Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
16 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Где лучше взять ипотеку на квартиру

Navigation

Приобрести жильё в собственность становится в Швейцарии все сложнее: для этого требуется все более толстый кошелёк. © Keystone / Salvatore Di Nolfi

Швейцарская недвижимость всегда была недешевой, но в последнее время цены продолжают упорно ползти вверх. Приобрести жильё в собственность становится все менее реально. Одна из причин — ограничения регулятора. Таков вывод, сделанный в аналитическом докладе банка Raiffeisenbank.

Этот контент был опубликован 26 августа 2019 года — 12:59 26 августа 2019 года — 12:59 Надежда Капоне

Родилась в Москве. Закончила исторический факультет МГУ (специализация — германистика и международные отношения), изучала онлайн-журналистику в Нидерландах. Работала в газетах «Коммерсант» и «РГ». С 2009 г. живет в Швейцарии, с января 2013 г. работает в swissinfo. Рабочие языки: немецкий, английский, итальянский.

Разбирается во многих вопросах, но лучше всего – в федеральной политике. Работал в Швейцарском информационном агентстве ATS и на «Радио Фрибур».

  • Deutsch (de) Wenn der Traum der eigenen vier Wände zum Luftschloss wird
  • Español (es) El sueño de poseer una vivienda, cada vez más inalcanzable
  • Português (pt) Casa própria na Suíça não sai do sonho
  • 中文 (zh) 瑞士人与买房梦渐行渐远
  • Français (fr) Posséder ses quatre murs: un rêve toujours plus irréalisable (Оригинал)
  • 日本語 (ja) スイスでマイホームを持つにはいくら必要か
  • Italiano (it) Possedere una casa, un sogno sempre più irrealizzabile in Svizzera

Традиционно высокие цены на недвижимость в Швейцарии продолжают расти. Согласно данным Райффайзенбанка, во втором квартале текущего года цены на дома поднялись примерно на 5%, на квартиры — на 1,6%. При этом ставки по ипотечным кредитам в настоящее время находятся в Швейцарии на исторически низком уровне. Никогда еще не было так выгодно брать кредит на покупку собственности, как сейчас. Но сегодня одного только ипотечного кредита в стране уже недостаточно для того, чтобы обеспечить себе возможность владеть объектом недвижимости.

Гора долгов

Швейцарский рынок имеет еще одну особенность: ипотечные долги выплачиваются тут крайне медленно. Во многих странах ипотечный долг гасится в течение одного поколения, на что уходит от 20 до 25 лет. В Швейцарии, однако, зачастую этот процесс затягивается, а долги, которые связаны с приобретенной собственностью, а вовсе не с самим покупателем, передаются в наследство следующему поколению.

Тому есть две причины: во-первых, цены на недвижимость выросли настолько, что вернуть теперь ипотечный кредит в обозримые сроки в принципе очень трудно. Во-вторых, налоговая система сама стимулирует человека брать кредиты и не избавляться уж очень быстро от долгов по ипотеке, особенно благодаря тому, что проценты по ипотечным кредитам можно вычитать из налогооблагаемой базы.

А это ведет к тому, что в Швейцарии регистрируется сейчас один из самых высоких в мире показателей по персональной задолженности физических лиц. В конце прошлого 2018 года общий объем только ипотечной задолженности в Конфедерации превысил символический лимит в один триллион франков.

End of insertion

«По причине нормативных ограничений и быстрого роста цен потенциальные покупатели, если они хотят быть в состоянии финансировать свою ипотеку, обязаны теперь вкладывать в недвижимость куда больший, чем раньше, собственный капитал с целью обеспечения первоначального взноса, обладая при этом постоянно растущим уровнем своих доходов», — говорит Мартин Нефф (Martin Neff), главный экономист Райффайзенбанка, третьего по величине банка в Швейцарии.

Читать еще:  Смена разрешенного использования земельного участка процедура

Доля жителей Швейцарии, обладающих объемом активов, достаточным для того, чтобы купить дом, варьируется в зависимости от кантона от 18 до 44%. Таковы, по крайней мере, расчеты банка. Кроме того, по словам М. Неффа, у претендента должна быть достаточно высокая зарплата для покрытия текущих расходов, связанных с покупкой дома, что «в большинстве случаев оказывается трудным, а иногда и непреодолимым препятствием». Вот конкретный пример: согласно расчетам М. Неффа, купить дом стоимостью один миллион франков (доля собственного капитала для первоначального взноса составляет при этом 200 000 франков) может только человек, чей доход составляет не менее 176 000 франков в год.

Что выгоднее?

Для нашего примера и выгоднее, и быстрее оказалось взять ипотеку. Можно найти и обратные модели, где аренда оказывается эффективнее и по срокам, и по затратам. Все зависит от региона, стоимости жилья, аренды и процентных ставок.

При этом надо понимать, что мы рассматривали фиксированные показатели на текущий момент и очень конкретные условия плюс не учитывали темпы роста цен. В 2020 году регулятор прогнозирует их на уровне 3,7–4,2% с возвращением к целевым 4% только после 2021 года. Но приобретение жилья занимает не один год, и, например, среднее значение инфляции за последние десять лет составило 6,75%.

В каждом из сценариев существуют факторы, которые могут как увеличить затраты, так и уменьшить. Так, если при ипотеке один или оба заемщика увеличат свой доход, развивая карьеру, то они смогут направить дополнительные средства на досрочное погашение. А вот длительная потеря работы одним из партнеров грозит, наоборот, ухудшением положения.

В случае с арендой едва ли ее стоимость удастся удержать все семь лет на одном уровне. «Стоимость аренды продолжит восстановление после «коронакризиса» минимальными темпами на фоне удаленки — многие временно съехали со своих квартир, что продолжает оказывать давление на арендные ставки. Но полное восстановление рынка и его дальнейший рост мы ждем не ранее лета 2021 года, многое также будет зависеть от ситуации с коронавирусом”, — отметила Виктория Кирюхина. По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенная стоимость долгосрочной аренды в Москве с октября 2019 года по октябрь 2020 года выросла на 1,3%. Всего же за последние три года аренда недвижимости подорожала на 7,7%. Однако здесь стоит помнить, что Москва притягивает трудовые ресурсы, а значит, и поддерживает спрос на арендное жилье. По городам-миллионникам его стоимость, наоборот, снизилась — на 2,1% за последний год и на 10% — за последние три.

Оксана Полякова также отметила гибкость рынка аренды — по ее словам, он способен оперативно адаптироваться к изменяющимся условиям. Например, в конце 2014 — начале 2015 года он столкнулся с шоком: арендаторы схлынули из Москвы (многие потеряли работу, не смогли платить за учебу и т.д.), но уже осенью 2015 года спрос стал заметно повышаться, а в 2016 году ситуация стабилизировалась.

Не стоит на месте и цена недвижимости. Так, по данным ЦИАНа, цены новостроек на московском рынке за девять месяцев с начала 2020 года выросли на 7,6% на фоне льготной ипотеки. Хотя в 2021 году рынок вряд ли сможет преодолеть данный прирост — спрос будет распределен более равномерно, и такого ажиотажа на рынке, как сейчас, уже не будет, отметила Виктория Кирюхина. Наибольший рост цен минувшим летом наблюдался в сегменте экономкласса, так как бюджетное предложение остается самым ходовым товаром рынка недвижимости, отметил директор департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Читать еще:  Как узнать арестована ли квартира

То есть план сбережений придется корректировать — вряд ли выбранная сейчас квартира и через семь лет будет стоить столько же.

С другой стороны, для накоплений мы привели самый консервативный и низкодоходный вариант. И картина может выглядеть иначе, если наши герои окажутся более финансово подкованы, чтобы использовать и другие инструменты для приумножения средств — облигации, ИИС, фондовый рынок, ПИФы и т.п

В консервативных вариантах накопления на квартиру вряд ли будут успевать за реальным приростом цен. Виктория Кирюхина привела следующий пример. В сентябре 2020 года средний чек сделки по Москве составил 14,1 млн рублей. Для сравнения — год назад средний чек сделки был равен 11,5 млн рублей. То есть за год рост составил 2,6 млн рублей при сохранении той же площади. Далеко не каждый потенциальный покупатель откладывает такую сумму за год. Поэтому на фоне дешевеющей ипотеки часто выгоднее воспользоваться кредитом. К тому же нынешние ставки по депозитам не позволяют зарабатывать так же, как еще даже два-три года назад. То есть накопления съедает инфляция и рост стоимости недвижимости. При этом в отсутствие доступной ипотеки средний чек увеличивался не такими высокими темпами: с сентября 2018 по сентябрь 2019 года он вырос только на 500 тыс. рублей.

Для стратегии «аренда плюс накопления» лучше подходит период высоких ипотечных ставок, когда рост цен на жилье замедляется, а банки одновременно с этим предлагают выгодные условия по депозитам. Но сегодня на рынке сложилась прямо противоположная ситуация.

Также кроме математики есть еще и совсем не экономические факторы — например, неуверенность, где именно хочется жить, неопределенность семейного статуса и т.п. Так как выбирать-то, если не только по цифрам?

Страховой партнер ЦДС

Новый партнер ЦДС — Страховой Дом ВСК. В рамках сотрудничества с ВСК мы осуществляем консультирование, подбор и согласование страхования необходимых рисков по ипотечным сделкам.

Ипотечное страхование — это надежная защита рисков по ипотечному кредиту на жилье

ВСК — партнер ЦДС

Специалист управления продаж

Не нашли своего банка? Или не можете выбрать программу? Позвоните нам, и мы подберем самые выгодные ипотечные программы

А почему не кредит?

-Действительно ли можно сэкономить, если сделать через какое-то время рефинансирование (кажется, так называется) ипотеки в другом банке?

— Снижение ставки позволяет снизить свою кредитную нагрузку. Но оптимально это делать, если разница между новой ставкой и старой составляет от 1,0% и выше. Тогда это становится оправданно.

— От чего зависит ставка по ипотеке на приобретение квартиры в новостройке и на вторичное жилье. Какой минимальный первоначальный взнос? На какой срок можно взять?

Ставка зависит от выбранной программы, на приобретение квартиры в строящемся доме (Новостройка) процентная ставка ниже, чем на вторичном рынке. Минимальный первоначальный взнос — от 10%. Срок кредитования — от 3 до 30 лет.

Читать еще:  До какого времени действует дачная амнистия

— Что выгоднее — потребительский кредит или ипотека на одну и ту же сумму? Увеличивается ли процент ипотеки (кредита) при отказе от страховки?
— Как правило, ставки по ипотечным кредитам всегда ниже, чем по потребительским, так как это обеспеченный кредит (под залог квартиры) и риски банка при этом ниже. И даже с учетом страховых программ, как правило, такие кредиты все равно дешевле. В последние годы заметна такая тенденция – люди стараются взять в ипотеку бОльшую сумму даже при наличии собственных средств, чтобы затем свои средства вложить в ремонт или потратить их на приобретение мебели и техники. При отказе от страховки риски банка увеличиваются, соответственно, увеличивается и процентная ставка по вашему кредиту.

— Какие виды жилья можно приобрести в банке по программам ипотеки? Какие требования выдвигает банк к приобретаемому жилью?

— По ипотечным программам банка «Открытие» можно приобрести жилье как на первичном рынке (строящееся жилье), так и на вторичном. Также можно взять кредит на рефинансирование ранее взятого ипотечного кредита, ипотеку с использованием материнского капитала, ипотеку на апартаменты, а также военную ипотеку. Банк «Открытие» активно использует свои дистанционные каналы, позволяющие не только подать заявку на ипотеку не выходя из дома, но и получить одобрение и назначить сделку дистанционно с помощью, например, смартфона. Возможность выбрать интересующую ипотечную программу и параметры будущего кредита, прикрепить скан-копии необходимых документов реализована на официальном сайте банка «Открытие» www.open.ru. Всеми возможностями сервиса клиенты могут воспользоваться бесплатно. Срок рассмотрения онлайн-заявок составляет не более 48 часов. Одновременно с этим банк запустил инновационный проект «Открытие. Недвижимость». Воспользовавшись этим сервисом, клиент может в режиме онлайн подобрать квартиру у застройщиков – партнеров банка в любом регионе страны. Банк продолжает работу над реализацией технологий виртуальной реальности, дающих клиентам возможность удаленно ознакомиться с будущим жильем.

В среднесрочной перспективе планируется создание единого сервиса решения жилищных вопросов, который станет удобным благодаря максимально «оцифрованному» процессу и использованию технологий виртуальной реальности. Кроме того, использование такого сервиса будет еще и выгодным – за счет дополнительных преференций для клиентов от застройщиков. Появление таких сервисов, безусловно, окажет серьезное влияние на конъюнктуру рынка ипотечного кредитования.

При выборе банка обращайте внимание на следующие моменты

  • Минимальный первоначальный взнос. Сегодня лишь несколько кредитных организаций предлагают займы на жилье с первым платежом от 10%, остальные готовы выдать ссуду, если потребитель внесет 20-30%. О том, можно ли оформить ипотеку без внесения собственных средств, читайте по этой ссылке. Если вы относитесь в определенным категориям населения, то первый взнос за вас погасит государство. К примеру, такой возможностью может воспользоваться молодая семья, военные, семьи с двумя и более детьми, ученые, судьи и т.д.
  • Требования к недвижимости. Описание обычно представлено в программе кредита. Например, не каждый банк выдает ссуды на вторичное жилье.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector