Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Арендодатель удерживает имущество арендатора что делать

В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции. На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Законно ли удержание имущества арендатора арендодателем

Ситуация, когда арендодатель пытается удержать имущество арендатора с целью взыскания долга, регламентируется согласно п. 1 ст. 359 ГК РФ. Закон, позволяя удержать имущество арендатора, требует соблюдения других гражданско-правовых норм. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 п. 14 даются разъяснения об алгоритме законного удержания и случаях самоуправства:

  1. Необходимо предварительно расторгнут договор (по взаимному согласию или в судебном порядке).
  2. Должно быть законное основание для получения имущества, если арендатор не забрал его сразу после расторжения договора.
  3. Образовалась просроченная задолженность по аренде.

В действительности разрыв арендных отношений происходит вне правовой плоскости. Арендатору до момента расторжения договора, задействовав собственную охрану, создают препятствия для вывоза или помещают собственность арендатора в закрытое помещение, требуя оплатить долг. Такая ситуация является грубым нарушением прав арендатора, установленная ст. 606 ГК РФ, когда собственник помещения не вправе ограничивать арендатора в праве пользования и владения, пока не будет согласована процедура законного взыскания долга.

Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Арендодатель по своей инициативе может расторгнуть договор, уведомив контрагента об одностороннем расторжении. Порядок расторжения устанавливается законом или согласуется в договоре аренды.

Основания, согласно которым возможно отказ от сделки арендодателем:

  1. задолженность арендатора за аренду (более двух раз подряд не вносит плату);
  2. использование арендатором имущества в целях, не соответствующих его назначению, или существенно нарушение закрепленных договором условия;
  3. значительное ухудшение арендатором состояния арендованного имущества;
  4. отсутствие капремонта арендованного имущества, если по договору осуществление капремонта относится к обязанностям арендатора
  5. и т.д.

Руководствуясь ГК РФ, арендодатель перед расторжением договора должен в письменном уведомлении требовать у арендатора исполнение условий договора.

Права и обязанности арендатора

Сторона получает имущество арендодателя в пользование для разных целей: проживание, ведение бизнеса и т.д. Арендатором может стать любое лицо старше 18 лет, которое вносит регулярные платежи по условиям договора.

В обязанности стороны входит:

  • своевременная оплата аренды;
  • прекращение пользования имуществом или продление сделки по истечению срока действия;
  • сохранение имущества арендодателя в первоначальном состоянии;
  • возврат собственности и входящих в ее состав объектов после прекращения аренды.
  • Читать еще:  Где получить справку егрн на квартиру

    Если арендуются жилые помещения, арендатор вправе поселить в них супруга и несовершеннолетних детей. Другие лица и животные заселяются с одобрения собственника.

    Подвиды арендаторов

    Кроме непосредственно арендующего имущество лица, встречаются:

    НазваниеОсобенности
    СубарендаторТретья сторона сделки, арендует уже арендованное помещение.
    Якорный арендаторИмеют в собственности некоторую часть от арендуемого объекта. Например, комната в целой квартире.

    Обоснование

    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

    Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

    Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе как указать на применимость одного из перечисленных в ГК РФ способов, так и предусмотреть иные способы, в том числе ограничение доступа в арендуемое помещение.

    Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (пункт 1 статьи 359 ГК РФ).

    Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели. Правила статьи 359 ГК РФ применяются, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 359 ГК РФ).

    Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании (согласно правовой позиции, выраженной в пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров). Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли, например, в случае, когда имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

    Читать еще:  Проверить контрагента по инн федеральная налоговая служба

    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (статья 620 ГК РФ).

    Как следует из судебной практики, условие договора аренды о возможности арендодателя в случае допускаемых арендатором нарушений ограничить доступ в помещение является одним из способов обеспечения исполнения обязанностей арендатора и распространен в обычаях делового оборота (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 N 09АП-68573/2018-ГК по делу N А40-78709/18).

    Как указывают суды, незаконное удержание имущества арендатора может быть квалифицировано как самоуправство с привлечением виновного лица к уголовной ответственности по статье 330 УК РФ (Постановление Президиума Верховного суда Чувашской Республики от 25.03.2016 N 44У-13/2016).

    В случае, если ограничение доступа в арендуемое помещение и удержание имущества осуществляется в период действия договора и договором не предусмотрено, то это нарушение, за которое арендодатель может быть привлечен к ответственности. Однако наличие данного нарушения подлежат доказыванию арендатором (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 N 09АП-66910/2018 по делу N А40-218939/18).

    Е. М. Тараненко
    автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

    Споры из-за неуплаты платежа по договору аренды

    Если арендатор переехал, забрав свои вещи, собственнику нужно отправить уведомление с просьбой погасить долг. При игнорировании арендодатель может обратиться в суд. Если арендатор переехал до окончания срока аренды, он все равно обязан внести плату.

    При окончании срока и расторжения договора, арендатор обязан вернуть квартиру в первоначальном виде. После расторжения соглашения, помещение должно быть свободным от лишних вещей. После расторжения соглашения собственник имеет право удерживать имущество арендатора, чтобы получить долг. Для этого арендодатель нужно иметь предпринимательское обязательство. Для сдачи помещения в аренду, собственник обязан по закону зарегистрироваться как ИП. Чтобы защититься от обмана, владелец может воспользоваться обеспечительным платежом.

    Данный платеж является гарантией своевременной оплаты, возмещение убытков и штрафа при нарушении обязательств. Чтобы своевременно получать оплату, в договоре необходимо указать размер и срок внесения оплаты и обязательства сторон. Чтобы не остаться в проигрыше, владельцу нужно правильно составить договор на аренду квартиры. Также, важно хранить все важные документы, касаемо аренды. После подписания соглашения стороны не должны злоупотреблять своими правами и всегда выполнять свои обязанности. Советуем всегда по таким договорам обращаться в нашу компанию ООО Правовед.

    Читать еще:  Можно ли выдать доверенность на юридическое лицо

    Скачать и ознакомиться с документом

    Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате“:

    Похожие услуги:

    Несмотря на сложности в экономике и режим санкций, иностранные компании не утратили интерес к российскому рынку. Но, чтобы работать в стране официально, необходимо легализовать бизнес – зарегистрировать представительство или филиал иностранного юридического лица. Получить так называемую аккредитацию в ФНС. Рассказываем, как это сделать правильно. Регистрация филиалов иностранных юридических лиц, аккредитация. Обязательное условие коммерческой деятельности иностранной […]

    Упрощенная система налогообложения (УСН) – особый режим взимания налогов, введенный государством для стимулирования малого и среднего бизнеса. Он существенно снижает налоговую нагрузку на предпринимателя, минимизирует отчетность, дает возможность самостоятельно выбрать объект налогообложения. Что собой представляет УСН, кому подходит, как рассчитывается, рассмотрим более подробно. Система налогообложения упрощенная в современной трактовке применяется с 2003 года Что такое […]

    Покупка коммерческой недвижимости, какие ошибки самые распространенные. С этими и другими вопросами ознакомим вас в настоящей статье. Коммерческой принято называть недвижимость, которую приобретают для того, чтобы получать доход. Продают и покупают ее так же, как и жилую, но рисков и подводных камней в процедуре оформления сделки гораздо больше. Рассказываем, какие распространенные ошибки допускают покупатели коммерческой […]

    Удержание вещей при отсутствии задолженности

    Такая ситуация тоже не является редкостью. Есть несколько ярких примеров, когда удержание вещей арендодателем проводиться на законных основаниях, хотя задолженности по договору нет. К наиболее распространенным ситуациям относим:

    • Срок действия договора закончился, пролонгация не предусмотрена/есть отказ от дальнейшей пролонгации, подписан акт передачи имущества, но некоторые ценности остались в квартире. Поскольку право пользования квартирой снова вернулось к собственнику и акт о ее передачи подписан, то все ценности, находящиеся в ней, автоматически становятся собственностью арендодателя и он может распоряжаться ими по своему усмотрению.
    • Договор закончился, пролонгации нет и акт по передачи не подписан. В таком случае кредитор не может распоряжаться вещами по своему усмотрению, но может перевести их в иное место для хранения.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector