Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что значит совместная собственность на квартиру

Нужно ли при разводе дополнительно делить равные доли в праве на квартиру?

В договоре долевого строительства участвовали супруги и их совершеннолетний сын — по итогам строительства в 2001 на каждого из них в Росреестре зарегистрировано по 1/3 в праве на квартиру.

В 2004 супруги развелись, в 2005 отец подарил сыну 1/3 в праве на квартиру (договор дарения зарегистрирован в Росреестре), в 2011 сын подарил 2/3 в праве на квартиру матери (договор дарения зарегистрирован в Росреестре) — соответственно, мать стала единственным собственником квартиры, что опять-таки закреплено в Росреестре.

В 2021 (спустя 10 лет) матери понадобилось использовать квартиру как залог для обеспечения кредита в банке.

Сегодня пришел отказ в согласовании предмета залога (квартиры) по причине того (см. прикрепленное фото), что во время расторжения брака раздел имущества не утверждался и банк считает, что часть матери до сих пор является совместной собственностью супругов и у отца появляется право оспорить, как только любая сделка будет с ним совершена.

Абсурдность ситуации очевидна, ведь на момент развода у каждого была выделенная равная доля, но противопоставить пока ничего не могу. Ситуацию спасло бы заключенное между бывшими супругами соглашение, но связи с отцом нет более 15 лет (ни телефона, ни места жительства не известно).

Неужели ситуация безысходная и нечего противопоставить? Прошу помощи.

  • 1157
  • рейтинг 0

Проблемы корпоративного права в судебной практике (вечерняя форма обучения)

Подготовка и ведения судебных дел

Правовая система Англии/Bachelor of Laws (LLB) University of London

Что такое совместная собственность

Совместная собственность — имуществом владеют и пользуются сообща двое и более лиц. Оно не поделено между ними. Участники имеют равные права, независимо от оформления.

Никто не вправе самостоятельно распоряжаться совместным имуществом.

Дарение, продажа, передача в залог возможна только при нотариально заверенном согласии остальных владельцев (ст. 253 ГК). В противном случае сделку можно оспорить в течение трех месяцев с момента совершения. Чтобы ее аннулировать придется доказать суду, что одариваемый или покупатель знали об отсутствии полномочий у дарителя или продавца.

Как возникает

Совместной собственностью ГК РФ признает только два правовых явления. Если имущество:

  1. Приобретено в браке (ст. 256), за исключением подаренного, унаследованного или полученного по безвозмездным сделкам.
  2. Принадлежит фермерскому хозяйству (ст. 257).
Читать еще:  Ответственность за нарушение подписки о невыезде

В обоих вариантах недвижимость признается совместной и устанавливается по факту приобретения. То есть, если супруги, находясь в браке, купят квартиру, у каждого автоматически появится совместное имущество.

Сособственники вправе самостоятельно определить доли, зафиксировав соглашение документально.

Понятие долевой собственности

Как оформить совместную покупку объектов недвижимости

Если речь идет о долевом инвестировании, то оформление данной сделки, в значительной мере, зависит от взаимоотношения инвесторов между собой. Это означает, что если между инвесторами существуют полностью доверительные отношения, то формально в сделке может принимать участие только 1 человек и оформлять индивидуальная собственность на недвижимость. Таким образом, юридическим собственников квартиры становиться только 1 лицо, хотя фактически покупку оплачивают 2 или больше человек.

Решение об оформлении квартиры на 1 собственника при нескольких инвесторах является весьма распространенным решением на отечественном рынке. Такая тенденция обусловлена тем, что квартиру с 1 юридическим собственником проще продать на вторичном рынке. При доверительных отношениях 1 или несколько инвесторов занимают фактическому покупателю деньги под расписку, а после продажи квартиры вся сумма делится между инвесторами согласно финансовым вложениям. Тем не менее, чаще всего, квартира оформляется в общедолевую собственность, такое решение снижает финансовые риски для каждого из инвесторов и позволяет продать свою долю недвижимости в любой момент времени.

Существует законодательная форма ДДУ, где прописываются доли всех участников сделки. Любой из долевых инвесторов имеет право на продажу своей доли, но право на приоритетное приобретение имеют другие долевые инвесторы. В законодательстве нет никаких ограничений или норм на максимальную или минимальную долю, что может принадлежать 1 из участников сделки. Обычно, размер доли пропорционален сумме инвестиций.

Особенности применения обеих форм собственности содержатся в ст. 244 ГК РФ, откуда можно вывести общие черты:

Согласие на сделки:

  • супруги обязаны спрашивать разрешения друг у друга и заверять согласие у нотариуса (п. 2 ст. 35 СК РФ);
  • совладельцы не могут продать свои доли третьим лицам, прежде чем не предложат выкуп другим дольщикам (ст. 250 ГК РФ).

Несколько совладельцев:

  • двое супругов – в случае с совместной собственностью;
  • от 2-х дольщиков и более – в общей долевой.

Интересно, что на этом сходства заканчиваются, но они все же имеются.

Как распределяется имущественный вычет при общей совместной собственности, если жилье куплено в ипотеку

После 01.01.2014 года имущественный вычет за проценты по ипотеке считается отдельным видом вычета. Поэтому супруги могут распределять его по своему усмотрению, вне зависимости от того, как распределен основной вычет.

Читать еще:  Отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной

Основание — пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 16 мая 2017 N 03-04-05/31445, 01 октября 2014 N 03-04-05/49106.

Для этого необходимо подать в инспекцию заявление, подписанное обоими супругами. Пропорция может быть любой — 0/100, 20/80, 50/50 или иной.

Пример:

В 2020 году семейная пара за счет собственных средств и ипотеки приобрела жилье в совместную собственность. Стоимость составила 5 млн рублей. Несмотря на то, что договор был оформлен на жену, супруги приняли решение, что основной вычет они распределят поровну, а вычет по ипотечным процентам получит муж. Это было прописано ими в заявлении в ИФНС. В итоге супруги получили по 260 тыс. по основному вычету, а муж получил дополнительно 13% от фактически выплаченных банку процентов.

Важно! Согласно Письму Минфина РФ от 06 ноября 2015 № 03-04-05/63984 и Письму Минфина РФ от 01 октября 2014 N 03-04-05/49106, супруги имеют право ежегодно изменять пропорцию, по которой рассчитывается имущественная льгота по ипотечным процентам.

Эта налоговая льгота удобна, если один из супругов теряет работу или его заработок снижается. Например, для семейных пар, когда жена уходит в декретный отпуск. На время декрета супруги могут распределить имущественный вычет за ипотечные проценты целиком на мужа.

В статье «Налоговый вычет при покупке в ипотеку» мы подробно рассказали о процедуре оформления имущественного вычета за ипотечные проценты.

Быстрая регистрация и помощь налогового эксперта!

Плюсы и минусы

Плюсами совместного владения являются:

  • отсутствие необходимости разделения долей при оформлении имущественного вычета, к примеру, при приобретении вместе квартиры на супругов на имя одно из них;
  • возможность осуществления полномочий одним из участников общего хозяйства при получении согласия или доверенностей от других собственников;
  • изменение режима владения и выделение долей в любой момент владения недвижимостью без умаления прав владельцев имущества;
  • если общая собственность находится во владении одновременно государственных или муниципальных властей, распорядиться ей можно только по распоряжению уполномоченных учреждений, что занимает достаточно длительный период времени, требуемый на установление формальностей и прохождения бюрократических процедур.
Читать еще:  Отложение рассмотрения дела в арбитражном процессе

К недостаткам относятся:

  • наличие определенных особенностей в отношении распоряжения совместной собственностью, к примеру, это касается приватизированного жилья, если в нем проживают несовершеннолетние, имеющие право на часть имущества, потребуется их согласие на реализацию объекта недвижимости вместе с заключением органов опеки и попечительства о предоставлении лучших условий для проживания в результате совершения такой сделки;
  • необходимость получения согласия другого участника отношений в случае реализации недвижимости, для сравнения, распространяется такой режим на нажитое в браке имущество супругов, при отсутствии брачного соглашения осуществление сделки противоречит закону, то же самое правило будет применяться, если в браке куплен в совместную собственность земельный участок;
  • к совместному имуществу относятся только два правовых явления в гражданском законодательстве – это общее владение супругами и участие в крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Невозможно установление режима общего имущества на обязательства, связанные непосредственно с личностью определенных граждан. Примером может послужить выполнение алиментных обязательств, которые установлены в отношении мужа или жены, заключивших новый брак и имеющие несовершеннолетних детей на содержании от других отношений.

Какие объекты относятся у муниципальной собственности, узнайте тут.

Про страхование недвижимого имущества читайте здесь.

Потенциальные трудности

Чтобы не наткнуться на мошенников, которые встречаются на рынке недвижимости, нужно обязательно смотреть выписку из ЕГРН, в которой всегда прописано, сколько собственников владеет той или иной жилой недвижимостью.

Помимо этого, важно проследить, чтобы продавец через извещение уведомил других собственников жилья о будущей сделке с расценками и порядком расчетов. И желательно, чтобы эти извещения были отправлены через нотариуса. А через сайт Почты России можно легко отслеживать трек-номера отправленных документов, чтобы убедиться, что другие собственники получили эти уведомления. И при отказе собственников от покупки доли нужно получить от них удостоверенное нотариусом решение.

Покупка жилой недвижимости, находящейся в совместной собственности, более простая, чем покупка квартиры в долевой собственности. Но какую бы сделку вы не совершали, лучше тщательно проверять все данные и документы и работать совместно с нотариусом. А если у вас остались вопросы, вы можете задать их специалистам ДОКТОР КЛЮЧ, которые могут вас проконсультировать и помочь в решении вашего вопроса.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector