Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как стать собственником квартиры в которой прописан

Предыстория

Механизм защиты прав развивался непрерывно — первые кардинальные изменения были введены в 2013 году. Так, был создан Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, где дополнительно фиксируются вещные права на недвижимость. Кроме того, была ликвидирована монополия коммунальных бюро технической инвентаризации (БТИ). Функции государственных регистраторов смогли выполнять нотариусы. Однако, вместе с положительными изменениями, это вызвало и негативные последствия в виде злоупотреблений в работе с государственными реестрами — 70% злоупотреблений осуществляли 5% субъектов.

Впоследствии, в 2019 году Минюст отменил аккредитацию для многих коммунальных предприятий, которые имели доступ к Госреестру — коммунальные предприятия часто фигурировали в рейдерских схемах захвата недвижимости. Это, конечно, улучшило ситуацию, но комиссия при Министерстве юстиции все еще вынуждена рассматривать значительное количество жалоб.

Учитывая существенную стоимость квартир и, при этом, не всегда высокую правовую осведомленность собственников жилья, появилось большое количество мошенников, нацеленных на незаконное завладение чужими квадратными метрами.

Благодаря развитию системы защиты прав и перевода в цифровом пространстве сведений о праве собственности, сейчас уже довольно редко встречаются схемы, где квадратные метры безосновательно меняют владельца в реестре. Так, вместе с системой защиты прав, развиваются и рейдерские схемы захвата.

Категория граждан, которую нельзя выписать из квартиры

«Выписка» и «прописка» в квартире на сегодняшний день являются юридически некорректными терминами. Под выпиской жильца понимается снятие его с регистрационного учета по месту жительства. Риелторы также называют данную процедуру «юридическим освобождением» недвижимости.

Согласно Гражданскому кодексу (п.2 ст.292) в случае продажи квартиры и перехода права собственности к покупателю этот факт служит основанием для прекращения права проживания в квартире и пользования ею собственником и членами его семьи.

При этом существуют особые исключительные случаи, которые позволяют жильцам сохранить за собой право пользования квартирой. В перечне категорий граждан, которых нельзя выписать из квартиры, представлены:

  1. Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры, которая прежде проходила процедуру перехода права собственности от муниципалитета в частные руки. По закону отказавшийся от приватизации жилец сохраняет за собой право бессрочного пользования данной квартирой.
  2. Лицо, в пользу которого оформлен завещательный отказ: при наличии завещательного отказа (если собственник-продавец унаследовал квартиру), в котором указано на предоставление права проживания лица в квартире.
  3. Несовершеннолетний ребенок, находящийся под опекой. В этом случае обязательно требуется получение разрешения от органов опеки на выписку ребенка.
  4. Рентополучатель (если квартира получена продавцом в рамках договора пожизненного содержания с иждивением), если в договоре прописано условие о его проживании в квартире.

Выписать указанные категории граждан получится только по их добровольному согласию.

Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом

Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.

Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.

Читать еще:  Порядок изменения и расторжения брачного договора

Как безопасно снять жилье? Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости

Начало учебного года всегда вызывает повышенный спрос на съемное жилье и активизацию агентов недвижимости, среди которых встречаются и недобросовестные. Что делать если ты попал на них по рекламе? Когда необходимо заключать договор, а когда — нет? Чем руководствоваться при поиске жилья вообще? Разобраться в хитросплетениях законодательства по риелторской деятельности корреспонденту «Звязды» помогала Татьяна БУЛАХ, консультант управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции.

Нашел жилье сам — агентству ничего не должен

Искать жилье можно двумя способами: самостоятельно и с помощью агентств. Чтобы не потратить деньги и в итоге не найти ни одного варианта, нужно четко осознавать нюансы возможных взаимоотношений с агентством. От того, обратился человек в агентство, попав на рекламу, или нарочно пришел, чтобы получить помощь в поиске жилья, зависит необходимость и заключения договора, и оплаты услуг.

— Например, вы в поисках жилья мониторили рекламу и нашли недвижимость для снятия, которую предлагает агентство. В этом случае агентство уже должно иметь договор с собственником рекламируемой квартиры и выполнять свои обязательства по поиску ему нанимателя. Это значит, что услуги заказал и оплатил собственник предлагаемой недвижимости. Человек, который заинтересовался такой квартирой и обратился в агентство, что ее рекламирует, не должен заключать с этой организацией договор и тем более за что-то платить. Разъяснения агентов, что рекламируемая квартира действительно предлагается к снятию, но чтобы ее посмотреть, нужно заключить договор и оплатить услуги агентства, — незаконны, — пояснила Татьяна Булах.

Оплата адресов

Если на самостоятельный поиск подходящего варианта нет времени и человек обращается к посреднику (агентству), который сделает дело за него, то договор заключать нужно.

Договор должен быть составлен письменно в двух экземплярах, один из которых выдается на руки потребителю услуг агентства. Дальше все зависит от того, какие услуги заказываются, — напомнила специалист. — Если человеку нужна только информация об объектах, которые предлагаются к съему (адреса), то заключается договор на оказание «услуги по предоставлению информации о спросе и предложении на объекты недвижимости». В таком документе нужно четко прописать требования к объекту, что вас интересует: квартира или комната, стоимость жилья и другие детали. Согласно договору, вам должны предоставить информацию о сдаче внаем именно тех объектов, который соответствуют обозначенному в документе описанию. Информация должна предоставляться письменно и быть верна.

Минус такого договора — вы оплачиваете получение информации, значит, деньги отдаете до того, как нашли себе подходящий вариант.

Подбор вариантов

Тем, кто ищет жилье через посредников, наверное, лучше воспользоваться другой риелторской услугой с более привлекательными для клиента условиями — «услугой по подбору вариантов сделки с недвижимостью (наем объектов жилищного фонда)», — посоветовала представитель Минюста:

— В этом случае агентство принимает на себя обязательства не просто предоставить информацию, а именно найти жилье, которое будет соответствовать вашим пожеланиям. И оплачивается такая услуга после того как недвижимость подберут. С учетом многочисленных нарушений при оказании услуг в сфере аренды лучше обращаться именно за услугой подбора вариантов жилья, а не предоставления информации о нем. Это сэкономит деньги и время. Если в агентстве говорят, что такую услугу не оказывают, то это повод задуматься об их открытости и обратиться в более ответственную организацию.

Кстати, стоимость услуги и по предоставлению адресов, и по подбору вариантов одинаковая — пять базовых величин.

Читать еще:  С какого момента гражданин вправе заниматься предпринимательством

Кто имеет право оказывать услуги

Обращаясь в агентство, нужно знать, что риелторские услуги имеют право оказывать только организации, имеющие лицензию на оказание таких услуг, и государственные риелторские организации. Проверить наличие лицензии можно через Единый реестр лицензий или в списке риелторских организаций на официальном интернет-портале Минюста, сообщила Татьяна Булах:

— Такая проверка очень важна, так как случается, что за нарушения лицензию у организации уже отозвали, но она продолжает работать. Разумеется, никакой качественной услуги вы здесь не получите.

Оказывать риелторские услуги также может не каждый работник агентства, это стоит знать. По каждому договору назначается ответственный за его исполнение риелтор. Иногда закрепляются и агенты по операциям с недвижимостью. При этом и у риелтора, и у агента должен быть документ, подтверждающий их полномочия на оказание риелторских услуг. Фамилия риелтора, который должен работать с потребителем, заключившим договор на оказание услуг, указывается, кстати, в самом документе. Никакие другие сотрудники, за исключением обозначенных, оказывать услуги не могут.

— На идентификационной карточке должны быть имя, отчество и фамилия специалиста; его должность и фотография; название риелторской организации, в штате которой работает работник; реквизиты лицензии организации; серия и номер карточки. Оказание услуг без такого документа запрещено, — предупредила специалист. — Если человек отказывается предъявить карточку, — значит, возможно, с вами работает лицо, не имеющее на это права.

Правильная реклама

Чтобы с самого начала выяснить, что посредник, возможно, недобросовестный, нужно знать правила рекламирования недвижимости. По объекту, который предлагается риелторской организацией, должны содержаться название данной фирмы, учетный номер налогоплательщика, номер и дата заключения договора на оказание риелторских услуг, номер и дата выдачи лицензии на право оказания риелторских услуг (исключение одно — государственные риелторские организации, им лицензия ненужная).

Если организация рекламирует объект с нарушением обозначенных требований — такую рекламу лучше обойти стороной, несмотря ни на какую притягательность жилья, — порекомендовала Татьяна Булах. — Как правило, посредник, который поместил ненадлежащую рекламу, старается скрыть и другие нарушения в своей деятельности. Если в рекламе не указаны, например, реквизиты договора, возможно, объект рекламируется без законных на то оснований, и договора с собственником этого жилья вообще нет. Может быть и так, что рекламируемого объекта просто не существует, а информация размещена, чтобы привлечь как можно больше потенциальных клиентов количеством якобы предлагаемого жилья. А название организации не указывают часто для того, чтобы потом доказать, что фирма и ее руководитель непричастны — виноват сотрудник, давший рекламу, пусть он и отвечает.

Такой вариант тоже нельзя воспринимать за правду, ведь руководитель любой организации несет ответственность за действия своих подчиненных. Именно он должен принимать меры для надлежащей организации работы и обеспечивать условия, чтобы работники выдерживали требования законодательства.

Читать еще:  Выселение из муниципальной квартиры

— Сотрудникам, старающимся так хитрить, не стоит надеяться, что меры будут приняты только к руководителю организации и самой фирме. Сейчас достаточно легко установить, кто и когда разместил ненадлежащую рекламу, и ее автор также получит последствия за свои беззаконные действия, — напомнила представитель Минюста.

Отобранная лицензия

Подводные камни часто скрываются в измененных названиях организаций, деятельность которых была запрещена за нарушения, а они открыли новую фирму, название которой отличается от предыдущей одной буквой.

Если за нарушения прекращают действие лицензии на оказание риелторских услуг в определенной риелторской организации, юридическое лицо, наказанное таким образом, может получить новую лицензию только через год, — обозначила специалист. — Но ведь учредитель юридического лица старается обойти существующие ограничения. Например, создает новую организацию под другим названием или назначает вместо себя (ведь ему определенное время нельзя занимать руководящую должность) другого руководителя. Тем не менее, если требования закона, предъявляемые к создаваемой компании выдержаны, лицензию ей выдадут. Однако такие фирмы всегда под особым контролем, и если их деятельность не изменится, то принимаются соответствующие меры. И в первую очередь страдают те, кто соглашается быть руководителем или риелтором только «на бумаге». Соглашаясь на такие недобросовестные условия, можно вообще лишиться права работать в сфере риелторских услуг.

Советы потребителям

Если выдерживать определенные правила, можно не только защитить свои права, но и затруднить доступ к оказанию риелторских услуг недобросовестным посредникам, уверена Татьяна Булах.

  • Если вы нашли привлекательный рекламируемый вариант жилья, проверьте, от чьего имени он расположен и имеет ли необходимые реквизиты. И помните, что в этом случае вы не должны заключать договор или платить агентству деньги за информацию об этой недвижимости.
  • Если заключаете договор с агентством, обращайте внимание на предмет договора (предоставление сведений о жилье или подбор вариантов недвижимости). Внимательно изучите и другие условия документа, включая порядок его отмены и возможные штрафы.
  • Работайте только со своим риелтором или агентством по недвижимости и просите предъявлять лицензию и идентификационную карточку.
  • Всегда требуйте документ, подтверждающий факт оплаты.
  • Если вы столкнулись с агентством, которое изначально действует, нарушая закон, не имейте с ним никаких дел.

​Меры приняты

В агентстве «Недвижимость для всех» позволяли себе нарушать закон при рекламировании объектов недвижимости. Информация содержалась без законных оснований и отсутствия договора на оказание риелторских услуг с собственниками рекламируемых квартир. Иногда реклама давалась от имени физического лица без указания наименования агентства. А заинтересованным людям по телефону уже говорили, что это агентство, и чтобы посмотреть квартиру, нужно заключить договор на оказание услуг и оплатить их.

В агентстве «Альфа ключ» не выдерживался порядок оформления и регистрации договоров на оказание риелторских услуг с гражданами, обратившимися за помощью в найме жилья. На документах не было номеров регистрации, встречались разные экземпляры одного и того же договора.

Приняты меры и к сотрудникам этих фирм. На год приостановлено действие идентификационной карточки агента по операциям с недвижимостью организации «Недвижимость для всех». Аннулировано свидетельство об аттестации риелтора управляющего «Альфа ключ».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector