Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как разделить квартиру при разводе, если она в ипотеке

Раздел квартиры находящейся в ипотеке при разводе (расторжении брака) — раздел имущества, как делится, если есть дети, судебная практика, как продать

Российская семья – явление отчасти уникальное. На этапе её зарождения будущие супруги требуют абсолютного доверия к своему благородству, в связи с чем предложения о брачных контрактах зачастую расцениваются как оскорбление. Но редко какой раздел имущества обходится без суда, где бывшие супруги просят арбитра (судью), решить: как мужу и жене справедливо поделить свои права и обязанности. Особенно сложно определиться самостоятельно, когда речь идет о разделе совместного жилья, приобретенного через ипотеку.

Частные случаи

По общему правилу, каждый из супругов имеет право на половину нажитого совместно скарба. Но есть категории тяжб, в процессе которых стороны будут вынуждены следовать законодательным оговоркам, регламентирующим исключения из указанного общего правила.

Военная ипотека

Государство создало условия, при которых военные получают льготные условия на покупку жилья в кредит. Однако браки военных также распадаются и как быть с жильём, приобретенным по программе НИС (накопительная ипотечная система):

Первым делом необходимо определить правовой статус недвижимости:


    если ипотека уже выплачена, тогда жилье может фигурировать как совместно нажитое имущество;

если долг еще выплачивается, тогда все права и обязанности по военной ипотеке принадлежат только супругу-военному, государству, и банку.

Установить обстоятельства формирования платежей на покупку жилья:


    было ли финансовое участие супруга — не военного в покупке. Зачастую супруг – не военный, для покрытия недостающей части на оплату стоимости квартиры, берет кредит либо продает личное имущество (приобретенное до брака или подарок);

участвовали ли созаемщики в покупке недвижимости.

Определить объем прав и обязанностей каждого супруга. Здесь речь идет о брачном договоре, если он подписывался.

Исходя из указанных обстоятельств, будет производиться раздел квартиры по военной ипотеке:

  • невыплаченная ипотека не делится;
  • выплаченное по ипотеке жилье может быть разделено, если супруг — не военный докажет, что принимал активное участие в приобретении спорного жилья;

если брачным договором установлено, что квартира является собственностью супруга-военного, то раздела не будет.

Личная ипотека

Этот вид займа имеет место, когда кредит оформлен:

  • до брака;
  • в гражданском браке и выплачивается из личных доходов заемщика;

как ипотечные обязательства наследника (один из супругов стал наследником ипотечных обязательств).

По общему правилу личная ипотека не входит в объем совместно нажитого имущества.

При разводе как делится ипотека, если есть дети (кому достанется)

Наличие детей не влияет на объем прав и обязанностей супругов на совместное имущество. Каждому причитается половина. Однако супруг, который воспитывает несовершеннолетних детей, имеет право просить суд пересмотреть правило равенства долей.

Из этого положения следует:


    раздел может производиться с учетом интересов детей (неравный) если об этом заявит заинтересованная сторона в суде или если такой порядок определен брачным договором;

размер части каждого из супругов при разделе с учетом интересов детей определяется судом (количество детей, исполнение обязанностей по уплате алиментов, доход каждого из супругов и их трудоспособность и т.д.).

Если есть ребенок и если суд найдет основания разделить ипотечную квартиру с учетом интересов детей, каждый супруг-должник должен будет нести ответственность за выплату кредита, и далеко не всегда мать, которая должна воспитывать нескольких детей, после развода будет иметь возможность ежемесячно погашать ипотечные платежи.

Как осуществлять (судебная практика)

Обращаясь в суд за разделом, который сопровождается расторжением брака, стороны могут рассчитывать на следующие варианты разрешения спора:


    признание права собственности на квартиру за одним из супругов с обязательством выплатить второму супругу половину произведенных ипотечных взносов;

признание права собственности на долю в квартире за каждым из супругов.

В связи с этим возникают вопросы: за кем из супругов суд может признать право собственности и как владеть квартирой двум владельцам сразу.

Право собственности на квартиру за одним из супругов признается:

  • по обоюдному согласию;
  • если с одним из супругов совместно проживают дети;

существенный первоначальный взнос был произведен из личных средств мужа или жены.

Совместное владение квартирой двух граждан дает право каждому из них выделить свою часть из общего имущества.

Этот раздел решается в отдельном судебном производстве:


    если раздел возможен, суд определяет конкретные помещения, которые переходят в собственность каждого владельца;

если раздел невозможен (например, делится однокомнатная квартира), назначается обязательная выплата компенсации по рыночной стоимости квартиры.

Возможность раздела определяется экспертом.

Кто и какую часть кредита должен в дальнейшем выплачивать

Раздел имущества при разводе, когда квартира в ипотеке – серьезная головная боль, как для должников, так и для банка. Независимо от того, кто является должником по кредитному договору, банк имеет право предъявлять свои требования и к мужу, и к жене, даже после развода и раздела имущества.

Такое развитие событий далеко не всем бывшим супругам по душе, тем более, если в процессе раздела имущества право собственности на квартиру отошло другому супругу, поэтому бывшие супруги пытаются поделить не только право квартиру, но и обязанность по выплате кредита.

Главная роль в процессе раздела кредита отведена банку, он дает согласие на:

  • включение в договор созаемщика;
  • разделение кредитного договора на два;

В этом случае решение банка будет зависеть от многих обстоятельств:

  • какая часть кредита подлежит уплате (чем эта часть больше, тем маловероятнее, что кредит будет разделен);
  • сможет ли новый должник выплачивать ипотечные взносы;

может ли объект недвижимости, который находится в ипотеке, быть поделен на два с оформлением отдельного права собственности на каждый выделенный объект.

Если эти вопросы не решены с банком, то по общим правилам даже после развода каждый супруг остается обязанным перед банком. В любой момент банк может потребовать от одного из супругов полное погашение по остатку кредита.

Как решать вопрос с созаемщиками

Соземщиком по ипотечной квартире может быть как супруг, так и третье лицо. Такие обстоятельства возникают, если, например, доход семьи не позволяет выплачивать ипотеку, но есть еще одно лицо (чаще всего родственники одного из супругов), готовое взять на себя обязательства по договору.

Если супруги прекращают осуществлять ипотечные взносы, платежеспособный созаемщик попадает под удар: банк начинает с ним работать, как с основным должником. Чтобы защитить интересы своих родственников, супруги готовы идти на определенные уступки при разделе имущества.

Единственной возможностью выйти созаемщику из кредитного договора — признать его в этой части недействительным через суд. Но для этого должны быть серьезные аргументы и доказательства, подтверждающие, что созаемщик не имел право вступать в такие отношения с банком, а банк не имел право принимать такие обязательства от созаемщика.

Правовое регулирование

Ипотека – один из самых регламентированных разделов цивилистики, где права и обязанности всех сторон четко определены законом.

Права и обязанности супругов:


    порядок приобретения прав и выполнения обязанностей формируется на основании норм семейного и гражданского кодексов;

порядок оформления и исполнения обязательств по ипотеке определяется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 1998 года, а также нормами гражданского кодекса об урегулировании отдельных видов обязательств, в том разделе, где речь идет о залоге.Законодательное регулирование не исключает того, что порядок выполнения отдельных обязательств может определяться по договоренности сторон, если эта договоренность закреплена в тексте договора.

Супруги имеют право урегулировать брачным договором любые имущественные отношения, которые возникли или могут между ними возникнуть:

  • определить кто будет являться единоличным собственником квартиры (уже приобретенной, или приобретение которой только запланировано);
  • определить условия погашения долговых обязательств по квартире. Например, только один из супругов выплачивает кредит;

установить, как разделить и каким образом будет выплачиваться долг по квартире в случае развода.

Стороны имеют право договориться по всем аспектам своих имущественных взаимоотношений в тексте брачного договора.

Как продать квартиру

Продать квартиру, долги по которой еще не выплачены банку, не всегда возможно.

Два существенных препятствия:


    банк не дает согласие на продажу;

один из супругов не дает согласие на продажу.

Преодолеть эти препятствия можно только путем мирных переговоров, ибо ни один суд не примет решение, которым возможно обязать банк или одного из должников дать разрешение на продажу залогового имущества.

Судебные решения, в результате реализации которых спорная квартира в ипотеке при разводе все-таки будет продана, могут быть приняты, но они будут касаться других аспектов взаимоотношений между заемщиками и банком:


    заемщики просят суд признать договор ипотеки недействительным;

по решению суда исключается несогласный созаемщик, который не дает разрешение на продажу квартиры.

Чтобы реализовать оба этих сценария, необходимо иметь веские причины и доказательства, которые суд посчитает достаточными для принятия решений в пользу истца.

Закон

Основные законодательные положения, которыми руководствуются банки при заключении и исполнении ипотек, а также суд при разделе ипотечного имущества выглядят следующим образом:

  • ипотечная квартира, купленная в браке, – совместная собственность;
  • при разделе квартиры она может быть поделена не в равных частях, а с учетом интересов несовершеннолетних детей;
  • денежная компенсация супругу при разделе рассчитывается исходя из половины внесенных ипотечных платежей;
  • обязательства по ипотечному кредиту даже бывшие супруги исполняют солидарно (с каждого из них могут взыскиваться платежи полностью или частично);

брачный контракт имеет приоритет над установленными законом имущественными правами и обязанностями супругов.

В том случае если у одного из супругов есть основания полагать, что эти положения закона на него не распространяются, он должен будет отстаивать свою правоту в суде.

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

&nbspВКонтакте с Недвижимостью:



Партнеры АН ИНФО:


Текущие заявки:
сдам
сниму
куплю
продам
обменяю
разное
Объект Недвижимости:
квартиру
Комнату
Малосемейку
Однокомнатную квартиру
ДвухКомнатную квартиру
ТрехКомнатную квартиру
МногоКомнатную квартиру
Дом
Коттедж
Дачу
Участок земли
Офис
Торговую площадь
Торговое помещение
Производство
Склад
Гараж
Другое
ЯРОСЛАВСКАЯ
БАЗА НЕДВИЖИМОСТИ
regk. rdfhnbhe yaroslavl..(4852)932-532

отдел Купли-Продажи
(4852) 93-25-32

отдел Аренды(Найм)
(4852) 93-25-00

(4852) 93-25-23, 93-25-29

отдел Юридический
(4852) 93-25-24

Если ипотека оформлена до брака

При первом взгляде на ситуацию, кажется, что если один супруг оформил ипотеку еще до закрепления отношений, жилье, несомненно, должно принадлежать ему. Вроде и в Семейном кодексе можно найти подтверждающее такой взгляд положение – нормы ст. 36 статьи говорят об отнесении всего, нажитого до брака, к категории личного имущества супруга, то есть неделимого при расторжении уз.

ВАЖНО: Это справедливо лишь для ситуаций, когда супруг полноценно стал собственником жилища до брака, в противном же случае погашение ипотечных обязательств осуществляется супругами обоюдно – то есть из совместного бюджета. В ситуации, когда, к примеру, супруга не работала в период совместного проживания и погашения ипотечных обязательств, она все равно (чему подтверждением являются положения 34 статьи кодекса) может требовать:

  • часть жилья;
  • компенсации платежей по ипотеке в определенной части.

Общей практики относительно аналогичных случаев у судей нет, поэтому самостоятельно предугадать исход конкретного спора практически невозможно. Юристы МЦПИ «Планета Закона» готовы проконсультировать вас именно по вашей ситуации с определением возможных путей решения проблемы! Вам нужно лишь набрать наш номер + 7 (495) 722-99-33!

Обезопасить себя от несправедливого раздела жилища с супругом, вклад которого в приобретение жилища отсутствует, можно:

  • до оформления союза избрать договорный режим имущества, то есть подписать брачный договор, где будет прописан представляющийся Вам правильным порядок раздела;
  • попробовать решить вопрос путем переговоров, заручившись поддержкой юриста, если расторжение еще не дошло до суда. Можно призвать к совести супруга – оформившего ипотеку, аргументируя позицию тем, что квартира не принадлежала ему полностью, поэтому честно было бы признать ее общим имуществом. В случае успеха оформляется соглашение о разделе, которое заверяет нотариус;
  • в судебном порядке признать ипотечную квартиру совместным имуществом по тем основаниям, что вторым супругом также осуществлялись выплаты по ипотеке, первым супругом они выплачивались из совместного бюджета, а с момента заключения брака жилое помещение подвергалось реконструкции и улучшениям: капитальный ремонт всех или отдельных комнат, замена коммуникаций и сантехники, установка встраиваемой мебели и оборудования и т.д.

2 Что делать, если ипотеку оформили до заключения брака?

Законодательство гласит, что любое имущество, нажитое до начала семейной жизни, считается личным и не подлежит делению после разрыва отношений. При этом один из супругов обладает своей долей, даже если он не работает. Дело в том, что любой доход второго члена семьи по закону считается общим. Чтобы изменить эти правила, необходимо прописать свои условия в брачном контракте. Когда его заключают, обычно даже не думают разводиться или разменивать жилье, но все же следует проявить предусмотрительность и решить все вопросы заранее.

Если ипотечный договор заключался до оформления отношений, ответственность лежит на лице, совершившем сделку.

Если жилье находится в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, оформить право собственности на него невозможно. В случае, когда развод происходит до момента выдачи выписки из ЕГРН на руки, один из супругов может претендовать на денежную компенсацию при разрыве. При условии, что выписка есть на руках у обоих собственников, каждому из них полагаются равные доли. Поделить можно только совместно оплаченную часть.

Ипотека и брачный контракт

Решить проблему «малой кровью» поможет брачный договор. Заключить его можно как до брака, так и на любом этапе семейной жизни. Однако вам обязательно придется уведомить банк о заключении брачного договора.

Если ваша квартира куплена в браке в ипотеку, то необходимо уведомить банк о заключенном брачном контракте, так как банк является залогодержателем и может заявить о нарушении своего права», — поясняет Сергей Яшенко. – «Брачный контракт помогает разделить обязательства супругов. Также в него можно прописать размеры платежей в зависимости от разницы в зарплате».

Брачный контракт заключается в нотариальной форме, в нем можно прописать не только имущественные права, но и обязательства по кредиту. Но помните, что условия контракта также затрагивают интересы банка, поэтому, чтобы кредитная организация не заявила об ущемлении своих прав, согласуйте с ней условия договора.

Мировое соглашение или переоформление ипотеки на одного из супругов поможет оставить квартиру в собственности, но в будущем может вызвать претензии с одной из сторон. Продажа квартиры с согласия банка и раздел остатка поможет снизить количество претензий к собственности. Конечно, не все советы универсальны, и каждую ситуацию придется рассматривать отдельно. Однако, как отметил в шутку наш адвокат в начале разговора, в таком случае лучше не разводиться.

Как заранее избежать таких ситуаций?

Нужно заранее подумать о том, как оформлять кредиты и ипотеку, реалистично понимая, что развод может случиться и у вас. Например, можно письменно оформить и заверить брачный договор — документ о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. Там можно прописать кому достанется квартира, компенсация, а кто будет продолжать выплачивать ипотеку. В некоторых случаях, банк может включить в договор пункты о том, что будет с ипотекой и квартирой после развода.

Как делится ипотека при разводе?

Решая вопрос, делится ли ипотека при разводе, мы ищем доступные, понятные и малозатратные варианты решения. На сегодняшний день при разводе с непогашенной ипотекой есть несколько вариантов действий:

  • найти покупателя, договориться с ним о внесении денег в погашение кредита и после этого переоформить право на квартиру
  • продолжать выплачивать кредит на прежних условиях
  • перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе
  • разделить квартиру и долги

Рассмотрим особенности этих вариантов.

Вариант 1 – Перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе

Очевидно, что самое неразумное в такой ситуации – это вообще прекратить платить по кредиту и ждать, пока банк выставит квартиру на торги, продав ее по заниженной цене. Но тогда супруги потеряют и квартиру, и все выплаченные за нее деньги. А это, понятно, не хотелось бы.

Вариант 2 – Найти покупателя и его деньгами погасить кредит

Самый простой вариант раздела ипотеки при разводе супругов – это найти покупателя, взять аванс, погасить долг, снять обременение и оформить договор купли-продажи. Однако на практике не всегда удается найти покупателя при таких обстоятельствах. Не каждый согласится отдать деньги вперед, не получив гарантий, что, во-первых обременение будет снято, и, во-вторых, что договор купли-продажи подписан и исполнен. Можно, конечно, подстраховаться договорами займа и перезалога, найти другие варианты обеспечения – но это дополнительная суета и затраты.

Вариант 3 – Разделить квартиру и долги

Разделить квартиру и долги можно по соглашению или в судебном порядке.

Если договориться не удалось и приходится идти в суд, следуйте следующему алгоритму действий.

Один из супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества .

При этом требования о разделе ипотечного долга не заявляется. В этом случае ситуация будет регулироваться нормами семейного права, поскольку предмет иска – раздел общего имущества супругов. Для раздела имущества в силу семейного законодательства согласия кредитора не требуется. Суд обязан рассмотреть дело в пределах заявленного иска. Привлекать банк в качестве третьего лица суд вправе, но не обязан, поскольку при разделе банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из собственников квартиры.

Для обращения в суд вы можете использовать в качестве образца исковое заявление о разделе ипотеки при разводе, подготовленное при защите прав наших клиентов.

Долевая собственность на квартиру регистрируется в ЕГРП .

После вступления в силу решения суда следует обратиться в ЕГРПН с заявлением о регистрации права долевой собственности на квартиру.

Один из супругов обращается в банк с заявлением об изменении ипотечного договора .

С решением суда и выпиской из ЕГРПН супруги обращаются в банк с заявлением об изменении кредитного договора и изменении порядка выплат по кредиту.

Заключение

Перед свадьбой мало кто думает о плохом. Но по статистике, более 60 процентов браков в стране заканчиваются разводом. И помимо моральных страданий бывшим супругам приходится еще проходить через раздел имущества. А между тем, ситуацию исправил бы своевременно заключенный брачный договор. Тогда все условия были бы оговорены еще «на берегу», и было бы меньше неприятных сюрпризов при разводе. Но пока у нас брачный контракт считается чем-то зазорным, постыдным и марающим светлое чувство огромной любви, строчка в поисковике о разделе имущества при разводе будет оставаться в топе. Желаем вам вечной любви и крепких семейных уз.

голоса
Рейтинг статьи
Читать еще:  Что входит в понятие охрана труда
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector