Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое дду при покупке квартиры

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

1. Консультация по телефону

Первый этап, в ходе которого мы отвечаем на любые вопросы о наших проектах, процессе покупки, документах и так далее. На часть вопросов мы постараемся ответить уже в этой статье. Если у вас есть вопросы, звоните: +7 (343) 28–686–03, проконсультируем и предложим личную встречу.

Главная польза от звонка — мы договариваемся с потенциальным покупателем о встрече в офисе.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.

Читать еще:  Что грозит за подделку подписи в документах

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Читать еще:  Как заключается договор купли продажи квартиры

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре

ДДУ — документ, практически единственный в своем роде, регистрация которого в Росреестре обязательна. Эта процедура запускается при оформлении инвестиционных отношений между застройщиком и дольщиком.

Регистрация позволит исключить недоразумения, которые могут возникнуть в связи с требованиями на квартиру в строящемся доме.

Порядок и условия заключения соглашения между строительной компанией и дольщиками-участниками регламентирует Закон № 214. В соответствии с пунктом 3 статьи 4 долевое участие приобретает правовую форму только после регистрации в Росреестре.

Процедура предполагает подготовку и сбор достаточного большого количества документов. Каждая справка будет тщательно проверена и изучена на следующие соответствия:

  • правового статуса застройщика;
  • правового режима возводимого объекта;
  • наличие разрешений на проведение стройки;
  • требованиям законодательства проектно-сметной документации.

Только опытный специалист в области права и сделок с недвижимостью сможет выявить малейшие несоответствия, отыскать пути решения проблем в отношениях с застройщиком.

После проведения государственной регистрации ДДУ корректировке и изменению не подлежит. Застройщики редко идут на уступки, поэтому лучше все перепроверить до начала регистрации.

Регистрация первого договора и подготовка документов проводится строительной компанией. После этого дольщики по образцу этого договора подают документы на регистрацию самостоятельно.

Согласно пункту 3 статьи 5 ФЗ № 214 оплата по ДДУ и внесение первоначального взноса производится после регистрации соглашения. С 2017 года дольщики платят по договорам через специальные счета «эскроу».

Документы для регистрации

Пакет документов прописан в положениях пункта 2 статьи 48 ФЗ № 214. Для регистрации понадобятся:

  • разрешение на проведение строительства;
  • план МКД;
  • проектная декларация;
  • заключение контролирующих органов о соответствии строительной компании требованиям законодательства;
  • первый экземпляр ДДУ.

Перед регистрацией каждого ДДУ застройщик должен перечислять отчисления в компенсационный фонд — 1,2 % суммы каждого проекта. Госрегистратор проверит факт оплаты этого взноса. Исключением может быть факт внесения денежных средств на счет «эскроу».

Для регистрации всех последующих договоров о долевом участии понадобятся следующие документы:

  • подписанный экземпляр ДДУ;
  • заявления от дольщика и от застройщика о проведении госрегистрации;
  • паспорт дольщика и свидетельства о рождении его детей;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса;
  • договор залога прав требования, если квартира приобретается за счет кредитных средств;
  • описание с детальным описанием квартиры, которое позволит идентифицировать объект.

В процессе регистрации всех последующих ДДУ сотрудник Росреестра не может требовать сбор ранее предоставленных документов, которые касаются компании застройщика или самого проекта.

Дольщик имеет право поручить проведение регистрации своему представителю. Это делается по нотариально заверенному документу.

Порядок проведения регистрации ДДУ

Процедура включает в себя несколько этапов:

  • подготовку документов;
  • оплату госпошлины;
  • подачу документов в Росреестр.

Помимо Росреестра, документы могут быть поданы в МФЦ. Также возможна электронная регистрация на сайте Росреестра с приложением электронно-цифровой подписи застройщика/дольщика.

При личной подачи документов необходимо присутствие и дольщика, и представителя строительной компании. Факт передачи документов должен быть отражен в расписке, подписанной госрегистратором.

Читать еще:  Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости

Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре

По правилам, обозначенным в пункте 2 статьи 28 ФЗ № 214, зарегистрированный ДДУ должен иметь специальную регистрационную надпись.

Срок регистрации определен в пункте 1 статьи 16 ФЗ № 214 и составляет не более 7 дней. При подаче документов через МФЦ допустимо еще плюс 4 дня.

Проверить регистрацию ДДУ в Росреестре можно 3 способами:

  • получив выписку из ЕГРН;
  • непосредственно у застройщика — на договоре должен присутствовать штамп о регистрации;
  • на сайте Росреестра.

После оформления права собственности на купленную квартиру дольщик официально является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Налоговый вычет и возврат процентов: важные моменты

Налоговый вычет при долевом строительстве можно получить как с самой стоимости жилья, так и с процентов, которые вы выплачиваете банку по ипотеке. Что касается вычета по ДДУ на стоимость квартиры, то по закону вы не можете вернуть налог с суммы, превышающей 2 млн. рублей.

Сумма возврата по ДДУ не может превышать 2 млн. рублей.

При ипотеке на долевое строительство налоговый вычет на стоимость квартиры по ДДУ выплачивается после оформления права собственности. Обязательным документом для налоговой инспекции в этом случае является акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что клиент фактически получил свою собственность.

Возврат процентов, уплаченных по ипотеке, не имеет ограничения по сумме и осуществляется также после наступления права собственности на квартиру за все годы, в течение которых налогоплательщик выплачивал кредит банку.

Например, если вы выплачивали ипотеку в 2015, 2016 и 2017 годах, акт приема-передачи получили в 2017 году, в 2018 вам нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ для получения налогового вычета. Вот полный список документов для получения налоговой скидки:

  • заявление на вычет;
  • договор ДДУ;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство о собственности;
  • все платежные документы.

Какие существуют риски при покупке жилья по переуступке прав

Приобретение квартиры на этапе строительства не напрямую у застройщика, а у физического лица связано с определенной долей риска. Продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру). Подтверждением этого является только зарегистрированный договор долевого участия, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает право требовать заключения ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Заключение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector