Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как влияет кадастровая стоимость на продажу квартиры

Продажа квартир, частных домов или участков ниже кадастровой стоимости

Для большинства владельцев недвижимого имущества, которые хотели бы быстро и дорого продать свою недвижимость, или наоборот, произвести сделку покупки, юридические и правовые процедуры кажутся очень запутанными и сложными. Более того, современное правовое поле являет собой весьма динамичную и часто изменяющуюся среду.

С начала 2016 года было введено два ключевых изменения, которые касаются всех, кто продает или намерен продать земельный участок, квартиру, частный дом или их доли:

  • Квартиры не облагаются налогом, если вы являетесь владельцем более 5 лет. До этой нормы срок владения составлял всего 3 года. Это означает, что уплата НДФЛ будет все чаще производиться с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Налог НДФЛ рассчитывается по формуле, в которой принимается во внимание именно кадастровая стоимость недвижимого имущества. Эта норма ограничивает возможности продавцов за счет занижения стоимости квартиры или дома, влиять на НДФЛ. В результате, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости (КС) позволит значительно снизить налоговую нагрузку для продавца.

К этому вопросу стоит относиться внимательно, поскольку квартиры, которые покупаются в 2016 году, смогут освобождаться от налога только лишь в 2021 году, что для рынка недвижимости является большим сроком. Продажа недвижимости по кадастровой стоимости существенно влияет на налоговую базу, которую должен покрывать продавец. На одной сделке в Москве разница по налогам может превышать 100 тыс. рублей.

Как ведется отсчет дат для продажи квартиры, находящейся меньше 3 лет в собственности

Срок владения объектом недвижимости начинает отсчитываться с момента оформления права собственности. Данное условие не распространяется при получении квартиры по наследству или договорные отношения с ЖСК. В первом варианте отсчет начинается со дня смерти хозяина, во втором – с момента последней выплаты денег за выданный пай.

Некоторых покупателей интересует, могут ли они подвергаться финансовым рискам, если собираются оформлять договор купли-продажи квартиры, находящейся меньше 3 лет в собственности? Юристы заверяют, что опасность потери денег отсутствует. Все сделки оформляются по принятым стандартным схемам. Все изменения, которые коснулись Налогового кодекса, будут относиться только к продавцу. Именно на владельца рассчитываются налоговые расходы и процентные ставки.

Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года. Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Читать еще:  Имеет ли значение прописка при наследовании

Цитата из этой статьи:

Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Недвижимость приобретена до 2016 года: применяем договорную цену

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб.

Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Недвижимость приобретена в 2016 году и позже: применяем кадастровую стоимость

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб.

Читать еще:  Обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества

В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Порядок проведения

Задача независимого оценщика – выявить существенные критерии, проанализировать ценообразующие факторы и рассчитать объективную рыночную стоимости доли.

Важно! Прежде всего, вы должны знать о разнице между ценой и стоимостью. Очень часто люди путаются и используют эти понятия как взаимозаменяемые. Стоимость имущества является объективной мерой рыночной стоимости помещений, которая выражается в денежном эквиваленте. Именно стоимость, а не цена, является реальным отражением ценности недвижимости.

На стоимость имущества влияют множество факторов:

  • Местоположение, то есть расстояние от центра, связь с другими районами города или безопасность.
  • Наличие парковки, автостоянки, школы, детского сада.
  • Расстояние до ближайших магазинов, аптек, служебных помещений, а также путей сообщения (включая дороги, автобусные и трамвайные остановки) и их количество.
  • Полезная площадь, качество отделки и состояние ремонта, капитальный ремонт, наличие согласованных или несогласованных перепланировок и т. д.

Чем опытнее оценщик, тем больше факторов он анализирует и тем точнее будет рассчитана рыночная стоимость.

Итоги

Изменения, сделанные в НК РФ в правилах обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, не относятся к объектам, оказавшимся в собственности до 2016 года. Их налогообложение осуществляется по старым правилам, не учитывавшим сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью. Значение такое сравнение приобретает только при обложении налогом недвижимых объектов, приобретенных не ранее 2016 года и продаваемых до истечения срока владения ими, дающего право на освобождение от обложения НДФЛ.

Порядок налогообложения сделок с недвижимостью

Налогообложение доходов от продажи квартир имеет свои нюансы. Чтобы заранее определиться с суммой, которую придется отдать в бюджет, нужно учитывать несколько факторов.

Льгота по налогу:

  • если квартира находится в собственности более трех лет при условии покупки до 01.01.2016 г. или при получении ее в наследство либо в дар, то доходы от ее продажи НДФЛ не облагаются;
  • при приобретении квартиры после 01.01.2016 года то льготный срок составит пять лет;
  • если сделка совершается ранее истечения этих сроков, продавец имеет право на имущественный вычет в размере 1 млн.рублей.
Читать еще:  Максимальная сумма имущественного вычета при покупке квартиры

Если собственник не попадает под льготные критерии, ему придется уплатить НДФЛ от полученного дохода. Расчетной базой для налога в этих случаях будет кадастровая стоимость жилья.

Желающие сэкономить на платежах в бюджет зачастую искусственно занижают стоимость сделки с недвижимостью. Законодательство не ограничивает владельцев в установлении цены, но при этом защищает интересы государства: налогооблагаемая база в любом случае не может быть меньше 70% кадастровой стоимости объекта.

То есть, если в кадастровом паспорте квартиры фигурирует сумма в три миллиона рублей, а владелец по документам продал жилье за 900 тысяч, налог ему рассчитается от 1,7 млн.руб с учетом общей льготы (3 млн.*0,7 – 1 млн.). Цена договора в этой ситуации ни на что не влияет.

Важно! Региональным властям дано право самим принимать решение при установлении льготных сроков и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости для расчета НДФЛ. Поэтому перед совершением следки будет не лишним уточнить действующие на текущий момент нормы.

Если сумма сделки превышает 70% кадастровой цены, то налог рассчитывается от нее за вычетом льготы в 1 млн.руб.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
Профессиональная юридическая поддержка по сделкам с недвижимостью — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector