Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Каждому собственнику многоквартирного дома принадлежит доля от места общего пользования. Рассчитывается она как отношение площади определенной квартиры к сумме всех площадей многоэтажки.

Непосредственно за содержание здания в надлежащем виде несет ответственность ТСЖ, управляющая компания или иное объединение, выбранное жильцами на договорной основе. В соглашении на предоставление услуг должны быть четко прописаны все пункты и условия, в том числе касающиеся общедомовой собственности. Это позволит избежать недопонимания в критических ситуациях, например, изменение площади общего имущества будет считаться незаконным без официального разрешения всех собственников.

В сферу ответственности фирмы, с которой был подписан договор, входит как техническое и санитарное обслуживание, так и капитальный и текущий ремонт общей собственности. Более того, компания должна следить и за благоустройством придомовой территории – озеленение двора и наличие скамеек у подъезда находятся на ее попечительстве.

Собственники не могут отказать от оборудования в доме, отвечающего признакам общего имущества

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, владельцам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общедомовое имущество:

  • помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения их социально-бытовых потребностей;
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества включаются в том числе технические этажи и подвалы с инженерными коммуникациями, мусороприёмными камерами, мусоропроводы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. В силу п. 6 Правил № 491, в него также входят внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом нигде в законодательстве не предусмотрена возможность отказа владельцев помещений от общей долевой собственности на общее имущество или от самого имущества.

Порядок действий владельца квартиры по принуждению Управляющей компании к ремонту общедомового имущества

Для начала необходимо позвонить в диспетчерскую УК и оставить заявку. Если что-то уже течёт, обычно этого хватает. Другое дело, что протечек пока нет, тогда УК может отказаться что-то делать бесплатно. Или скажут, что поставить хомут или свищ заварить могут бесплатно, а остальной ремонт — только за деньги.

Однако следует доходчиво пояснить, что вы довели до их сведения и предупредили об угрозе аварии обслуживаемого ими оборудования, которое находится в вашей квартире. Дело в том, что если вы этого не сделаете — все проблемы могут повесить на вас («не имели возможности обслуживать, не были извещены»). Кстати, по этой причине виновником уже случившейся аварии действительно могут признать ваших соседей, а не УК. С последующим взысканием соответствующих сумм ущерба.

Если УК всё же продолжает отказываться выполнять ремонт за свой счёт — нужно подавать письменное обращение в их адрес. Составляете заявление в двух экземплярах и требуете, чтобы делопроизводитель УК должным образом его зарегистрировал (поставил отметку о дате и входящем номере, подпись ответственного лица и печать).

Далее, если в течении недели управляющая компания никак не реагирует на поданное заявление, стоит обратиться с письменным заявлением в Жилищную инспекцию города. Их специалисты произведут осмотр и вынесут решение, в чью сферу ответственности входит полотенцесушитель. Если будет признано, что это общедомовое имущество, то отвечает УК и ей будет вынесено предписание об устранении выявленных нарушений и ремонте коммуникаций в заданные сроки.

Если все предыдущие старания не дали результат, с полученным набором официальных документов можно идти прокуратуру или суд. Успешная судебная практика по таким делам есть. Главное — взять инициативу в свои руки.

Ответственность владельца квартиры за состояние полотенцесушителя

Возможно и такое, что полотенцесушитель является собственностью владельца квартиры. То есть он изначально спроектирован как отдельная часть системы — перед ним стоят вентили или же он был установлен дополнительно (возможно, предыдущим собственником). Всё зависит от технических особенностей системы.

В таком случае ремонтировать полотенцесушитель придётся за свой счёт — за подобное имущество управляющая компания не отвечает. Она может произвести ремонт или замену оборудования за дополнительную плату.

ЗАКОН

Законопроект, который определяет ответственность за содержание и ремонт полотенцесушителя — «Правила содержания общего домового имущества» утверждены постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. п.5:

«В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.»

Любые ссылки УК на подзаконные акты в данном случае несостоятельны.

Читать еще:  Узнать пфр по адресу регистрации организации

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Потоп — событие не только неприятное, но и весьма затратное. Как правило, после него приходится делать ремонт и себе, и соседям. Принято считать, что за протечку отвечает собственник квартиры, в которой она началась, и он же должен возмещать ущерб. Но иногда это не так.

Когда виновата управляющая компания

Управляющая компания будет нести ответственность за потоп, если он возник по причине:

  • засора канализации;
  • изношенной кровли дома;
  • прорыва труб в межэтажных перекрытиях;
  • прорыва стояков водоснабжения;
  • протечки труб до первого запорного устройства;
  • срыва шарового крана на ответвлении стояка.

С точки зрения законодательства, жилое здание включает общедомовое и внутриквартирное имущество. Внутриквартирным имуществом называется то, что находится у вас в квартире. Общедомовым — имущество, расположенное вне квартиры: в технических помещениях, перекрытиях, подъездах, подвалах. Общедомовые инженерные сооружения — стояки и их ответвления до первого запирающего устройства — также считаются общедомовым имуществом.

Управляющая компания обязана регулярно, не менее 2-х раз в год, осматривать состояние общедомовых коммуникаций. При выявлении неполадок ее сотрудники проводят ремонт. Кроме того, в обязанности УК входит профилактика неисправностей.

Если управляющая компания не выполняет возложенные на нее обязательства, жильцы квартиры вправе предъявить претензию. Авария, возникшая в этом случае, также будет зоной ответственности УК.

Что делать, если начался потоп

Как только вы заметили аварию, действуйте немедленно:

  1. Перекройте воду и попытайтесь устранить источник затопления.
  2. Зафиксируйте событие на камеру, если есть такая возможность. Снимите место происшествия и последствия аварии.
  3. Вызовите представителей управляющей компании. Они должны смотреть квартиру и составить акт осмотра. На документе должна быть подпись и печать.
  4. Свяжитесь с независимым экспертом. Он проведет собственную оценку причин и последствий аварии.
  5. Попробуйте урегулировать проблему в досудебном порядке — напишите заявление на возмещение ущерба в управляющую компанию.

Если УК отказывается признавать вину и возмещать ущерб, обращайтесь в суд.

Какую сумму должна возместить УК

При обращении в суд необходимо составить исковое заявление. В нем следует указать требуемую сумму компенсации. Как правило, она рассчитывается из нескольких составляющих:

  • ущерб, нанесенный имуществу аварией;
  • затраты на проведение ремонта;
  • моральный ущерб;
  • судебные издержки;
  • оплата услуг независимого эксперта.

Кроме того, вы имеете право предъявить претензии управляющей компании за ненадлежащее выполнение обязанностей. Наказанием будет штраф в размере до 50% от суммы, присужденной судом.

Практические рекомендации

Приготовьтесь к тому, что добиться справедливости будет непросто. Например, недавно в одной из российских квартир произошел потоп из-за поломки крана на стояке холодной воды. Последствия аварии пришлось устранять не только в этой же квартире, но и соседней. Для возмещения ущерба соседи подали в суд на УК и на собственницу квартиры.

Собственница вину не признала и подала в суд на управляющую компанию. Договориться мирно не получилось, поэтому пришлось изначально потратиться на проведение экспертной оценки. Городской суд удовлетворил иск, после чего УК подала апелляцию и выиграла ее. Добиться справедливости удалось только в Верховном суде. В итоге настойчивость собственницы квартиры позволила ей взыскать компенсацию за причиненный ущерб, оплату услуг эксперта, ремонт, а также избежать разбирательств с соседями.

Потоп в квартире проще предупредить, чем устранить его последствия. Используйте качественные сантехнические материалы, современные уплотнители и герметики. Это поможет избежать непредвиденного ремонта и нервотрепки.

I. Список основных работ и услуг, подлежащих обязательному исполнению управляющими компаниями и ТСЖ

1) Эксплуатационно-ремонтные работы:

▪ Обеспечение безопасного проживания. В обязанности управляющей компании входит соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, имущества, жизни и здоровья жильцов, поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией (В соответствии с п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.).

▪ Проведение осмотра общего имущества многоквартирного дома. Общий осмотр здания от крыши до подвала проводится, как правило, дважды в год (исключения — природные катаклизмы, непредвиденные ЧП, после которых следует производить внеплановые осмотры) накануне и по завершении отопительного сезона. Выявленные в здании поломки документируются, заносятся в журнал (там же, п. 13).

▪ Выполнение текущего ремонта, в ходе которого выявленные дефекты подлежат последующему устранению, что также входит в обязанности управляющей компании. Согласовав свои действия с собственниками, УК может выполнить текущий ремонт сиюминутно, либо утвердить письменный график постепенного устранения дефектов, растянув процесс на длительный отрезок времени, в проблемном доме — на несколько лет (Основные требования по техническому содержанию дома озвучены в постановлении Госстроя РФ №170).

▪ Устранение внутридомовых аварий в ЖКХ в сроки, озвученные в постановлении Госстроя РФ №170, а также рядом других нормативных документов.

▪ Обеспечение технического состояния внутридомовых сетей, позволяющего предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества (В соответствии с п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.).

▪ Соблюдение мер пожарной безопасности (См. ФЗ №69 от 21.12.1994 «О пожарной безопасности»).

▪ Санитарно-гигиеническая очистка и уборка подъезда, других мест общего пользования, уборка, озеленение и благоустройство придомовой территории, если последняя входит в состав общего имущества многоквартирного дома (В соответствии с требованиями Федерального закона №52 от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Читать еще:  Приложение к договору аренды квартиры опись имущества

▪ Сбор и вывоз бытовых отходов, в том числе — отходов собственников нежилых помещений, образующихся в ходе предпринимательской деятельности, то есть расположенных в многоквартирном доме магазинов, парикмахерских и прочей инфраструктуры (Здесь и ниже — в соответствии с изменившимися п. 10–11 постановления правительства РФ №491).

▪ Организация мест временного складирования отработавших ртутьсодержащих (энергосберегающих) ламп и их последующая передача специализированным организациям на утилизацию.

▪ Обеспечение ввода и последующей эксплуатации общедомовых счетчиков на коммунальные услуги.

▪ Выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, позволяющих снижать стоимость проживания в доме путем снижения объемов потребления коммунальных услуг за счет их более эффективного использования. Данный список принимается региональными властями, оплата осуществляется отдельно, дополнительным тарифом — в соответствии с заключенным энергосервисным договором, который заключается дополнительно к договору управления многоквартирным домом (постановление правительства РФ №491, п. 38.4–38.5). При взаимном согласии эти работы могут выполняться за счет управляющей компании, которая впоследствии вернет вложения и заработает прибыль за счет достигнутой экономии.

2) Организационные услуги:

▪ Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (при этом собственники должны оплачивать и работы по борьбе с задолжниками за «коммуналку» — судебные издержки, услуги коллекторских агентств и пр.), оплата предприятиям-монополистам предоставленных дому коммунальных ресурсов. Таким образом, содержание и война с неплательщиками
за «коммуналку» ложится на плечи законопослушных собственников жилья (там же, п. 29).

▪ Выявление расхитителей энергоресурсов.

▪ Все виды работ с коммунальными предприятиями, обеспечивающие бесперебойное обеспечение собственников коммунальными услугами надлежащего качества, включая заключение договоров, перерасчет за коммунальные услуги, если они ненадлежащего качества.

▪ Обеспечение сохранности технической документации на многоквартирный дом.

▪ Осуществление регистрационного учета жильцов.

▪ Организация общих собраний собственников. Мероприятие организовывается не реже одного раза в год. На нем управляющая компания отчитывается о проделанной работе, «защищает» предложенный тариф на содержание и ремонт жилья на следующий год, а также решает различные другие хозяйственные проблемы.

▪ Информирование собственников об изменениях тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Кто виноват и что делать: ответственность управляющей компании и жильцов

Представитель тульской юридической компании «Решение» рассмотрел ситуации споров с управляющими компаниями.

Каждый, кто живёт в многоквартирном доме, рано или поздно сталкивается с неполадками, вызванными разрушением инженерных сетей (водопровода, отопления и канализации). Даже если вы купили квартиру в новостройке с новыми трубами и радиаторами отопления или полностью сменили все коммуникации, от затопления с верхних этажей и даже прорыва у себя в квартире вы не застрахованы.

Далеко не всегда в порче имущества водой с потолка виноваты нерадивые соседи. Может случиться прорыв труб на техническом этаже, старого стояка канализации, или вода протекает в жилые помещения через прогнившую крышу. Кроме того, затопления часто случаются из-за ветхой или установленной с нарушениями системы отопления.

Бывают и другие неприятности: автомобиль пострадал при падении льда или куска кровли с крыши многоквартирного дома или человек упал на разрушенных ступеньках у подъезда.

Кто должен нести материальную ответственность за порчу имущества и нанесенный вред здоровью в подобных случаях – жильцы или управляющая компания? С просьбой разъяснить эти вопросы мы обратились к специалисту юридической компании «Решение».

Рассмотрим несколько конкретных ситуаций из практики.

Ситуация первая. В квартире произошел прорыв трубы или радиатора отопления, залита квартира этажом ниже. Кто должен возмещать убытки?

Ответственность за исправность общедомового имущества лежит на управляющей компании. Общедомовым считается имущество, выполняющее свои функции для всего дома и жильцов всех квартир. Система отопления принадлежит к общедомовому имуществу, поэтому за её исправность как в технических помещениях, так и в квартирах несёт ответственность управляющая компания. Система отопления в квартире не принадлежит к общедомовому имуществу только в том случае, если трубы, радиаторы отопления в квартире отделены от всей системы дома отдельными запорными устройствами. Во всех остальных случаях за исправностью радиаторов отопления и труб, своевременную их замену и устранение неполадок отвечает управляющая компания, а не жильцы. Это правило не зависит от того, приватизирована квартира или нет. Данное трактование закона подтверждено практикой Верховного суда РФ.

Правила эксплуатации жилфонда обязывают жильцов проводить замену батарей и полотенцесушителей под контролем обслуживающих организаций. УК имеет право запретить установку или замену отопительных приборов в квартире, если они не соответствуют нормам законодательства и проекту этого дома. Поэтому до того, как менять самим радиаторы отопления и переносить трубы в квартире, жители должны согласовать проведение этих работ требования распространяются и на установку водяных тёплых полов. Однако управляющая компания также обязана по закону перед началом отопительного сезона произвести осмотр системы отопления во всех квартирах и убедиться в её исправности. При выявлении самовольного вмешательства в инженерную систему дома УК вправе подать на жильцов в суд для возврата системы в прежнее состояние и для возмещения ущерба.

Читать еще:  Стоимость аренды земельного участка у государства формула

Если же таких нарушений не было выявлено, то в случае ущерба, причинённого коммунальной аварией, жильцы вправе взыскать с УК как стоимость повреждённого имущества, так и неустойку. Это право регламентируется «Законом о защите прав потребителей» как оказание услуги ненадлежащего качества, повлекшее причинение ущерба. Неустойка рассчитывается из размера 3% от стоимости повреждённого имущества за каждый день, следующий за днём после окончания срока, в который УК должна была ответить потребителю на его претензию (10 дней). Кроме того, судом будет взыскан штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 50% от взысканной суммы.

Рассмотрим в цифрах.

Произошло пролитие кипятком квартиры из разрушенной системы отопления, расположенной на чердаке, с повреждением имущества на сумму 200 000 рублей. Неустойка от этой суммы составляет 6000 рублей в день. Суд может длиться 3 месяца. Таким образом, получается внушительная сумма неустойки. Однако при рассмотрении дела суд по закону придерживается нормы разумности, которая ограничивает сумму неустойки приравниванием её к сумме самого ущерба. В нашем примере это не более 200 000 рублей. Плюс будет ещё штраф 200 000 рублей за отказ УК от добровольного удовлетворения требований жильцов.
Такая жёсткая ответственность предусмотрена нашим законодательством для УК, не соблюдающих правила обслуживания общедомового имущества.

Ситуация вторая. Человек споткнулся и упал на разрушенных ступеньках подъезда или из-за плохого освещения в подъезде. Кто должен оплатить ущерб, причинённый здоровью и имуществу (повреждённая одежда и обувь)?

В этом случае также человек может взыскать ущерб с управляющей компании, которая должна следить за надлежащим состоянием ступенек и освещения.

Ситуация третья. Глыба льда упала с крыши на автомобиль. Кто должен оплатить убытки?

УК обязана своевременно удалять наледь с крыш домов, которые обслуживает. Поэтому, когда происходит повреждение имущества упавшим льдом и снегом, отвечать здесь есть нюансы, которые нужно учитывать.

УК обязана возместить только ущерб от повреждения самого имущества. Неустойку и штраф в этом случае с неё взыскать нельзя, т.к. в подобных ситуациях не применяется «Закон о защите прав потребителей».

Чтобы предупредить людей об угрозе падения льда и снега, УК должна повесить на стену объявления и разместить предупреждающие ленты. Если эти предупреждения человеком проигнорированы и имущество пострадало, то УК ответственности не несёт.

Ситуация четвёртая. С крыши дома ветром сорвало кусок покрытия, и он нанёс повреждения автомобилям или иному имуществу. Или на придомовой территории упало дерево и нанесло повреждения. Будет ли отвечать УК?

Здесь решающим фактором является скорость ветра. Если был ветер до 25 м/сек, то, вероятнее всего, будет нести свыше этой цифры, считается ураганным (природная чрезвычайная ситуация), и в этом случае УК уже не обязана возмещать причинённые убытки. То же самое относится и к деревьям, которые растут на придомовой территории. Чаще всего ответственность за ущерб, причинённый падением дерева, несёт администрация или организация, отвечающая за долголетние зелёные насаждения.

С управляющей компании снимает ответственность техногенное или природное происшествие или несоблюдение человеком норм безопасности.

Что нужно сделать, чтобы взыскать с УК ущерб?

  1. В первую очередь нужно зафиксировать все повреждения на видео или фото. При съёмке видео нужно также подробно зафиксировать все повреждения, а в начале обязательно проговорить вслух, какого числа и во сколько случилось происшествие, а также когда, где и кем проводится съёмка. При фотосъёмке на фотографии обязательно должна быть дата.
  2. Составить протокол или акт повреждений, пригласив на место представителей УК, администрации или полиции. При составлении акта нужно внимательно проверить, чтобы должностные лица, его составляющие, внесли в акт и описали подробно все повреждения (полы, стены, потолки, мебель, бытовая техника ).
  3. Пригласить представителей оценочной компании для выяснения суммы ущерба.
  4. Составить претензию с требованием возместить ущерб и отправить её в управляющую компанию. К ней приложить копии акта повреждений или протокола.
  5. Управляющая компания обязана в течение 10 дней рассмотреть вашу претензию. Начиная с 11 дня можно подавать в суд с учётом начисленной неустойки.

«Решение», юридическая компания

Тула, Красноармейский пр., 4, оф. 193
; +7 (920) 772-27-72
юриствправе.рф

Как быть, когда управляющая компания требует деньги за ремонт или отказывается его выполнять?

В случае поломки общедомового оборудования или аварии, произошедшей на участке внутридомовых сетей в квартире, управляющая компания обязана в установленный срок осуществить соответствующие ремонтные работы. Собственники жилых помещений должны знать, что если ремонт квартирного имущества вызван ненадлежащим оказанием коммунальных услуг или недостойным содержанием общего имущества, то на защиту их прав встает закон – Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 пункт 149. В соответствии с ним собственники имеют право потребовать возмещение понесенных расходов или необходимого ремонта от коммунальных служб.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector