Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как уменьшить налог на квартиру

Вопрос-ответ. Что лучше: купля-продажа или обмен. Как уменьшить налог от продажи квартиры. Советы юристов

Ситуация. Гражданин владеет квартирой менее 5-ти лет. Он решился на переезд в другой регион. С целью защиты от спекулянтов и перекупщиков государство установило лимит в 3-5 лет (в зависимости от региона проживания), после истечения которого человек не платит 13% от суммы продажи жилой площади.

Вопрос. Возможно ли оформить договор мены (а не договор купли-продажи), чтобы не платить подоходный налог и не ждать 5 лет?

Как уменьшить налог с аренды квартиры: три законных способа

Доходы от сдачи жилья в аренду облагаются налогом, сумма которого равна 13% для физических лиц. Потенциальных арендодателей это число, особенно в пересчете на рубли, заставляет чесать затылок в раздумьях и, зачастую, уходить «в тень». Кстати, по «серой» схеме квартиры в Москве и области сдают 95% собственников. На самом деле, они просто не знают, что могут законно снизить сумму налога. В этой статье расскажем о 3 легальных способах как это сделать.

Способ 1. Регистрация ИП

Самый известный способ уменьшить облагаемую налогом базу – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда отдавать придется не 13% от своего дохода, а всего 6% (по упрощенной налоговой системе). Но есть минус: налоговую декларацию придется подавать не один раз в год до 30 апреля, а каждые 3 месяца. Проверим все на примерах.

Возьмем среднестатистического москвича, который сдает квартиру в спальном районе за 30 тысяч рублей в месяц. Годовой доход — 360 тысяч, а сумма налога по ставке в 13% составит около 50 тысяч рублей в год. Условия задачи оставляем те же, но меняем налоговую ставку, как для индивидуального предпринимателя. Выходит, если наш собственник заморочится, и станет ИП, то в год он будет отдавать около 22 тысяч рублей налога. Выгода — налицо.

Способ 2. Налоговый патент

Ещё один способ сэкономить на налогах — получить патент на аренду. Его покупают на год после регистрации ИП по фиксированной цене. Ставка налога, если у вас есть патент, так же как и в случае с индивидуальным предпринимателем — 6%, но считают этот налог не от конкретного годового дохода, а от потенциального. Для каждого вида деятельности и для каждого региона нашей страны — сумма патента своя.

Возьмем пример, где собственник сдаёт в аренду 2 квартиры в Москве. В год у него получается заработать на них 840 тысяч рублей, то есть 70 тысяч рублей в месяц. Используя нехитрые вычисления — получаем сумму в 50 400 рублей. Это именно тот налог, который придется заплатить арендодателю, который приобрёл патент. Сделаем вывод, что э тот вариант скорее подходит тем, кто сдает несколько квартир, ведь стоимость патента не зависит от количества недвижимости, которая есть у вас в собственности.

Способ 3. Получить статус «самозанятого»

Третий вариант, стать самозанятым или, по-другому, платить «налог на профессиональную деятельность», стал доступен совсем недавно и лишь в нескольких регионах страны, куда входит Москва и Московская области. В чем суть? Зарегистрироваться в новом статусе стало проще, а сам налог стал меньше: всего 4%, если вы сдаёте квартиру физическим лицам, 6% — для доходов от ИП и юрлиц.

Читать еще:  Сколько длится регистрация договора купли продажи квартиры

Стать самозанятым можно не поднимая «пятую точку» с дивана. Нужен только смартфон. Скачиваем приложение «Мой налог». Паспортные данные, ваш ИНН программа найдет сама, останется только нажать кнопку «зарегистрировать». И всё — можно пользоваться. Главный плюс этого способа (помимо сниженной налоговой ставки) на наш взгляд — это то, что все процессы от регистрации в приложении до оплаты налога — можно делать прямо с мобильника. Кстати, налоги нужно платить не раз в три месяца, как в случае с ИП, а ежемесячно.

Какой доход облагается налогом, если арендатор стал самозанятым

Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартирантов. Со страхового депозита не нужно платить налог, так как он становится доходом арендодателя только в том случае, когда собственник получает его в счет возмещения ущерба. Например, если арендаторы намочили деревянный пол в гостиной и он вздулся или если страховой депозит собственник забрал как плату «за последний месяц проживания». Интересная деталь: если арендатор платит «коммуналку» не по счетчикам — это тоже считается доходом. Например, ежемесячно ваши квартиранты отдают вам 3 тысячи рублей, чтобы вы оплатили всё, что нужно. Если вы делаете это не по счетчику, то «получите, распишитесь»и- это тоже будет считаться доходом, с которого нужно будет заплатить налог.

Итак, обратимся к математике.

Вы сдаёте квартиру семейной паре за 30 тысяч рублей. Они же будут платить за «коммуналку» без счетчиков — 3 тысячи, ну и, разумеется, вы взяли депозит в сумме арендной ставки — еще 30 тысяч рублей. Выходит, в месяц вы заработали 33 тысячи рублей. Умножаем на 4% и получаем сумму налога в месяц — 1320 рублей в месяц. В год это всего около 16 тысяч рублей.

Можно платить еще меньшее

Мы уже привыкли, что от денег, потраченных на покупку квартиры, образование или даже лечение зубов, можно вернуть какую-то часть, получить налоговый вычет. Вернуть определённую сумму можно и от налога на сдачу жилья. Речь всё так же идет о самозанятых гражданах. Для налога 4% вычет будет равен 1%, для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Однако — есть лимит. Вычет не может быть больше 10 тысяч рублей: как только он подберется к этой цифре, с этого момента налог придётся платить полностью. Воспользоваться этим преимуществом можно только один раз за всё время самозанятости.

Делаем выводы. Сдавать жилье легально и с минимальными затратами — возможно, если правильно выбрать способ регистрации своей деятельности. Самым выгодным для тех, кто сдаёт одну-две небольшие квартиры, остаётся вариант стать «самозанятым». Ступая по этому пути, арендодатель может спать спокойно, не боясь, что его «накроет» полиция или налоговая. Государство от этого тоже выигрывает — выводит из тени тех, кто сидел там долгие годы.

Читать еще:  Как законно не платить за квартиру

Как уменьшить налог с продажи квартиры?

Сергей Николаевич

Сергей Николаевич приобрел квартиру на Каменноостровском проспекте в знаменитом благородном доме. Стоимость покупки в 2012 году составила 50 000 000 рублей. А через год он получил двухлетний контракт на работу в Баварии и стал приезжать в Россию только по праздникам – на майские да на Новый год. Квартира стояла пустая, в аренду ее не сдавал – не хотелось пускать чужих. Не бедствовал, зарплата переводилась на его счет в немецком банке, о существовании этого счета работодатель попросил Сергея Николаевича официально уведомить российскую налоговую инспекцию – такое уведомление требуется согласно нашему законодательству.

В Германии он обосновался и понял, что останется там больше чем на 2 года. Квартира стала не нужна. В 2018 году решил продать ее, а так как дома старого фонда перестали быть притягательными для покупателей, удалось выручить только 40 миллионов рублей.

ВОПРОС:

Какой налог был начислен Сергею Николаевичу с доходов от продажи квартиры с учетом того, что она была в его собственности 6 лет и продал он ее дешевле на 10 миллионов рублей, чем приобрел?

ВАРИАНТЫ ОТВЕТА:

  • 2 100 000 рублей
  • 12 000 000 рублей
  • 0 рублей

Михаил

Михаил всегда мечтал жить в новом доме в центре Петербурга и, наконец, его мечта сбылась – Михаил купил квартиру в строящемся доме осенью 2014 года. Стоимость покупки составила 23 000 000 рублей. Собственность на квартиру Михаил оформил только октябре 2020 года. И в начале 2021 года, в силу определённых приятных обстоятельств, Михаил решил продать свою, столь желанную и долгожданную квартиру. За время, пока квартира строилась, у Михаила родился еще один ребёнок, и он решил, что за городом им будет лучше жить, поэтому и продал квартиру. Квартиру Михаил продал с прибылью за 35 000 000 рублей.

ВОПРОС:

Какой налог должен уплатить Михаил с доходов от продажи своей квартиры с учетом того, что она была в его собственности всего несколько месяцев?

ВАРИАНТЫ ОТВЕТА:

  • 4 550 000 рублей
  • 1 560 000 рублей
  • 0 рублей

Стандартный вычет в 1 млн.руб.

Если Вы не можете уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира была получена в наследство), или Ваши расходы на покупку были менее 1 млн.руб., то Вам определенно стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Пример: Стрелочников С.С. получил в наследство квартиру и сразу же решил ее продать за 3 млн.руб. Стрелочников вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 260 тыс.руб.

Однако, важно обратить внимание на несколько существенных моментов, связанных с использованием стандартного вычета:

  1. Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по стоимости ниже, чем 70% от кадастровой цены объекта, то для расчета подоходного налога доход от продажи этого жилья будет рассчитан в размере 70% от кадастровой стоимости.
  2. Для каждого объекта жилья Вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя (письмо ФНС России от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254@). Пример: В 2015 году Жуков Ж.Ж. купил комнату за 1.5 млн.руб. В 2016 году он ее продал за 2 млн.руб. Жуков Ж.Ж. должен выбрать каким из видов вычета ему воспользоваться:
    — он может уменьшить налогооблагаемый доход на расходы на покупку квартиры (1.5 млн.руб.);
    — он может воспользоваться стандартным вычетом и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн.руб.;
    В данном случае Жукову Ж.Ж. выгоднее воспользоваться вычетом по расходам, так как он больше.
  3. Один миллион рублей — это максимальный суммарный стандартный вычет на все объекты жилья/земли, проданные в одном календарном году (даже если Вы продали несколько квартир в течение одного года, то максимальная сумма стандартного вычета не сможет превысить 1 000 000 руб.).Пример: Червяков А.А. получил в наследство две квартиры и продал их по 2 млн.руб. каждую. Червяков вправе уменьшить свой годовой налогооблагаемый доход от продажи квартир на 1 млн.руб., но не имеет права применить вычет 1 млн.руб. к каждой из квартир. Соответственно, Червяков А.А. должен будет заплатить налог в размере (2 х 2 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 13% = 390 тыс.руб.
  4. При продаже жилья, находящегося в общей собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев (Письмо МинФина России №03-04-05/36856 от 24 июня 2016 года).Пример: Супруги Ивановы продали квартиру, находящуюся у них в общей долевой собственности (по ½ у каждого супруга), за 1 500 000 руб (квартира была в собственности менее трех лет). При заполнении деклараций 3-НДФЛ супруги решили воспользоваться стандартным вычетом на продажу жилья. Соответственно, по результатам декларации каждый из супругов должен будет заплатить налог в размере: (750 000 руб. (стоимость доли каждого супруга) — 500 000 руб. (1/2 от максимальной суммы стандартного вычета)) х 13% = 32 500 руб.
Читать еще:  Что такое одпу в квитанции за квартиру

Способ № 3. За что купить, за то и продать

Если имеющаяся в собственности квартира продана за ту же сумму, что и куплена, то по факту никакого дохода в итоге ее собственник не получил. Следовательно, никакой базы для налогообложения нет, а значит, налог не уплачивается.

Эта норма будет распространяться и на договор мены как встречной купли-продажи.

Подобный вариант подходит только граждан, которые в свое время при покупки квартиры не пошли на сознательное нарушение закона и не согласились на занижение стоимости.

Остались вопросы о способах снижения налога при продаже недвижимости? Звоните (383) 203−55−55

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector