Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стоит ли покупать ипотечную квартиру

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Вопрос:

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Как это правильно сделать? Какие тут риски у Покупателя?

Ответ:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это Откроется в новой вкладке.»>обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Что такое “ипотека”?

Википедия сложно определяет ипотеку как такой вариант залога недвижимости, при котором она находится во владении должника и может перейти кредитору только в случае невыполнения должником его долговых обязательств. Там же – объяснение, что такое ипотечный кредит. Его определение отделяет от непосредственно самой ипотеки, хотя разница небольшая, кредит – это сумма, выдаваемая под залог недвижимого имущества.

Получается так:

  • Сначала кредитор даёт вам в долг некую сумму на приобретение недвижимости.
  • Затем вы приобретаете недвижимость на одолженные вам средства.
  • Таким образом вы получаете недвижимость в пользование.
  • Но вместе с этим начинаете постепенно отдавать долг кредитору.
  • А если вы не справляетесь с возвращением долга…
  • Кредитор забирает купленную на его средства недвижимость себе.

Впрочем, два последних пункта воплощаются в жизнь только в самом худшем сценарии. Чаще же всего проблем с закрытием ипотеки нет – после получения полной суммы долга кредитор уже не имеет никаких прав на недвижимость, и она полноценно становится вашей. Также важно отметить, что обычно кредитор просит вас сделать крупный первоначальный взнос по кредиту – в среднем от 10 до 30% от стоимости недвижимости. Что определённую сумму от долга он просит вас вносить ежемесячно. Ну и что сумма, которую вы ему в итоге выплачиваете, всё-таки превышает изначальную стоимость недвижимости – за свою помощь вам кредитор берёт с вас процент.

Читать еще:  Налоговые долги физических лиц как узнать

Как собственнику погасить долг по ипотеке и продать квартиру?

В сделках с залоговой недвижимостью, как правило, текущий ипотечный кредит собственника закрывается средствами от покупателя объекта. То есть в договоре купли-продажи указывается, что деньги покупателя направляются на погашение долга перед банком.

Таким образом, фактически покупатель сначала оплачивает квартиру, а уже после этого запускается процесс снятия обременения и дальнейшая перерегистрация прав собственности.

Важно не пренебрегать квалифицированной помощью юристов или других профессиональных участников рынка, в случае если вы не уверены в правильности оформления сделки и соответствующих документов.

Как купить залоговую квартиру в ипотеку?

Покупка ипотечной квартиры с помощью средств другого жилищного займа – достаточно распространенная ситуация.

Механизм сделки остается практически прежним. Если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и когда-то получал продавец, то кредитная организация просто переоформит залог на нового собственника. Если в другом, то денежные средства будут переведены на счет продавца для закрытия обязательств перед его кредитором. Оформление ипотеки для покупателя будет проходить в стандартном режиме.

Стоит отметить, что банки не проводят сделки с покупкой залоговых квартир в ипотеку если жилье расположено в одном регионе, а жилищный кредит оформляется в другом.

Купить ипотечную квартиру можно также с помощью жилищного кредита

Покупателю залоговой квартиры не стоит переживать о том, по каким причинам первоначальный собственник решил продать жилье и как он обслуживал свой ипотечный долг – никакие пени и штрафы не переходят к новому владельцу после заключения сделки.

Может ли банк отказать в выдаче ипотеки

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

  • сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
  • родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
  • сделка совершается с использованием наличных.
Читать еще:  Как погасить задолженность по квартире

Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.

Преимущества и недостатки покупки жилья с помощью риелтора

Риелтор поможет быстро выбрать из большого количества объектов несколько подходящих варинтов

По оценкам экспертов, до 30% сделок на первичном рынке сегодня осуществляется с помощью риелторов. К посреднику стоит обращаться в тех случаях, когда предстоит некая многоступенчатая операция: например, вы хотите продать имеющееся жилье и купить квартиру в новостройке. В агентстве недвижимости покупателю могут предложить ознакомиться с обширной базой объектов от разных застройщиков, тут же можно сравнить цены, условия оплаты и т. д.

Стоит заметить, что при покупке квартиры через агентство недвижимости и напрямую у застройщика, цена объекта окажется одинаковой. Дело в том, что риелтору оплачивает % от сделки не покупатель, а застройщик (обычно, цена услуг профессионального продавца оценивается в 2-5% от стоимости квартиры). С агентством недвижимости покупатель заключает лишь договор на предоставление информационных услуг. Непосредственно же договор на приобретение жилья в строящемся доме имеет право подписывать только строительная компания. То есть, в обязанности посредника входит лишь поиск подходящего покупателю объекта и юридически грамотное оформление договора.

Поскольку риелтор оказывает покупателю лишь информационные услуги, от рисков, с которыми связана покупка квартир в строящихся домах, он защитить не сможет. Многие покупатели считают, что агентство недвижимости проверяет застройщика, прежде чем заключить с ним договор о сотрудничестве. Это справедливо лишь отчасти. Крупные риелторские фирмы, конечно, не станут продавать объекты, вызывающие подозрение.

В большинстве своем агентства не занимаются сохранением денег клиента — это забота самого покупателя. Процент от сделки им платит застройщик, а потому во главу угла ставятся именно его интересы.

Кроме того, у покупателя, который заключает договор долевого участия с посредником, а не строительной компанией, практически нет возможностей для внесения в договор изменений. Решать возникшие вопросы покупателю придется непосредственно с застройщиком.

Читать еще:  Подарить квартиру без права собственности

Какие условия сделки?

Порядок сделки может варьироваться в зависимости от вида обременения. Рассмотрим на самом популярном примере – покупке ипотечной квартиры. Процедура заметно отличается от стандартной:

  1. Покупатель недвижимости арендует две отдельные банковские ячейки: одну – для покупателя, другую – для организации, которая выдала кредит.
  2. Далее в ячейку для банка он вносит средства, которые направляются на погашение обязательств.
  3. После получения денег банк выдает бумагу, которая подтверждает погашение кредита.
  4. Стороны заключают договор купли-продажи без участия банка и регистрируют его в Росреестре.
  5. Новый собственник получает документ о снятии ограничения.
  6. Бывший владелец забирает из ячейки причитающиеся ему деньги
  7. Право на квартиру переходит к покупателю.

Вероятные затраты после покупки

Не забывайте, что после покупки квартиры вам придется заниматься отделкой, покупать мебель, технику, устранять возможные недостатки. Нередко, заселяясь, можно обнаружить, что прежние жильцы что-то сломали, были затоплены соседями, или жилплощади требуется серьезная замена канализации. Вот тут тоже следует посчитать, в какую сумму вам обойдется ремонт, и насколько ценовой зазор позволяет решить вопрос без существенной нагрузки на бюджет.

Лучшим решением для приведения жилья в порядок станет капитальный ремонт квартиры под ключ. Этот вариант имеет важные преимущества:

Фиксированные сроки и стоимость.

Экономия, так как все работы выполняет одна бригада.

Комфорт. Вы просто передаете рабочим ключи, а потом въезжаете в готовую к заселению квартиру.

Гарантия на всю работу после окончания ремонта.

Многие предпочитают покупать залоговое жилье через систему аукционов, тем самым сэкономив деньги и вложив их в хороший ремонт — купить квартиру «с молотка» очень часто можно ощутимо дешевле. При соблюдении элементарных правил и строгому следованию букве закона подобная сделка не несет в себе никакой опасности и является возможностью стать владельцем недвижимости на выгодных условиях и с качественным ремонтом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector