Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как оформить нежилое строение на земельном участке

Оформление самовольной постройки

Владельцы земельных участков, возводя самовольную постройку, зачастую придерживаются ошибочного мнения, полагая «моя земля, что хочу, то и ворочу».

У одних, имея дом на земельном участке, со временем встает вопрос о расширении. И тут начинается – справа-слева пристрой, другие вовсе начинают расширять дом по всему периметру.

У третьих земля в собственности, землевладелец не задумываясь о виде разрешенного использования, начинает строительство.

По законодательству все постройки на земельном участке подлежат государственной регистрации. Не зарегистрированные строения считаются самовольными постройками.

Какие строения попадают под статус «самовольная постройка»?

Самовольная постройка – это жилой или нежилой дом, пристрой, либо иное строение, возведенное на земельном участке, без получения необходимых документов от органов кадастрового учета. Также строение считается самовольным, если оно возведено на земельном участке, который вовсе не предназначен для строительства.

К самострою относятся и здания, которые возведены с нарушением строительных норм и правил градостроительства.

Как оформить самовольную постройку?

Существует два основных пути решения данного вопроса:

  • Административный порядок. Данный порядок применяется в отношении всех типов построек, на возведение которых не требуется специального разрешения на строительство. В данном случае речь идет о таких строениях, как дача, баня, хоз. постройки, возведенных на земле под садоводство.
  • Судебный порядок. Данный порядок предполагает обращение в суд, с целью доказательства наличия имущественных прав на земельный участок. Также землевладельцу придется доказать, что возведенное строение не несет угрозу жизни граждан, соответствует градостроительным нормам и не нарушает интересы третьих лиц. Такой порядок применим к строениям, возведенным на землях под индивидуальное жилищное строительство.

Судебный порядок, конечно, может пугать владельцев самостроев, так как подразумевает под собой сбор большого количества документов. К сожалению, все справки одновременно взять невозможно, каждый последующий документ выдается на основании предыдущего. Может произойти так, что, когда будет получена десятая справка, срок действия первой уже истечет. После сбора всех документов, не забываем еще и о защите своих прав в суде.

Оформление самовольной постройки на практике представляется не легким процессом, который требует определенных временных и финансовых затрат. Поэтому его лучше с самого начала доверить профессионалам.

Какие могут быть наказания за самовольную постройку?

Если самовольная постройка досталась вместе с земельным участком при покупке или наследовании, либо собственник участка сам ее возвел, такому «застройщику» грозит гражданско-правовая или административная ответственность, установленная законом.

На практике встречаются следующие ситуации:

  • Возведение строения на неоформленном земельном участке. Такие действия расцениваются как захват чужих владений и влекут наказание в виде штрафа. Также не исключено вынесение предписания о приведении земельного участка в первоначальный вид и о сносе незаконно возведенного строения;
  • Возведение капитального строения на земельном участке, который не предназначен для строительства. В данном случае, такую постройку придется сносить либо оплатить все издержки, возникшие в процессе ее сноса.

Постоянные изменения в законодательстве ставят владельцев самостроев перед непростым выбором: узаконить его для того, чтобы в полной мере распоряжаться им, или оставаться в тени, для того, чтобы не тратить время и деньги на оформление бумаг. Но откладывать оформление на «потом» не стоит, так как в настоящее время муниципальные власти активно ведут работы по выявлению самостроев и их последующему сносу, что значительно усложнит процесс узаконения.

Выбор, конечно, за владельцем, но, не смотря на все сложности, оформление самовольной постройки нужный шаг для ограждения себя и своих близких от возможных последствий.

В каких случаях требуется регистрация?

Важно отметить, что регистрация объекта требуется в следующих случаях:

  • При оформлении дома, сооружения, объекта незавершенного строительства и т.д.
  • При внесении каких-либо изменений в уже существующий и зарегистрированный объект. Например, если меняется планировка объекта, осуществляется реконструкция здания, возводится пристройка — это должно быть документально зарегистрировано.

Отдельно следует сказать и о случаях, когда требуется «прекращение регистрации», то есть снятие с учета. Такая процедура осуществляется, когда объект перестал существовать, допустим, вследствие пожара, сноса, естественного разрушения. В такой ситуации в органы государственного учета необходимо предоставить акт обследования. В этом документе кадастровый инженер подтверждает факт отсутствия объекта на соответствующем участке земли.

Читать еще:  Что входит в понятие твердые коммунальные отходы

Какие строения нужно регистрировать?

Государственной регистрации подлежат только объекты капитального строительства.

Объекты капитального строительства — здания, строения, сооружения, которые прочно связаны с землей, т.е. их нельзя перенести на другое место, при этом не разрушив.

Среди объектов капитального строительства можно выделить 2 категории строений, требующих обязательной постановки на кадастровый учет. Порядок регистрации их будет различный. Рассмотрим все особенности более подробно.

Индивидуальный жилой дом

Согласно ч.2 ст.15 ЖКРФ «индивидуальный жилой дом – это изолированное помещение, которое может быть использовано для постоянного проживания, и соответствует установленным техническим и санитарным нормам».

Индивидуальный жилой дом имеет свои признаки (п.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ):

  • предназначен для постоянного проживания;
  • расположен обособленно от других зданий;
  • стоит на отведенном для него участке;
  • имеет не более 3-х этажей;
  • рассчитан на проживание 1-й семьи;
  • предполагает наличие необходимых для проживания коммуникаций (водопровода, электричества, отопления и пр.)

Ранее постановка дома на кадастровый учет производилась на основании 3-х документов: технического плана строения, акта введения дома в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на участок. Сейчас государство упростило этот процесс, но ненадолго.

Согласно закону о Дачной амнистии для оформления загородного дома до 1 марта 2020 года не требуется введение дома в эксплуатацию!

Желающим узаконить свои права на дом нужно помнить об этом. Зарегистрировав недвижимость до этого срока, вы сэкономите и время, и деньги.

Регистрация дома на земельном участке осуществляется на основании 2-х документов:

Технического плана строения. Его подготавливает только кадастровый инженер на основании разрешения на строительство.

* Получение разрешения на строительство является обязательным при постановке на кадастровый учет строящегося дома.

— Правоустанавливающего документа на земельный участок.

Центральное кадастровое бюро оформит технический план и поставит ваш дом на кадастровый учет за 10 рабочих дней.

Нежилые строения

Это дачный или садовый дом, хозяйственные постройки, баня, беседка, гараж и другие строения, расположенные на участке. Они не предназначены для постоянного проживания, но должны обладать признаками капитального строения.

С 1 января 2017 года произошли изменения в ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. Новый порядок изменил процесс регистрации строений, расположенных на дачных и садовых участках. Теперь, чтобы поставить постройку на кадастровый учет, вместо заполненной декларации в обязательном порядке готовится технический план.

Для регистрации нежилых построек, вам понадобятся:

— Технический план строения.

*В отличие от техплана жилого дома, технический план нежилого строения составляется без оформления разрешения на строительство.

— Правоустанавливающий документ на земельный участок.

Если вы все еще сомневаетесь, нужно или нет регистрировать объект недвижимости, находящийся на вашем участке, обратитесь за помощью к нашим специалистам. Они без труда помогут разобраться в этом вопросе, просто опишите строение по телефону, либо пришлите нам фотографию вашей постройки. Консультация бесплатна.

Как оформить разрешение на строительство бани

Если на строительство бани требуется разрешение, необходимо собрать и подать требуемые документы в орган местного самоуправления, где расположен данный земельный участок, либо в ближайший МФЦ. Для получения разрешения нужны следующие документы:

  • Заявление на разрешение строительства на земельном участке (образец и бланк можно найти в интернете);
  • Документ, который подтверждает право на владение земельным участком;
  • План земельного участка;
  • Паспорт заявителя или представителя;
  • Проектная документация, которая включает пояснительную записку, сведения об инженерных сетях, схему расположения строений на участке и т.д.;
  • Положительное заключение на проектную документацию, если требуется экспертиза.

Если вы подаете документы через представителя, обязательно составляется доверенность. Муниципальный орган рассматривает заявление десять дней и затем выносит решение. Разрешение действует в течение десяти лет со дня получения и выдается бесплатно без госпошлины.

Регистрация дома на участке под дачное строительство

Почему-то в законодательстве написано, что код земельного участка 13.3 «для ведения дачного хозяйства» — это классификатор вида разрешённого использования. Дальше описание идёт — «ведение дачного хозяйства» и что это такое — «размещение жилого дома, но не предназначенного для раздела на квартиры, при этом пригодного для отдыха и проживания высотой не выше 3-х надземных этажей и плюс размещение всяких там хозяйственных строений». Дальше, какие виды разрешённого использования земельных участков подходят для индивидуального строительства и дальше перечень. Жилые здания постоянного проживания — код 2.0 жилая застройка, 13.2 — ведение садоводства и 13.3 — ведение дачного хозяйства. С нашим ВРИ «под дачное строительство» можно строить жилой дачный дом и нежилые хозяйственные постройки?

  • Аттестат №50-16-1206
  • Консультант
  • • 2018, август
  • 9
  • Светлана Дупенко, кадастровый инженер г. Истра
Читать еще:  Понятие рабочий день в гражданском кодексе

Жилой дачный дом — это значит, что он по факту может быть жилым, но по документам он будет проходить как дачный, то есть нежилой.

ГКИ Недкадастр — кадастр и геодезия
info@gkai.ru

  • Е
  • Елена
  • • 2018, сентябрь
  • Москва

Там ещё написано, что на 13.3 «для ведения дачного хозяйства» можно построить дом с возможностью прописки и без возможности прописки, то есть с присвоением адреса и без присвоения адреса. У нас адрес тоже был, в том доме жилом у нас был адрес.

  • Аттестат №50-16-1206
  • Консультант
  • • 2018, сентябрь
  • Светлана Дупенко, кадастровый инженер г. Истра

Я понимаю, но сейчас, к сожалению, они не выдают разрешение, точнее, не выдавали до этих изменений. Только возможно было зарегистрировать как нежилой.

ГКИ Недкадастр — кадастр и геодезия
info@gkai.ru

Подскажите такой момент, если регистрировать как нежилой, то это, во-первых, отсутствует возможность прописки и регистрации, а во-вторых, что с электричеством? Ты теряешь статус и возможность использования сельского тарифа?

  • Аттестат №50-16-1206
  • Консультант
  • • 2018, сентябрь
  • Светлана Дупенко, кадастровый инженер г. Истра

На счёт тарифа я вам не подскажу точно, но с другой стороны, если это нежилой дом, то почему вы теряете статус возможного использования сельского тарифа. По идее, вы не должны терять этот статус.

ГКИ Недкадастр — кадастр и геодезия
info@gkai.ru

  • Е
  • Елена
  • • 2018, сентябрь
  • Москва

Я бы все-таки хотела, чтобы у меня был жилой дом, точно также, как у меня сейчас жилой дом. Реконструкцию тоже нельзя вот так изменить? Если раньше человек получал разрешение на строительство на своём участке под ведение дачного хозяйства, то он имел возможность зарегистрировать как жилой дом. Какие нужны документы для получения разрешения?

  • Аттестат №50-16-1206
  • Консультант
  • • 2018, сентябрь
  • 1
  • Светлана Дупенко, кадастровый инженер г. Истра

Если есть разрешение, то да регистрировали. Нужна топосъёмка, градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации, этот пакет документов подаётся на рассмотрение решения.

ГКИ Недкадастр — кадастр и геодезия
info@gkai.ru

  • Е
  • Елена
  • • 2018, сентябрь
  • Москва

А в вашей практике было, что не выдавали они все равно разрешение и чем они мотивировали?

  • Аттестат №50-16-1206
  • Консультант
  • • 2018, сентябрь
  • Светлана Дупенко, кадастровый инженер г. Истра

Они просто говорят, мы не выдаём и всё. Давайте вернёмся к этому разговору на следующей неделе, возможно, у них будет уже понимание в связи с изменившимся законодательством, либо менять ВРИ.

ГКИ Недкадастр — кадастр и геодезия
info@gkai.ru

Как определить расположение здания

Коммерческая недвижимость

Под коммерческой нежилой недвижимостью понимают складские и производственные помещения, а также здания, возводимые для сдачи под офисы, и любые другие помещения, в которых не будут постоянно проживать люди.

Для коммерческой недвижимости алгоритм такой:

  • Делаем запрос в Росреестр относительно кадастрового номера земельного участка;
  • Узнаем вид целевого назначения и тип разрешенного использования участка в территориальном органе градостроительства;
  • Там же узнаем тип застройки, и требуем Правила застройки и землепользования;
  • В них можно подробно получить информацию относительно того, как именно вам строить.

В крупных городах действует электронная геоинформационная система. Ее адрес есть на сайтах территориального органа градостроительства. Нужно зарегистрироваться как на обычном сайте, ввести кадастровый номер участка, и можно будет получить всю информацию онлайн.

Сараи, гаражи и бытовки

Участок под индивидуальное жилищное строительство может застраиваться и нежилыми помещениями. Основное правило – они не должны нарушать вид разрешенного использования участка, то есть не могут использоваться для промышленного производства.

При застройке нужно соблюдать и права других собственников, соседей. Если застройка стоит так, что у них нарушаются нормы инсоляции (количество света в помещении), она не может быть возведена.

Читать еще:  Штраф за повторное нарушение трудового законодательства

Общее правило – постройки хозяйственного назначения, даже временные, должны возводиться не менее, чем на расстоянии 6 м от соседнего надела. Но из этого правила установлены законом исключения.

При строительстве бани допускается отступ не менее 1 м от границы участка. Расстояние от бани до проезда, которым пользуются несколько хозяев – 3 метра. При этом, если баня высокая, и закрывает доступ света на высоте 6 м соседям, необходимо снизить этажность или перенести строение.

При возведении отдельно стоящего туалета на участке необходимо:

  • Выдерживать не менее 12 м от жилой застройки, водопровода, и 8 м от бани или сауны;
  • Отступать от границ участка не менее 6 м

При строительстве гаража или сарая (они входят в группу «Хозяйственные постройки» и нормы СНиП для них одинаковы) требуется отступ в 6 м в соответствии со СНиП «Планировка и дальнейшая застройка малоэтажного строительства», и нормами пожарной безопасности.

Расстояние измеряется от цоколя до забора. При этом если гараж строится с нарушениями, он может быть снесен по решению суда, если соседи заявят о таком нарушении.

Если нет возможности расположить на участке сарай или гараж так, чтобы он отступал от границы участка на 6 м, рекомендуется заключить письменное, нотариально заверенное соглашение с соседями. Суть документа в том, что соседи не возражают против застройки участка с нарушениями СНиП.

По данным статистики до 95% российских дворов застроены с нарушением этих норм, благо закон не требует получения разрешения на строительство гаража.

Правовыми нормами «пренебрегают» и на основании того, что на стыке разных зон градостроительного зонирования закон не устанавливает требования к отступам при застройке дворов хозяйственными помещениями.

Производственные помещения

Для возведения производственных помещений, требующих разрешения экологического надзора, принимаются другие нормативы. В этом случае, помещение получает отдельное разрешение и установленный план только после прохождения экспертизы.

Общий алгоритм такой:

  • Выделяем участок под застройку;
  • Переводим его в земли промышленности (заявление в органы управления имуществом, подкрепленное результатом экологической экспертизы);
  • Утверждаем план;
  • Строим с соблюдением всех нормативов.

Если жилые помещения за нарушения отступов на 0,2-1 м никто не сносит, то производственные могут быть демонтированы по решению арбитражного суда, если застройка нарушает права других собственников смежных участков, или экологические нормы.

Были жилые – стали нежилые

Категории «жилые» и «садовые» дома на участках под садоводство можно поменять запросто, а вот перевести их в категорию «нежилое» здание и организовать на их месте детский сад, магазин, автозаправку, кафе или автомойку так легко не получится. Об этом рассказал на круглом столе начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Самарской области Андрей Панфилов.

Ошибочно считается, что жилой дом можно перевести в нежилой также как квартиру из жилого помещения в нежилое. Однако это невозможно и потому, что индивидуальный жилой дом является самостоятельным зданием, и в связи с тем, что это не всегда возможно в связи с разрешенным использованием земельного участка.

«Земля определяет возможность использования объектов, расположенных на ней. Кроме того, надо обращать внимание на градостроительный регламент: если он не предусматривает возможность возведения объектов нежилого назначения, то и изменения назначения жилого дома в нежилой будет невозможно. Так, на земельном участке под индивидуальное жилищное строительство можно построить только жилой дом. К кафе, магазинам, ресторанам и детсадам предъявляются повышенные требования при введении в эксплуатацию. Желая перевести жилой или садовый дом в нежилой, необходимо привести земельный участок в соответствие с целью функционального назначения здания, а затем получить разрешение на реконструкцию, заказать проектную документацию, по которой проектировщики будут рассчитывать все необходимые параметры объекта и отвечать за надежность, безопасность и ввод здания в эксплуатацию. Здесь упрощенного порядка нет, поскольку вопрос касается жизни и здоровья большого количества людей», — говорит Андрей Панфилов.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector