Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Прогноз развития рынка нежилой недвижимости

Анализ рынка недвижимости 2020: рейтинг 20 крупнейших строительных организаций в России

Пандемия и противоэпидемические меры вызвали оправданные опасения во всех бизнес-сферах. Сложнейший мировой кризис ударил по отраслям, связанными с массовыми контактами людей: туризму, розничной торговле, недвижимости, предприятиям питания, перевозкам.

Так, согласно прогнозам МВФ, падение мирового ВВП в 2020 году составит 4,9%. Для сравнения, в 2009 году его падение составило лишь 0,08%. Минэкономразвития в 2020 году прогнозирует падение ВВП Российской Федерации на 9,6%, а реальные доходы населения, как сообщает Росстат, снизились на 8%

Ограничение деятельности «контактных» отраслей привело к запуску негативных цепочек: приостановка функционирования одних компаний, которые перестали запасаться сырьем и материалами, потреблять энергоносители и топливо, пользоваться услугами аутсорсинга, привела к сокращению бизнеса их поставщиков, партнеров и фирм в связанных отраслях.

Коммерческий сегмент

Рынок недвижимости получил существенный ущерб в течение 2020 года. Большая часть коммерческой недвижимости в Москве была арендована бизнесом, связанным с реальным клиентским потоком: рестораны, кафе, салоны красоты, салоны бытовых услуг, фитнес-центры, кинотеатры. Эти заведения не смогли платить аренду по докризисным ставкам, а многие компании вовсе перешли грань банкротства.

Офисный рынок России сосредоточен в крупных городах, в частности, в Москве. В начале 2020 года он находился в состоянии стагнации, наблюдался небольшой дефицит предложений в сегменте высококлассных офисных помещений. Специалисты Росстата предполагают, что если бы борьба с короновирусом не привела к переводу большинства сотрудников на удаленную работу, рынок офисной недвижимости продолжил свое развитие, невзирая на многочисленные приостановки деятельности бизнеса.

Но после перевода бизнеса на удаленку, на которую перешли почти все: от небольших до крупнейших компаний, потери офисных арендных ставок достигли 15%. На данный момент продолжительность удаленной работы неизвестна, также остаются неясными перспективы сокращения персонала, оптимизации рабочих мест и полноценного возврата сотрудников на рабочие места. В связи с этим, в 2021 году падение офисных ставок может достигнуть 20%, причем больше всего это затронет недвижимость в среднем и верхнем ценовых сегментах.

По мнению экспертов Knight Frank, на ситуацию повлиял сложившийся дефицит свободных качественных офисных площадей уже к началу 2020 года. После чего противопандемические меры затормозили ввод офисных строений. Так, в первой половине 2020 года ввод в эксплуатацию офисов составил 61 000 квадратных метров, что почти вдвое меньше показателей первой половины 2019 года.

Доля свободных площадей класса «А» составила 8,9%, тогда как в классе «В» — 6,7%. Вторая половина 2020 года показала востребованность офисов «В» класса, как наиболее доступных. При этом следует ожидать спрос на них и в 2021 году. Заметный на сегодняшний день тренд гибкого рабочего пространства, тенденция которого в ближайшие несколько лет будет только развиваться, продолжит вносить дисбаланс на рынке офисной недвижимости, и концепция «офис, как сервис» будет набирать популярность следующие несколько лет.

Сегмент ритейла на рынке офисной недвижимости испытывает более серьезные проблемы, нежели сегмент прямых продаж. Вакансии помещений торговой недвижимости возросли, при этом ставка по аренде снизилась на 15%. Новые проекты на рынке возникают все реже, а каждый подобный проект для представителя девелопмента приобретает характер вызова: покупательские предпочтения меняются с невиданной скоростью, а пандемия способствует еще более быстрым переменам в желаниях клиентов.

Рассматривая рынок складской недвижимости, можно сказать, что он не так сильно пострадал от коронавируса, как прочие сегменты. Качественные складские помещения по-прежнему пользуются высоким спросом, следовательно, свободные позиции в предложениях очень редки. Более того, активное развитие нового, технологичного метража складских помещений способствует открытию новых проектов. Таким образом, современные складские мощности на рынке пользуются заслуженной популярностью.

По мнению экспертов Radius Group, к вызовам 2020 года складской сегмент подошел наиболее подготовленным. В качестве одной из причин можно назвать электронную коммерцию и эффективную логистику, которые представители этого сегмента развивали активнее прочих. По словам специалистов, прогнозы развития складской недвижимости – самые благоприятные, а электронная коммерция и логистика станут новыми двигателями прогресса вплоть до 2025 года.

Эксперты компании Blank Architects обратили внимание на то, что пандемия кардинально изменила требования владельцев объектов коммерческой недвижимости и девелоперов к внутреннему наполнению новых архитектурных проектов. Так, потребительская аудитория заявила о необходимости ставить вопросы безопасности на первое место, тогда как владельцы торговых центров до последнего не принимали во внимание эти пожелания.

В пандемию в приоритет ставятся возможность безопасно провести время, заняться работой в защищенном пространстве. При этом потребительская активность перешла практически полностью в онлайн-сегмент. Следовательно, популярное ранее времяпрепровождение в крупных торговых центрах становится все менее необходимым.

Читать еще:  Отключили газ без предупреждения что делать

Многие специалисты отмечают, что пандемия изменила и потребности крупных компаний-арендаторов. Теперь их предпочтения базируются на централизации собственной деятельности, что сопровождается желанием минимизировать проблемы и вопросы капитальных затрат при аренде офисных помещений. Поэтому услуги аренды небольших, гибких, безопасных и функциональных офисных пространств «под ключ» в обозримой перспективе будут востребованы все в большем количестве, а спрос на сервисных операторов, управляющих системой гибких офисов для крупных клиентов, станет только выше.

Рынок жилой недвижимости

Всемирная пандемия оказала влияние и на рынок жилой недвижимости. Но оно было разнородно по отношению к различным рыночным сегментам. Сфера аренды, являясь наиболее гибкой и адаптивной, мгновенно отреагировала на внешние изменения, снизив ставки до 20%. Это, в частности, вызвало снижение доходов собственников.

Сегмент аренды загородного жилья, в противовес, мгновенно увеличил ставки. Особенно подорожало жилье премиум-класса. Это обусловливается желанием людей покинуть крупные города и с комфортом переждать неблагоприятный период.

Продажа загородной недвижимости не продемонстрировала роста, так как в ситуации резкого падения доходов граждан даже наличие интереса к покупке не обеспечивает платежеспособность. Компании, специализирующиеся на продаже и аренде жилья в пригороде, отмечают, что переход большинства сотрудников на удаленную работу не решил проблему инфраструктуры, которая значительно ограничивает развитие рынка загородной недвижимости. Поэтому цены в сегменте продаж растут лишь в отдельных проектах, когда комфорт и безопасность соотносимы с ценовыми границами.

Сфера продаж городской недвижимости – квартир – активно росла до наступления карантина. Причиной этому стала денежная девальвация. Продавцы, ожидая повышение ставок по ипотеке, старались повысить цены на жилье. Но наступление карантина ввело рынок сначала в состояние стагнации, а после в кризис с падением сделок на 44% в мае 2020 года.

Рисунок 1 – Динамика цен на городское жилье в новостройках за квадратный метр

Рисунок 2 – Динамика цен на городское вторичное жилье за квадратный метр

Отмена карантина в июне привела к постепенному восстановлению спроса, чему поспособствовало внедрение государственной программы снижения процентных ставок по ипотеке до 6,5%. Перспективы развития сферы продаж квартир на сегодняшний день туманны. Они зависят от глубины падения и уровня восстановления доходов граждан. Если в 2021 году они достигнут +2,8% к показателям 2020 года, учетная ставка останется на прежнем низком уровне, а сокращение строительства будет аналогичным 2020 году, то цена на квартиры будет расти. На рисунке 3 представлены данные по стоимости квартир в Москве во второй половине года.

Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала государственная программа льготной ипотеки, которая не действует на недвижимость вторичного рынка. Это инициирует перераспределение спроса и оттока потребителей из вторичного сектора в сегмент только что возведенных квартир.

Часть застройщиков прогнозирует рост цен на квартиры в новых домах, отталкиваясь от повышенного спроса на них. Остальные придерживаются мнения, что спроса снизится на 25%, а цены на жилье – до 10%.

Рисунок 3 – Цена квартиры в Москве за квадратный метр

Рынок вторичного жилья не восстановился полностью, но некоторые эксперты ожидают его активизации в силу эффекта отложенного спроса. Те потребители, которые из-за карантина не могли приобрести жилье, возвратились к первоначальной идее о покупке.

При этом полноценное восстановление и рост вторичного рынка, по мнению экспертов, невозможны по ряду причин:

низкая покупательная способность населения;

конкуренция на первичном рынке;

снижение количества предложений.

По оценкам аналитиков, следует ожидать снижения цен на вторичном рынке до 15% к началу 2021 года. Среди факторов, которые также повлияют на рынок недвижимости в 2021 году:

минимальная ключевая ставка — 4,5%;

введение 13% налога на банковские вклады с 2021 года;

новые условия выплаты маткапитала;

безработица и снижение уровня заработной платы.

Меры поддержки рынка жилого и нежилого строительства

По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.

После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.

В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:

освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;

заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;

автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;

Читать еще:  Как подать заявление в суд на наследство

льготная ставка по ипотеке до 4,5%;

субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;

приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;

поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».

Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.

Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации

Название предприятия

Расположение

Направление деятельности

Объем застройки в м2 (на 01.10.2020)

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Ставропольский край, г. Ставрополь

Строительство жилых и нежилых зданий

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Объединение застройщиков «ВКБ-Новостройки»

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

Первые позиции в ТОПе актуального рейтинга крупнейших застройщиков России занимают 3 компании. Группа компаний «ПИК» является бессменным лидером на рынке строительства и девелопмента. Занимая все новые ниши, компания придерживается идеи о создании «эко-системы» дома.

Второе место рейтинга отдано петербургской компании ПАО ГК «ЛСР». В сферу деятельности крупнейшего строительного холдинга РФ входит не только возведение и развитие жилых и нежилых зданий, но и производство железобетонных конструкций, кирпича, цемента, цемента, щебня и прочих материалов.

На третьей позиции рейтинга находится финансово-промышленный холдинг «Setl Group», чей объем застройки на 1 октября 2020 года составил 2 449 849 квадратных метров. Компания занимается строительством в сфере жилой и коммерческой недвижимости. Также в сфере ее интересов находится консалтинг, девелопмент и брокеридж.

Зависимые застройщики

Онлайн–сделки также останутся в тренде. Дистанционные сервисы успешно прошли обкатку в 2020–м, поэтому в наступающем году доля онлайн–продаж, вполне возможно, ещё вырастет.

Предпосылок для снижения цен не предвидится из–за растущей себестоимости проектов. «Однако в случае, если факторы влияния, в частности курс рубля и вопросы с трудовыми ресурсами на объектах, стабилизируются, то ощутимого роста цен на квартиры можно избежать», — полагает директор группы «Аквилон» Виталий Коробов.

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Топ 20 ипотечных банков в июле 2021 г.

Ипотечный рейтинг — 2021 г.

Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования на 27 августа 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Читать еще:  Доверенность на ребенка при поездках по россии без родителей

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Жилая недвижимость: тренд на шеринг-пространства

Как правило, торговая недвижимость более оперативно реагирует на изменения рынка и быстрее подстраивается под его тенденции. Что же касается жилой недвижимости, то она более осторожно и менее оперативно примеряет на себя последние технологии.

Но и на рынке жилья наметились тенденции, обусловленные требованиями поколения миллениалов. Уверенные и амбициозные, они не хотят владеть недвижимостью, им интереснее ее арендовать, подстраивая ее под свой образ жизни и местоположение. Также можно отметить тенденцию, связанную с тем, что современному поколению молодых людей нужно меньше пространства для жилья и больше – общественных зон. Соответственно, набирают популярность шеринг-пространства, так как люди предпочитают временный доступ к вещи, а не владение ею. Многие готовы всю жизнь снимать квартиру, имея возможность в любой момент переехать в другую.

Это относительно новое явление все называют по-разному: совместное потребление, шеринг-экономика, экономика деления, сетевое потребление. Но по своей сути это экономическая модель, основанная на многоразовом коллективном использовании товаров и услуг. Аренда машин и жилья – лишь самые известные примеры шеринг-модели, на деле радиус её распространения становится всё больше.

Основными событиями уходящего года участники рынка назвали переход застройщиков на проектное финансирование и консолидацию игроков. По мнению экспертов, в следующем году предложений на рынке меньше не станет, даже после введения поправок в закон о долевом строительстве. Что касается цен на жилую недвижимость, то какого-то снижения ожидать не стоит, но и предпосылок для подорожания жилья пока тоже нет.

Новостройки или вторичка?

Это классический вопрос, который возникает у потенциального инвестора в коммерческую недвижимость. Цены на вторичке зачастую кажутся более привлекательными, а объекты в районах старой застройки как правило обладают наработанным трафиком. Но есть несколько серьезных минусов:

— такие вложения долгосрочны, а объекты на вторичке стареют быстрее, что в перспективе 10-15 летних вложений представляет проблему;

— вторичка расположена в районах со стареющим, неплатежеспособным населением;

— возможно возникновение юридических проблем;

— расходы на ремонт, «латание дыр» будут больше, что снижает доходность объекта.

В то же время покупка коммерческой недвижимости в новостройке гарантирует вам:

Сейчас самое время для «адаптивной» аренды

Александр Штрикуль, ведущий юрист REVERA, рассказал о том, как делить убытки между арендатором и арендодателем в кризисное время, и на что сторонам обратить внимание при заключении договора аренды.

По его мнению, в неблагоприятных макроэкономических условиях основные обращения клиентов (будь то арендодатель или арендатор) связаны в первую очередь с перераспределением рисков между сторонами: прекращением аренды, снижением платежей, каникулами и пр. Большинство договоров прекращалось (изменялось) по факту переговоров по соглашению сторон. Даже несмотря на иногда достаточно жесткую позицию многих арендодателей, стороны зачастую находили точки соприкосновения.

Александр Штрикуль напоминает, что при заключении договора аренды в кризисное время стоит сделать их максимально «адаптивными» к объективным «внешним» обстоятельствам, а именно:

  • установить арендную плату в зависимости от оборота арендатора (его выручки);
  • установить арендную плату с привязкой к экспертной оценке (средней ставке аренды по объектам-аналогам);
  • ограничить односторонний отказ арендатора от договора (плата за отказ и штраф);
  • использовать условия о компенсации неделимых улучшений.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector