Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру в долевой собственности целиком

Особенности продажи квартиры в долевой собственности

Наличие долевой формы собственности на жилое помещение не лишает каждого владельца права распоряжения своей долей, однако создает дополнительные ограничения. Продажа доли квартиры должна учитывать право остальных собственников на преимущественный выкуп, которое предусмотрено законом. Порядок продажи доли в квартире определен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В представленном материале можно узнать, как продать квартиру в долевой собственности, и какие законные варианты продажи позволят обойти преимущественное право покупки.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с особенностями продажи квартиры в долевой собственности, то вам следует помнить, что:

Нужен ли нотариус при продаже долевой квартиры

По новому закону с 2017 г. долевую недвижимость оформляют через нотариальную контору в обязательном порядке. Соответственно – увеличиваются расходы на оплату нотариальных услуг.

Госпошлину за удостоверение ДКП рассчитывают, как 0,5 % от указанной в тесте ДКП суммы. Не менее 300 руб., но не более 20 тыс. руб. (НК РФ, ст. 333.24, п. 1, пп. 5).

Отдельно платят за подготовку документа (проверку принесенного образца). При необходимости можно вызвать нотариуса на дом.

Итоговые затраты зависят от состава и сложности услуг, региональной тарифной политики.

Приятный, незначительный экономический плюс – уменьшение госпошлины за регистрацию с 2 до 1,6 тыс. руб. Также положительно следует отметить уменьшение времени на создание новой записи в базе данных ЕГРН с 7 суток в «Росреестре» до 3 дней (24 часов) через нот контору. Минимальное время понадобится при работе с электронным документооборотом.

Кто оплачивает нотариуса при сделке

С учетом предполагаемых расходов объяснимо желание уменьшить стоимость по договору купли-продажи. Занижение цены отрицательно воспринимают в нотариальной конторе, так как это уменьшает прибыль. Установленный законом предел (20 тыс. руб.) ограничивает соответствующую статью затрат.

  • покупатели отказываются занижать сумму в ДКП, так как это уменьшает сумму будущего налогового вычета;
  • отсутствие корректных сведений о стоимости может затруднить взаимные расчеты между дольщиками после реализации жилплощади;
  • по налогообложению уменьшение цены разумно только до определенного уровня (база – 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Рекомендуется заранее уточнить стоимость услуг нотариуса. Как правило, сопутствующие расходы оплачивают продавцы пропорционально долям собственности. Не запрещено произвольное определение финансовых обязанностей по договору между покупателем и продавцом.

Особенности покупки

Несмотря на рискованность предприятия, доля собственности в квартире становится нередко объектом покупки. Ведь, стоимость ее гораздо ниже, чем недвижимости в целом. Это и является главным аргументом «за». Также такое приобретение часто делается ради прописки.

Но когда квартира приобретается не полностью, а лишь в виде части, это несет с собой и много недостатков.

  1. Так, для покупки нужно получить согласие других собственников, но нередко связаться с ними не представляет возможности.
  2. Чтобы преимущественное право не действовало, иногда предпочитают оформлять договор мены или дарения. Но тогда покупатель должен осознавать весь риск, на который он идет. Ведь, если будут выявлены недостатки, то вернуть деньги уже невозможно.
  3. Если он собирается проживать по тому адресу, нужно выяснить, с кем придется жить. Ведь, несмотря на заверение собственника доли, потом может выясниться, что «соседи» живут в комнате, и являются весьма неприятными личностями. Знакомство необходимо и в том случае, если планируется покупка всей квартиры. Другие собственники могут на это согласиться, а могут и отказаться.
  4. Перед тем, как передавать продавцу денежные средства, нужно убедиться в том, что он является дееспособным лицом, а если его представляет другой человек, то должны быть проверены все документы. Ведь, зачастую долю могут попробовать продать даже, если человека уже нет в живых.
  5. Если осуществляется покупка квартиры в долевую собственность, то должны быть прописаны доли на каждого.
  6. Проблемы могут возникнуть впоследствии и с регистрацией членов семьи. Покупатель спокойно регистрируется на приобретенной жилплощади. А вот для того, чтобы прописать других людей, потребуется согласие всех собственников.

Если предполагается продажа части квартиры, находящейся в долевой собственности, то крайне нежелательно оформлять договор мены или дарения. Необходимо соглашаться только на договор купли-продажи.

Советы

Опыт и квалификация риелторов позволяет оперативно решать возникающие проблемы между продавцом и покупателем.

Вам перезвонит специалист

Нажимая «Отправить заявку», вы даёте своё согласие на обработку персональных данных.

  1. Главная >
  2. О компании >
  3. Советы >
  4. КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
Читать еще:  Где оформить кадастровый паспорт на квартиру

КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ В КВАРТИРЕ: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Не можете найти решение проблемы, как продать долю в квартире? Осуществление такой сделки без участия опытных риелторов бывает затруднительным по ряду причин:

  • Непростые отношения между собственниками нередко препятствуют быстрой реализации имущества
  • Определение четких границ частей квартиры возможно далеко не всегда, требует компетентности и знания действующего законодательства
  • Для оценки необходимо учитывать большое количество как объективных, так и субъективных факторов
  • Круг потенциальных покупателей этой разновидности недвижимости значительно уже, чем при продаже полноценной квартиры.

Законодательные ограничения

Чаще всего сложности с тем, как продать часть квартиры, возникают по причине недостаточного знания или неверного толкования законов. Согласно законодательству, несколько граждан могут владеть жилой площадью на правах общей совместной либо долевой собственности. В последнем случае у каждого из них есть обозначенная в документах часть, которой он вправе распорядиться по своему усмотрению – продать, обменять или подарить. Однако сделать это возможно лишь при учете следующих требований:

  • По Гражданскому кодексу РФ для совершения любого вида сделки потребуется обязательное письменное согласие всех собственников
  • Содольщики обладают приоритетным правом покупки и первыми получают возможность стать владельцами чужой доли. В противном случае они должны оформить отказ от покупки, заверенный нотариусом, в течение одного месяца
  • Если собственники за это время не дают никакого ответа, право заниматься реализацией своей части квартиры возникает автоматически
  • Когда на покупку претендуют сразу несколько дольщиков, продавец может сам выбрать из них покупателя.

Особенности оценки

Продать долевую квартиру бывает непросто по причине трудностей в выделении её частей, ведь они описаны в документах не иначе как в виде дробного числа (1/2, 1/3 и т.д.). Такое приблизительное обозначение усложняет оценку жилплощади для её последующей реализации. Несмотря на это, есть несколько правил, которые могут помочь в установлении стоимости:

  • При оценке учитываются все факторы, влияющие на цену квартиры (площадь, район, год постройки, материал дома, инфраструктура, ремонт, состояние двора и др.)
  • Рыночная цена квадратного метра доли примерно на 30% меньше цены квадрата в целой квартире
  • Большое количество собственников пропорционально снижает стоимость
  • Наличие отказа других дольщиков от права выкупа является преимуществом для потенциальных покупателей
  • Чем быстрее нужно продать часть квартиры, тем ниже должна быть цена
  • Если в помещении проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, продажа без услуг специалиста становится крайне затруднительной
  • Ведение судебных разбирательств максимально обесценивает недвижимость и ставит сделку под угрозу срыва.

Порядок продажи доли: 7 основных шагов

Для того чтобы продать долю в квартире, самым правильным решением будет прибегнуть к услугам квалифицированных риелторов и юристов. Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость» имеют многолетний опыт ведения подобных сделок. Они смогут учесть все тонкости процесса и расскажут, как шаг за шагом пройти путь к желаемому результату:

1. Когда решение о реализации принято, первым делом стоит назначить цену выделенной части.

Можно попробовать провести самостоятельную оценку с учетом всех особенностей, описанных выше, а также узнать мнение специалистов. Они приедут на место, осмотрят жилплощадь, учтут наибольшее число факторов и реальные цены сделок из своего опыта, в результате чего стоимость приблизится к действительной прибыли от продажи.

2. Следующим важнейшим шагом должно стать письменное извещение всех собственников квартиры о продаже с обозначением цены выделяемой доли и других важных особенностей.

Реакцией может быть либо желание выкупить обозначенную часть, либо письменный отказ, заверенный у нотариуса. Хотелось бы подчеркнуть, что любые устные договоренности не будут иметь юридической силы и никак не смогут учитываться в случае возможного обращения в суд. Если после месячного срока отказ не получен, к нему будет приравнено отсутствие какой-либо реакции на извещение. Затем можно приступать к подготовке собственности к реализации.

3. Большим плюсом будет предварительный сбор оставшихся документов согласно списку:

  • Паспорт
  • Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних)
  • Договор или иной документ, подтверждающий право собственности
  • Согласие супруга или супруги (если имущество считается нажитым в браке)
  • Кадастровый паспорт;
  • Справка об оплате коммунальных услуг и налоговых сборов.

В каждом случае этот список будет индивидуальным и должен уточняться у специалистов.

4. После приведения в порядок документации нужно провести процедуру уборки в помещении.

Стоит избавиться от лишних вещей, сделать несколько фотографий комнаты либо её части и составить развернутый текст объявления. Для сокращения сроков реализации и ведения переговоров с клиентами важно понимание того, кто может стать потенциальным покупателем доли в квартире. Как правило, такую недвижимость приобретают:

  • С целью получения прописки
  • С расчетом выкупить квартиру целиком
  • Для временного или постоянного проживания.
Читать еще:  Какие документы нужны для признания недееспособности человека

Разместить рекламное объявление можно в газетах, в интернете, в том числе и на сайте агентства «БЕСТ-Недвижимость». Основательная база объявлений и широкий перечень характеристик облегчат поиск потенциальных покупателей и сократят срок совершения продажи. Организовать просмотр квартиры или комнаты можно как самому, так и с участием агентов недвижимости. Они представят жилплощадь в наиболее выгодном свете, решат возможные вопросы с другими собственниками, наилучшим образом проведут переговоры с потенциальными покупателями.

5. Когда покупатель найден, на первый план выступает заключение договора купли-продажи, в котором указываются:

  • Сведения о продавце и покупателе
  • Описание объекта недвижимости (в том числе адрес, кадастровый номер, площадь и др.)
  • Стоимость
  • Права покупателя на имущество и возможные ограничения.

Приложением к договору служит акт приема-передачи, который подлежит подписанию.

6. Регистрация сделки в государственных органах – один из последних шагов.

Для регистрации необходимо предоставить в МФЦ или Росреестр весь комплекс документов:

  • Заявление о регистрации перехода права собственности на имущество
  • Экземпляр договора купли-продажи и его копию
  • Акт приема-передачи имущества и его копию
  • Ксерокопии документов, подтверждающих личности покупателя и продавца
  • Документы из органов опеки (при необходимости).

7. Завершающим этапом продажи части квартиры является получение расчета и уплата налогов.

В соответствии с налоговым кодексом РФ гражданин оплачивает установленный процент либо может обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении налогового вычета, если он не пользовался такой возможностью ранее.

Сложный вопрос?

Воспользуйтесь бесплатной консультацией риэлтора

Продажа невыделенной доли

Продать долю в квартире – сложная задача даже для риелтора, не говоря уже о человеке, далеком от данной сферы. Серьезнейшим препятствием для осуществления этой операции иногда является категорический отказ совладельцев квартиры в выделении и продаже части квартиры. Тогда единственным способом реализации становится консультация с лучшими специалистами и подача в судебные органы искового заявления. По статистике, более 80% таких ситуаций решаются в пользу продавца, когда в суд представляются доказательства отправки письменного извещения:

  • Если оно отправляется почтой, то лучше, чтобы это было заказное письмо с уведомлением о получении
  • Вы можете отнести извещение в Росреестр и зарегистрировать его/ Пригодится также его копия, заверенная у нотариуса

На рассмотрение извещения получателю дается тридцать дней. В случае отказа возникает полное право продажи части собственности на определенных условиях:

  • Цена квартиры не должна быть ниже сообщенной другим собственникам;в противном случае каждый из них может подать в суд и потребовать признания сделки недействительной
  • При попытке обойти правило приоритетной продажи совладельцам и реализовать долю по договору дарения третьим лицам не исключено судебное разбирательство и аннулирование договора
  • Если одним из владельцев окажется несовершеннолетний, и его права не будут соблюдены, он может опротестовать продажу.

Выгоднее всего объединить усилия всех собственников и продать долевую квартиру как «целую». Но это удается далеко не всегда.

Заключение

Благодаря информации, приведенной в статье, вы можете сделать вывод о том, хватит ли у вас сил и знаний для того, чтобы самостоятельно продать принадлежащую вам часть квартиры. Хотя такие сделки считаются одними из самых трудоемких, обращение к профессионалам, работающим в нашей компании, сэкономит ваше время, обеспечит поддержку на каждом из этапов и гарантирует превосходный результат. Специалисты агентства «БЕСТ-Недвижимость»:

  • Проведут квалифицированную оценку
  • Помогут обойти все подводные камни, связанные с законодательством и возражением прочих собственников
  • Грамотно организуют подготовку недвижимости к продаже и проведение рекламной кампании
  • Найдут покупателя в кратчайшие сроки и посодействуют защите ваших интересов при заключении договора.

Каким бы ни было ваше решение, не бойтесь обращаться за помощью к профессиональным риелторам и юристам. Совершайте даже самые сложные сделки быстро и выгодно!

Была ли статья полезна?

Заказать бесплатную
консультацию

И узнаете больше по любой интересующей вас теме

Супружеская доля в наследстве

При смерти одного из супругов и при наличии второго, пережившего супруга, а также иных претендентов на имущество умершего, в первую очередь при разделе наследства должна учитываться супружеская доля. Что это означает? Статья 1150 ГК РФ определяет права супруга при наследовании. Согласно ей супруг имеет право на часть имущества, которое нажито совместно с умершим в период брака. Кроме того, это не умоляет его прав на получение доли оставшейся части наследственного имущества.

Читать еще:  Отличие кадастровой стоимости от рыночной

При правильном оформлении супружеской доли нотариус должен:

  1. Выделить супружескую долю из той части наследственного имущества, которое нажито супругами совместно.
  2. Зафиксировать письменно согласие супруга на принятие выделенного наследства или отказ от него.
  3. Произвести раздел оставшейся части наследства с учетом доли супруга.

Таким образом, наследование доли имеет такой же порядок, как и наследование целого имущества с учетом некоторых особенностей. Оформление доли лучше осуществлять через нотариуса, чтобы в случае продажи не возникло проблем. При разделе имущества следует учесть права обязательной доли и другие преимущественные права.

Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками

Способы обойти эти сложные обстоятельства есть, но как в большинстве случаев, когда применяются юридические хитрости в попытке обойти закон, они могут сработать, но только при абсолютной добросовестности покупателя доли. Если уверенности в этом нет, лучше хорошо взвесить все риски, прежде чем пускаться в рискованное предприятие. Но что же можно сделать?

Использование договора дарения

Одна из ситуаций, при которой право ваших совладельцев квартиры приобрести вашу долю в первую очередь перестает работать – это договор дарения, составленного на основании статьи 572 ГК РФ.

Во-первых, возникает риск для покупателя, который в данном случае выступает как одариваемое лицо. По заявлению совладельцев, которым такая ситуация явно не понравится, ваша сделка дарения вполне может быть признана мнимой, и скрывающей за своим фасадом обыкновенную куплю-продажу. Совладельцы потребуют передачи прав собственности, полученных покупателем, на себя. Это рискованно для покупателя, поскольку отдав деньги, он может остаться ни с чем.

Однако не менее рискованной данная ситуация будет и для продавца – дарителя, ведь если покупатель не расплатится с вами, получить с него плату вы никак не сможете – дарение есть дарение.

Использование завышенной цены купли-продажи

Вторая уловка – это сделать официальное предложение совладельцам квартиры выкупить вашу долю по несоразмерно высокой цене. Поскольку после получения отказа (а он обязательно будет, или совладельцы просто в течение месяца не внесут требуемую сумму) вы заключаете обычный договор купли-продажи, и поскольку вы не имеете права продавать долю за сумму, отличающуюся от вашего предложения совладельцам, за эту сумму вы и продаете долю. На бумаге, но фактически получаете от покупателя реальную сумму, то есть соответствующую положению вещей.

Стоит ли овчинка выделки, пусть каждый решает для себя. Единственное, что может вас спасти от завышенного налога – это ситуация, когда продажа вашей доли при продаже квартиры в долевой собственности не будет облагаться налогом на доход. Это нужно выяснять дополнительно.

Использование договора займа

Третья уловка – это заключение договора займа на ту сумму, которая будет равной цене вашей доли в общем праве собственности на квартиру и дополнительное соглашение к этому договору, в котором стороны соглашаются обеспечивать данный займ залогом вашей доли.

Это можно сделать через суд, но чаще и легче это оформить соглашением об отступном, где стороны соглашаются о том, что кредитор получает вместо выданной в долг суммы право на долю квартиры. Данный договор залога по сути является ничем иным как ипотекой, поэтому договор нужно зарегистрировать. Государственная регистрация ипотеки стоит 1000 рублей.

Какие риски в этом случае? Как и в первом, ваши совладельцы квартиры не будут молча наблюдать за этим и подадут иск об отмене сделки займа как сделки, прикрывающей собой покупку доли. Если суд удовлетворит этот иск, покупателю придется вернуть вашу долю, то есть отступное соглашение будет признано недействительным и вам придется рассчитаться с вашим кредитором обычным способом.

Реализация квартиры с несколькими собственниками

Чтобы продать квартиру с несколькими собственниками целиком, можно выкупить доли каждого из них, переоформить на себя и потом продать как единственный хозяин. Если всего два собственника, то тут дело обстоит гораздо проще. Конечно, второй владелец может быть против продажи квартиры, в том случае, если проживает в ней. В остальных случаях можно через суд решить вопрос несогласия совладельца.

Если владельцев три и более, то требуется согласие каждого из них, что не всегда возможно. Важно задокументировать отказ или согласие каждого совладельца.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector