Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли перенести ипотеку на другую квартиру

Можно ли переоформить ипотеку с одной квартиры на другую?

Семьи со средним уровнем достатка приобретают себе жилье в ипотеку. Этот вид кредита позволяет выбрать недвижимость в элитном районе, с современной планировкой или с большой квадратурой.

Прожив несколько лет, владелец понимает, что ипотека связывает его семью. Большие проценты от кредита не позволяют платить необходимую сумму, приходится на всем экономить. Владелец принимает решение поменять жилище. Как обменять ипотечную квартиру на другую?


Источник: kubnews.ru

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, покупатель квартиры может обменять при соблюдении условий обмена, определенных банком. С процессуальной точки зрения это будет процедура замены залога, поэтому обмен может производиться только на равноценную жилплощадь (статья 345 ГК РФ). Если вы покупали однокомнатную квартиру в ипотеку, то обменять ее сможете только на равную по площади.

Детали банк может устанавливать по своему усмотрению. Могут устанавливаться условия по сроку ипотеки, оценочной стоимости квартиры (иногда требуется дисконт в размере 20-30% от остатка долга) и т.д. Важно соблюсти все условия. Даже при нарушении хотя бы одного пункта банк уже не даст обменять ипотечную квартиру, поэтому клиенту придется искать варианты.

Почему без обмена обойтись сложнее?

Разумеется, можно не обменивать квартиру в ипотеке, а сдать ее в аренду, и в другом районе или городе снять себе подходящее жилье на те же деньги. Но жизнь на съемной жилплощади имеет свои подводные камни:

  • Вас могут попросить съехать. Даже с предупреждением это большой стресс, неудобства, потеря времени и ресурсов на поиск новой квартиры;
  • Контроль со стороны хозяев. Даже если вы бережно относитесь к арендованной квартире, все равно визиты собственника не всегда удобны или приятны;
  • Разница в цене аренды. Проживание в разных районах может существенно отличаться по стоимости, особенно в мегаполисах. А переплата по аренде квартиры относится к тем расходам, которые вам точно никто не компенсирует.

Выходит, что обмен ипотечного жилья иногда просто необходим.

Альтернативный вариант от девелоперов

Но есть еще один способ обменять квартиру на другую, даже если вы еще не выплатили ипотеку. Это участие в программе Trade in. Ее условия предполагают возможность использовать старое жилье для обмена на квартиры в новостройках с соответствующей доплатой.

Читать еще:  Отчуждение имущества это гк рф

Обычно это юридически сложный процесс, поскольку ипотечная задолженность – это обременение. Но свести к минимуму все сложности можно, если в этом заинтересован собственник, застройщик и банк.

Хороший пример – возможность обменять квартиру в ипотеке на жилье в новостройках компании «Унистрой». Здесь застройщик максимально разгрузил клиента, взяв процедуру оформления бумаг на себя. Все происходит в режиме одного окна, а сотрудники дают простые и понятные указания. Более того, можно взять квартиру большей площади, использовать средства материнского капитала – зависит от пожеланий покупателя и решения банка.

Хотя технически это не обмен, а продажа старой квартиры, находящейся в ипотеке, и покупка новой в одном из лучших ЖК города. Но для собственника все так же просто, как обычный обмен необремененными квартирами без посторонней помощи.

Требования к залоговой квартире

В качестве залога банк принимает:

  • Таунхаус;
  • Дом или коттедж с прилегающим земельным участком;
  • Недвижимость в многоэтажном здании;
  • Объекты нежилого фонда;
  • Отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости.

Квартиры проверяются юристами и кредитными специалистами банка. Ипотечный отдел принимает в качестве залога объекты, которые обладают необходимой ликвидностью и могут быть без труда реализованы на рынке. Низколиквидными считаются элитные жилые комплексы и строительные объекты, расположенные на большом расстоянии от областного центра (30-50 км). Сбербанк не принимает в качестве обеспечения недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии или подлежащую сносу.

Недвижимость, являющаяся обеспечением по ипотеке, не должна иметь обременений (арест, рента и др.). Если в квартире есть нелегальные перепланировки, то она не может быть оформлена в качестве залога. Сотрудники банка внимательно изучают состав собственников помещения. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или судимые граждане, тогда заявка будет отклонена. Не допускаются сделки, ведущие к ухудшению жилищных условий детей.

Особенности сделки

После того, как вы заручились одобрением заемщика, можно приступать к переоформлению ипотеки.

Есть три возможных способа осуществления процедуры:

  1. Договор мены или докредитование. Наиболее простой и удобный вариант. С клиентом заключается новый договор, в котором меняется сумма и объект залога. Параллельно составляется новый график выплат по кредиту.
  2. Новая ссуда. Клиент подает заявку на кредит и гасит им долг. После чего банк заключает с заемщиком новый ипотечный договор.
  3. Продажа жилья. В этом случае одновременно заключаются 2 договора купли-продажи, т.к. осуществляется покупка новой жилплощади и реализация уже имеющейся ипотечной квартиры.

Обычно процедуру обмена выбирает банк, о чем оповещает заемщика. Исключением может быть только вариант продажи квартиры в ипотеке и последующая покупка новой. Если уже имеется покупатель, банк без проблем пойдет на предложенный вариант.

Зинаида Серебрякова, пресс-секретарь банка «Дельтакредит»

«Дельтакредит» выдавал и сейчас выдает ипотеку на пятиэтажки. Недавно мы проводили исследование и выяснили, что в нашем портфеле объем пятиэтажек, построенных в 1950-1960-х годах, составляет до 20%. Пока изменений нашей политики мы не проводили. Будем ждать выхода законопроекта, более конкретных списков по сносу.

Читать еще:  Как узнать о наложении ареста на имущество

В одном из интервью наш замправления Денис Ковалев сказал, что пятиэтажки — это не стоп-фактор, а зона роста для ипотечных банков. Отказываться от их кредитования — значит упустить существенную долю рынка. Срок сноса от постановки в список составляет 15-20 лет, а средняя жизнь ипотечного кредита — семь лет. Получается, клиент может выплатить две ипотеки, прежде чем дом снесут.

  • Главный архитектор Москвы: среда должна подталкивать к развитию
  • Сколько еще простоят «хрущевки» в России?
  • Прощай, хрущевка: как в Москве сносят ветхое наследие советской эпохи

В новом законопроекте пока не говорится, что делать с ипотечными залогами. Но есть действующий закон по ипотеке, согласно которому, если изъятое жилье было ипотечным, то новое также будет ипотечным: залог просто переносится. При этом вопросы смены жилья, в том числе равнозначности и равноценности, — это взаимоотношения собственника и администрации, банк здесь — только третья сторона.

Ситуация, в которой от жителей дома под снос могут потребовать досрочного погашения, практически невозможно, потому что это противоречит законодательству.

В теории, по действующему законодательству, возможна ситуация, что житель после обмена получит жилье потенциально менее дорогое, чем та квартира, которую он изначально покупал в ипотеку. Но именно поэтому власти разрабатывают новый законопроект, который учитывал бы интересы заемщика, чтобы таких ситуаций не было.

Какие документы понадобятся для перепланировки в ипотечной квартире

Чтобы согласовать перепланировку в ипотечной квартире, нужны такие же документы, как и при любой обычной перепланировке. Кроме того, потребуется согласие банка, но в Мосжилинспекцию его представлять не нужно.

Документы для согласования перепланировки в ипотечной квартире

  1. Техническое заключение и проект перепланировки
  2. Согласие всех собственников или всех членов семьи нанимателя
  3. Документы на квартиру в новостройке
  4. Документы на иные квартиры, если сведений о них нет в ЕГРН
  5. Техпаспорт с текущим планом квартиры — если его нет в базе МосгорБТИ
  6. Доверенность на представителя — если он отправляет заявление
Читать еще:  Договор соинвестирования подводные камни

Согласие банка понадобится позже, когда вы будете вносить изменения в сведения о квартире в ЕГРН. Это делают через Росреестр при продаже или дарении квартиры. К тому же это согласие нужно для вашего спокойствия — что банк не признает действия незаконными и не изменит условия договора.

Советы экспертов
в удобном формате

  • 93 публикаций
  • 1 977 подписчиков

Второй вариант

Будет более оперативным, но рисковым. Суть в том, что необходимо получить краткосрочный заем в МФО или другой организации, погасить текущий кредит. К этому времени уже должен появится покупатель.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

  • При наличии заинтересованного лица, можно получить деньги на погашение займа и у него.

Тут есть и свои риски. Допустим, квартира, выставленная на торги может продаваться не за месяц, а год, а проценты по полученной ссуде следует погашать ежемесячно, как и сумму основного долга.

И существует не так много кредитных учреждений, готовых выдать большие суммы денег лицам, имеющим в запасе неоплаченный кредит.

Вопрос о переоформлении ипотечного соглашения становится актуальным в свете закредитованности населения. Поэтому каждый плательщик должен понимать с чем он будет сталкиваться. Стоит учесть, что некоторые банкиры могут предъявлять индивидуальные требования к таким сделкам.

С юридической точки вопроса смена обеспечения в ипотечном договоре – не сложная процедура, да и банки все чаще решаются на одобрение заявлений клиентов, так как риски сведены к нулю. Гораздо сложнее найти покупателя, который захочет приобрести ипотечное жилье, ведь намного быстрее купить имущество без обременения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector