Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продается залоговая квартира

Неудачливый владелец продаёт квартиру самостоятельно, если удалось достичь согласия с банком на досудебном этапе. Кредитор даёт отсрочку платежа в 3 месяца, за которые клиент ищет покупателя и получает деньги. Стоимость квартиры при этом не отличается от рыночной, поскольку должник не хочет терять свои деньги. Скидка – 10% за срочность сделки.

Вариант покупки напрямую у заёмщика считается самым рискованным.

Пока квартира находится в залоге у банка, обременение с неё не снимают. Это значит, что зарегистрировать право собственности нового владельца нельзя. При этом банк не согласится снять обременение, пока не получит деньги. Получается замкнутый круг: покупатель не готов платить, пока не будет уверен в законной фиксации прав, а права нельзя зарегистрировать, пока не будет погашен долг.

Смельчаки передают деньги заёмщику, после чего наступает время ожидания – «период страха», когда должник может легко пропасть с полученной суммой. Между датой оплаты и датой снятия обременения порой проходят месяцы. Кроме того, не каждый покупатель готов внести всю сумму сразу. Обычно новому владельцу тоже нужна ипотека.

Игра на опережение

До выплаты ипотеки квартира находится в залоге у банка. Но если заемщик просрочит выплаты по кредиту, то банк может отсудить квартиру.

Чем раньше потенциальный неплательщик осознает проблему и начнет действовать, тем с меньшим ущербом он может выйти из сделки с банком.

К примеру, если заемщик уже выплатил бóльшую часть долга, у него нет просрочки по кредиту, но есть вероятность стать должником, квартиру можно продать самостоятельно или через агентство недвижимости по рыночной цене, а иногда и «выше рынка». Для этого договор займа должен предусматривать возможность досрочно погасить кредит без штрафов.

«Заемщик или специалист по недвижимости находит клиента, который готов дать в качестве задатка сумму, необходимую для погашения ипотечного займа. После чего покупатель и продавец оформляют соглашение о задатке и вносят сумму в банк. Банк снимает ограничения на квартиру (обычно это занимает от одного до трех дней) и после можно оформлять сделку по купле-продаже», – поясняет ведущий специалист по недвижимости, риелтор первой категории агентства недвижимости ТОО «RIA Light» Александр Бикетов.

Как продать квартиру, которая находится в залоге у банка? “ЭТАЖИ” придут на помощь!

“В мае 2018 года я взял ипотеку и купил квартиру в Туле. Хотел жить отдельно от родственников, иметь свой дом. Но возникла тяжелая жизненная ситуация. Выбора нет: придется продать квартиру.

Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.

Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.

Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:

  • банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
  • покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
  • сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.
Читать еще:  Инн смена фамилии необходимые документы

Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки “ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.

Виктория, ведущий специалист

“Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.

Для начала разберемся, что значит “квартира в обременении банка”

Если недвижимость куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, то она находится в залоге у банка, то есть в обременении.

Такую недвижимость продать не так просто. Для начала продавцу придется погасить задолженность по кредиту, и только потом обременение будет снято.

После этого недвижимость можно продавать.

Существуют несколько способов продать жилье, находящееся в залоге у банка.

Первый и самый простой — наличный расчет.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ» находят покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Однако, далеко не всех покупателей устраивает такой вариант, ведь им придется отдать деньги под расписку и положиться на честность продавца.

“В этом случае лучше всего воспользоваться услугами банка и заключить “безопасную сделку”. Что это значит: покупатель вносит необходимую сумму на блокированный счет — аккредитив. Продавец сможет забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи”, — рассказывает Виктория.

Второй вариант — продать квартиру с участием банка-кредитора.

Этот вариант подходит, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Проще говоря, кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой, а с оформлением всех документов помогут юристы компании «Этажи».

Правда, здесь тоже можно столкнуться с некоторыми сложностями. Покупатель должен подойти банку в качестве заемщика.

Если же покупатель согласен на условия и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

“В отличие от первого варианта, деньги “остаются” в банке, а значит риски для покупателя меньше. Люди соглашаются на такой вариант охотнее”, — отмечает Виктория.

Третий вариант — выкуп квартиры из-под залога другим банком.

Существуют банки, готовые выкупить квартиру из-под залога. Схема проста: покупатель оформляет в этом банке ипотеку, получает одобрение объекта банком — впрочем, всё, как обычно.

После регистрации сделки покупатель получает документы, подтверждающие право собственности, а закладная переходит в банк, где оформлена ипотека.

“Единственное, нужно учитывать, что на период перехода закладной процентная ставка по ипотечному кредиту увеличится на 2%. Как только она переходит, ставка снизится”, — рассказывает Виктория.

В любом случае необходимо получить принципиальное согласие банка на продажу квартиры с обременением. Если же он против, останется только один вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

“Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” может помочь и в этом случае. Если у продавца нет необходимый суммы для погашения кредита, то мы можем предоставить ему займ.

Такое предложение — уникальное для Тулы. “Этажи” не только помогают продать квартиру и снять с нее обременение, но и выступают гарантом. И покупатель, и продавец могут быть уверены в том, что сделка будет заключена быстро и грамотно с точки зрения закона”, — отмечает Виктория.

Читать еще:  Очередность обращения взыскания на имущество должника организации

Игорь Бармотин, недавно приобрел квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка.

«У меня в семье родился ребёнок и было принято решение расширить жилплощадь. Мы с женой обратились за помощью в «Этажи». Выбрали двухкомнатную квартиру, она нам очень понравилась, но оказалось, что прежний владелец не погасил до конца ипотеку. Сначала этот факт нас сильно смутил, но специалист по недвижимости Лаура Николова нас успокоила, и команда «Этажей» помогла нам купить понравившуюся квартиру. Великолепное отношение, на всех этапах сделки все объясняли, везде сопровождали. Ни оставляли ни продавцов, ни нас ни на минуту, вплоть до получения мною документов на право собственности. Сто процентное чувство уверенности и безопасности. Мы остались очень довольны. Если соберемся еще покупать недвижимость, то однозначно с «Этажами».

Немного статистики.

За 2019 год центр недвижимости и ипотеки «Этажи» провел 1330 успешных сделок с недвижимостью. Только с начала 2020 года «Этажи» помогли тулякам заключить 32 сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков, из них в четырех «Этажи» предоставили продавцам займ.

Как происходит продажа залоговой недвижимости?

Если клиент хочет приобрести реализуемую через Сбербанк недвижимость, продажа может происходить несколькими способами:

  • прямая продажа;
  • аукцион.

Если вы планируете купить через Сбербанк квартиры от банка, официальный сайт, на котором продается залоговая недвижимость, поможет вам. На аукционе недвижимость продается следующим образом:

  1. Квартиру Сбербанка выставляют на торги, указав ее начальную стоимость. Обычно это составляет около 70−75% от средней стоимости жилья на рынке недвижимости.
  2. Желающие приобрести залоговое имущество могут предложить цену, но она должна быть выше минимальной стоимости.
  3. Участник аукциона, предложивший самую высокую цену за недвижимость, становится покупателем.
  4. Если на протяжении 14 дней покупатели на залоговую квартиру не были найдены, цена снижается на 10−15%. Это продолжается до тех пор, пока не появится человек, желающий приобрести данный объект.
  5. Если ваша цена за объект недвижимости выше, чем предложили другие участники, вы становитесь победителем торгов. После этого вам остается лишь расплатиться с банком: вы можете заплатить наличными или оформить договор ипотеки.

Приобретать залоговую недвижимость от Сбербанка удобно, поскольку продажа проходит через его дочернюю компанию.

Подтвердив аккредитацию на сайте, клиент должен пополнить свой виртуальный счет. Необходимо внести не менее 2% от цены залогового имущества.

Дешевле – только даром

Покупка заложенного имущества – это привлекательная перспектива для тех, кто ищет недвижимость подешевле или хочет вложить деньги. Подобные объекты почти всегда продают с дисконтом.

Откуда берется скидка? Нередко, пытаясь исправить ситуацию с задолженностью, владелец сам реализует квартиру. Это возможно, если еще не было суда и он не признан банкротом. Как правило, собственник торопится и потому отдает объект, не торгуясь, первому изъявившему желание. Скидка может составить 10–15% и больше.

Читать еще:  Виды и формы собственности на недвижимость

В Сети можно встретить истории о покупке заложенных квартир на треть, а то и на половину дешевле рыночной стоимости. Но такие случаи крайне редки – тут уж либо реально звезды сошлись, либо покупатель проявил невероятную сноровку, а продавец –неслыханную щедрость.

«Если же мы говорим о квартирах, которые уже по решению суда отобраны у собственников, то они выставляются на 20–25% ниже рынка. Хотя по факту уходят на 10–15% дешевле», – говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. В этом случае залоговый объект продает кредитор – чаще всего банк.

«Заложенное имущество, находящееся на балансе банка, для него непрофильный актив, – разъясняет генеральный директор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин. – Иными словами, это кабала, когда банк платит за объект налоги, обеспечивает сохранность, вносит коммунальные платежи, вкладывается в рекламу и прочее. Если банк будет продавать такое имущество по рыночной стоимости, он рискует влезть в еще большие траты, затянув со сроком реализации. В итоге кредитная организация вынуждена идти на дисконт».

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Способ 3. Покупка квартиры через смену залогодателя

Это довольно простой способ. Если квартира в залоге у банка, а покупатель хочет получить ипотеку на себя там же, то залог просто переоформят на него.

Покупатель вносит на счет деньги, которые продавец в свое время перевел в банк — учитывается только первоначальный взнос без процентов. Если у продавца были просрочки, то штрафы и пени придется гасить новому владельцу, поэтому перед покупкой получше узнайте состояние кредита и выясните сумму долгов. В другую ячейку помещается сумма, которая положена продавцу по договору купли-продажи.

После этого происходит переоформление залога и долговых обязательств на покупателя. В результате оформления сделки банк получает часть суммы долга, продавец — доступ к оплате за квартиру, а покупатель — право собственности на квартиру, которая все еще находится в залоге у банка.

Проблема: Некоторые банки ограничивают покупку недвижимости только тем городом, в котором оформлена ипотека. Межрегиональные сделки на недвижимость с обременением пока не проводят.

Заранее проверяйте квартиру на наличие обременений. Это можно быстро сделать в сервисе ЕГРН.Реестр. Закажите выписку и получите информацию о залоге, его дате и основании возникновения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector