Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выкуп аварийного жилья у собственника судебная практика

Выкупная цена аварийного жилья

Ежегодно в России пополняется список аварийного жилья под снос. Жильцы таких домов не остаются без крыши над головой. Администрация предлагает собственникам жилья два варианта: переселение в новые квартиры или получение выкупной цены за аварийный объект. Бывает, что компенсация – это единственный вариант, поскольку выселять граждан попросту некуда.

Многие жильцы не знают, положена ли им выкупная стоимость аварийного жилья. И если да, то можно ли рассчитывать на серьезные деньги? Что делать, если вы не согласны с предложенным властями вариантом? Не стоит лукавить — муниципалитету выгоднее занизить выкупную цену и не выплачивать собственникам всю сумму. Поэтому, жильцам нужно знать, как рассчитать компенсацию, а также из чего она состоит. Этот вопрос мы рассмотрим далее.

Верховный суд защитил жильцов аварийного жилья

Многие граждане Российской Федерации проживают в аварийном жилье, которое на протяжении десятков лет не подвергалось ремонту и восстановлению. Государством проводится работа по расселению таких домов, их включают в специальные списки, а жильцы могут рассчитывать на получение новой жилплощади.

Дом получает статус аварийного, если несущие конструкции находятся в плачевном состоянии. А проживание в таком здании связано с риском для жизни, потому что каждый день может произойти обрушение.

Для обследования жилищного объекта государственным органом субъекта РФ или районной администрацией создаётся специальная комиссия. Которая должна определить можно ли разрешить дальнейшее проживание в жилых помещениях обследуемого здания или присвоить им статус неподходящих для проживания, а дом признать опасным для эксплуатации и постановит снести его. Межведомственная комиссия проводит комплексную оценку здания на предмет признания его аварийным и непредназначенным для проживания людей.

Комиссия создаётся после подачи заявления от владельцев или основываясь на выводах проверки дома представителями государственного надзора. На основании решения межведомственной комиссии администрация района принимает решение о дальнейшем использовании этого здания и сроках расселения лиц проживающих в нём.

Ветхое здание — это состояние строения, подразумевающее высокий уровень изношенности конструкции, но несущий каркас сооружения, сохраняет свою несущую способность. Здание устойчиво и нет риска его обрушения. Но дом не удовлетворяет жилищным нормам, и проживание в нём затруднено протекает крыша, проваливается пол, стены не герметичны и т. Ветхий дом не может неожиданно обрушиться, поэтому проживание в нём не несёт опасности для жильцов.

Вместо опасного жилья собственникам предоставляется жилплощадь, в которой возможно проживание граждан. Владельцы аварийного имущества подают в суд, требуя немедленного предоставления им квартиры для проживания. Однако в судебном порядке заставить местные власти сделать это не получится, так как закон устанавливает приоритет денежной компенсации перед предоставлением новой жилплощади.

Если жильцы расселяемого дома являются участниками федеральной программы по переселению ветхого и непригодного для проживания жилья, муниципальные власти обязаны по запросу собственника предоставить ему благоустроенное жилое помещение в другом доме. Второй вариант — покупать у владельцев помещение, непригодное для проживания по рыночной цене, рассчитываемой государственными органами.

Стоимость выкупа определяется экспертной комиссией, организованной для проведения оценочных работ. Для оценки стоимости специалисты сравнивают квартиры, расположенные в аварийных домах и в других частях города. Как показывает практика в таких случаях, выкупная цена разрушающейся недвижимости намного ниже, чем у благоустроенного жилья той же площади.

Читать еще:  Несостоятельность банкротство физического лица понятие признаки процедуры

Было бы неверно полагать, что стоимость старой квартиры даст владельцу возможность купить новую равноценную по площади недвижимость. Если собственник не согласен с условиями выкупа, он имеет право подать исковое заявление в суд с требованием пересмотреть назначенную выкупную цену. При проведении оценочной экспертизы жилья учитываются все характеристики помещений, район, где располагается дом, наличие инфраструктуры и любые другие факторы, влияющие на цену жилплощади. Рыночная стоимость оценочных услуг составляет в среднем составляет от 5 до 10 тыс.

По результатам работы оценщика представляется подробный отчёт о стоимости жилого помещения, где эксперт указывает минимальную и максимальную цены данной жилплощади. При оценке аварийного жилья обязательно нужно учитывать стоимость земли, часть которой принадлежит хозяину жилплощади, расположенной в непригодном для проживания многоквартирном доме. К такой земле относятся подъезды, проходы, придомовая территория. Чтобы выяснить площадь придомовой территории собственнику необходимо изучить кадастровую карту района и узнать является ли участок отмежеванным.

Если на участки уже выполнялись работы по межеванию, то площадь территории, относящейся к этому строению известна. Если участка нет в кадастровой карте, необходимо провести геодезические работы и расчёт площади территории, относящейся к зданию. Верховный Суд РФ привёл примеры из практики судов и разъяснил что стоимость аварийного жилья должна включать в себя следующие затраты владельца квартиры, изымаемой при сносе дома:.

Верховный суд поддержал позицию судов низших инстанций, которые отказывают администрациям в праве принудительно переселять жильцов разрушающихся домов. Из-за нарушения права собственника самому решать, какой способ получения компенсации ему больше подходит.

Собственникам можно и обязательно стоит бороться в судах, оспаривая цену, предлагаемую государством за непригодную для проживания недвижимость. Но если владельцу предлагают переехать в благоустроенную квартиру — отказываться от такой возможности не разумно, ведь её всегда можно продать, неплохо на этом заработав.

Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили — такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения.

В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья. После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте.

Общероссийского реестра не существует. Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье. На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего — квартира и так находится в собственности населенного пункта.

Читать еще:  Понятие территориальной подсудности и ее виды

Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор. Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:. На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры.

В практике также встречаются следующие варианты определения цены:. При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником — на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов. Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически.

В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно. Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик. Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства. Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально — квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками. Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов.

Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно. Самый неоднозначный элемент выкупной цены — капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет — то привело ли это к ухудшению состояния жилья.

Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос — учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции — а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно. В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде.

Читать еще:  Можно ли снять алименты с бывшего мужа

Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу. Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены — по мнению истца и по мнению ответчика.

Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение. Дел по выкупной цене достаточно много — а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:. Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился.

Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника — в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена — нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Как могли заметить наши постоянные читатели, в рамках этой рубрики мы обращаемся не только к законодательным новациям, но также анализируем документы, выпускаемые высшими судебными инстанциями. Это как имеющие немалое значение конкретные вердикты, так и обзоры судебной практики по тем или иным категориям дел. Но речь в данном случае идет исключительно о тех непростых ситуациях, в которых оказываются люди, чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Как зачастую бывает, просто все получается лишь на бумаге, — отмечает Р. Потому немало граждан не соглашается с предложениями чиновников и идет отстаивать свои интересы через Фемиду. Верховный суд собрал и проанализировал огромное число таких дел: об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников из органов местного самоуправления и представителей межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения не пригодным для проживания и сроками расселения.

Также в судах поднимаются вопросы о вне-очередном предоставлении жилья, о выселении и другие. Потому многие рекомендации будут интересны не только юристам, но и простым гражданам.

Заключение эксперта

  1. Перед тем, как получить компенсацию за ветхое жилье, нужно согласовать выкупную цену с администрацией.
  2. Если собственник не согласен с размером компенсации, он может заказать оценку аварийного жилья и предъявить заключение муниципалитету для согласования стоимости, или обратиться в суд.
  3. Выкупная цена при переселении из аварийного жилья определяется с учетом рыночной стоимости квартиры, стоимости доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, размеров понесенных расходов собственником в связи с вынужденным переездом.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector