Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Товарищество собственников недвижимости налогообложение

ТСН именуется товариществом собственников недвижимости. Вступать в него могут установленные уставом лица. Оно предполагает объединение лиц, обладающих всей триадой полномочий для совместного владения, пользования и управления их недвижимым имуществом. Сокращенно данная организация именуется ТСН.

Этот кооператив обладает как своими правами, так и обязанностями. Так как это некоммерческое объединение, то правами на занятие деятельностью по извлечению прибыли они не обладают. Они лишь могут проводить общие собрания, решать повестку дня, издавать внутренние локальные правовые акты.

Данная организация обязана соблюдать права и законные интересы участников товарищества, осуществлять деятельность по управлению, принимать решения по заключению договоров со сторонними организациями и др.

Управлять имуществом данная организация имеет право на основании внутренних локальных правовых актов.

Основное законодательное регулирование осуществляется такими нормативными правовыми актами, как:

  1. Конституция РФ.
  2. Жилищный кодекс РФ.
  3. Гражданский кодекс РФ и др.

Отдельные положения могут быть закреплены указами президента и постановлениями правительства. Переименовать ТСН возможно в ТСЖ. При этом работа данной организации не изменится.

Уставной капитал товарищества собственников недвижимости

В Законе закреплены определения всех этих форм организаций, установлен порядок их учреждения и управления ими, обозначены права и обязанности их участников. Отметим, что потребительские кооперативы, общественные организации, ассоциации, товарищества собственников недвижимости, казачьи общества и общины коренных малочисленных народов РФ относятся к корпоративным, а все остальные — к унитарным некоммерческим организациям.

Согласно действующей редакции ГК РФ для осуществления предпринимательской деятельности необходимо выполнение только одного условия — эта деятельность должна служить достижению целей, ради которых они созданы, и соответствовать им. Это условие сохраняется. Хозяйственные товарищества и общества. Закон не меняет организационно-правовые формы хозяйственных товариществ — они по-прежнему смогут создаваться в форме полного товарищества или товарищества на вере коммандитного товарищества.

Таким образом, остается возможность создания только обществ с ограниченной ответственностью ООО и акционерных обществ АО. Эксперты в сфере гражданского права отмечают, что это очень правильное изменение, поскольку на практике ОДО широкого распространения не получили. Ряд изменений касается уставного капитала хозяйственных обществ. Однако законами, регулирующими деятельность конкретного вида обществ, может быть установлен иной порядок.

Этими же законами, как и ранее, определяется минимальный размер уставного капитала обществ. При этом в случае, когда допускается государственная регистрация хозяйственного общества без такой предварительной оплаты, участники общества будут нести субсидиарную ответственность по его обязательствам, которые возникнут до момента полной оплаты уставного капитала.

Еще одно изменение касается порядка внесения в уставный капитал неденежных вкладов. При этом если оценщик ошибется в расчетах и завысит оценку имущества , он совместно с участниками, доли которых он оценивал, будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам общества в пределах суммы, на которую завышена оценка имущества, внесенного в уставный капитал, в течение пяти лет с момента государственной регистрации общества.

Стоит отметить, что положение о такой ответственности не будет применяться к оценщикам имущества и участникам приватизированных ГУПов и МУПов. В настоящее время независимый оценщик обязательно привлекается для определения рыночной стоимости имущества при оплате акций АО неденежными средствами п. Общества с ограниченной ответственностью обязаны это делать, только если номинальная стоимость оплачиваемой неденежными средствами доли участника в уставном капитале составляет более 20 тыс.

В нем они смогут указать, что осуществлять эти права нужно определенным образом, например: как голосовать на общем собрании участников, по какой цене приобретать или отчуждать доли в уставном капитале акции и др. При этом заключать такой договор могут не все участники общества. В этом случае он, естественно, не создает обязанностей для лиц, не являющихся в нем сторонами. Кроме того, Законом устанавливается необходимость подтверждения факта принятия общим собранием участников хозяйственного общества решения и состава присутствовавших при этом участников общества.

Немаловажные поправки коснулись и акционерных обществ. Кроме того, правила о публичных обществах будут применяться к АО, в уставе и фирменном наименовании которых указано, что общество является публичным. Также к непубличным обществам отнесены и ООО пп. Такая форма, как АО, рассчитано в первую очередь на публичные компании, а вот эта закрытость — это не плюс, а минус. Поэтому сейчас, на мой взгляд, законодатель пошел по пути дальнейшего развития, и проводит АО к публичным компаниям: прозрачным, понятным, открытым для финансового рынка».

Акционерное общество, это организационно-правовая форма деятельности коммерческих предприятий Товарищества собственников недвижимости, в том числе ТСЖ.

Скачать 72,09 Kb. Главная страница Автореферат. Товарищества собственников недвижимости, в том числе ТСЖ. Казачьи общества, внесенные в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации. Общины коренных малочисленных народов России. Фонды общественные, благотворительные и др. К ним отнесены государственные, муниципальные и частные в том числе общественные учреждения. Автономные некоммерческие организации. Религиозные организации. Публично-правовые компании.

Хозяйственные товарищества и общества Закон не меняет организационно-правовые формы хозяйственных товариществ — они по-прежнему смогут создаваться в форме полного товарищества или товарищества на вере коммандитного товарищества. Акционерные общества Немаловажные поправки коснулись и акционерных обществ.

Порядок формирования средств

Бухгалтерский учет в ТСЖ предусматривает учет всех операций, которые имеют прямое или косвенное отношение к товариществу. Специалист, которому будет поручено ведение бухгалтерского учета, обязан составлять первичную документацию, данные из которой необходимо разносить по соответствующим регистрам.

При организации бухучета в товариществе, в обязательном порядке должны в отдельном учетном регистре регистрироваться поступающие денежные средства, из которых формируется капитал:

  • взносов на капитальный ремонт;
  • поступлений в виде вступительных и членских взносов;
  • пени за несвоевременно оплаченные коммунальные услуги (не включается начисление квартплаты в полном объеме);
  • субсидий;
  • разницы между полученными коммунальными платежами и их фактической стоимостью;
  • доходов, полученных при ведении коммерческой деятельности и т.д.
Читать еще:  Администрация президента обращение граждан написать письмо

Понятие

ТСН — это добровольное объединение владельцев недвижимости, призванное реализовать право российских граждан на владение, пользование и распоряжение находящимися в их собственности:

  • помещениями в здании (в т. ч. в многоквартирном доме);
  • помещениями в нескольких зданиях;
  • жилыми домами;
  • дачными домами;
  • садоводческими земельными участками;
  • огородническими земельными участками;
  • дачными земельными участками и прочее.
  • Основная задача ТСН — исполнение функций совместного использования собственности членов товарищества, для чего организации предоставляется право:

    1. Заключение различных договоров. В том числе на содержание, оказание коммунальных услуг и ремонт принадлежащего им общего имущества.
    2. Составление смет всех расходов и доходов (вести бухучет).
    3. Использование банковских кредитов, осуществление передачи материальных и денежных средств за выполненные для ТСН услуг и работ.
    4. Продажа, обмен, передача во временное пользование общего имущества.
    5. Представление законных интересов, всех членов товарищества в отношениях с государственными органами, налоговыми, в том числе.

    ТСН может производить от имени и за счет членов застройку на принадлежащих товариществу земельных участках или перестраивать часть общего имущества, если это соответствует уставу.

    Обязанности ТСН:

  • соблюдать устав и положения нормативно-правовых актов;
  • обеспечить необходимое санитарное и техническое состояние общественного имущества, бухучет, уплату налогов;
  • соблюдать законные права каждого из участников.
  • Так как ТСН — некоммерческая организация, ее предпринимательская деятельность предназначена для достижения целей, указанных в уставе организации, ради которых общество и было создано.

    Вся полученная прибыль не может быть разделена между участниками организации, ее направляют на поддержание в надлежащем состоянии общего имущества.

    Далее рассмотрим виды товариществ собственников недвижимости.

    Виды ТСН

    Их два:

    • некоммерческие корпоративные организации;
    • некоммерческие унитарные организации.

    По законодательству РФ корпорации — это юридические лица, основанные на членстве их участников. Все участники корпоративной организации приобретают корпоративные (членские) права и обязанности в отношении созданного ими юридического лица.

    Высший орган корпорации — общее собрание участников (п. 1 ст. 65.3 ГК РФ).

    В форме корпораций создаются и действуют все коммерческие юридические лица (за исключением унитарных предприятий), а также ряд некоммерческих:

    • потребительские кооперативы;
    • общественные организации;
    • ассоциации и союзы;
    • товарищества собственников недвижимости;
    • казачьи общества, внесенные в государственный реестр казачьих обществ в России;
    • общины коренных малочисленных народов Российской Федерации.

    Что касается унитарной организации, ее не наделяют правом собственности на имущество, закрепленное за ним собственником. Имущество унитарной организации неделимо и не может быть распределено по вкладам, в том числе и между работниками организации.

    В форме унитарных организаций создаются и действуют государственные и муниципальные унитарные предприятия (являющиеся коммерческими организациями), а также следующие некоммерческие организации:

    • фонды;
    • учреждения;
    • автономные некоммерческие организации;
    • религиозные организации.

    Создание ТСН

    Как создать товарищество собственников недвижимости? Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одном МКД могут создать только одно товарищество собственников жилья.

    ТСН может быть создано:

  • Собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений. Документы, подтверждающие общую границу, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
  • Собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.
  • Товарищество собственников жилья — юридическое лицо с момента его государственной регистрации.

    Государственная регистрация товарищества собственников недвижимости осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

    Преимущества ТСН

    Основной плюс — принятие решения единолично (организацией или самими владельцами) о распоряжении/использовании жилых и нежилых помещений, земельных участков.

    Власть – у собственников недвижимости. Они управляют домом или участками. Во время принятия решения должно учитываться мнение всех владельцев, которые участвуют в ТСН.

    Устав товарищества прозрачен. Управление позволяет владельцам избегать нерациональных для них расходов на содержание дома или другой территории.

    Владельцы сами утверждают сроки сбора взносов и проведения одобренных ремонтных работ. На собрании с присутствием всех участников ТСН составляются и утверждаются план работ, смета.

    Итоги преимуществ:

    • общее владение и управление совместным имуществом всеми владельцами недвижимости;
    • массовость – возможность объединения, к примеру, нескольких домов, имеющих общий двор, что позволяет решать вопросы (собирать средства) ремонта, строительства детской площадки или парковки.

    Недостатки ТСН

    Основные минусы:

    • не универсальность – не все строения рационально объединять в ТСН;
    • юридическое обоснование и регламентирование функционирования ТСН (то есть его юридическая организационно-правовая форма) имеет опасность банкротства;
    • законодательная поддержка достаточно слабая.

    Последние два пункта несут угрозу невозвращения вложенных средств, коммунальных взносов собственникам недвижимости в случае банкротства.

    Юридическое лицо может объявить себя банкротом, без гарантий возврата членами товарищества вложенных в общий фонд средств.

    Нацеленность ТСН на вопросы распоряжения жилыми фондами может привести к тому, что не всегда будут учитываться интересы жильцов при, например, сдаче в аренду совместного имущества.

    Преимущества и недостатки ТСЖ

    ТСЖ – товарищество собственников жилья. Такая юридическая форма существует значительно дольше, что и объясняет его более значительную известность.

    Статья 135 ЖК РФ определяет ТСЖ как некоммерческое объединение физических лиц, собственников жилых помещений в одном конкретном многоквартирном доме или нескольких конкретных жилых домах. Учреждают товарищество на общем собрании.

    Далее рассмотрим плюсы и минусы ТСЖ.

    Читать еще:  Кто является собственником имущества государственного унитарного предприятия

    Преимущества:

  • Можно влиять на деятельность управляющей компании. Все решения принимаются на собрании, состоящем из жильцов.
  • Можно выбрать управляющую компанию. ТСЖ вправе отказываться от услуг, которые предлагаются сторонними подрядчиками, и привлекать к работе специалистов необходимой квалификации. Для ТСЖ образуется возможность формирования собственной эксплуатирующей организации, что позволяет предлагать услуги также и в пределах других жилых домов и получать за счет этого дополнительную прибыль.
  • Жильцы, в большинстве случаев, охотно готовы вкладывать денежные ресурсы в благоустройство территории, окружающей место их обитания.
  • Минусы ТСЖ:

    1. Эксплуатационные платежи повышены. Так как решения принимают на общем собрании, не исключается возможность, что жильцы, имеющие хороший материальный достаток, пожелают осуществить благоустройство территории при помощи дорогостоящих приспособлений.
    2. Недостаточная законодательная поддержка. Недобросовестные жильцы, не оплачивающие коммунальные услуги, могут злоупотреблять своим положением, зная, что руководство ТСЖ не может взыскать с них долги в краткие сроки.
    3. Недостаточная инициативность жильцов, которые далеко не всегда поддерживают даже достаточно рациональные решения, исходящие от руководства ТСЖ.

    Отличия ТСН и ТСЖ

    В ТСЖ осуществляется контроль над благоустройством только жилой недвижимости, в основном, многоквартирного дома. В ТСН проводят мероприятия по облагораживанию, защите и содержанию как жилых, так и не жилых помещений.

    Цели, функции и задачи такой организации схожи с целями и задачами ТСЖ, но они более масштабные. Поэтому ТСЖ может входить в ТСН.

    Или жильцы могут отказаться от ТСЖ и присоединиться к ТСН, более масштабному учреждению, которое может решать вопросы и многоквартирного дома, и земельных, гаражных, складских, дачных и других потребностей.

    В ТСН есть возможность ввести какие-либо нужные дополнительные структуры исполнительного характера: сервис по ремонту электричества в домах и зданиях, всего, что с этим связано и т.д.

    Что лучше

    Объединения отличаются тем, что в структуру первого включают не только жилую недвижимую собственность владельцев, но также и нежилую, имеющую коммерческую составляющую.

    Если требуется содержать несколько объектов разного назначения, подойдет ТСН. Если из недвижимости только МКД, лучше выбрать ТСЖ.

    Если говорить о системе налогообложения, «упрощенка» ТСЖ выгоднее для собственников, а не стандартная система обычного налогообложения, предусмотренная для ТСН. Многим удобнее остаться на упрощенном налогообложении, так как дом для жильцов, а не для коммерции.

    Далее рассмотрим, каковы плюсы и минусы товарищества собственников недвижимости вместо СНТ?

    Отличия ТСН и СНТ

    Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании.

    Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ — официальная организация, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.

    ТСН в 2021 году — более широкое понятие по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа.

    В обеих организациях предусматривается образование единоличного органа и правления. В ТСН вводятся контрольные и исполнительные органы, отдельные важные решения будут приниматься некоторыми членами организации, а не общим собранием путем определения большинства голосов, как это происходит в ТСЖ.

    Проблемы появляются только в той ситуации, если в СНТ возникли сложности с размежеванием участков, оформлением права на владение коммуникациями, включая другие конфликтные вопросы. Любая часть СНТ может выделиться из общего состава.

    Товарищество собственников недвижимости – это объединение владельцев какого-либо жилого имущества, включая не только квартиры, но и постройки, а также помещения, предназначенные для коммерческого использования и даже земельные участки.

    Стоит ли переходить на ТСН? Сложно ответить однозначно, учитывая все плюсы и минусы организации товарищества собственников.

    К примеру, у жителей домов с необходимостью капитального ремонта доводов в пользу организации ТСН может набраться куда меньше, чем у владельцев недвижимости в новых районах, где плотная застройка, относительно новых зданиях или помещений с коммерческим использованием.

    Основные отличия

    Исходя из особенностей каждого общественного объединения, выделяются следующие основные различия между ними:

    1. ТСЖ может относиться только к 1 многоквартирному дому, в то время как ТСН может относиться к целому кварталу таких домов, а также к рядом стоящим гаражам и иным постройкам, которые имеют централизованное отопление, систему электричества и прочие общие коммуникации или территориальные особенности.
    2. В общее собрание ТСН может входить 1 или несколько ТСЖ, а также других объединений домов для решения общих территориальных вопросов.
    3. ТСЖ признана некоммерческой организацией, так как она создана для защиты интересов только собственников жилья. А ТСН может быть организована и в виде коммерческой организации, если к ней относятся коммерческие объекты недвижимости. Если в ТСН входят только некоммерческие объекты, основной целью которых не является заработок денег, то тогда оно будет оформляться как некоммерческое.
    4. При налогообложении ТСЖ имеет льготную упрощенную систему. А для ТСН предусмотрено общее налогообложение.
    5. Для ТСЖ нет необходимости в получении специализированных лицензий для управления домом, а ТСН требуется обязательное получение лицензии для управления теми объектами недвижимости, которые в них входят.
    6. В ТСЖ входят только собственники многоквартирного дома, реже нескольких домов. А ТСН подразумевает объединение собственников различного типа домов. Также ими могут выступать не только частные лица, но и юридические.
    7. Создание ТСЖ возможно только при наличии абсолютного большинства голосов среди собственников жилья. А ТСН может быть организовано по решению собственников недвижимости и представителей различных предприятий, всех, кто является владельцами недвижимости.
    8. Главным управленческим органом является в ТСЖ председатель, а в ТСН управляющий.
    Читать еще:  Как признать недействительной сделку по распоряжению общим имуществом, совершенную одним из супругов

    Кроме перечисленных моментов, важным отличием являются функции и задачи, которые ставятся перед объединением:

    • ТСЖ имеет целью создание благоприятных условий проживания, а ТСН имеет цель создание таких условий не только для проживания, но и для целей, для которых создана определенная недвижимость;
    • ТСН может заниматься решением вопросов общественного характера, получением прибыли, приумножением общего имущества, а ТСЖ занимается только сохранностью общего выделенного имущества.

    Сходства

    Кроме основных отличий можно выделить и главные сходства, на основании которых можно определить, какой вид управления лучше выбрать для конкретного дома. Сходства будут следующие:

    1. При организации обеих структур потребуется зарегистрировать юридические лица, получить регистрационные документы. Обязательно наличие устава.
    2. Оба вида объединений имеют одинаковые цели по уходу за домом и не преследуют коммерческие интересы, если в них входят некоммерческие объекты недвижимости.
    3. ТСН и ТСЖ могут быть некоммерческими организациями.
    4. Оба объединения самостоятельно заключают все договоры с коммунальными службами, а также другими учреждениями, которые оказывают услуги по благоустройству недвижимости.
    5. Вся деятельность объединений обязательно ведется на основании устава и законодательства РФ.
    6. В обоих случаях при управлении жильем или недвижимостью выделяется общая часть, которой происходит управление.
    7. Разработка и контроль над осуществлением общих правил пользования выделенным общим имуществом.

    С учетом всех сходств и различий каждого вида объединения нужно анализировать в индивидуальном случае те цели, которых необходимо добиться объединением в товарищество.

    Что лучше

    Рассматривать вопрос о том, что лучше ТСН или ТСЖ можно тогда, когда речь идет о планах создать некое общественное учреждение по многоквартирному дому (или нескольким таким домам).

    Объединения отличаются между собой тем, что в структуру первого включается не только жилая недвижимая собственность владельцев, но также и нежилая, имеющая коммерческую составляющую.

    Поэтому в случае, когда требуется содержать несколько объектов разного назначения, будет уместным организовывать ТСН. А если недвижимость представлена только МКД, тогда лучше остановиться на ТСЖ.

    Что касается системы налогообложения, то, безусловно, «упрощенка» ТСЖ выгоднее для собственников, нежели стандартная система обычного налогообложения, предусмотренная для ТСН.

    В связи с вступившим в силу 5 мая 2014 года новым законом №99-ФЗ, переходить с Товарищества собственников жилья на Товарищество собственников недвижимости – это право, а не обязанность.

    Многим удобнее оставаться на упрощенном налогообложении, тем более что дом для жильцов, а не для коммерции. Поэтому не все ТСЖ переименовываются на ТСН.

    Обратите внимание! Получить новую лицензию, доказать, что Товарищество подходит под категорию собственников недвижимости – тоже является хлопотным делом бюрократии, что не всех устраивает. Это может тоже быть преградой к тому, чтобы переходить с одной систему правления на другую.

    Для самих жильцов не всегда удобно ходить постоянно на собрания, которые обязательны в структуре ТСЖ.

    Поэтому, исходя из этого подхода, собственникам квартир даже кажется удобнее, чтобы было создано Товарищество из владельцев недвижимости, где не будет от них требоваться посещения собраний, участие в принятии решений.

    Однако не все так рассуждают, есть неравнодушные жильцы домов, их немало – они могут либо становиться членами Товарищества, если организацией будет совершен переход на ТСН, либо же ходатайствовать за то, чтобы оставить ТСЖ как есть.

    Как правило, практика показывает, что если речь идет об одном многоквартирном доме, то не имеет смысла создавать общество собственников недвижимости.

    А если домов несколько, их жильцы согласны между собой на объединение усилий по благоустройству, тогда лучше формировать Товарищество из владельцев жилья.

    Если среди квартир в доме есть такие, которые не используются под жилое помещение, а применяются с целью бизнеса, то в этом случае регистрируют Товарищество собственников недвижимости. Такое часто может происходить тогда, когда в доме на первых этажах имеются магазины и прочие организации.

    Структуры ТСН или ТСЖ отличаются между собой по масштабности функций, налогообложению, ключевыми участниками собраний, от которых зависит принятие тех или иных решений и другими признаками.

    Когда есть некоммерческие, жилые помещения в многоквартирном доме, то функции управленческой силы осуществляют собственники жилья.

    Когда же в объединение будут входить нежилые помещения, коммерческие образования недвижимости, либо земля, тогда благоустройством и содержанием общего имущества, выделенного по таким объектам, занимаются члены Товарищества собственников недвижимости.

    На основании чего действует председатель ТСЖ, читайте здесь.

    Варианты нюансов оплаты налогов

    В перечень нюансов налогообложения ТСЖ входит:

    • Обязательное формирование правлением полного бухгалтерского отчета всех финансовых поступлений и трат. Отчет формируется правлением и выносится на рассмотрение и утверждение всех членов товарищества. Принятый отчет обязательно публикуется для ознакомления на официальном сайте товарищества при наличии такового и на сайте reformagkh.ru. Проверка отчетов проводится сотрудниками территориальной инспекции по жилищному надзору. Документация готовится по официальной форме, утвержденной министерством труда РФ.
    • По умолчанию ТСЖ находится на общей схеме налогообложения. Для перехода на упрощенную систему готовится заявление о переводе в налоговую инспекцию. Оно рассматривается и утверждается в течение пяти дней после подачи.
    • В случае сбора средств на операции, в которых ТСЖ является исполнителем, они рассматриваются в качестве внереализационных доходов. Выплаты становятся внереализационными расходами организации.
    • Средства, направляемые на проведение капитального ремонта, относятся к категории целевого финансирования и может осуществляться с государственной поддержкой. Средства, израсходованные на выполнение капитального ремонта с использованием всех платежей, учитываются в отдельном отчете.

    Внимание

    Нюансы ведения бухгалтерии товарищества собственников жилья основываются на типе деятельности товарищества, решения которого принимаются коллегиально. Проведение налоговых платежей также должно находиться под общественным контролем.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector