Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Незаконная перепланировка нежилого здания

Переустройство любого нежилого помещения должно начинаться с согласования перепланировки, только после чего по закону разрешается начинать, собственно, сам ремонт.

Следует отметить, что перепланировка нежилых помещений включает комплекс разнообразных работ, которые направлены на изменение конфигурации или же функциональности помещения. Произведенные изменения должны быть зафиксированы в техническом и кадастровом паспортах.

Перепланировка нежилых помещений может быть вызвана разными факторами, самые очевидные из которых:

  1. изменение числа работников,
  2. реорганизация компании,
  3. изменение целей организации,
  4. удобство использования,
  5. различными другими факторами.

Порядок оформления документов практически идентичен будь то офисное, складское или производственное помещение, либо же его части.

Необходимо отметить, что согласование перепланировки нежилых помещений — это намного более сложный процесс в сравнении с согласованием перепланировки квартир. Сложность заключается не только в самом проектировании, но и в получении заключений различных служб и оформлении требуемой документации. На этом остановимся более подробно.

При проектировании перепланировки следует учитывать все необходимые нормы — санитарные, противопожарные, строительные и другие. Кроме обычного проекта перепланировки могут потребоваться различные дополнительные согласования: реконструкции канализации, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, технологии и т.д.

Собственный отдел проектирования

Мы имеем свой штат проектировщиков, это позволяет выпускать проектную документацию для согласования быстрее и без лишних затрат. Любые корректировки, если понадобятся, выполняются сразу же.

Наша компания на рынке согласования работает c 2004 года. А некоторые сотрудники, в том числе проектировщики, проработали в данной сфере намного больше.

Сертификаты допусков в СРО

Перепланировка нежилого помещения в Москве и Московской области

Фраза «перепланировка нежилых помещений» часто вгоняет бизнесменов в ступор. Даже ради улучшения условий труда сотрудников и увеличения прибыли не каждый предприниматель согласится пройти все круги ада этапы согласования изменений.

И понять их можно – процесс этот довольно сложный и запутанный. К тому же многие процедуры не имеют законодательно установленной базы, поэтому зачастую даже чиновники не знают, как поступать в тех или иных случаях и какие документы требовать от заявителя.

Но мы все же попытаемся помочь владельцам помещений и разберемся, что же такое перепланировка, какие документы обязательно придется собрать для ее согласования, куда обращаться перед началом ремонта и как можно узаконить уже сделанные изменения.

Перепланировка нежилого помещения – что это

Хотя в народе любые конструктивные изменения называют перепланировкой, юридически это не совсем верно. Различают несколько видов ремонта:

  • самое простое – переустройство: собственник помещения переносит на другое место инженерные сети и/или оборудование (сантехническое, электрическое и любое другое);
  • перепланировка – изменение конфигурации помещения;
  • намного сложнее – реконструкция. В ходе нее объект меняет свои границы – чаще всего в сторону увеличения. Становится другой высота, количество этажей, общая площадь помещения. Например, к реконструкции относят пристрой к зданию тамбура, надстройка дополнительных этажей или увеличение высоты потолка.

Реконструкция может происходить и в границах объекта, но с изменением его назначения. Классический пример: был склад – стал офис. В подобных случаях потребуется особое разрешение на смену деятельности.

Для согласования реконструкции кроме основных документов потребуется договор авторского надзора за проведением работ и экспертиза проектной документации.

Что можно и нельзя при перепланировке

Перечень допустимых работ по перепланировке нежилых помещений в основном один для всех регионов РФ. Без согласования собственник помещения может выполнить в нем косметический ремонт, заменить окна, двери, санитарно-гигиеническое и другое оборудование без переноса на другое место, демонтировать встроенную мебель. Также разрешено устанавливать или сносить легкие быстроразборные перегородки (из ДВП, ДСП, алюминиевых труб, стекла и проч.)

И, напротив, ни один чиновник в здравом уме не разрешить сносить несущие стены и закрывать доступ к коммуникациям. В случае же самовольного проведения подобных операций последствия, увы, предсказуемы и печальны.

Для всех остальных работ основанием служит не желание собственника что-то изменить в помещении, а решение о согласовании перепланировки органом муниципального управления.

При этом есть отличия видов работ в жилых и нежилых помещениях. Для последних придется брать разрешение на:

  • остекление балконов/лоджий и изменение их цветовой гаммы;
  • установку кондиционера или антенны;
  • изменение фасада (монтаж/демонтаж балкона/лоджии) и конструкции крыши;
  • возведение капитальных стан, увеличивающих нагрузку на несущие конструкции;
  • перенос «мокрых зон»;
  • увеличение/уменьшение, а также уничтожение старых и создание новых оконных/дверных проемов;
  • монтаж/демонтаж лестничных пролетов;
  • установка дополнительного оборудования с подключением к коммуникациям (ванны, раковины, электрические или газовые плиты и т.п.);
  • уничтожение окон и дверей, выходящих на улицу;
  • изменение конструкции пола.

Перечень этот далеко не полный, ведь каждая ситуация индивидуальна и имеет свои нюансы. За разъяснением тех или иных спорных вопросов лучше обратиться в местные органы власти (Департамент градостроительства, управление архитектуры и строительства Администрации и т.д.)

Разница в перепланировке здания и нежилого помещения

Но разница в перепланировке жилого и нежилого помещения заключается не только в видах работ. Существенным отличием является то, что при переделке нежилой площади в жилом доме потребуется собрать и предоставить значительно большее количество документов.

Для согласования перепланировки от владельца такого помещения потребуют, кроме прочего:

  • письменное согласие 73 % жильцов дома;
  • согласование проекта переустройства с Роспожнадзором, Центром гигиены и эпидемиологии, коммунальными службами. Если же здание является исторической ценностью, придется согласовать проект с управлением по охране памятников архитектуры;
  • разрешение на перепланировку от ТСЖ или ДУК.

Для получения разрешения на изменения в отдельно стоящем нежилом здании эти документы предоставлять не нужно.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Если вкратце, то согласование перепланировки нежилых помещений происходит в 4 этапа (подробно – чуть ниже):

  • сбор и подача документов;
  • получение разрешения на изменения;
  • непосредственно работы по переделке;
  • внесение изменений в документы и получение новых бумаг.

Для согласования изменений придется собрать внушительный пакет документов:

  1. Паспорт заявителя. При этом заявителем может быть как собственник помещения, так и арендатор или третье лицо. Как правило, это сотрудники специализированых организаций, предлагающих помощь в операциях с недвижимостью;
  • если документы подает арендатор, потребуется официальный договор аренды и письменное согласие собственника на перепланировку;
  • при подаче документов третьим лицом нужна нотариально заверенная доверенность.

Перепланировка без согласия собственника чревата расторжением договора в одностороннем порядке и требованием вернуть помещению первоначальный вид. Кроме того, в этом случае владелец помещения может отсудить компенсацию морального и материального вреда.

  1. Оригиналы и нотариально заверенные копии учредительных документов организации и свидетельства о собственности.
  2. Нотариально заверенное письменное согласие всех собственников помещения.
  3. Технические документы до внесения изменений.
  4. Оформленный в соответствии с законом проект перепланировки. Причем абы кому заказывать этот документ не стоит – выполнять его имеет право только организация, имеющая особый допуск СРО.
  5. Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций.

Какие законы регламентируют перепланировку нежилого помещения

Как уже упоминалось, для согласования перепланировки нежилых помещений нет законодательной базы. Поэтому чиновники в своих действиях руководствуются законами о жилых помещениях.

А в правовых нормах для подобных случаев предусмотрено все – от перечня документов до сроков и цен на услуги.

Глава 4 ЖК РФ дает определение перепланировки и переустройства. В ней указан перечень документов и сроки предоставления услуги, причины отказа в получении разрешения. А также определены последствия самовольной перепланировки – вплоть до отторжения собственности и продажи помещения с торгов.

Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) предусматривает размер наказания при самовольной перепланировке.

Гражданский кодекс РФ

СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»

Как самостоятельно согласовать перепланировку нежилого помещения

Самостоятельное согласование перепланировки нежилого помещения совершенно точно отнимет много времени и сил: не то что ошибка – малейшая описка или исправление послужат отказом в получении разрешения. Поэтому предприниматели, знающие, что время = деньги, обращаются за помощью к специалистам. И правильно – лучше отдать некую сумму (можно уточнить), но сохранить нервы и дельно потратить сэкономленные часы.

Если же трудности вас не пугают, то пошагово процесс законного согласования выглядит так:

  • в БТИ получаем технический паспорт помещения;
  • заказываем проект в организации, имеющей допуск СРО – проект выполняется после фактического осмотра здания и обязательно проходит независимую экспертизу;
  • подаем собранные документы и заявление на перепланировку в соответствующий государственный орган – в разных регионах это может быть жилищная инспекция, отдел архитектуры Управления архитектуры и строительства администрации города, МФЦ;
  • 45 дней отведено на принятие чиновниками решения о выдаче разрешения или отказа на перепланировку;
  • при благоприятном исходе через 1,5 месяца вы получите разрешение на выполнение работ или мотивированный отказ;
  • в первом случае можно приступать к строительно-ремонтным работам, во втором придется вначале устранить все замечания, а затем снова подавать пакет документов. Если же и после этого будет получен отказ, остается одно – за решением вопроса обращаться в суд;
  • после окончания работ в тот же госорган подаем уведомление об окончании перепланировке. На основании этой бумаги будет создана комиссия, которая придет к вам на объект с проверкой – проверить, все ли работы выполнены в соответствии с проектом. Если все хорошо – получите на руки решение комиссии об утверждении акта о завершении перепланировки;
  • с этим актом идем в БТИ для внесения изменений в технический паспорт помещения;
  • получив в БТИ обновленные документы, уведомляем о внесенных изменениях Росреестр – сотрудники этой организации исправят данные в ЕГРН. Также необходимо получить новое свидетельство о собственности.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Если перепланировка уже сделана, но вы хотите ее узаконить, у вас есть 2 пути:

  1. подать документы как на планируемую перепланировку
  2. узаконить сделанную переделку как самовольную.

С первым вариантом все понятно – он подробно описан выше. Во втором случае вначале вызываем специалиста БТИ с техническим планом, на который он красными линиями нанесет все изменения. Этот и другие документы отдаем в жилищную инспекцию или иной государственный орган. Какой конкретно – следует уточнить, потому как из-за отсутствия законодательной базы в разных регионах требования чиновников и процедура согласования может отличаться.

Какие документы понадобятся:

  • заявление о согласовании перепланировки;
  • технический паспорт помещения в 2 видах – до и после изменений;
  • техническое заключение о возможности проведения и безопасности перепланировки – его выдает автор проекта здания или организация, имеющая разрешение СРО;
  • проект с уже выполненными изменениями.

Специальная комиссия рассмотрит пакет документов и вынесет решение – согласовать изменения или отказать в согласовании.

Получили отказ? Ничего не остается, как попытаться узаконить изменения в судебном порядке. Но здесь придется доказывать, что сделанный ремонт выполнен в соответствии со строительными нормами и правилами, и не наносит ущерб другим людям (сотрудникам, клиентам и т.п.). Для этого нужно получить экспертные заключения от строителей, пожарных, эпидемиологов, коммунальщиков и проч.

Ответственность при самовольной перепланировке

В любом случае при узаконивании перепланировки придется заплатить штраф за самовольство. Если для физических лиц он довольно скромный – 2000-2500 руб., то юридическим лицами придется раскошелиться на сумму от 100 000 руб. до 350 000 руб. К тому же суд может потребовать вернуть помещению первоначальный вид. Разумеется, за счет собственника.

Кроме административной, предусмотрена и уголовная ответственность за незаконную перепланировку – в том случае, если изменения привели к обрушению здания и человеческим жертвам.

Подумайте – стоит ли рисковать жизнью людей ради нескольких тысяч рублей? Гораздо проще перед началом любых ремонтных и строительных работ законно согласовать любые переделки и со спокойной душой получать доход от преобразившейся собственности.

Вариант 3. Нежилое помещение расположено в Московской области

Если нежилое помещение находится в Подмосковье и вы решили узаконить перепланировку, обязательно перед началом работ свяжитесь со специалистами агентства «Город», чтобы узнать, принят ли административный регламент о согласовании перепланировки нежилых помещений непосредственно в вашем городе.

В некоторых населенных пунктах Московской области такие регламенты успешно действуют, это:

  • Люберцы;
  • Химки;
  • Красногорск (в ближайшей перспективе).

Собственники имеют законное право разработать проект, согласовать его с управляющей компанией и автором дома и в итоге получить решение администрации о перепланировке нежилого помещения.

В то же время в ряде подмосковных городов таких регламентов пока нет. Согласовать перепланировку нежилого помещения через администрацию там невозможно. К таким городам сейчас относятся Одинцово, Истра и многие другие. Что делать в таких случаях – вам подскажет команда агентства «Город», у которой накопился большой опыт выхода из аналогичных ситуаций.

Помните, что незаконная перепланировка помещений всегда чревата последствиями, поэтому лучше заручиться поддержкой профессионалов и сделать все правильно.

Согласование перепланировки нежилого помещения: что сделать, чтобы одобрили.

1.3 Пакет документов, включающий техническое заключение, проект, заявление на перепланировку и пр. предоставляют в Жилищную Инспекцию или в районные органы согласования (зависит от технических характеристик объекта).

Перечень документов для подачи в органы надзора:

1.Заявление на перепланировку от имени заказчика.

2.Копии документов о праве собственности.

3.Копии учредительных документов юридического лица.

4.Письменное согласие на реконструкцию от управляющего зданием или эксплуатационной компании.

5.Поэтажные планы БТИ на объект (не старше 12 месяцев со дня выдачи).

6.Архитектурный проект и договор авторского надзора.

7.Разрешающие документы от санитарного и пожарного надзора (при смене профиля деятельности).

1.4 Каждый документ должен быть заполнен по стандартной форме и сдан в установленный срок. Стоит предварительно изучить требования каждой инстанции и разработать логистику так, чтобы во время подготовки техзаключения и проекта не истек срок действия выписок. Пройти согласование перепланировки нежилого помещения можно без личного присутствия, если оформить доверенность на сотрудника нашей компании. Преимущество: вы занимаетесь своими делами и получаете регулярные отчеты о текущей ситуации.

1.5 Заявление на перепланировку рассматривают в течение 30 дней и, при условии, что все документы в порядке, вы становитесь счастливым обладателем разрешения на начало реконструкции.

1.6 Когда инстанции дают добро на изменение конфигурации здания, в дело вступает строительный подряд. Важно, чтобы перепланировка нежилого помещения проходила в присутствии проектировщика, поскольку некоторые работы являются скрытыми и прежде чем замуровать стены нужно удостовериться, что все выполнено в соответствии с проектом. Иначе придется вскрывать и переделывать.

Компания Вал-Сервис оснащена собственным техническим парком и не закладывает в стоимость услуг аренду оборудования и спецтехники.

Использование современного алмазного оборудования гарантирует высокую точность реза любого материала и отсутствие трещин. Технология алмазного бурения позволяет высверливать отверстия с идеально гладкими стенками под любым углом. Алмазная резка бетона толщиной от нескольких сантиметров до нескольких метров – не вопрос. Подберем инструмент для каждого случая. Резка канатом, гидроклин для разрушения бетона и другие современные способы демонтажа позволяют в 2,5 раза сократить временные затраты, незаменимы в малогабаритных помещениях с ограниченным доступом и оставляют ничтожно мало строительного мусора.

1.7 После окончания работ заказчик, проектировщик и строители подписывают акт о завершении работ. На объект выезжают представители Жилищной Инспекции и управляющей компании, чтобы зафиксировать внесенные изменения. Акт подписывают в трех экземплярах: для собственника, для БТИ и для архива Жилищной инспекции. Спустя 30 дней служба «одного окна» выдаст вам новый техпаспорт объекта.

Незаконные перепланировки нежилых помещений хотят запретить законодательно

Сегодня согласно Жилищному кодексу, собственники квартир не могут безнаказанно сносить несущие стены. За незаконную перепланировку предусмотрен штраф. А вот если речь идёт о первом этаже, переоборудованном в магазин или офис, надзорные органы чаще всего сделать ничего не могут. Уравнять собственников жилых и нежилых помещений в правах и обязанностях, тем самым защитив жильцов многоквартирных домов, предлагает законопроект, который был 16 марта рассмотрен на Комитете Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.

Стены двигать не рекомендуется

За последние пять лет в стране из-за незаконной перепланировки обрушился ни один дом. Погибли семь человек, около двадцати госпитализированы. Десятки людей остались без жилья. Например, в 2011 году в Ярославле были полностью разрушены семь квартир. Погиб один человек. А накануне обрушения жители наблюдали, как рабочие ломали стены, а КамАЗы грузили грунт — собственник офиса решил сделать капитальный ремонт. В 2015 году в Перми «съехал» угол пятиэтажного дома. И здесь не обошлось без жертв. Причина та же — незаконное переустройство офиса на первом этаже. В прошлом году в Междуреченске из-за ремонта магазина на первом этаже обрушился целый подъезд.

Депутаты намерены запретить незаконные перепланировки нежилых помещений. «Любая перестройка, происходящая в многоквартирном доме, должна быть под контролем органов местного самоуправления и жилнадзора», — сказал «Парламентской газете» один из разработчиков законопроекта, член профильного комитета Илья Осипов. Единые требования, по мнению депутата, должны быть независимо от того, кому принадлежит то или иное помещение.

Это уже не первая попытка законодателей навести порядок с нежилыми помещениями. Ранее с подобной инициативой выходил Минстрой и депутаты прошлого созыва Госдумы. В каждом проекте, считает Осипов, есть рациональное зерно. Объединить всё самое важное постарались авторы нынешней редакции.

Авторы закона исходят из того, что если к общему имуществу в многоквартирном доме относятся механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, то и отношения в части переустройства тоже регулируются сферой жилищного законодательства,

Вернуть в исходное состояние

«Надзорные органы не могли привлечь недобросовестных собственников нежилых помещений к ответственности за самовольную перепланировку по прямой норме, требовалась аналогия закона, но, если законопроект будет принят, тех, кто уже сделал незаконную перепланировку, попросят вернуть всё в исходное состояние, — объясняет суть поправок ведущий юрисконсульт Фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев. — В случае, когда владелец отказывается, местные власти получат право выставить помещение на торги дисконтом. И тогда приводить всё в первоначальное состояние будет уже новый собственник». Собственники нежилых помещений, желающие сделать перепланировку, должны будут согласовать её в органах местного самоуправления в установленном порядке.

«Это своевременный и очень важный законопроект, — согласен с ним заместитель председателя Комитета Совета Федерации по Регламенту и организации парламентской деятельности Вячеслав Тимченко, — он позволяет цивилизованно использовать нежилые помещения на правовой основе, с соблюдением всех необходимых требований безопасности».

Если перепланировка затрагивает часть общедомового имущества, собственнику необходимо заручиться решением общего собрания жильцов многоквартирного дома. Без протокола собрания или письменного согласия жителей надзорные органы не выдадут разрешение на переустройства помещения.

Пока законопроект прошёл первый этап обсуждения в профильном комитете. Парламентарии планируют, что в первом чтении он будет рассмотрен в весеннюю сессию.

Возможные изменения закона для юридических лиц

В 2015 году стало известно, что Минстрой России планирует инициировать ужесточение ответственности за незаконную перепланировку. Действующий общефедеральный КоАП не касается нежилого фонда, штрафов за незаконную перепланировку нежилого помещения для юридических лиц в нем не установлено.

Планируется ввести штрафные санкции за перепланировку нежилого помещения в отношении:

  • должностных лиц — от 30 до 50 тыс. руб.;
  • юридических лиц — от 250 до 300 тыс. руб.

Итак, наказание за незаконную перепланировку нежилых помещений сегодня установлено только в ряде региональных кодексов об административных правонарушениях. Общероссийский же КоАП содержит санкции только для граждан. Несмотря на отсутствие прямого штрафа, юридическое лицо может получить взыскание опосредованно — за нарушение противопожарных или санитарных норм. Избежать негативных последствий поможет своевременное согласование проектной документации с контролирующими ведомствами.

Еще больше материалов по теме в рубрике «Перепланировка».

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Приватизация и собственность в чем разница
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector