Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Кадастровая стоимость объекта — это цена устанавливаемая государством в результате оценки недвижимости с учётом различных факторов.

С 1 января 2020 года кадастровая стоимость в Российской Федерации установлена для расчёта земельного и имущественного налога. Это привело к росту налогов, так как ранее многие регионы исходили из инвентаризационной стоимости — а она была существенно ниже рыночной.

Оценка проводится раз в 2-5 лет с использованием массовых методов, то есть сумма устанавливается по средним показателям, а не индивидуально для каждой объекта недвижимости. Для налогообложения это удобно, однако на практике такая оценка не всегда оказывается точной, особенно по сравнению с рыночной стоимостью.

Оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости

Профессиональный детальный расчет земельного налога, а также налога на иную недвижимость выполняют, исходя из кадастровой стоимости рассматриваемых налогооблагаемых объектов. Кадастровая оценка применяется с целью установления арендной платы за муниципальную, а также государственную собственность. В случае же её выкупа, такая оценка используется в процессе расчета цены отчуждения.

Полученные результаты государственной кадастровой оценки зачастую не совпадают с реальной ситуацией на современном рынке недвижимости. Довольно типичной ситуацией является следующая — кадастровая стоимость свыше миллиарда рублей за земельный участок, красной ценой которого является 70 млн. Что мы имеем в итоге? Налог либо арендная плата зачастую оказываются чересчур завышенными.

Однако, стоит обязательно помнить: в случае существенного нарушения прав собственников и арендаторов вследствие несоответствия кадастровой и рыночной стоимости объекта, они могут быть правомерно защищены благодаря изменению стоимости объекта в государственном кадастре недвижимости. Оспаривание кадастровой стоимости — процесс, целью которого как раз и является изменение (в большинстве случаев в сторону снижения) кадастровой стоимости имущества.

Почему кадастровая стоимость недвижимости может в той или иной степени не соответствовать рыночной?

Для государственной кадастровой оценки характерны высокие показатели массовости. В таком случае расчет стоимости конкретного земельного участка либо других объектов происходит по существующей единой формуле, которая совсем не предполагает детализированного анализа конкретного объекта. В результате кадастровая стоимость сотки земли даже в пределах одного и того же квартала может быть одинаковой, хотя участки в нём могут в реальности стоить в разы больше или меньше. Ведь «среднеквартальная» оценка не может учесть, к примеру, особенности месторасположения участка у красной линии либо же в каком-либо тупиковом переулке. К тому же, присутствует и немаловажный известный многим человеческий фактор (уровень профессионализма оценщика). Также немаловажным является уровень достоверности сведений о местных ценообразующих факторах и др.

Кадастровую оценку выполняют каждые 3-5 лет . Итоги массовой государственной оценки земли можно найти в случае необходимости на сайтах региональных управлений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Правовые основания имеются для оспаривания и инициирования процесса

В соответствии с новой редакцией Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 21.07.2014 г. основаниями для переоценки кадастровой стоимости выбранной недвижимости являются:

  1. Недостоверность либо, в целом, недостаток сведений о рассматриваемом объекте.
  2. Определение рыночной стоимости конкретного объекта на дату проведения кадастровой оценки (как правило, это 1 января прошедшего года для Москвы, а для регионов даты могут в существенной степени варьироваться).

В некоторых случаях можно попробовать подкорректировать кадастровую стоимость путем изменения вида разрешенного использования конкретного земельного участка. Однако чаще всего применяют именно второе основание. Важно помнить, что правообладатели могут установить кадастровую стоимость равной рыночной путем обращения в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при региональном управлении Росреестра) или же напрямую в суд. Причём у юридических лиц выбора попросту нет — необходимо в полной мере соблюсти следующий порядок оспаривания:

  • подать полный требуемый пакет документов в соответствующую комиссию;
  • после получения её отказа обратиться в областной суд.

В любом случае процесс оспаривания начинается именно с проведения профессиональной независимой оценки объекта недвижимости. После этого рыночную стоимость оцениваемого объекта, определённую опытными независимыми оценщиками и указанную в составленном отчёте об оценке, можно оформить как кадастровую. Это происходит в случае положительного решения одной из двух упомянутых выше важнейших инстанций. Сделать это возможно также и самостоятельным путем. Однако благоразумнее доверить этот важный вопрос по снижению кадастровой стоимости уважаемой и опытной оценочной компании. Особенно это актуально для тех, кто столкнулся с этим в первый раз.

«ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» предлагает полный спектр услуг по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

Наша опытная оценочная компания «Эксперт Сервис Плюс» предлагает Вам выполнить профессиональную независимую оценку, а также судебную экспертизу оценок иных компаний и процедуру оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости «под ключ» В Москве, Воронеже и по всей территории центральной России.

Мы имеем обширный опыт работы как с юридическими, так и физическими лицами по оспариванию:
  1. стоимости разноплановых земельных участков,
  2. всевозможных объектов недвижимого имущества коммерческого назначения (складских помещений, разнообразных бизнес-центров, многочисленных офисных помещений, гаражей, а также торговых комплексов),
  3. имеющейся жилой недвижимости (домов и квартир).

На территории Москвы наибольшей популярностью пользуется именно услуга по снижению кадастровой стоимости зданий, помещений и торговых центров. В иных регионах, включая Воронеж, чаще всего прибегают к услуге по снижению кадастровой стоимости разноплановых земельных участков.

Квалифицированные эксперты компании «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» готовы провести полный спектр работ абсолютно на всех этапах оспаривания :

  1. Оценку рыночной стоимости выбранной недвижимости.
  2. Получение положительного решения о снижении кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра. Вопрос в досудебном порядке решается довольно просто, если снижение составляет в пределах 40-50% при хороших доказательствах. Если же снижение составляет около 90% и более, то чаще всего отказывают, что проблемой при грамотном подходе и поиске решения не является. Всё можно решить в дальнейшем в судебном порядке.
  3. Проведение полного судебного процесса вплоть до вынесения решения об удовлетворении иска об оспаривании (арбитражный суд предпочтительнее судов общей юрисдикции). При необходимости подаются грамотно составленные апелляция и кассация.
  4. Получение решения об оспаривании кадастровой стоимости, последующее уведомление органов местного самоуправления и внесение новой стоимости в существующий кадастр.

Вы можете воспользоваться нашими услугами не только в комплексе, но и получить профессиональную помощь на конкретных этапах процесса. Мы может подготовить для Вас детальные отчеты; по запросу суда можем дать независимое экспертное заключение на те отчеты, которые были подготовлены иными оценочными компаниями. На сайте Московского арбитражного суда наша компания обозначена в качестве рекомендованного судебного эксперта.

! В грамотно составленном отчёте об оценке для оспаривания должна обязательно фигурировать рыночная стоимость объекта на дату проведения кадастровой оценки. Её можно узнать по соответствующей выписке из Росреестра. В случае выявления какого-либо несоответствия, отчёт отвергается судом. Наши специалисты на постоянной основе отслеживают даты региональных кадастровых оценок и запрашивают информацию о них в госструктурах.

! Отчёт в комиссию по оспариванию подаётся в электронном виде и без электронной цифровой подписи (ЭЦП) не принимается. Более того, ЭЦП должна быть усиленной квалифицированной и подходить именно для подписания отчётов (есть иные виды). Такая ЭЦП в обязательном порядке должна быть у выполняющих работу оценщиков-исполнителей, у директора оценочной компании и экспертов СРО, которые будут готовить окончательное экспертное заключение по оценке. Для подписания электронного отчёта также необходимо специфическое программное обеспечение.

Читать еще:  Обеспечение иска в арбитражном процессе допускается

Стиль, итоги работы «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС»

  • Бесплатно в течение 1 дня мы делаем предварительный расчёт экономии, чтобы Вы смогли оценить целесообразность процесса оспаривания.
  • Оперативно реагируем на заявку и не требуем Вашего непосредственного приезда в наш офис . Договор при желании клиента будет доставлен напрямую на объект оценки.
  • Работаем «под ключ» — начиная от отчёта, и заканчивая снижением налога.
  • Основную часть стоимости наших услуг Вы оплачиваете только после достижения положительного результата (снижения налогооблагаемой базы).
  • Все наши оценщики имеют усиленные квалифицированные электронные подписи.
  • Все отчёты, подготовленные «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС», без замечаний прошли экспертизу в СРО и были приняты комиссиями по оспариванию и судами.

Благодаря плодотворному сотрудничеству с «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» предприятия Московской и Воронежской областей уже сэкономили десятки миллионов рублей — кадастровая стоимость недвижимого имущества по нашим отчётам снижалась на 40-1600%. Примеры объектов, которые мы оценивали:

  1. офисное здание в центре Москвы площадью 20 тыс. м2, снижение налогооблагаемой базы составило 68% (с 4,5 млрд руб. до 2,7 млрд руб.);
  2. земельный участок в Новой Москве площадью 55 Га, снижение налогооблагаемой базы — 143% (с 3,9 млрд до 1,6 млрд);
  3. земельные участки в Щёлковском районе, снижение налогооблагаемой базы — 1600% (с 1,5 млрд до 90 млн!).

Необходимая документация и средние сроки оспаривания

Для первого этапа (определения рыночной стоимости ) специалистам необходимо предоставить:

  1. кадастровый паспорт оцениваемого объекта;
  2. соответствующую кадастровую выписку;
  3. все необходимые правоустанавливающие документы на конкретный объект;
  4. паспорт БТИ (в случае зданий).

Длительность всего процесса оспаривания кадастровой стоимости предсказать бывает довольно проблематично. Мы гарантируем, что всё, зависящее от нашей стороны, решается в самые кратчайшие сроки:

  • отчёт готовится в течение всего 5-7дней ;
  • на сбор необходимых документов для комиссии клиенту требуется в среднем не менее 5 дней ;
  • официальный срок досудебного оспаривания (рассмотрения заявления комиссией) — один календарный месяц. На практике компании «ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС» удавалось завершить все необходимые процедуры за 14рабочих дней при условии, что пакет требуемой документации был готов заблаговременно;

Срок оспаривания в суде не регламентирован законодательством.

После завершения всех этапов новая кадастровая стоимость подлежит фиксации в кадастре, производится пересчёт соответствующего налога или арендной ставки с 1 января года, в котором была подана заявка в комиссию . К сожалению, за прошлые годы пересчитать платежи в бюджет невозможно.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка зачастую интересно обиженным налогоплательщикам. Если кадастровая стоимость более чем на 30% оторвана от рыночной стоимости, то есть все основания начинать биться за ее снижение и соответственно уменьшение налогооблагаемой базы. Для некоторых собственников экономия налога может быть очень существенно и исчисляться миллионами. Если же Вы обычной собственник небольшого дачного участка в Подмосковье или за ее территориями, то лучше не затягивать и также вступать в бой. Добившись правды единожды, Вам не придется платить возросший налог от кадастровой стоимости ежегодно.

На основании федеральных стандартов об оценке и федерального закона об оценочной деятельности оценочной деятельности, рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой земельный участка может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Оперативность в решении вопросов

Высокое качество оказываемых услуг

Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Юридическая практика Татьяны Скворцовой

Недвижимость и Право

Находимся в Челябинске, работаем по России

  • Земельная реформа
  • «Лесная амнистия»
  • Интернет-консультация
  • Законодательство
  • Образцы документов
  • Бизнес и право
  • Жилищное право
  • Земельное право
  • Недвижимость
  • Судебный процесс

Опция доступна для Челябинского и Саратовского регионов

Читать еще:  Как запретить продажу доли в квартире

Опытный юрист перезвонит вам, чтобы обсудить вашу задачу.

Беседа с юристом БЕСПЛАТНА, не является консультацией, длится до 10 минут

Отправляя эту форму, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с нашей политикой конфиденциальности

Согласен на обработку персональных данных в соответствии с Соглашением

Услуги и цены

Юридическая помощь в судах

  • Представительство в суде и арбитражном суде
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по гражданским делам
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
    • Представительство в суде по жилищным делам
    • Представительство в суде по трудовым спорам
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по обжалованию действий органов власти
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по взысканию задолженности
    • Представительство в суде по защите прав потребителей
  • Составление документов для суда
    • Составление исковых заявлений и отзывов в суд и арбитражный суд
    • Составление апелляционных и кассационных жалоб в суд и арбитражный суд
    • Исковые заявления и жалобы по «лесной амнистии»

Юридические услуги по недвижимости и земле

  • Юридические услуги по земельным делам
    • Оформление земельных участков
    • Оформление земли под многоквартирными домами
    • Оформление наследства
    • Составление и проверка договоров
    • Сопровождение сделок с недвижимостью
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
  • Юридические услуги по недвижимости
    • Узаконение (согласование) перепланировок квартир и жилых домов
    • Сопровождение сделок с недвижимостью
    • Приватизация жилья (квартир и комнат)
    • Оформление наследства
    • Узаконивание самовольных построек
    • Узаконивание (согласование) перепланировок нежилых помещений
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
    • Представительство в суде по жилищным делам

Юридические услуги бизнесу

    • Составление и проверка договоров
    • Абонентское юридическое обслуживание
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по взысканию задолженности
    • Регистрация предприятий
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по обжалованию действий органов власти
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по спорам о недвижимости
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по земельным делам
    • Представительство в суде (арбитражном суде) по гражданским делам

Консультации

    • Юридическая консультация по «лесной амнистии» дистанционно
    • Юридическая консультация

Услуги кадастровых инженеров

    • Межевание земельных участков, подготовка межевых планов
    • Схема расположения земельного участка

Дистанционные услуги

    • Юридическая консультация по «лесной амнистии» дистанционно
    • Договоры дистанционно
    • Дистанционная юридическая консультация по земельному праву
    • Кассационные и апелляционные жалобы дистанционно

К автору любого материала на сайте можно записаться на личную консультацию
Телефон для записи:

(351) 233-50-35

Статьи
Новости
Советы юриста

Подготовка иска — это работа для юриста. От качества этого документа на 50% зависит успех дела. Однако, есл.

Люди по-разному реагируют, узнав о своем участии в судебном процессе в этом качестве. Кто-то не обращ.

Можно. Из заседания Вас никто не выгонит. Но надо понимать, что судебный (и особенно, арбитражный) пр.

В ноябре 2015 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастр.

Многих арендодателей заботит вопрос, что делать с арендаторами, оставляющими после себя в съемной ква.

Признание права — это получение решения суда или арбитражного суда, признающего Вас законным владельцем (со.

Разберем на примере искового заявления о взыскании задолженности

Снижение кадастровой стоимости

В ноябре 2015 года в Челябинской области утверждены результаты переоценки (установления новой кадастровой стоимости) земель населенных пунктов (При каз Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 10 ноября 2015 года №263-П, который вступил в силу 13 ноября 2015 года). Что касается других категорий земель: промышленности, сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного и водного фонда, то кадастровая стоимость указанных земель была утверждена более ранними Приказами (№ 47-П от 21 марта 2013 г., № 279-П от 18 ноября 2014 г., № 48-П от 28 января 2015 г., № 27-П от 22 февраля 2013 г.).

На что влияет кадастровая стоимость?

На размер земельного налога

На размер арендной платы за государтсвенный или муниципальный земельный участок

Узнать кадастровую стоимость своего земельного участка вы можете из публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.599232892&z=33 — скопируйте адрес ссылки в адресную строку). На этом Интернет-ресурсе просто нужно указать кадастровый номер вашего земельного участка и вам будет доступна вся информация о земельном участке, внесенная в ПКК на данный момент, в том числе его кадастровая стоимость.

Способы снижения кадастровой стоимости.

Отдельно стоит сказать о земельных участках, которые поставлены на учет после 13 ноября 2015 года, а также тех, которые после этой даты претерпели изменения, и в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения об их стоимости при изменении качественных и (или)количественных характеристик. Кадастровая стоимость таких объектов определяется не оценщиком методом массовой оценки, а индивидуально органом по кадастровому учету на основании Приказов Минэкономразвития РФ № 222 от 12 августа 2006 года и № 113 от 18 марта 2011 года. При определении кадастровой стоимости таких земельных участков кадастровая палата составляет соответствующий акт.

Снижение кадастровой стоимости таких участков может происходить в порядке исправления ошибки, возможно, допущенной органом кадастрового учета при определении кадастровой стоимости. Однако, здесь мы рассмотрим более универсальный способ: снижение кадастровой стоимости путем ее приведения к размеру рыночной на основании нового отчета об оценке данного земельного участка.

Порядок действий. Что делать?

Принять решение о том, насколько выгодно будет снизить кадастровую стоимость земельного участка или объекта недвижимости.

Читать еще:  Что делать после межевания земельного участка

Прежде чем начинать процесс по снижению кадастровой стоимости земельного участка, нужно определить сумму экономии на арендных или налоговых платежах за 1 год, а также за весь период действия переоценки (от 3х до 5 лет). Для этого нужно обратиться к оценщику с запросом о том, на какую величину в Вашем случае возможно снизить кадастровую стоимость. И возможно ли. Большинство оценщиков, специализирующихся на данном виде оценки, подобную информацию дают бесплатно и в течение одного-двух дней. На основании полученной информации пересчитать обязательные платежи. Узнать стоимость услуг оценщика по подготовке полного Отчета об оценке рыночной стоимости участка, а так же стоимость услуг СРО, в котором этот оценщик состоит, и которое будет впоследствии выдавать заключение по его Отчету (подробнее см. ниже). Сравнить цифры и принять решение о целесообразности дальнейших действий.

Заказать выбранному оценщику Отчет об оценке рыночной стоимости объекта.

Третьим этапом будет независимая экспертиза Отчета оценщика в Саморегулируемой организации оценщиков. Этот этап необходим для подтверждения соответствия отчета федеральным стандартам оценки и действующему законодательству. Итоговым документом будет Экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для того чтобы этот этап был пройден успешно, желательно обращаться к оценщику, у которого уже был положительный опыт получения экспертного заключения Саморегулируемой организации о соответствии Отчета оценщика федеральным стандартам оценки и действующему законодательству.

После проведения экспертизы и получения положительного экспертного заключения Саморегулируемой организации отчет готов для передачи в комиссию при Росреестре.

Обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (далее комиссия при Росреестре).

Время от времени вопрос о снижении кадастровой стоимости решается положительно именно на этом этапе. Если же комиссия при Росреестре приняла решение не в вашу пользу и отказала в снижении кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего Вам на праве собственности или находящегося у вас в пользовании (аренде), то следующим этапом будет обращение в судебный орган (см.ниже).

Обращаю ваше внимание на то, что обращение в комиссию при Росреестре для юридических лиц является обязательным, а для физических лиц добровольным.

К заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой оценки кроме отчета оценщика и положительного заключения экспертизы должны быть приложены следующие документы (Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года):

кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость земельного участка (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах). Получить кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правами на земельный участок,

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости, заявитель также представляет документы и иные данные, в том числе подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (например, могут быть не учтены корректировки по виду разрешенного использования, доступности инженерных коммуникаций).

Судебное оспаривание кадастровой стоимости.

В случае получения отрицательного решения комиссии необходимо обратиться в Областной суд Челябинской области (именно этот судебный орган рассматривает дела о снижении кадастровой стоимости по первой инстанции) с административным исковым заявлением об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости либо об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии при Росреестре.

И, наконец, самый радостный этап – перерасчет налоговых и арендных платежей.

Вы получаете положительное решение суда, изменяете стоимость в Государственном Кадастре Недвижимости и получаете справку с новой кадастровой стоимостью.

Все. Можете ненадолго перевести дыхание: в ближайшие 3-5 лет вы будете оплачивать налоговые или арендные платежи исходя из установленной решением суда кадастровой стоимости вашего земельного участка.

Нужно не забывать о том, что процесс снижения кадастровой стоимости строго регламентирован государством и, в первую очередь, нежелателен для самого государства, так как это снижает объем платежей, поступающих в бюджет. Таким образом, нужно быть внимательным на каждом этапе:

обратиться к нужному оценщику,

проконтролировать оценщика на предмет правильности определения даты, на которую определена стоимость участка или объекта недвижимости,

собрать необходимые документы для обращения в комиссию при Росреестре,

в конце концов, правильно составить исковое заявление и участвовать в судебных заседаниях.

Запишитесь на консультацию к автору материала

Получение информации об объекте

  • Уточнить кадастровую стоимость участка можно несколькими вариантами:
  • через МФЦ;
  • на сайте Росреестра;
  • на сайте с публичной кадастровой картой.

Для получения данных необходимо располагать следующими данными:

  • присвоенный регистрационный номер;
  • расположение;
  • кому принадлежит (физическое или юридическое лицо).

Внимание! Полученная электронная справка будет содержать данные о цене, а также о дате проведения оценочных работ. Пользователь сможет подсчитать время будущей плановой переоценки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector