Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Жилищно строительный кооператив законодательство

Жилищно строительный кооператив законодательство

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Цифровая платформа для поиска недвижимости и проведения сделок

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

  • О компании
    • Информация о компании ДОМ.РФ
    • Корпоративное управление
      • АО «ДОМ.РФ»
      • Дочерние и зависимые общества АО «ДОМ.РФ»
      • Фонд ДОМ.РФ
    • Закупки
    • Инсайдерам
    • Фирменный стиль
    • Социальная ответственность
    • Карьера
      • Карьера
      • Вакансии
      • IT вакансии
      • Стажировка
      • Образовательные программы
      • Истории успеха
  • Деятельность
    • Ипотека
      • О рынке ипотеки
      • Где получить
      • Обслуживание кредита
    • Аренда
    • Городская среда
      • О городской среде
      • Стандарт
      • Проекты
      • Образование
    • Реализация земли и объектов
      • Реализация земли и объектов
      • Список торгов
      • Календарь торгов
      • Как принять участие в торгах
      • Вовлечь объект
      • Архив
      • Участки, переданные субъектам РФ
      • Меры поддержки арендаторов (COVID 19)
      • Залоговая недвижимость
      • Жилищно-строительные кооперативы
      • Объекты недвижимости ЗПИФ
      • Правительственная комиссия
    • Финансирование строительства
      • Проектное финансирование
      • Инфраструктурные облигации
      • Механизм гарантирования
      • Льготное кредитование застройщиков
      • Выкуп жилья у застройщиков
      • Досрочное исполнение контрактов
    • Программы господдержки
  • Инвесторам
    • Информация для инвесторов
    • Финансовые результаты и отчетность
    • Раскрытие информации
    • Кредитные рейтинги
    • Ценные бумаги
      • Облигации
      • Акции
      • Еврооблигации
    • Облигации с ипотечным покрытием
  • Аналитика
    • Все исследования
    • Жилищное строительство
    • Ипотека
    • ИЦБ
    • Социологические опросы
    • Интересное по рынку
    • Архив
  • Цифровая академия
  • Новости
  • Контакты

История ЖСК: от эффективного механизма до поля деятельности для мошенников

Гражданские объединения с целью строительства жилья начали появляться в России в 20-е годы минувшего века, однако в 1937 году советская власть решила их ликвидировать, усмотрев в таких организациях пережитки частной собственности. Однако в послевоенные годы жилищная проблема оказалась настолько острой, что в 1958 году появилось официальное разрешение на создание строительных кооперативов, и многие люди смогли получить вожделенные квадратные метры именно таким способом.

С 2008 года деятельность кооперативов регулируется 161-ФЗ, который предполагает выделение земли под недвижимость отдельным категориям граждан. Единственным преимуществом жилищно-строительных кооперативов является возможность приобрести жилье по себестоимости. Однако часто невозможно заранее точно определить, какой будет эта стоимость, поскольку в уставной документации ЖСК не указывается конечная цена жилья.

В настоящее время заключение договоров долевого участия является намного более надежным вариантом, поскольку такие сделки обязательно проходят государственную регистрацию, что сводит к минимуму риск двойных продаж. Кроме того, после внесения изменений в законодательство деятельность девелоперов достаточно жестко регламентируется и контролируется.

Изначально механизм финансирования возведения жилья посредством создания кооперативов казался прозрачным и достаточно привлекательным, однако, в ходе практической реализации проблем оказалось более чем достаточно. Нередкими оказывались случаи, когда в кооперативном владении оказывались абсолютно неготовые для эксплуатации объекты, и получалось, что дольщики вынуждены продолжать финансировать долгострой. Вполне справедливо и возмущение обманутых частных инвесторов, и их категорический отказ от сомнительных капиталовложений.

Принцип организации

Жилищное право регулирует любые жилищные отношения всех граждан с целью реализации прав на жилье, надлежащего использования, сохранения всех видов жилищного фонда, укрепления законности в сфере жилищных отношений. Право граждан на жилье регулируется ст.47 Конституции Украины. ЖСК – что это такое? Кооператив является юридическим лицом, располагает самостоятельным балансом, имеет расчетные и другие типы счетов в банке, печать с наименованием, которой заверяются документы.

В жилищный кооператив инвестируются:

  • вступительные добровольные взносы, благотворительная помощь;
  • паевые взносы;
  • взносы на ремонт;
  • взносы, направленные на эксплуатацию жилого дома;
  • средства на содержание придомовой территории;
  • другие поступления.

Жилищное законодательство определяет, что кооператив является собственником зданий, вспомогательных сооружений, денежных, имущественных взносов всех членов, другого имущества на основаниях, не запрещенных законодательством Украины. Группа основателей собирается только на добровольных началах. Учредителями могут выступать граждане Украины, иностранные граждане, юридические организации в Украине или иностранных государств, которые принимают участие в деятельности кооператива через уполномоченных представителей. Решение об организации принимается на собрании учредителей, оформляется протоколом, где указываются все участники собрания.

Заносятся следующие данные:

  • для физических лиц — все персональные данные;
  • для организаций — персональные данные представителей, документы, подтверждающие полномочия, данные о госрегистрации.

Основным правовым документом является устав, который содержит следующую типовую информацию:

  • все регистрационные данные ЖСК, цель организации;
  • состав учредителей, условия, порядок вступления в кооператив, выхода или исключения из него;
  • перечень прав, обязанностей членов кооператива, ассоциированных членов ЖСК;
  • механизм внесения изменений в устав, реорганизации, ликвидации, решения всех имущественных вопросов;
  • определение форм участия членов кооператива в его деятельности;
  • описание обязанностей высшего органа управления ЖСК – правления и избранного председателя, членов ревизионной комиссии, порядок принятия решений;
  • порядок использования, распоряжения имуществом членами жилищно-строительного кооператива;
  • сроки предоставления отчетности и порядка ведения учета;
  • условия паевого распределения, возврат пая;
  • порядок подсчета голосов и кворума.

Уставной документ сможет подготовить квалифицированный юрист, основываясь на типовом уставе, что регулируется ст. 137 ЖК Украины. Можно включить в него любые пункты и положения, если они не противоречат законодательству Украины.

Жилищно строительный кооператив

Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив, ЖСК) — объединение людей или организаций, с целью строительства жилья, а также для управления жильем.

В настоящее время термин ЖСК определен в статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Действующее законодательство знает несколько форм самоорганизации граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. По общему правилу предполагается, что они должны вступать в жилищно-накопительные, а не в жилищно-строительные кооперативы, поскольку в отношении ЖНК существуют более строгие правила контроля за движением средств для строительства. Тем не менее существуют процедурные правила, касающиеся создания и функционирования ЖСК в РФ и в наше время.

В России сохранилось множество ЖСК со времён СССР, и, хотя при принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации была сделана попытка обязать их всех осуществить преобразование в Товарищество собственников жилья, соответствующая поправка была отменена. В большинстве случаев в современной России ЖСК — это эксплуатирующая организация в отношении жилищного фонда. Создание ЖСК для целей строительства было связано с многочисленными аферами на рынке недвижимости. ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство.

Плюсы и выгода

Благодаря явным плюсам, эта форма покупки недвижимости весьма популярна среди жителей России

Стоимость жилья по договору ЖСК, в отличие того же ДДУ, значительно ниже. Это происходит потому, что НДС в размере 18% не закладывается застройщиком в цену жилища. Рассрочка по ЖСК предполагает досрочное заселение квартир их собственниками при том, что продолжается оплата жилья в рамках рассрочки. В то время как по договору ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму по окончании стройки.

Оформление недвижимости при строительстве в форме ЖСК на порядок проще из-за того, что не нужно ее регистрировать в ЕГРП. После окончания строительства любой собственник имеет право на участие в управлении домом, в котором находится его квартира. При стройке дома по ЖСК пайщики могут предложить любой вариант архитектуры здания (в рамках законодательства). В том же ДДУ архитекторские проекты имеют ограничение по вариациям.

Преимуществом строительства ЖСК может стать тот факт, что обычно в месте стройки уже имеется развитая инфраструктура. Благодаря явным плюсам, вопреки существующим недостаткам ЖСК, эта форма приобретения недвижимости весьма популярна среди жителей России.

Читать еще:  Бланк формы 8 о расторжении брака

Риски и опасность

Права участников ЖСК не регулируются законами о долевом строительстве. Согласно Жилищному Кодексу РФ, жилищно-строительный кооператив выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Соответственно, пайщики кооператива не могут рассчитывать на компенсации и неустойки в связи с задержкой сдачи дома, поскольку сами — в лице ЖСК – являются застройщиками.

Члены жилищно-строительного кооператива строят объект на собственные средства. Изменение экономической ситуации может потребовать от пайщиков вложения дополнительных средств на достройку дома. В случае образования убытков, участники ЖСК обязаны покрывать их путем внесения дополнительных взносов, в соответствии с законодательством РФ и Уставом ЖСК.

Права участников ЖСК не регулируются законами о долевом строительстве

Нужно обратить на условия выхода – добровольное или принудительное. Порядок, сроки и размер возвращаемых средств в подобных случаях должны быть прописаны в Уставе жилищно-строительного кооператива. Исключение из членов ЖСК по причине нарушения принятых на себя обязательств может оказаться для пайщика достаточно чувствительным. В некоторых случаях бывшему участнику ЖСК возвратят не более 25% внесенных средств, от которых еще отнимут различные дополнительные расходы.

Обращаем внимание на то, что с 25 июля 2015 года вступают в силу существенные изменения в законодательство Российской Федерации, регулирующие деятельность ЖСК.

Правовой статус

Закон говорит о том, что такие организации являются законными. Они проходят процедуру реестра и приравниваются к юридическим лицам. Поэтому ЖСК должны иметь полный пакет сопутствующих документов, к ним относятся:

  • утвержденный состав комиссии собственников (указываются сведения всех владельцев, которые желают вложить деньги в будущее строительство);
  • официальное разрешение муниципалитета на использование земельного участка под застройку;
  • оформление разрешения строить дом на обозначенном земельном наделе;
  • проектная документация будущего дома (подробное описание с указанием, кто из дольщиков получит какую квартиру после окончания работ);
  • примерная дата завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.

Указанные бумаги оформляются в одном экземпляре для всего кооператива, но такие бумаги хранятся у председателя и предоставляются контролирующим органам во время проверки. Также, каждый участник организации должен иметь право ознакомиться со следующим пакетом бумаг:

  • финансовые бумаги;
  • персональный экземпляр документа на земельный надел;
  • регулярные отчеты официальных голосований;
  • ведомости персональных собраний дольщиков;
  • оформление выводов ревизора.

Отличия от ДДУ

Различия заключаются в самом содержании и тексте договоров, а также в таких понятиях:

  1. Прекращение договора.
  2. Рассрочка на возведение.
  3. Сроки строительных работ.
  4. Стоимость постройки.
  5. Государственная регистрация.

Регистрация в Росреестре — обязательное условие для ДДУ. Это необходимо для того, чтобы заключить участников от повторных продаж. Договоры ЖСК же такой защиты не имеют.

Полная стоимость приобретаемого жилья для ДДУ прописывается в обязательном порядке
. Её нельзя менять на протяжении всего срока действия договора. У ЖСК цена строительства может увеличиться, если застройщик сталкивается с дополнительными тратами.

Кроме того, ДДУ требует наличия чётко оговоренных сроков, за которые будет возведён объект. Застройщики выплачивают неустойки и штрафы, если они не укладываются в это время. У ЖСК этот пункт отсутствует.

До момента окончания застройки покупатель может воспользоваться рассрочкой, если он заключил договор ДДУ. У ЖСК тоже есть рассрочка, но более продолжительное время. Но здесь уже действует определённая процентная ставка.

ЖСК с господдержкой

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками. По оценке экспертов, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления «Дом.РФ» бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Законодательная база Российской Федерации

Бесплатная горячая линия юридической помощи

  • Энциклопедия ипотеки
  • Кодексы
  • Законы
  • Формы документов
  • Бесплатная консультация
  • Правовая энциклопедия
  • Новости
  • О проекте
Бесплатная консультация
Навигация
Федеральное законодательство
  • Конституция
  • Кодексы
  • Законы

Действия

  • Главная
  • «ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013 с изменениями, вступившими в силу с 30.12.2013)

Глава 11 Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

1. Членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Читать еще:  Как найти собственника квартиры по кадастровому номеру

2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива.

Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

2. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки

Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.

При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.

Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.

Стандартные риски участия в ЖСК

Современное кооперативное строительство не предполагает использование счетов эскроу и получения компенсаций из Фонда защиты прав дольщиков. Поэтому, гипотетически, пайщики могут потерять деньги и не получить квартиры при банкротстве ЖСК. Кроме того, кооперативам присущи и некоторые другие риски.

Читать еще:  Развод через суд с ребенком

Девелоперы, привлекающие средства по ДДУ, отвечают за срыв сроков окончания строительства и передачи помещения. Однако закон не устанавливает подобной ответственности для ЖСК. Ведь пайщик — это не покупатель, а член кооператива. И он обладает правом голоса на собрании. Следовательно, кооператор несет долю ответственности за срыв сроков и недостатки. Поэтому есть реальная опасность затягивания строительства и передачи квартиры участнику. Кроме того, договор о внесении паевого взноса не регистрируется в Росреестре. И здесь возникает возможность двойных продаж.

Наряду с этим существует риск удорожания строительства. Устав кооператива, как правило, предполагает внесение дополнительных взносов для покрытия убытков, уточнение стоимости пая исходя из понесенных затрат, введение дополнительных взносов и платежей, а также увеличение размера членских взносов. Так что окончательная цена помещения может в разы отличаться от первоначальной.

Ну, и наконец, при банкротстве ЖСК пайщики не вправе претендовать на погашение требований путем передачи объекта незавершенного строительства и создания нового кооператива (ст.201.15 — 4 закона № 127 — ФЗ). Им остается надеяться только на распродажу имущества и привлечение к субсидиарной ответственности руководителей ЖСК.

Минимизация рисков в зависимости от вида кооператива

Риски, связанные с участием в ЖСК, нивелируются в зависимости от вида кооператива. Самые минимальные присущи кооперативу дольщиков. ЖСК получает землю и объект для завершения строительства, а также привлекает деньги Фонда защиты прав дольщиков. Создание кооператива возможно, только если при достройке здания все участники получат помещения. В противном случае арбитраж не передаст землю и объект ЖСК. Поэтому, если в ходе банкротства застройщика вскроется факт двойных продаж, кто-то из участников строительства должен согласиться на компенсацию Фонда и отказаться от квартиры. Таким образом, исключается риск споров, вытекающих из двойных продаж (ст.201.10 закона о несостоятельности). Кроме того, этим кооперативам не надо беспокоиться об отсутствии разрешений и проектной документации. Всё уже есть.

Государственный надзор за кооперативами, созданными в соответствии с законом 161-ФЗ, также минимизирует риски участников. Эти ЖСК действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ. Закон ограничивает количество членов кооператива числом помещений в строящемся доме, а также запрещает ликвидировать ЖСК до передачи квартир в собственность всех пайщиков (ст.16.5 закона № 161-ФЗ). Указанные нормы снижают риск двойных продаж и препятствуют серым схемам.

Наряду с этим кооператив вправе заключить договор подряда на возведение дома только с тем застройщиком, который соответствует требованиям закона в части опыта строительства подобных зданий, а также имеет все разрешения и допуски. Пункт 26.1 статьи 16.5 дает право органам госвласти субъекта РФ содействовать ЖСК в проведении инженерных изысканий, подготовке документации, подборе подрядчика и так далее. В российских условиях это означает, что деятельность кооператива полностью подпадает под контроль государства. Это снижает риски мошенничества. А пункт 27 статьи 16.5 несколько (но не полностью) нивелирует риск больших дополнительных затрат со стороны пайщиков. Он указывает, что стоимость строительства и всех сопутствующих работ не может превышать сумму паевых взносов участников.

И, наконец, независимые ЖСК. Они действуют в соответствии с ЖК РФ и законом о потребкооперации, не ограничены требованиями закона № 161-ФЗ и не имеют особых преимуществ, предоставленных вышеуказанным кооперативам. С другой стороны, обязанность раскрывать информацию в ЕИСЖС, административная и субсидиарная ответственность руководства, ограничение этажности строительства, а также новая позиция судов защищают участников и этих ЖСК.

Выводы

Новеллы о ЖСК, принятые государством в 2015 — 2018 годах, и позиция высших судов уменьшили количество обманутых пайщиков. В тоже время они снизили интерес граждан и девелоперов к жилищно-строительным кооперативам. И пусть кооперативное строительство предполагает более низкую стоимость жилья и возможность участвовать в принятии решений, оно не гарантирует 100% сохранность средств участников. Здесь нет счетов эскроу или выплат из компенсационного фонда. А субсидиарная ответственность в случае банкротства отпугивает инициативных граждан от создания ЖСК.

В свою очередь и строительные компании также не испытывают энтузиазма по поводу ЖСК. Так, достройкой здания, принадлежащего ЖСК участников долевого строительства, занимаются НКО Фонда по защите прав дольщиков или Фонды субъектов РФ. А кооперативы, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ, привлекают застройщиков, отвечающих установленным требованиям. Независимым от власти компаниям трудно и невозможно пробиться на этот рынок. Остаются обычные ЖСК. Но ограничение по этажности делает их подряды невыгодными для крупных и устойчивых девелоперов.

В результате по состоянию на 24.09.2019 года на ЕИСЖС зарегистрировано только 5 ЖСК. А согласно сведениям, опубликованным ресурсом «Дом.рф», в 2017 году в России было организовано всего 30 кооперативов. Большинство из них создано в соответствии с законом № 161-ФЗ. Зато на стадии банкротства, по данным Федресурса, находятся сразу 43 ЖСК.

Так что если государство стремится развивать кооперативное строительство, оно должно его стимулировать.

Шагом в этом направлении стал проект Минэкономразвития о внесении изменений в ЖК РФ, закон о государственной регистрации недвижимости, в закон об ипотеке и в другие нормативные акты РФ. Он опубликован на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Разработчики закона планируют распространить на ЖСК требования, предъявляемые к застройщикам в сфере долевого строительства. Они предлагают обязать кооперативы открывать только один расчетный счёт в уполномоченном банке с условием, что операции по нему будут проходить в соответствии с законом № 214-ФЗ. Подобные требования исключат возможные махинации с деньгами пайщиков и поставят операции ЖСК под контроль уполномоченных банков. Это минимизирует риски рядовых кооператоров.

Кроме того, законопроект содержит статьи, определяющие подробный порядок принятия и исключения граждан из ЖСК, а также внесение сведений об этом в ЕГРЮЛ. Но самые важные новеллы планируется внести в законы об ипотеке и государственной регистрации недвижимости. Новые статьи предусматривают возможность передачи пая в залог и оформление ипотеки. К этой форме залога станут применяться стандартные положения об ипотеке недвижимости. А после того, как ЖСК построит дом и пайщик оформит право собственности на квартиру в Росреестре, помещение автоматически окажется в залоге у кредитора. В случае принятия закона эти нормы очень помогут членам кооперативов, которые не имеют средств на дополнительные взносы и платежи.

Однако даже такие изменения не решат всех проблем. ЖСК останется добровольным объединением пайщиков, ведущих строительство на свой страх и риск. Следовательно, существует опасность потерять деньги без возможности получить компенсацию. С этой точки зрения строительство в рамках кооператива безнадежно проигрывает участию в долевом строительстве. Поэтому государству следует принять дополнительные меры в этой сфере.

Можно, например, установить обязательные отчисления в компенсационный фонд со стороны ЖСК и убрать ограничения по этажности. Эти меры будут гарантировать возврат денег пайщикам в случае банкротства, и кооперативное строительство в РФ снова оживится. В противном случае на рынке останутся только кооперативы бывших дольщиков да ЖСК, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ.

[1] Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» № 161-ФЗ от 24.07.2008 г.

[2] Постановление правительства РФ № 108 от 09.02.2012 года.

[3] Постановление правительства РФ № 558 от 06.06.2012 года.

[4] Закон № 3085 — 1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах и их союзах) в РФ».

[5] Федеральный закон № 236 — ФЗ от 13.07.2015 г.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector