Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить перепланировку при покупке квартиры

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой: стоит ли игра свеч? Куда обращаться, чтобы узаконить?

Покупая жилье, важно обращать внимание на наличие переделок по сравнению с проектным вариантом.

Впоследствии те, кто посчитали это мелочью, не стоящей заострения отношений с владельцем или риэлтером, заплатят за свою беспечность немалую цену – придется «перекройку» квартиры узаконивать своими силами и средствами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

О том, что считается перепланировкой в квартире, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы доверенности и договора на выполнение работ по переустройству, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас на сайте.

Что проверить, приобретая квартиру

Самый удачный вариант для будущего собственника — купить квартиру, перепланировка в которой уже оформлена в соответствии с требованиями закона. Перепланировка, которую не согласовали с Мосжилинспекцией или не узаконили впоследствии, считается незаконной — с ней могут быть проблемы.

Чтобы проверить, узаконена перепланировка или нет, нужно попросить у продавца:

  1. Технический паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации (БТИ). Сверьте план квартиры из техпаспорта с реальным расположением дверей и стен в квартире. Если они различаются, перепланировка не узаконена. Если данные совпадают, но в плане есть красные линии — перепланировка выполнена без согласований, и об этом уже известно надзорным органам. Все хлопоты по узакониванию лягут на вас, если купите квартиру.
  2. Разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции и акт о завершенной перепланировке. Они подтверждают, что перепланировка выполнена по всем правилам и соответствует закону. Если есть эти документы, с квартирой проблем быть не должно.


Разрешение на проведение перепланировки выдают до начала работ, а акт — по их завершении. Без акта перепланировка не считается согласованной.

Номер и дата акта Мосжилинспекции указываются на техническом паспорте БТИ. Если все документы в наличии, — перепланировка сделана в соответствии с требованиями закона и проблем с такой квартирой не возникнет.

Советы экспертов
в удобном формате

  • 93 публикаций
  • 1 977 подписчиков

Кто там?

Чаще всего разбирательства начинаются с жалоб соседей: либо когда дошло до последствий (например, трещин на стенках и проблем с вентиляцией), либо когда строительного мусора подозрительно много. Вопросы могут возникнуть и у управляющей компании (УК), так как из-за перепланировок может увеличиться потребление энергии.

— Скрывать перепланировку многим удается годами. Но всё же рано или поздно этот факт все-таки могут обнаружить. Это может произойти, например, при обходе квартир коммунальными службами с целью проверки счетчиков или планового осмотра коммуникаций, при продаже квартиры, — отметила в беседе с «Известиями» адвокат Виктория Данильченко. — Но самым частым случаем является комиссионная проверка вследствие жалоб соседей, которые считают перепланировку потенциальной угрозой для безопасности жизни, здоровья или имущества.

Сначала жилищная инспекция присылает письмо о том, что собирается нанести визит. В нем прописаны его время и контактный телефон специалиста для переноса. Также указывается, что «в случае непредоставления добровольного доступа… жилинспекцией будет подано исковое заявление в суд об обязании предоставить доступ».

Читать еще:  Где оформить кадастровый паспорт на квартиру

Если первый раз до собственника не удалось достучаться, следом идет письмо о назначении комиссионной проверки. Если и это не сработало, дело передается в суд.

«А согласно законодательству РФ, жилье теряет право на неприкосновенность в случае, когда суд выдает постановление о принудительном допуске в него», — подчеркивает Виктория Данильченко.

Более того, в 2017 году профильный комитет Госдумы одобрил ряд поправок в Жилищный кодекс, направленных на борьбу с незаконными перепланировками. Теперь суды обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения с требованием предоставить доступ в жилые помещения, собственники которых отказываются впускать инспектора для проверки. «Суд должен будет рассмотреть такое требование в течение 10 дней», — объясняет адвокат.

В Башкирии из-за обилия таких нарушений приняли более жесткие меры. 16 июня в республике вступит в силу закон, который дает право жилищным инспекторам беспрепятственно проходить в квартиру, имея при себе служебное удостоверение и копию приказа ведомства о назначении проверки.

Какие возникают риски у продавца

Рискует не только покупатель, но и продавец.

Помимо описанных выше проблем, к ним добавляются еще и последствия конкретно по сделке купли-продажи:

  • Если продавец скрыл от покупателя факт неузаконенной перепланировки, то это может обернуться ему иском со стороны последнего – в исковом заявлении будет требование расторгнуть ДКП квартиры на основании существенных нарушений условий сделки (п. 2 ст. 166 ГК РФ и пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
  • Если перепланировка не скрывается, покупатель вправе требовать скидку. Например, в размере затрат на узаконивание изменений в квартире. То есть продавец теряет выгоду.
  • Возникает угроза ответственности за неузаконенную перепланировку даже при продаже жилья другому лицу. И здесь можно привести в пример Определение СК по гражданским делам ВС РФ № 78-КГ17-68 от 31 октября 2017 года. Верховный Суд указал, что нужно устанавливать круг лиц, виновных в незаконных переделках. Одним из таких лиц по праву признаётся продавец, а не покупатель.

Таким образом, даже совершенная сделка по продаже жилья грозит обернуться неприятными последствиями.

Как проверить техническую документацию

Вообще, с этого пункта надо начинать осмотр. Необходимо получить свежую выписку из Росреестра и проверить два основных момента:

  1. Статус помещения – жилое. В выписке статус отражается в строке «Назначение» раздела 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости».
  2. Отсутствие неузаконенных перепланировок. Предварительно поинтересуйтесь у продавца, подавал ли он в Росреестр заявление на регистрацию перепланировки квартиры. Если да, то в выписке из ЕГРН будет план квартиры в актуальном состоянии. Останется только сверить фактическую планировку с данными выписки.

Получить выписку по квартире может любой человек на сайте ЕГРН.Реестр, указав лишь адрес. Выписка будет сформирована из государственной базы Росреестра и заверена ЭЦП.

Если владелец предлагает посмотреть технический или кадастровый паспорт квартиры, все равно потребуется получить выписку из ЕГРН – технические данные после прохождения госрегистрации вносятся в базу Росреестра, которая содержит самую актуальную информацию.

Как проверить наличие перепланировки и её законность?

Проверить наличие перепланировки

Этот момент является обязательным при покупке любой квартиры. Перепланировкой считается снесение либо перемещение стен и перегородок, или даже постановка ванны вместо душевой кабины смещение или модернизация так называемых «мокрых точек».

Читать еще:  Право владения и право собственности — в чем разница

В моей практике были такие случаи, когда собственники сносили стену, делая из раздельного санузла смежный, а потом с удивлением узнавали о том, что такую самодеятельность обязательно узаконить. Более того, когда недвижимость досталась, например, в наследство, то наследника обычно мало волнует факт перепланировки.

О чем тут написано?

Говорят что перепланировки не было

В 99% случаев продавец скажет, что перепланировка не производилась, или же что она была узаконена, но всем моим клиентам я советую проверить этот факт самостоятельно.

Чтобы лично убедиться в этом, необходимо потребовать у продавца технический паспорт квартиры, где должен быть изображен детальный план помещения. Если у собственника такого документа нет, то ему следует заказать его в МФЦ или БТИ, воспользоваться такой услугой может только собственник жилого помещения.

После того, как продавец предоставил вам технический паспорт– пройдите по квартире и сравните. Более того, в ранее полученной выписке из ЕГРН также есть план всего этажа и каждой отдельной квартиры.

Перепланировка есть и она не узаконена

Если вам очень понравилась квартира с не узаконенной планировкой – не отчаивайтесь, ведь такая деталь не является основанием, препятствующим регистрации сделки купли-продажи.

Более того, не узаконенная планировка может сыграть вам на руку – это повод просить снизить стоимость квартиры.

Однако, если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то не узаконенная планировка может доставить вам немаленьких хлопот, так как многие банки выдвигают дополнительные условия для таких заёмщиков.

Ипотека и перепланировка

Обычно банки требуют провести узаконивание перепланировки в течение 3-6 месяцев после сделки. Обо всех этих деталях вам расскажет ипотечный менеджер, который будет сопровождать вас на всём протяжении работы с банком.

Более того, существуют таких виды перепланировок, которые узаконить просто невозможно, например установка отопительных приборов на балконе или тёплые полы, питаемые центральным отоплением – в этих и подобных этим случаях поможет только возврат в исходное положение.

Иногда происходит иначе: банк может предложить ипотечнику заказать оценку независимого эксперта за свой счёт. Оценщик должен проверить существующую планировку с той, которая указана в техническом паспорте квартиры – несовпадения отразятся на оценке.

Однако, мы живём в стране, где с каждым можно договориться – за N тысяч рублей оценщик может закрыть глаза на существующие недостатки, если они не критичные.

Видео от эксперта, что можно узаконить, а что нет в перепланировке квартиры

Цена вопроса

Сколько же стоит узаконить перепланировку? Точного ответа нет. Это зависит от сложности работ, площади объекта, региона, где находится недвижимость, тарифов организаций, в которые придется обращаться. Тем не менее с помощью экспертов мы получили некий средний расклад.

Чтобы согласовать перепланировку, потребуется техпаспорт. Если он у вас есть и ему не больше пяти лет, то затрат на это не потребуется. Новый техпаспорт обойдется примерно в 700–900 руб. Далее необходимо сделать эскиз. Его можно создать самостоятельно, опираясь на типовой проект, либо заказать у дизайнера – это стоит до 5 тыс. руб.

К архитекторам стоит обращаться, если сделана сложная перепланировка. Такие проекты может оценивать только компания, которая имеет лицензию на данные виды работ и состоит в СРО. Цены, как правило, начинаются от 25 тыс. и обычно не превышают 50 тыс. руб.

Читать еще:  Как исправить ошибку в уставе ооо

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет недвижимости»:

– Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт. Она подразумевает проведение ремонтно-строительных работ, в результате которых фактическая архитектура квартиры перестает соответствовать указанной в поэтажном плане застройки. И в этом случае необходимо получить разрешение в установленном законом порядке.

Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам»:

– Перепланировка – это изменение, которое нужно согласовать с соответствующими инстанциями. Тем не менее на рынке огромное множество квартир, где перепланировка выполнена исключительно по желанию собственника. Даже если недвижимость взята в ипотеку и находится в залоге у банка, это абсолютно не смущает владельцев.

Валерий Летенков, генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы:

– Наличие незаконной перепланировки не влияет на возможность продажи объекта, зато влияет на одобрение ипотечного кредита на приобретение подобного жилья. Кроме того, существенные перепланировки снижают рыночную цену. Это связано с тем, что покупатель с ипотекой на такую сделку не пойдет.

Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость»:

– По моим оценкам, семь из десяти перепланировок не согласованы. При этом неузаконенные изменения никак не сказываются на стоимости жилья, поскольку на такие объекты всё равно находится покупатель. Это в том числе связано с тем, что банки по-другому стали относиться к перепланировкам. Если пять-семь лет назад финансовые организации отказывали в выдаче займов на покупку таких объектов, то сейчас они многие подобные заявки одобряют.

Елена Евсеева, руководитель направления маркетинга и PR компании Verelle:

– Мы рекомендуем узаконивать перепланировку не только перед продажей квартиры, но и когда ее только произвели. Покупатели всегда запрашивают техпаспорт квартиры, так как в будущем согласование изменений станет уже их заботой. Либо же люди могут попросить скидку в цене.

Роман Корякин, руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.рф»:

– Лучший вариант – провести перепланировку законно. Для этого необходимо ее предварительно согласовать и лишь затем начинать ремонтные работы. Такой вариант будет безопасным и самым дешевым. Также во внесудебном порядке можно согласовать и самовольную перепланировку, если при проведении ремонтных работ не были нарушены госты и СНиПы.

Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:

– Практика показывает, что у всего есть своя цена. Соответственно, и объекты с неузаконенной перепланировкой можно продать. Покупатели идут на это по ряду причин: слишком красивый ремонт, редкий на рынке объект либо они собираются всё снести и сделать ремонт «под себя».

Роман Шидлаускас, эксперт итальянского производителя радиаторов Global Radiatori:

– Если пропустить этап согласования, при продаже квартиры перепланировку всё равно придется узаконивать. А если перенос батарей будет сделан неграмотно, в доме могут возникнуть проблемы с обогревом квартир. И как только УК выяснит, что причина в несогласованном переносе радиаторов, вам придется уплатить штраф и вернуть их на прежнее место.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector