Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выбор ук в новостройке собственниками

Управляющая организация является коммерческим учреждением, предоставляющим услуги по управлению МКД. Большинство из них образовано на базе бывших ЖЭКов. Много и таких, которые являются подразделениями строительных организаций, возводящих новые жилые дома. Порядок того, как выбирается управляющая компания в новостройке на конкурсной основе, включает в себя подачу организацией соответствующей заявки в органы местного самоуправления, предоставление пакета необходимой документации:

  • сертификаты, лицензии, учредительные документы, а также благодарственные письма, награды;
  • балансовая отчетность, отчеты о количестве и техническом состоянии спецтехники;
  • информация о персонале, годовая смета, проект договора на управление имуществом;
  • два, три предложения по утилизации отходов, планы благоустройства территории.

После подробного изучения представленных данных выбирается фирма, наиболее точно отвечающая всем предъявляемым требованиям и предлагающая наиболее низкую цену на услуги. Выбор управляющей компании в новостройке включает ряд определенных этапов. На предварительном собрании собственников нужно обсудить действия, ожидаемые от УК, составить подробный перечень ежедневных, ежемесячных и периодических работ. Заранее нужно просмотреть список организаций, оказывающих услуги в сфере ЖКХ, запросить реестр компаний в администрации, спросить мнение о работе фирм у жителей соседних домов.

Перед тем как выбрать управляющую компанию в новостройке, лучше лично знакомиться с руководителями подобных организаций и выяснить основные нюансы: стоимость услуг, количество обслуживаемых МКД, изучить предлагаемый договор. Помимо этого, необходимо выбрать ответственное лицо, которое будет вести переговоры с УК от имени жильцов.

Как выбирается УК в новостройке, основные критерии выбора:

  • длительность существования на рынке. Лучше, если этот срок будет не менее 5-7 лет;
  • качество работы, наличие квалифицированных специалистов в штате и лицензии на деятельность;
  • динамика роста, достижения за последнее время (общее состояние, ухоженность обслуживаемых домов, дворовых территорий).

Все равны?

Главный управляющий департамента новостроек «Александр Недвижимость» Сергей Беляков отмечает, что проблема с выбором УК в новостройке многогранна. «Зачастую комфорт проживания зависит именно от УК. В то же время это одна из самых скандальных сфер экономики – здесь постоянно обнаруживаются проблемы, – говорит эксперт. – Решение суда о возможности голосовать по вопросу выбора УК до получения права собственности в Петербурге практически ничего не меняет, так как здесь уже давно так и делают».

Интересно, что мнения по поводу процедуры выбора УК в новостройке у экспертов расходятся. Так, например, директор департамента управления объектами Becar Asset Management Group Мария Онучина уверена, что решение Верховного суда сомнительно из-за уравнивания веса голоса собственника и того, кто не оформил приобретенную недвижимость в собственность. «Последнюю группу могут составлять, в числе прочих, лица, заинтересованные в спекулятивной деятельности с привлечением приобретенной недвижимости и т. д., – поясняет Мария Онучина. – Эти люди могут быть реально не заинтересованы в качестве услуг, однако будут влиять на выбор управляющей компании, руководствуясь собственными интересами».

Читать еще:  Агентский договор при аренде нежилого помещения

Как на практике происходит процесс передачи управления многоквартирным домом УК?

После того, как новостройка сдана застройщиком в эксплуатацию, он может либо взять управление домом на себя, либо передать его управляющей компании. Не секрет, что практически всегда новостройки у нас сдаются с большим или меньшим количеством недоделок, скрытых и явных дефектов. И принимая на себя управление таким домом, застройщик будет вынужден сам же эти недоделки и устранять, что было бы вполне логичным, но застройщик этим заниматься, как мы понимаем, совсем не желает. Поэтому чаще всего управление новостройкой все-таки передается управляющей компании.

Управляющая компания должна быть выбрана на общем собрании жильцов. Но в новостройках такое собрание часто собрать проблематично, поскольку новоселы заезжают в дом постепенно, а часть квартир в течение длительного времени вообще может не иметь хозяев. Причем собственниками жилья в новостройке даже те, кто оплатил квартиру еще на стадии строительства, станут только после получения свидетельства о государственной регистрации права, что может произойти не раньше, чем через несколько недель после сдачи дома в эксплуатацию. На такой случай закон предусматривает выбор управляющей компании с помощью открытого конкурса, который объявляет муниципалитет. До передачи управления новостройкой УК, выбранной жильцами или появившейся в результате конкурсного отбора управлять домом будет УК, назначенная застройщиком.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК заключается договор на срок от одного года, по окончании которого может быть выбрана новая управляющая компания. Примечательно, что в случае, когда жильцы не заявляют о расторжении договора с УК, он считает продленным на тот же срок.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

  • проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
  • назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
  • ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
  • заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
  • передача МКД по акту;
  • передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.
Читать еще:  Исковое заявление о взыскании алиментов госпошлина

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Договор с эксплуатирующей организацией включает приложение с указанием объёма оказываемых услуг, размера вознаграждения, описания объектов, переходящих в эксплуатацию. Одностороннее изменение пунктов договора сторонами невозможно.

Какие документы должен передать застройщик управляющей компании

При подписании ДУ подлежит передаче ряд документов на МКД, факт передачи фиксируется реестром приемки документов:

  • Копия акта о вводе в эксплуатацию
  • Инструкция по эксплуатации здания
  • Технический паспорт дома, в который входит поэтажный план и экспликация
  • Подробный план территории, где размечены подземные и наземные коммуникации и точки подключения
  • Акты постановки на учёт общедомовых приборов учёта
  • Копии договоров с РСО
  • Копии актов приёма-передачи помещений собственников
  • Паспорт фасада здания
  • Другие документы, например: копии строительных чертежей.

В дальнейшем жители могут получить копии этих документов непосредственно в своей УК, не обращаясь к строителям.

Документ передачи здания

Если нет разногласий по техническим документам, и обе стороны выражают согласие на сотрудничество, то подписывается акт приёма-передачи здания. Когда он будет подписан, здание переходит в ведение управляющей компании. Теперь она имеет право принимать заявки, проводить оплату и т.п.

Большинство жителей пренебрегают своим правом на выбор управляющей компании, без которой застройщик просто не может сдать дом в эксплуатацию. Поэтому многие строители или заключают договоры с дружественными организациями, или сами создают УК в своих жилкомплексах и «делегируют» им обязанности по обслуживанию домов. Строительная компания таким образом продолжает получать прибыль за обслуживание уже проданной недвижимости.

Безотносительно к случаю с ООО «Адмирал 3» технология навязывания проста и широко применяется. Будущим жильцам объявляют, что ключи и акты приемки-передачи будут выдавать только в обмен на договор с УК. Большинство не видят разницы между управляющими компаниями и не вникают в тонкости, поэтому соглашаются, чтобы поскорее вселиться в свою квартиру. Несогласных могут отправить в конец очереди – когда УК заручится согласием большей части жильцов, у них просто не будет выбора. Настаивающим на том, что общего собрания не было, могут ответить: «Вы его пропустили», а в последнее время и сослаться на запрет собраний в связи с коронавирусом.

Читать еще:  Правила содержания квартиры собственником в многоквартирном доме

На что нужно обратить внимание в договоре с новой УК?

Смаковский Дмитрий, юрисконсульт компании «Семейный юрист»: «Прежде всего необходимо знать, что согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ управлять многоквартирным домом может только одна управляющая компания.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом (МКД) Утверждены приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 №411/пр. и при подписании договора с новой УК необходимо руководствоваться данным документом.

В новом договоре необходимо предусмотреть:

Условие о сторонах договора управления.

Условие о месте исполнения договора управления с указанием адреса МКД и состава общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление.

Условие о предмете договора управления (состав выполняемых по договору управления работ, оказываемых услуг и (или) видах деятельности.

Условие о дате начала оказания и (или) выполнения работ (услуг) и видов деятельности, периодичности и сроках их выполнения, сроках сдачи-приемки работ (услуг).

Условие о порядке осуществления деятельности по управлению МКД, в том числе порядок взаимодействия с ТСЖ, ЖСК и т. д.

Условие о порядке выполнения работ и (или) оказания услуг по управлению МКД.

Условие о порядке предоставления коммунальных услуг.

Условие о порядке выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества МКД.

Условие о цене договора управления, порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и т. д.

Условия о сроках и порядке внесения платы по договору управления, в том числе положения о способах внесения платы, которые в соответствии с законодательством РФ могут быть изменены сторонами договора управления в отношении внесения платы за коммунальные услуги и способах выставления управляющей компанией платежных документов.

Условия об отчетности управляющей организации.

Условия об ответственности сторон договора».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector