Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Апартаменты это собственность или нет

Апартаменты или квартира – на что обратить внимание при выборе недвижимости

Автор: Дмитрий Горбачев Агент

Застройщики начали больше строить апартаменты. Удобное жилье в современных домах в престижных районах. И цена на 30% ниже, чем у обычной квартиры. Сплошные преимущества! Если не вдаваться в детали.

Обычно самый важный факт упоминают мимоходом. Это коммерческая недвижимость. С ней связано куда больше подводных камней, рисков и потенциальных расходов, чем с обычной квартирой.

Дальше вы узнаете об основных отличиях квартиры от апартаментов. Расскажем, где больше прав и гарантий у жильца и что дороже обходится в содержании.


Слово «апартаменты» вызывает примерно такую ассоциацию – красивый, свежий ремонт, хороший вид из окна. Но вот реальность часто отличается оформлением интерьера и сопутствующими рисками

Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам – 0,5 %. Ставки тарифов на «апарты» рассчитываются как для коммерческих помещений, а также отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии.

Однако высокую коммуналку и налоги, в которых часто обвиняют апартаменты, нельзя называть «подводными камнями». Если «апарты» располагаются в доме смешанного типа, то стоимость ЖКУ равномерно распределяется между всеми собственниками — владельцами квартир и апартаментов.

Что касается налогов, то высокая ставка на апартаменты сглаживается за счет низкой кадастровой стоимости, от которой начисляется налог. Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то никаких «сюрпризов» с коммуналкой и налогами не будет.

Почему скупают апартаменты

Пока Госдума рассматривает законопроект, позволяющий переводить нежилые «квадраты» в жилой фонд и прописываться в них, интерес людей к таким объектам усилился. За первые полгода в Москве на первичном рынке зарегистрировали 22,75 тысячи договоров долевого участия в нежилом фонде, что в два раза превышает прошлогодние показатели. «Парламентская газета» разбиралась в причинах возросшей популярности недвижимости, правовой статус которой ещё не определён.

Плюсы и минусы

В январе — июне 2021 года в Москве на первичном рынке зарегистрировали более 22 тысяч договоров долевого участия в нежилом фонде. Это в два раза больше, чем за тот же период 2020 года, когда было зафиксировали 10,35 тысячи договоров. Об этом написал «Коммерсантъ», ссылаясь на данные столичного Росреестра.

Апартаменты стоят, как правило, на 20-30 процентов дешевле обычного жилья, в чём, считают эксперты, и кроется причина возросшего спроса на недвижимость, которую пока приравнивают к коммерческой — в ней нельзя зарегистрироваться и платить за ЖКУ по щадящим тарифам, как это делают обитатели квартир. При этом здесь есть всё необходимое для жизни: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Но в то же время имеется большой минус, особенно для семей с детьми: на апарт-комплексы, возводящиеся в общественно-деловых зонах, не распространяются требования о наличии минимальной инфраструктуры. Иными словами, во дворе многоэтажки может не быть детских или спортивных площадок, а поблизости — школ и поликлиник. Также на коммерческую недвижимость не распространяются некоторые нормы, например, закон о тишине.

Ниже коммуналка и налоги

В январе этого года президент Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов. Позже по инициативе премьера Михаила Мишустина создали специальную рабочую группу с участием сенаторов и депутатов, которая должна была доработать законопроект, внесённый в Госдуму в апреле группой парламентариев.

Читать еще:  Осмотр вещественных доказательств в уголовном процессе

Этот документ, в частности, вводит понятие «многофункциональное здание», определяет порядок обслуживания помещений, взимания платы за коммунальные услуги, особенности долевого участия при строительстве таких объектов, регистрации собственников в апартаментах, работу управляющих компаний и другие положения.

Статусом многофункционального предлагают наделить здания, состоящие из нежилых и жилых помещений, расположенные вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. Кроме того, планируют предусмотреть отдельные критерии расположения таких зданий в составе территориальных зон и требования к расположению жилых и нежилых помещений внутри здания.

Одна из целей будущего закона, по словам зампреда Совета Федерации Николая Журавлёва, расширить права владельцев апартаментов. «Среди особо важных пунктов — появление у жильцов права осуществлять регистрацию по месту жительства, а также возможности платить за коммунальные услуги и налоги на помещения по более низким тарифам», — пояснил сенатор.

Вице-спикер добавил, что «масштабное и стремительное развитие этого рынка требует правового регулирования статуса апартаментов, правил строительства таких комплексов и проживания в них».

И старые тоже?

Ранее «Парламентская газета» сообщала, что Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям в мае рекомендовал принять законопроект о правовом статусе апартаментов в первом чтении, но предложил доработать его отдельные положения. В частности, комитет указал, что нормы законопроекта распространяются только на новое строительство апартаментов и не затрагивают существующие объекты. Депутаты считают, что такие отношения также надо урегулировать. Они отметили, что на практике возникают проблемы, например с капремонтом, установлением режима общей собственности на общее имущество.

Читайте также:

Наделять ли статусом «многофункционального здания» уже построенные дома с апартаментами, обсудят при подготовке законопроекта ко второму чтению, заверил Николай Журавлёв. «Есть разные мнения, но надо с чего-то начать», — пояснил сенатор.

В то же время замглавы Минстроя Никита Стасишин на стратегической сессии «Народная программа «Единой России» — доступное и комфортное жильё», прошедшей 5 августа, заявил, что закон о правовом статусе апартаментов могут принять до конца 2021 года.

«Мы с «Единой Россией» чуть ли ни раз в две недели обсуждаем вопрос апартаментов, и до конца года, я думаю, что совместными усилиями законопроект будет принят, и правила игры будут точно поставлены», — привело ТАСС слова Стасишина.

Помогут ли поправки автоматически перевести собственность в разряд жилого помещения

Признать апартаменты жильем могут уже в этом году. По крайней мере, на это рассчитывает вице-премьер Марат Хуснуллин. Поправки будут рассматривать в Госдуме на осенней сессии. До сих пор ни один из законопроектов, меняющих статус апартаментов, не прошел одобрение депутатов, хотя тема обсуждается уже несколько лет.

Последний вариант поправок подготовили в Совете федерации. Марат Хуснуллин заявил в интервью РБК, что нужно законодательно закрепить за апартаментами статус жилых помещений: «Я действительно внес поправки, чтобы все-таки узаконить апартаменты, сделать их жильем. Споры по этой теме есть, последние три года эта тема регулярно возникала.

Но я надеюсь, что если даже мы в весеннюю сессию не успеем, то к осенней разрешим все разногласия.

Я считаю, что апартаменты нужно узаконивать, делать их жильем, потому что природа возникновения апартаментов либо по инсоляции не проходила, либо социальных объектов не хватало, либо парковочных объектов, либо зонирование, где строили, не соответствовало требованиям. Но люди там живут, и я считаю, что они должны иметь право на недвижимость, на снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг, поэтому социальную и экономическую справедливость по апартаментам нужно найти».

Читать еще:  Увеличение земельного участка за счет прилегающей территории

Владельцев планируют прописать в апартаментах

Перевод апартаментов в разряд жилых помещений потребует внесения поправок в целый ряд федеральных законов — в жилищное, градостроительное и земельное законодательство. По сути, правительство предлагает упразднить апартаменты как вид собственности. Суть поправок пояснил заслуженный юрист России, член научно-консультативного совета Следственного комитета Иван Соловьев:

«Инициатива направлена на то, чтобы для людей создать дополнительные опции при покупке апартаментов, которые им сегодня не предоставляют. Что это за опции? Это право на регистрацию по месту жительства и право на снижение стоимости услуг ЖКХ, потому что сегодня они исчисляются в твердых установленных цифрах для тех, кто живет в многоквартирных домах. Кроме того, требуется обеспечение жильцов апартаментов субъектами социальной инфраструктуры: детскими садами, магазинами — то, что закладывается уже при строительстве больших жилых центров, где есть нормативы, чем должны быть обеспечены люди.

Фактически на деле это приведет к тому, что такой вид жилья, как апартаменты, будут ликвидированы, они станут недорогими квартирами в жилых домах».

Почему кризис повысил спрос на апартаменты

Основной плюс апартаментов — в их низкой стоимости. Как правило, они находятся на территории промзон, где нет социальной инфраструктуры. Это делает такие объекты на треть дешевле обычных квартир со схожими характеристиками. По данным компании «Метриум», сейчас средняя стоимость апартаментов в московских новостройках составляет чуть меньше 8 млн руб. В то время как квартира с такой же площадью обойдется в 11 млн. Но просто автоматически перевести все уже существующие апартаменты в статус жилья не получится, отметил вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев: «Апартаменты строились на территории, где жилье никогда бы не разрешили строить, потому что в определенной доступности не должно быть промышленных предприятий. Большая часть апартаментов построена на таких участках, которые не могут быть переведены. Получается, что таким простым решением достичь результатов, которые бы учли интересы жителей, не так просто. По этой причине законопроект пока не принят».

Как может измениться статус апартаментов

По данным агентства «НДВ-Групп», на рынке московской недвижимости апартаменты занимают около 19%. Большинство из них предназначены и используются для сдачи в аренду. Эксперты полагают, что если такие сервисные апартаменты будут признаны жилой недвижимостью, то это сразу поднимет стоимость квадратного метра в них. Тем самым снизится инвестиционный интерес к сегменту, а сама идея современной доходной недвижимости будет уничтожена.

Изменение статуса: превращение апартаментов в квартиру

Многих владельцев апартаментов на каком-то этапе начинает волновать вопрос о том, есть ли шансы перевести апартаменты в жилой фонд, и у юристов по этому поводу диаметрально противоположные мнения. Однако большинство из них сходятся на том, что теоретически это вполне возможно, но на практике – крайне сложно.

Для начала придется доказывать, что апартаменты по всем качествам соответствуют полноценному жилью. Для этого потребуется заказать экспертизу, получить официальное техническое заключение, подробный инсоляционный расчет и прочие документы, подтверждающие, что состояние помещений соответствует всем санитарным нормам.

Читать еще:  Как происходит передача денег при покупке квартиры

Многим это кажется незначительным, но инсоляция является одним из базовых аспектов, предопределяющих возможность перевода нежилой площади в статус жилья. Как минимум в течение двух часов ежедневно естественный свет солнца должен проникать в квартиру, и это правило не может нарушаться. Даже самые шикарные апартаменты, где инсоляция недопустимо мала, так и останутся в отведенном им нежилом статусе.

Эта часть расходов в одних пунктах меньше, в других больше. Как мы говорили выше, плюсом не нужно платить за капремонт. Хотя в дальнейшем это может измениться. Среди минусов большая стоимость электричества: для нежилых домов тариф за свет выше на 20%. Остальные платежи взимаются на усмотрение УК, согласно тарифам для коммерческой недвижимости.

Покупателей интересует вопрос: станут ли апартаменты квартирой? Это теоретически возможно, но чтобы признать апартамент жилым помещением, необходимо, чтобы этот статус получило все здание. Для отдельно взятых помещений этот процесс невозможен.

Не стоит забывать о мошеннических сделках – их легче провести, если это апартаменты. Используются другие формы договоров: предварительный ДКП, договор соинвестирования и т.д. Эти документы не пройдут регистрацию в Росреестре, а покупатель не получит защиту от двойной продажи.

Чем отличается апартаменты от квартиры в Болгарии

Доступные цены на жилье в Болгарии побуждают многих туристов приобрести курортную недвижимость в солнечной стране. Благо вариантов достаточно: от элитных коттеджей до комфортабельных квартир. В последнее время возводится много жилых комплексов с роскошными апартаментами, пользующимися спросом у покупателей. Чем отличаются апартаменты от квартиры в Болгарии?

Апартаменты – это современные квартиры с удобствами, расположенные в закрытых жилых комплексах, чаще на берегу моря: готовые к въезду, полностью или частично меблированные и оборудованные бытовой техникой. Количество комнат – 1-2. Стартовая цена при покупке жилья от застройщика – от 900 EUR за 1 м2.

Жилые комплексы, в которых расположены апартаменты, отличаются повышенной комфортностью и имеют:

  • ресепшн;
  • охрану;
  • паркинг;
  • расширенную инфраструктуру: фитнес-центр, бассейн, супермаркеты, кафе, салоны красоты, тренажерные залы и др.;
  • детские игровые площадки;
  • зоны отдыха.

Покупателям предлагаются разные типы апартаментов. Самый популярный – с одной спальней, который на деле представляет собой двухкомнатную квартиру улучшенной планировки. Не менее востребованы и студии: одна жилая зона, в которой гостиная совмещена с кухней/столовой. Двуспальные, трехспальные и многоуровневые апартаменты также пользуются спросом.

Болгарские апартаменты более привлекательны для покупателей по ряду причин:

  • помещения готовы к проживанию сразу после покупки, имеют качественный ремонт, современное дизайнерское решение, мебель, технику;
  • дополнительные услуги и расширенная инфраструктура повышает уровень комфорта для проживающих;
  • данный тип жилья пользуется повышенным спросом у туристов, поэтому апартаменты можно сдавать внаем.
  • Современные квартиры с первичного рынка недвижимости пользуются не меньшим спросом. Продаются они с базовым ремонтом (стеклопакеты, сантехника, облицованные плиткой стены), но без мебели и бытовой техники. Квартиры более доступные по цене, от 500 EUR за 1 м2.

Сложно сказать, что лучше. Покупателям, желающим приобрести полностью готовое жилье и заехать в квартиру сразу после покупки, следует присмотреться к апартаментам. Если же у вас свой взгляд на то, как должна выглядеть ваша квартира, покупайте новое жилье и реализуйте дизайнерские задумки!

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector