Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры

Задаток и аванс при покупке недвижимости: что это такое и как правильно передать

Казалось бы, что тут сложного: продавец написал расписку, покупатель перевел деньги. На самом деле передача предоплаты при сделках с недвижимостью имеет свои тонкости, не зная которых, можно легко потерять деньги.

Разбираемся, какие бывают варианты предоплаты, как ее правильно передать и получить, какие могут возникнуть проблемы и как их решить без потери времени и денег.

Как и задаток, аванс важно подтверждать в письменной форме. Коллаж: МИР КВАРТИР

Разница аванса и задатка

Аванс или задаток при покупке квартиры используются для того, чтобы указать на серьезность намерений сторон заключить договор. Стоит указать на то, что первая мера на квартиру имеет отличительные черты от аванса. При приобретении недвижимости аванс нельзя рассматривать как меру гарантирующего или страхующего типа.

Договор о получении аванса за помещение предусматривает, что при отказе гражданина оформлять рассматриваемую сделку на него ложиться обязанность относительно возврата полученных денег. Договор на рассматриваемое значение устанавливает аналогичную обязанность, при этом, величина возврата будет увеличена вдвое. Отличие заключается и в том, что аванс подлежит возврату и в ситуации, когда сделка не произведена при наличии вины покупателя. К примеру, человек получил более выгодное для себя предложение, по этой причине отказывается вступать в намеченные отношения.

Задаток при продаже квартиры подразумевал бы, что собственник помещения имеет право не отдавать средства в полном размере. Соглашение об авансе при покупке жилья такой возможности человеку не дает.

Авансовый договор всегда предусматривает возврат внесенной суммы. При этом, не имеет значение, какой из участников передал средства. Во внимание не принимается, по чьей вине произошел срыв заключения отношений. Возврат задатка реализуется далеко не всегда.

Говоря о том, оформляется документ об авансе или нет, стоит указать, что указать, что делать это не обязательно. Договор задатка при покупке квартиры является обязательным актом в любой ситуации. Аванс при покупке квартиры может быть просто отражен в формате расписки, несмотря на то, что стороны будут уверены, что это рассматриваемая мера, на деле это будет далеко не так.

По этой причине следует знать, как выглядит договор аванса на помещение и какие отличительные черты он имеет от первого акта.

Цель использования

Авансовое соглашение при покупке квартиры имеет аналогичную цель, что и указанное положение, она заключается во внесении части стоимости жилья. Данная часть обладает денежным выражением и оплачивается тем лицом, кто желает купить помещение. Сделать это следует до того, как будет сформирована продажа и покупка. Задаток при покупке квартиры в ипотеку направлен на внесение определенной суммы в счет будущего приобретения. Зачастую рассматриваемые средства передаются от одного человека к другому в ситуации, когда производится оформление предварительного соглашения купли и продажи.

Говоря о том, как оформить задаток при покупке квартиры, нужно привести конкретный пример. В частности, рассматриваемый акт отражает стоимостное выражение имущества, в том числе, шесть миллионов рублей, когда величина составляет полмиллиона. Если гражданин вносит указанную сумму в полном размере, то это указывает на то, что при заключении сделки он должен будет передать владельцу 5,5 миллионов рублей.

Задаток на покупку квартиры описывается в статье 380 гражданского законодательства. Тут отражается то, что конечное выражение рассматриваемой меры не имеет влияние на то, в каком порядке стороны формируют такую бумагу. Обязательной выступает письменная форма такого акта. Стороны несут обязанность оформить должным образом такую бумагу, при этом, стоит указать функции акта:

  1. Обеспечительная. Это говорит о том, что сделка между физическими лицами тщательно оговорена и у каждого есть намерения принять участие в договоре. Получение денег указывает на то, что собственник производит как бы бронирование имущества за конкретным лицом, при этом обязуется не продавать и не передавать это жилье другим людям. При этом, у покупателя образуется возможность вселиться и распоряжаться недвижимостью только после того, как им будет оплачена сумма в полном размере. Кроме того, обязательным выступает проведение регистрации оформленного в отделении Росреестра.
  2. Платежная. Предоплата за помещение будет учитываться в итоговом расчете. У сторон есть возможность определить конкретную сумму или установить процентное соотношение. К примеру, шестьсот тысяч рублей. В процентном соотношении данное выражение выступает примерно 10 процентов.
  3. Страхующая, которая описывается в положении ст. 381 ГК РФ.
Читать еще:  Если не платить кредит, что будет

В последнем случае соглашение при покупке квартиры предполагает, что после внесения денег при срыве заключения отношений по виновности покупателя, владелец помещения обладает правом относительно того, чтобы в полной мере оставить себе всю сумму.

Возврат задатка в двойном выражении может производиться и со стороны владельца помещения. Это случается, когда вина в не заключении сделки возложена на владельца. Когда в сложившейся ситуации есть виновность каждой стороны, можно прийти к выводу, что внесенные средства подлежат возврату в полной мере.

Порядок действий до внесения денег

Передача любой суммы денег постороннему лицу всегда сопряжено с рисками. Поэтому к процедуре внесения задатка за квартиру необходимо подойти разумно. Чтобы убедиться, что продавец не испарится вместе с задатком, предварительно нужно:

  1. Проверить документы на квартиру. Собственник должен представить выписку из ЕГРН, чтобы покупатель смог убедиться, что соглашение о задатке составляется с законным владельцем помещения. Можно также запросить технический паспорт на квартиру.
  2. Убедиться, что это жилое помещение не имеет ограничений в виде обременений и арестов, препятствующих совершению сделки. Такие сведения содержатся в выписке из ЕГРН.
  3. Если квартира была приобретена собственником в период брака, то необходимо, чтобы продавец представил нотариальное согласие супруги на продажу.
  4. Желательно, чтобы перед внесением задатка у продавца не было задолженностей по оплате коммунальных платежей. Подтвердить факт отсутствия долгов можно оплаченными квитанциями или справкой от организации соответствующей коммунальной услуги.
  5. Обратите внимание на зарегистрированных граждан. В договоре необходимо упомянуть, в какой срок они должны быть выписаны. Особенно это важно в отношении прописанных несовершеннолетних граждан.
  6. Договоритесь об ответственности сторон при форс-мажорных обстоятельствах. Допустим при болезни продавца, он вернет задаток в одинарном размере или при отказе банка в выдачи ипотечного кредита наступит ли у покупателя ответственность.

Правильное оформление расписки в получении задатка

  1. Пишется расписка только от руки и с помощью синей шариковой ручки. В случае начала судебной тяжбы можно будет легко доказать причастность написавшего к получению денег, так как подпись подделывается легко, а почерк, как утверждают графологи, с большим трудом, да и не всякому дано.
  2. Если в процессе написания расписки были сделаны помарки, зачеркивания или внесены какие-либо исправления, что является недопустимым, нужно ее переписать начисто.
  3. Если официальных владельцев несколько — расписку пишет каждый из них, соответственно и деньги (задаток) каждый получает в зависимости от причитающейся ему доли от продажи в процентном отношении.
  4. Нотариального заверения документа не требуется. На расписке могут поставить свои подписи свидетели сделки, а также и сам покупатель (на обратной стороне документа, подтверждая тем самым, что расписка написана при нем).

Следует заметить, что ее копия не имеет юридической силы, даже если она заверена нотариусом. Поэтому важно сберечь оригинал.

Содержание расписки о получении денежных средств

В содержимом расписки должна быть информация о месте написания и дате, написанной прописью (левый верхний угол листа).

Содержание имеет примерный вид: Я, ФИО, информация паспорта, получила от (ФИО, информация паспорта) деньги в размере (сумма цифровая) (сумма прописью с большой буквы) рублей в качестве задатка за квартиру по адресу: (полный адрес). Деньги получены в полном размере, материальных претензий к (ФИО) не имею.

ФИО полностью, подпись*.

Стоит обратить внимание на то, что указывать данные паспорта как продавца (-ов), так и покупателя (-ей) необходимо самые полные, включая фамилию, имя, отчество, дату рождения, информацию о том, кто и где выдал документ, код подразделения и регистрационный адрес его владельца.

Образец правильного оформления расписки за получение задатка при покупке и продаже квартиры.

Важные моменты, на которые следует обратить внимание

  • Деньги просто так продавцу не отдают, а только после заключения имеющего юридическую силу договора.
  • Важно помнить, что после вступления в силу договора покупатель обязуется купить оговоренную квартиру, а продавец – не продавать ее до указанного в документе срока. В противном случае покупатель может лишиться своих денег, а продавец – отдать деньги покупателю в двойном размере.
  • С целью минимизации возможности мошенничества до передачи задатка обязательно проверьте правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Если засвидетельствован только один владелец квартиры, при этом он состоит в браке, то при передаче задатка супруг(а) должен(-на) присутствовать. Кроме того, даже после расторжения брака один из супругов может потребовать раздела имущества в течение последующих трех лет после развода. Это должно учесть и предварительно взять у отсутствующего претендента расписку о согласии на продажу квартиры и не имения материальных претензий к одному из супругов.
  • Проверить из расширенной выписке из домовой книги всех прописанный потенциальных претендентов на продаваемую квартиру и у всех взять согласие на продажу квартиры и отсутствие материальных претензий на нее.
  • Обязательно произвести сверку фактической планировки квартиры с паспортной. В случае расхождения ее узаконивать факт самовольной перепланировки придется вам, если вы до оформления договора о задатке не решите этот вопрос по обоюдному согласию.
  • Затребуйте выписку с ЕГРП*, в котором, кроме всех владельцев квартиры, зафиксированы (если есть) факты обременения третьими лицами.

Совет: обременение должно послужить для вас причиной отказа от покупки данной квартиры.

Нюансы при оформлении. На что обращать внимание.

  • Составляется по количеству сторон сделки. То есть если купля-продажа квартиры сопровождается услугами агентства по недвижимости, необходимо подписать 3 экземпляра: для покупателя, для продавца, для агента.
  • Договор задатка отличается от договора аванса. Аванс должен быть возвращен покупателю при отказе от совершения сделки. Задаток же при таких условиях останется у продавца.
  • Он является частью общей суммы, предусмотренной за оплату квартиры. Например, если стоимость жилья составляет 3 млн рублей, а задаток внесен в размере 200 тысяч рублей, сумма основного договора купли-продажи составит 2 800 тысяч рублей.
Читать еще:  Дисциплинарная ответственность за нарушение земельного законодательства

Можно ли скачать договор задатка при покупке квартиры и нужно ли это делать?

Прежде чем говорить об использовании такого договора при покупке квартиры, необходимо разобраться, что же он из себя представляет. В ч. 1 ст. 380 ГК РФ дано определение самого понятия задатка: разговор идет о денежной сумме, передаваемой одной стороной договора другой в счет исполнения денежного обязательства, которое вытекает из заключенного между ними соглашения. Иными словами, задаток представляет собой некую гарантию того, что впоследствии заключенный между сторонами договор будет исполнен надлежащим образом. Оформляется он в письменном виде, и для договора задатка при покупке квартиры образец можно найти на многих сайтах.

Так как задаток является обеспечительной мерой, которая оформляется дополнительным договором, действительным для обеих сторон, в случае неисполнения условий основного договора (в нашем случае — договора купли-продажи) покупатель теряет сумму задатка; если же условия не соблюдаются продавцом, ему придется возвратить покупателю полученный задаток в двойном размере. На первый взгляд все понятно и несложно, однако с юридической точки зрения все не так просто.

Договор купли-продажи квартиры, в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности по договору (передача квартиры в собственность с одной стороны и выплата ее стоимости — с другой) появляются у сторон только после госрегистрации и обеспечительные меры могут применяться только после того, как стороны зарегистрируют совершенную сделку в Росреестре.

Существующая практика купли-продажи квартир показывает, что задаток часто передается на этапе заключения предварительного договора (подробнее см. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры?). Правда, такое условие появилось в нашей стране с легкой руки риэлторов, которые в большинстве своем не имеют юридического образования и действуют «как научили коллеги» или же «интуитивно». Таким образом, широко используемый при сделках образец договора задатка при покупке квартиры с правовой точки зрения несколько сомнителен.

Возможно ли соглашение об авансе при покупке квартиры?

Как вам уже, наверное, стало понятно, никакого образца задатка при покупке квартиры, который многие ищут в Интернете, фактически нет и быть не может. Как же тогда произвести оформление аванса как части стоимости приобретаемых квадратных метров?

Тут следует иметь в виду, что ГК вообще не определяет такого понятия, как аванс. В литературе оно трактуется как предварительная оплата, осуществляемая в рамках заключенного договора до наступления срока полного исполнения обязательств его сторонами. Таким образом, аванс (предварительная оплата) может иметь место только в случае, когда договор уже заключен, но фактическое исполнение обязательств наступает позже (например, если стороны в договоре предусмотрели передачу имущества и его оплату не в момент заключения сделки, а в будущем).

Читать еще:  Куда обращаться чтобы прописать ребенка в квартиру

Хотя надо сказать, как аванс в судебной практике часто трактуется задаток, внесенный несостоявшимся покупателем в рамках предварительного договора или без такового. Однако по мнению большинства специалистов в области права более точной является его квалификация как безосновательного обогащения, то есть получения лицом дохода, на который оно не имело права ни в силу закона, ни в результате заключенной сделки, — а в этом случае обогатившееся без основания лицо обязано вернуть полученную сумму. Более того, в судебном порядке с него могут быть взысканы также проценты за пользование чужими денежными средствами. Процент, в соответствии с законом, рассчитывается по ставке рефинансирования ЦБ РФ, которая по состоянию на 2016 год равна ключевой ставке и составляет 11% годовых. Если полученной суммы не хватает для покрытия убытков (при наличии таковых), то дополнительно может быть взыскана разница между суммой процентов и суммой понесенных убытков.

Так что же, вообще не производить расчетов до заключения договора? Да, если это возможно, то лучше действовать именно таким образом: продавец выписывается, договор заключается, переход права собственности регистрируется, покупатель исполняет свою обязанность по оплате. Однако далеко не всех продавцов устраивает такое положение вещей. Оно и понятно: им также необходима гарантия исполнения покупателем его обязанностей.

Лучше всего в данном случае прибегнуть к проверенной годами схеме использования для расчетов банковской ячейки. С одной стороны, продавец будет знать, что покупатель положил в нее необходимую сумму, но изъять ее до определенного момента не сможет, т. к. право доступа у него появится только в случае исполнения условий (чаще всего это наличие паспорта и зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи). С другой стороны, покупатель будет уверен, что если договор купли-продажи в запланированный срок не зарегистрируют, то его средства останутся в целости и сохранности.

Как написать расписку, если внести часть денег за квартиру все-таки необходимо

Если продавец настаивает на внесении задатка, а возможность произведения расчета после совершения сделки отсутствует, то передавать деньги лучше всего по расписке. Она должна быть составлена в письменной форме, в ней указываются паспортные данные сторон, дата передачи средств, переданная сумма и цель передачи денег — предоплата за индивидуально-определенную квартиру.

Также в расписке следует указать планируемую дату заключения договора и условия возврата средств в случае, если договор не будет заключен в срок, либо зачета суммы в счет стоимости квартиры в случае, если сделка состоится. После составления расписка удостоверяется подписью получившего деньги. Хорошо, если расписка будет составлена в присутствии двух свидетелей, которые подтвердят факт передачи денег, поставив личные подписи.

Примечание: важно понимать при этом, что если продажа квартиры не состоится, то вы сможете вернуть только внесенную сумму, т. к. такой платеж не обязывает продавца к заключению договора. Иными словами, недобросовестный продавец сможет продолжить поиски лучших вариантов без каких-либо неблагоприятных последствий для себя.

В первую очередь особое внимание на сбор документов нужно обратить покупателю. Ведь ему придется требовать от продавца полный пакет документов на объект недвижимости. Потребуется перечень документов такой же самый, как и при заключении договора купли-продажи. Подробную информацию о перечне необходимых документов по недвижимости вы можете посмотреть на странице по ссылке. Советуем полностью проверять документы на квартиру, чтобы минимизировать собственные риски.

При оформлении задатка покупатель должен иметь собственный паспорт, идентификационный код и все документы, указывающие на родственные связи (например, свидетельство о браке).

Предварительно каждая из сторон проверяет паспортные данные на предмет соответствия лица, которое вписывается в документацию по оформлению задатка.

Друзья, покупка недвижимости — это не тот случай, где можно рисковать. Мы всегда рекомендуем привлекать опытных юристов при таких сделках по недвижимости.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector