Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать имущество несовершеннолетнего ребенка

Заключение договора купли-продажи(ДКП) жилья регулируется:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским Кодексом;
  • Семейным Кодексом;
  • Жилищным Кодексом;
  • Федеральным законом № 1541-1 от 04.07.1991г.;
  • Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997г.

Если в сделке участвуют малолетний собственник, то их интересы оберегают законные представители, а также органы опеки и попечительства (ООП).

Поэтому при заключении договора, где со стороны продавца выступает ребенок, дополнительно необходимо учитывать нормы Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

В ФЗ № 48 говорится, что для отчуждения имущества, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, родителям или опекунам необходимо получить одобрение от органов опеки на заключение сделки.

Роль законодательства в этом вопросе

В 2001 году Госдумой был принят законопроект, который гласил, что при составлении договора купли-продажи, обмена и дарения квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, опекуны должны получить разрешение у муниципальных органов попечительства.

Мало кто осведомлен о том, что в 2008 году закон был отменен, и теперь необязательно тратить время на получение разрешения в подобных органах.

Однако, этот законопроект распространялся лишь на те случаи, в которых несовершеннолетние были просто прописаны на определенной жилплощади.

Если ребенок имеет долю собственности (определенную площадь квартиры), то перед продажей необходимо пообщаться с представителями органов попечительства и получить разрешение на сделку. Ниже мы подробней рассмотрим каждый из этих случаев.

Несовершеннолетие и недееспособность

Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.

Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.

Граждане в возрасте до 18 лет называются несовершеннолетними, при этом до 14 лет их называют малолетними. Последние (малолетние) недееспособны, и от их имени сделки всегда совершают законные представители. Дети постарше (от 14 до 18 лет) имеют больше свобод в заключении сделок, но с условием, что все их действия будут письменно одобрены родителями либо законными представителями (это называется неполная или ограниченная дееспособность). Таким образом, при продаже квартиры недееспособных или не полностью дееспособных граждан необходимо получать одобрение сделки у органов опеки.

Однако несовершеннолетние дети могут быть и полностью дееспособными. В соответствии с действующим законодательством это происходит в следующих случаях:

  • при вступлении гражданина в брак с 16-ти лет (и даже в случае расторжения брака до достижения ребенком совершеннолетия он будет считаться дееспособным);
  • в случае эмансипации (ст.27 ГК РФ), означающей, что 16-летний ребенок, который работает по трудовому договору или официально занимается предпринимательством, может получить полную дееспособность.

В этих случаях согласия органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Общие положения о договорах

Содержание:

  • Как правильно оформить квартиры на ребенка?
  • Продажа квартир с несовершеннолетними детьми

Гражданским кодексом Украины предусмотрено две формы договоров, а именно – устная и письменная, письменная в свою очередь может быть усложнена нотариальным удостоверением и государственной регистрацией. Согласно ст. 220 ГК Украины, в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. Необходимо запомнить, какие же акты требуют нотариального заверения согласно ГК Украины:

  1. Договора отчуждения недвижимого имущества, а именно такие, как: покупки-продажи, дарения, пожизненного содержания;
  2. Ипотечные договора согласно требованиям Закона Украины «Об ипотеке»;
  3. Договора при купле-продаже государственного имущества (приватизации);
  4. Договора о разделе имущества;
  5. Договор аренды жилья или другой капитальной застройки сроком более 3-х лет;
  6. Договора акционерных собраний;
  7. Договора управления недвижимым имуществом.

В силу своей дееспособности малолетние могут быть стороной договора только в качестве лица, которое получает имущество в свою собственность, а несовершеннолетние, кроме ранее указанного, – в договорах об управление имуществом могут быть установителем управления, а также быть стороной в любых других договорах при согласии родителей.

Читать еще:  Срок привлечения к дисциплинарной ответственности государственных служащих

Нужно разделять договора, в которых могут быть малолетние и несовершеннолетние сторонами договора, и те, где их полномочия ограничены кругом дееспособности.

Особенно важно понимать цель нотариального заверения при сделках – это подтверждение воли сторон, а при участии несовершеннолетних, нотариус выступает к тому же еще и гарантом прав ребенка.

Рассмотрим детально наиболее частые виды сделок с участием детей.

Могут ли дети владеть недвижимостью

Дети до 18 лет не являются полностью дееспособными лицами. Им нельзя водить транспорт, устраиваться на работу, брать банковские ссуды и пр. Однако имущественное право распространяется на них целиком и полностью. Иными словами, ребенок вполне может быть собственником квартиры, которая досталась ему по наследству, была специально приобретена на его имя или подарена ему заботливыми родственниками.

Разумеется, самостоятельно вступать в права собственности и заключать подобного рода сделки дети не могут.

  • До 14 лет, пока ребенок числится малолетним, все вопросы вместо него решают родители (опекуны). Делают они это под неустанным надзором органов опеки.
  • После 14 лет подросток сам ставит необходимые подписи на договорах, но с разрешения родителей (опекунов).
  • Кроме того, ребенок в обязательном порядке становится участником процесса приватизации муниципального жилья, в котором проживает или прописан. С 1991 до 1994 года малышей в приватизацию не включали, что породило массу спорных ситуаций.

Приватизация, в ходе которой ребенку не выделили положенную часть, может быть признана незаконной, даже после его совершеннолетия. И если квартиру за это время продали, лишившийся своей доли гражданин может подать в суд с целью признания сделки купли-продажи ничтожной.

Особенно внимательным следует быть при покупке жилья у семьи с детьми (маленькими и взрослыми). Необходимо наверняка узнать, была ли квартира приватизирована и участвовали ли в приватизации дети.

Теперь вы в курсе того, можно ли сделать собственником квартиры несовершеннолетнего ребенка, самое время узнать, как сделать детей таковыми.

Об участии детей во владении квартирой или другой жилой недвижимостью, а также о связанных с этим проблемах расскажет юристка в следующем видео:

Что делать?

Постараемся рассказать Вам основные условия (параметры) возможности совершения данной сделки.

Все несовершеннолетние делятся на две группы: до 14 лет и после.

Разница в следующем: если за несовершеннолетнего до достижения 14-и летнего возраста действует кто-то из законных представителе (мать, отец, усыновитель, опекун, попечитель), то после достижения 14-и летнего возраста, несовершеннолетний действует самостоятельно, но с разрешения законного представителя.

Сразу одно «НО» (а их будет много). Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным и заключать сделки самостоятельно без разрешения законных представителей, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей, опекуна или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

Сделка по продаже собственности несовершеннолетнего будет альтернативной

То есть, с одновременным приобретением альтернативного жилья в собственность несовершеннолетнего.

Опять «НО». Возможно, что новая недвижимость не будет приобретаться, а вырученные денежные средства с продажи имеющейся недвижимости несовершеннолетнего будут перечислены на расчетный счет несовершеннолетнего для дальнейшего распоряжения данными денежными средствами после наступления совершеннолетия.

Что касается альтернативного жилья, то оно должно обладать необходимыми свойствами:

  • быть не дешевле продаваемой жилплощади;
  • квадратура новой собственности должна быть не менее продаваемой жилплощади;
  • комнатность новой жилплощади должна быть не менее продаваемой жилплощади (если имеющаяся собственность определена четкими критериями: однокомнатная квартира и т.д.).

Визит в органы опеки и попечительства

В некоторых случаях органы опеки и попечительства требуют удовлетворения иных признаков.

При предоставлении необходимых документов в органы опеки и попечительства территориальной Управы по принадлежности собственности недвижимости несовершеннолетнего, последние выносят распоряжение о разрешении продажи собственности несовершеннолетнего с обязательным совершением определенных действий, как правило — это одновременное приобретение альтернативного конкретного жилья, «НО» возможны и другие варианты определенных действий.

Читать еще:  Если не согласен с кадастровой оценкой недвижимости

Как продать квартиру несовершеннолетнему ребенку

Если вы хотите продать или обменять квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, либо квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, Вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. Какими могут быть трудности и как их избежать мы и поможем Вам разобраться.

В соответствии с ч. 2 Семейного кодекса Украины, ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об охране детства» и ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» родители или опекуны несовершеннолетних детей не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры от имени несовершеннолетних детей, которые подлежат нотариальному удостоверению или специальной регистрации, а именно договоры относительно раздела, обмена или отчуждения жилья. Также без разрешения органов опеки и попечительства родители не имеют права:

отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав;

выдавать письменные обязательства от имени ребенка;

заключать договоры относительно другого ценного имущества.

Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы (либо собственники) несовершеннолетние дети, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, на которые государством возложен контроль за тем, чтобы родители несовершеннолетних детей учитывали жилищные права и охраняемые законом интересы детей, в связи с тем, что недопустимо ограничение указанных прав при совершении сделок касаемо жилья несовершеннолетних детей.

Необходимо отметить, что в период с января 2004 года (с момента вступления в силу Семейного кодекса Украины) по июнь 2005 года (внесение изменений в Семейный кодекс Украины) в указанном нормативном акте вообще не было указания на то, что родители, либо опекуны несовершеннолетнего ребенка обязаны обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения при совершении сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних детей. По этой причине родители могли свободно, без «вмешательства ООП» распоряжаться имуществом своих чад. На сегодняшний день дело обстоит следующим образом.

Первой проблемой, с которой Вы столкнетесь, будет одобрение органов опеки и попечительства.

Вы решили продать или обменять квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок (при этом зарегистрирован ребенок может быть как в продаваемой квартире, так и в другом месте). В этом случае согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры строго необходимо. Ваша цель получить документ вышеуказанного органа — решение, в котором Вам будет дано разрешение продать от имени несовершеннолетнего собственника объект недвижимости, но при условии обязательной покупки на его имя другого объекта недвижимости.

Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части в продаваемой квартире.

Совет: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера — экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.

Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, т. е. по Ѕ части квартиры, и хотите приобрести однокомнатную квартиру меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность (т. е. по Ѕ части), то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут — доли-то неравноценны.

Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двухкомнатной квартире.

Истории из жизни: «Поближе к работе и родне»

Молодая семья получила наследство в городе, который расположен далеко от места их проживания: бабушка завещала свою квартиру правнуку. Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в их родном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку.

Читать еще:  Как рассчитать экологический налог

Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже — вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.

Необходимо знать, что подобное разрешение органов опеки и попечительства необходимо и при продаже квартиры, в которой несовершеннолетние дети «всего лишь» зарегистрированы. В этом случае ООП должен вынести решение с разрешением снять с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка, с последующей обязательной постановкой его на регистрационный учет в ином «жилище».

По закону разрешение ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав.

Второй проблемой при отчуждении собственности несовершеннолетнего ребенка может стать получение согласия одного из его родителей на продажу.

В части 2 статьи 32 Гражданского кодекса Украины сказано: для распоряжения своим недвижимым имуществом несовершеннолетнему ребенку нужно согласие обоих родителей. Такое согласие должно быть нотариально удостоверено.

Обратите внимание: орган опеки и попечительства, согласие которого необходимо для заключения сделок несовершеннолетними, как правило, требует личной явки обоих родителей. Однако если отец или мать по объективным причинам не в состоянии посетить ООП — из-за тяжелой болезни, проживания за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (в случае проживания за рубежом).

Подобное согласие необходимо вне зависимости от того, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры, а также не имеет значения тот факт, что родители, возможно, уже давно не проживают одной семьей — разведены, либо если один из родителей отсутствует и место его нахождения неизвестно и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать.

К сожалению, бывают случаи, когда один из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы — например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен жилья.

Не требуется согласие от родителей (либо одного из них), которые лишены родительских прав, признаны судом без вести пропавшими, умершими, в случае смерти родителей, а также, если отец ребенка записан со слов матери.

Собираем документы

Для получения решения с разрешением на совершение сделок по отчуждению (покупки) недвижимого имущества несовершеннолетних детей родителям (опекунам) необходимо предоставить в ООП для рассмотрения следующие документы:

Свидетельство о рождении ребенка;

Правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен;

Свидетельство о браке родителей ребенка. Для матерей-одиночек — справка органа РАГС;

Справка — форма № 3 (ЖЭК);

Справка-характеристика на объект недвижимости («Витяг з реєстру &») БТИ;

Заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим и т. д.);

Гражданские паспорта родителей.

Иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.

Предоставляются оригиналы всех выше перечисленных документов и их копии.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector