Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как снизить налог на квартиру

Расчет налога на имущество для ООО и ИП отличается. Рассмотрим каждый вариант. Налог на имущество платят коммерческие и некоммерческие компании, которые владеют основным средством в виде недвижимости, не предназначенной для перепродажи. С 2019 года под налог попадает только недвижимое имущество. Так что если у вас есть только транспорт, оборудование и сырье, то платить налог не нужно.

От налога освобождены компании на спецрежимах: УСН, ЕСХН или ЕНВД. Но есть исключения: например, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости, платить налог все равно придется вне зависимости от режима.

ИП также уплачивают налог на имущество, которое используют в предпринимательской деятельности. На ОСНО налог на имущество платят всегда, на УСН и ЕНВД только в случаях, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость: формирование налогооблагаемой базы

Выяснить кадастровую стоимость недвижимого имущества, которая является базовой величиной для начисления налога, как правило, не составляет большого труда – эта информация имеется на публичной карте, размещенной на официальном сайте Росреестра. Если по какой-то причине получить эти данные в режиме «онлайн» не получается, можно посетить ведомство лично и запросить точные сведения.

При расчете и проверке платежек надо учитывать, что налогом облагается не вся площадь жилого объекта, находящегося в собственности. Из кадастровой стоимости общей площади квартиры необходимо исключить стоимость 20 квадратных метров – это вычет, предусмотренный для всех категорий собственников. Если это комната, вычитается 10 квадратных метров. Квартира или комната меньше этой площади налогом на имущество не облагаются, вернее, принимается нулевая налогооблагаемая база. Кстати, в зависимости от региона могут существовать дополнительные вычеты.

Если в собственности не один, а несколько объектов недвижимости какого-либо вида (квартира, комната, дом), налоговое послабление распространяется только на один из них, а за остальные придется платить «по полной программе».

Вариант 3. Применить два вычета

Особый случай — если продавец до сих пор не воспользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (с двух миллионов рублей) и после продажи квартиры собирается купить вместо нее другую, он может уменьшить налогооблагаемую базу еще на два миллиона рублей. Обязательное условие — продать старую и купить новую квартиру нужно в одном календарном году.

Например, квартира куплена в 2017 году за три миллиона рублей, в 2018-м продавец ее продал за пять миллионов рублей. Для уменьшения налога он воспользовался вычетом на расходы, понесенные при покупке квартиры.

5 млн рублей — 3 млн рублей = 2 млн рублей.

При этом он ни разу в жизни не использовал налоговый вычет за покупку квартиры в два миллиона рублей, поэтому вправе применить и его. В таком случае налоги продавцу этой квартиры платить не придется.

Кадастровая стоимость включает НДС

Если налог считают со стоимости, которая включает НДС, получается двойное налогообложение. Верховный суд считает, что так быть не должно (Определения от 15 февраля 2017 г. по делу № 5-КГ17-258 и от 9 августа 2018 г. по делу № 5-КГ18-96) и что НДС из кадастровой стоимости в целях исчисления налога на имущества надо исключать.

Судебная практика по этом вопросу неоднозначная, но можно попытаться добиться, чтобы НДС из стоимости исключили. Сделать это получится только при оспаривании самой кадастровой стоимости. Попросите оценщика выделить НДС и при оспаривании проследите, чтобы судебная экспертиза тоже в своём отчёте выделила НДС и чтобы в ЕГРН внесли новую стоимость без НДС. Самостоятельно вычитать НДС при расчёте налога нельзя, его нужно считать строго со стоимости, отражённой в ЕГРН (письмо Минфина от 19 ноября 2018 г. № БС-4-21/22415@).

Когда продажа квартиры не облагается налогом

Есть важный момент, который помогает не то что уменьшить налог с продажи квартиры, а позволяет вообще избежать его уплаты – истечение минимального срока владения.

Читать еще:  Как заполнить и сдать сзв-стаж при ликвидации организации

Минимальным сроком владения считается 3 года для объектов, которые попадают хотя бы под одно из условий:

  • Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от близкого родственника или члена семьи (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки)
  • Недвижимость стала собственностью вследствие приватизации
  • Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
  • Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года
  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй.

Во всех других случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

Пример:
Иванову в 2018 г. досталась квартира по наследству от дедушки. Он продал ее в 2020 г., и заплатил 13%, так как минимальный срок владения для данного случая 3 года, еще не истек.
Петров стал владельцем недвижимости вследствие приватизации в марте 2017 года, а продал он квартиру в июле 2020 г., и НДФЛ платить не пришлось – минимальный срок владения три года истек.

Сейчас внесли определенные изменения, касающиеся продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.

То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 году, то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2014 года.

Соответственно, если вы продали квартиру в 2019 году и платили при этом 13% с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Налог с продажи квартиры в 2021 в Твери: как рассчитать, какие документы нужны и как уменьшить сумму налога?

Почему нужно платить налоги с продажи квартиры?

При продаже квартиры, вы получаете доход, а значит попадаете под налог на доходы физических лиц.

Как узнать, нужно ли платить налог?

Для этого нужно узнать точную дату регистрации права собственности на вашу недвижимость и дату продажи квартиры.

Чтобы правильно вычислить минимальный срок владения, нужно считать не полные года, а количество месяцев: 3 года это 36 месяцев, а 5 лет — 60.

От какой даты считать срок владения?

1. Если вы приобретали недвижимость по договору купли-продажи: дата оформления права собственности в ЕГРН.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть когда было зарегистрировано право собственности. Нас интересует не дата заключения договора купли-продажи, договора долевого участия, а дата регистрации записи в Реестре.

2. Если вы покупали квартиру в тверской новостройке на этапе строительства по ДДУ. Ранее срок считался с даты регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН на завершенный объект строительства (т.е. после сдачи дома и регистрации права).

Но в конце 2020 года на улицу дольщиков пришел праздник! Срок решили исчислять с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору долевого участия. То есть, раньше, если вы купили квартиру на самом старте продаж, спустя 2 года после сдачи дома получили право собственности, а спустя еще 3 года решили продать квартиру, то вы должны заплатить налог. В новой редакции закона от налога вы освобождаетесь.

3. Если вы приватизировали квартиру:

  • с момента регистрации договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года
  • при оформлении права собственности в ЕГРП, если приватизация оформлялась после 1998 года.

4. Получили квартиру по наследству: с момента открытия наследства, то есть, с даты смерти.

Близкие родственники: супруг, родитель (усыновитель), ребенок (усыновленный), дедушка или бабушка;внук или внучка, родной брат или сестра, в том числе неполнородные.

Как считают сумму налога при продаже?

Сумма налога исчисляется от налоговой базы. У многих продавцов квартир на этом этапе возникают затруднения и ошибки в расчетах, поэтому мы подробнее разберем, что такое налоговая база.

Читать еще:  Прощение долга между юридическими лицами налоговые последствия

До 2016 года в качестве базы для налогообложения учитывалась стоимость квартиры, указанная в договоре купле-продажи. От нее и уплачивалось 13% НДФЛ.

После 2016 года налогооблагаемой базой при продаже квартиры становится та сумма, которая оказалась больше: стоимость, указанная в договоре купли-продажи, или кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7.

У этого правила есть и еще две оговорки, указанные в статье 217.1 Налогового кодекса:

  1. если окажется, что кадастровая стоимость квартиры не определена по состоянию на 1 января года, в котором продается квартира, то налогооблагаемая база рассчитывается «по старинке», т.е. от заявленной суммы в ДКП;
  2. размер понижающего коэффициента 0,7 может быть уменьшен в субъектах РФ (на усмотрение местных властей), вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков.

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request

Как уменьшить налоговую базу при продаже квартиры

1. Применить безусловный налоговый вычет в 1 млн. руб.: из стоимости квартиры вычитается 1 миллион и налог начисляется на остаток.

В этом случае использовалась формула:

На практике имущественный вычет применяется, когда продается недвижимость, полученная не за счет средств покупателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал).

ВАЖНО: для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит сумму налога в разы (смотри следующий пункт).

2. Вычет в размере затрат на ее приобретение

К таким расходам будет относится не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора. Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договоры, акты и т.д.

Выбрать можно только один из вариантов снижения налоговой базы. Вот пример расчета, как это сделать выгоднее:

Если квартира в совместной или долевой собственности?

В этом случае каждый собственник имеет право на получение вычета.

Имущественные налоговые вычеты из полученного каждым продавцом дохода распределяются между ними следующим образом:

  • по договоренности между бывшими совладельцами (в случае совместной собственности)
  • пропорционально доле каждого владельца (в случае долевой собственности).

Налог при дарении квартиры

При дарении квартиры учитывается ее кадастровая стоимость. Налог при этом будет 13%.

Платят ли налог пенсионеры?

Пожилые люди, а также инвалиды, получающие пособия, относятся к льготной категории граждан. Они имеют преимущества при покупке недвижимости. При продаже они обязаны исчислять налоги и применять вычеты наравне с остальными гражданами РФ.

Когда нужно заплатить налог?

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Срок подачи декларации при продаже имущества — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

За опоздание подачи декларации 3-НДФЛ предусмотрен штраф от 1000 рублей до 30% задолженности по налогу.

Какие документы предоставить в налоговую?

Для налоговой, помимо 3-НДФЛ, необходимо собрать пакет документов, причем предъявлять будете как оригиналы, так и копии, которые останутся в деле.

  1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт)
  2. Свидетельство о присвоении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН)
  3. Договор купли-продажи, зарегистрированный органами юстиции
  4. Документы, подтверждающие оплату (расписки, платежные поручения).

Можно ли не платить налоги с продажи квартиры?

В принципе можно, но тогда будьте готовы к последствиям:

Свежие новости:
Министерство финансов разрабатывает новый законопроект по поручению президента РФ. Рассматривается уменьшение срока владения для освобождения от налогов до 3-х лет. Это коснется тех, у кого в собственности только одна квартира, т.е. единственное жильё.

Как уменьшить сумму налога при продаже квартиры

Вариантов может быть множество.

  • уменьшить базу на расходы на покупку квартиры;
  • включить расходы на ремонт, страховку, ипотечные проценты, госпошлину;
  • если квартира досталась по наследству, включить в расходы затраты предыдущего собственника;
  • воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн руб.;
  • продавать квартиру по долям, если собственников несколько;
  • воспользоваться вычетом на покупку новой квартиры;
  • занизить стоимость квартиры в договоре, наконец (правда, здесь есть нюансы).
Читать еще:  Муж получил наследство может ли жена претендовать

Остаётся только всё правильно посчитать, чтобы не переплатить или не дай бог недоплатить Налоговой. Штрафы и пени сейчас начисляют ой как быстро.

Как уменьшить кадастровую стоимость

Именно от значения кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков зависит физический размер налога. В некоторых регионах вместо этого значения разрешается использовать инвентаризационную стоимость, на сайте ФНС РФ имеется полный перечень субъектов, в которых начисление налога делается на основании кадастровой стоимости.

В идеале кадастровая стоимость должна равняться рыночной, но такая ситуация встречается крайне редко. Причин несколько: нежелание государственных органов тратить финансовые средства на регулярную оценку большого количества недвижимости и попытки получить максимальную выгоду при принудительном отчуждении стоимости.

Дело в том, что возмещение различных убытков по решению судебных органов за счет конфискации недвижимости делается с учетом кадастровой стоимости. Соответственно, она конфискуется по заниженной цене, а реализуется новым владельцем по реальной рыночной. Наблюдаются и случаи уплаты завышенного налога на недвижимость. Разбег в цене появляется во время массовой оценки кадастровой стоимости, такой метод очень неточный, не учитывает многих индивидуальных характеристик строений.

Приближение рыночной цены объектов к кадастровым оценкам позволяет получать максимальную цену при ее реализации или уменьшать величину налога. Для этого надо доказать, что оценка имущества некорректная и не совпадает с реальными значениями. Что надо сделать?

1. Узнать существующую кадастровую стоимость объекта, зафиксированную в Росреестре и МФЦ. Можно обратиться лично с заявлением или сделать заявку в электронной форме на сайтах соответствующих органов. Справка бесплатная и должна выдаваться в течение трех рабочих дней со дня регистрации прошения.
2. Подготовить заверенные в установленном порядке копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов. Можно подготовить договоры между сторонами, акты и свидетельства о приватизации объектов или на получение наследия, решение судебных инстанций.
3. Существующий отчет оценки рыночной стоимости, с которым несогласен владелец недвижимости.
4. Заключение оценщиков с указанием фактической стоимости объекта. Новая цена должна указываться на то же время, в котором была выполнена госоценка. Заключительную оценку могут производить специалисты с государственной лицензией.

Документы следует подавать в Росреестр, пересмотр кадастровой стоимости делается на протяжении календарного месяца. При положительном решении величина налога на недвижимость меняется не только на будущие периоды, но и на время начисления уплаты по завышенной оценке. Ранее существовало ограничение – переплата возвращалась не более чем за три года. С 2019 года оно снято, возвращаются все переплаченные финансовые средства с момента применения завышенной кадастровой стоимости.

Каждый соискатель имеет право лично присутствовать на заседании комиссии, о дне рассмотрения он получает письменное извещение не позднее пяти рабочих дней до даты. Есть три причины отказа в приеме заявления на рассмотрение: неполный комплект документов, нарушение сроков подачи заявления и к оценке кадастровой стоимости ранее привлекались независимые лица. Если выводы комиссии не удовлетворяют заявителя, то он имеет право обращаться в суд с административным исковым заявлением.

Важно! Заявление в суд можно подавать и до получения выводов комиссии или без обращения к ней.

В суд могут обращаться и органы местного самоуправления. Они обжалуют резкое уменьшение стоимости недвижимости, которое негативно отражается на наполнении бюджета. Практикующие юристы настоятельно рекомендуют попытаться решить проблемы с комиссией и не доводить споры до судебных инстанций – они редко принимают решения в ущерб государственным органам власти. Решений в пользу физических лиц фиксируется очень мало.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector