Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как поменять назначение нежилого помещения

Изменение функционального назначения здания

RFI consult предлагает воспользоваться услугой изменения функционального назначения здания арендаторов и собственников, у которых возникла необходимость перепрофилировать объект. Наши юристы оказывают услугу под ключ: они самостоятельно соберут пакет документов, выполнят проект перепланировки и переустройства нежилого помещения, получат разрешения контролирующих инстанций, подадут документы в Мосжилинспекцию и добьются положительного решения.

Квартиры и нежилые объекты недвижимости

Для начала попробуем сформулировать, что такое жилое и нежилое помещение и какая между ними разница. Нежилой объект — это одно или несколько помещений, изолированные потолком, полом и стенами и четко очерченные границами части зданий, которые не считаются техническими помещениями, кладовками и не могут быть использованы для жилья. Нежилой объект недвижимости не может быть использован для проживания, соответственно, его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях. Цели использования нежилого помещения должны соответствовать виду осуществляемой в нем деятельности и могут быть коммунально-бытовыми, торговыми, складскими и др.

Жилое помещение — это обособленное помещение, предназначенное и пригодное для постоянного проживания в нем, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и других нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Вспомогательные помещения (подвальное, чердачное помещение, гараж) могут являться частью как нежилого объекта, так и жилого помещения.

Обе формулировки очень похожи. Единственная разница между квартирой и нежилым объектом недвижимости — это целевое назначение. Жилые и нежилые помещения должны соответствовать актуальным требованиям, установленным соответствующим законом.

Комментарии (10)

Добрый день, Артем,

может я неправильно понял вопрос, но, как минимум от функционального назначения нежилого помещения зависит его класс пожарной опасности, соответственно противопожарные требования.

К примеру, магазин — Ф3.1 — одни требования, а если вместо магазина сделать склад — класс изменится на Ф5.2, соответственно требования поменяются.

Артем, я правильно понимаю, что дом уже построен? Значит проектная документация уже существует и прошла экспертизу, и это нежилое помещение обозначено как магазин.

Соответственно, это помещение запроектировано с учетом всех санитарных, архитектурно-планировочных, технологических, противопожарных и других норм, как для магазина.

Изменение функционального назначения помещения влечет за собой и изменение требований, предъявляемых к помещению. В отельных случаях, связанных например, с изменением несущих конструкций, к реконструкции здания. Также, некоторые объекты размещать на цокольных и первых этажах зданий не допускается (п. 4.10 СНиП 31-01-2003).

ИМХО необходимо перепрофилирование помещения, начать с Жил. инспекции.

Федор, спасибо, прекрасный комменатрий с интересной точкой зрения.

В развитие темы могу предложить копипаст очередного запретительного законопроекта с достаточно содержательной и вменяемо написанной пояснительной запиской (из нее вроде как видно, что цель-то законодателя благая) и просто ужасающим по качеству текстом самой нормы, которую хотят принять. В худших традициях сгребли все в одну кучу. При чем так, что норма работать будет едва ли.

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
К ПРОЕКТУ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЯ
В СТАТЬЮ 7.22 КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ»

Законопроектом предлагается предусмотреть административную ответственность за незаконное переустройство и перепланировку нежилых помещений в многоквартирных жилых домах.
Порядок осуществления перепланировки и (или) переустройства жилого помещения урегулирован в главе 4 Жилищного кодекса Российской Федерации и предусмотрен нормативно-правовыми актами значительной части субъектов Российской Федерации.
Административная ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, предусмотрена статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Ответственность за незаконную перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме федеральным законодательством до сих пор не установлена.
В то же время, в нежилых помещениях многоквартирных жилых домов, как правило, располагаются по договору аренды учреждения жилищно-коммунального хозяйства и развлекательные заведения (клубы, кафе, рестораны, фитнесы и т.п.), складские помещения.
И на практике арендаторы таких нежилых помещений осуществляют их перепланировку и переустройство по своему усмотрению, без согласования с органом местного самоуправления и компетентными организациями, и не несут ответственности за конструктивные нарушения нежилых помещений в многоквартирном доме.
Перепланировка и переустройство нежилого помещения обусловлена техническими действиями собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения, связанными с изменениями конфигурации данного помещения, а также возможными последствиями такого изменения.
В качестве неблагоприятных последствий могут быть ухудшение технического состояния многоквартирного дома или его части, разрушение многоквартирного дома или его части, причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.
Вопросы перепланировки и переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме не являются предметом регулирования жилищного законодательства, что исключает возможность применения главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации при проведении соответствующих работ собственником нежилого помещения в многоквартирном доме.
Следует отметить, что порядок переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений, включая нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных жилых домах, федеральным законодательством не установлен, за исключением регламентирования проведения переустройства нежилого помещения в части 8 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, связанного с переводом жилого помещения в нежилое помещения и нежилого помещения в жилое помещение.
Несмотря на это, в субъектах Российской Федерации и в муниципальных образованиях принимаются нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок согласования перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в многоквартирных домах.
В частности, Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», Решение Совета депутатов городского округа Котельники МО от 21.03.2007 N 245/33 «Об утверждении Положения о порядке принятия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в жилых домах г. Котельники, Регламента проведения ремонтно-строительных работ по переустройству и перепланировке помещений в жилых домах г. Котельники, Порядка принятия решения о согласовании переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилых домах г. Котельники»,
Постановление главы городского округа Электросталь МО от 22.09.2006 N 869/12 «Об утверждении Положения о межведомственной комиссии городского округа Электросталь Московской области по оформлению разрешений на переустройство и (или) перепланировку жилых и (или) нежилых помещений, перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, признанию жилых помещений непригодными для проживания, а также признанию многоквартирных жилых домов аварийными и подлежащими сносу» и т.д.
Следует отметить, что данные правовые акты в части согласования перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в многоквартирных домах субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не уполномочены издавать действующим законодательством Российской Федерации.
Отсутствие соответствующих полномочий не позволяет органам местного самоуправления осуществлять контроль за перепланировкой и (или) переустройством нежилого помещения в многоквартирном доме, и привлекать нарушителей к ответственности, что в итоге может привести к неблагоприятным последствиям, нарушению законных прав и интересов собственников и пользователей указанных помещений.
Таким образом, путем определения в федеральном законодательстве ответственности за нарушение порядка перепланировки и переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме, во-первых, будет соблюден баланс интересов собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в части равенства участников правоотношений при выполнении ими своих правомочий, во-вторых, будут соблюдены законные права и интересы всех собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного, предлагается внести изменение в статью 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и изложить статью в следующей редакции:

Читать еще:  Ошибка в техпаспорте на квартиру что делать

«Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирном доме

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, нежилых помещений в многоквартирном доме, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений (и нежилых помещений в многоквартирном доме) без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.».

Введение административной ответственности за незаконное переустройство и перепланировку нежилых помещений в многоквартирных жилых домах позволит органам местного самоуправления осуществлять надлежащий контроль за состоянием жилого фонда и вопросами безопасности проживания граждан в многоквартирных жилых домах.

Можно ли присвоить несколько видов разрешенного использования одному объекту недвижимости (ОКС)?

При определенных условиях присвоение нескольких видов использования одному капитальному объекту допускается. Но сначала необходимо ознакомиться с градостроительными регламентами в части ВРИ. Информацию о возможных видах использования можно найти:

  • в градостроительном плане;
  • выписке из правил застройки;
  • справке о территориальном зонировании.

Согласно законодательству, каждая территориальная зона имеет свои ВРИ. Поэтому нужно определиться, к какой зоне относится ваш участок и расположенный на нем объект капитального строительства. Если в градостроительном регламенте предусмотрено присвоение нескольких видов использования одному объекту, при этом желаемые ВРИ есть в выбранной территориальной зоне, данная процедура возможна.

Читать еще:  Краткосрочный договор аренды нежилого помещения срок

Важно помнить, что есть основные ВРИ, условно разрешенные и вспомогательные. Присвоение нескольких вспомогательных видов в дополнение к основному не вызовет затруднений. Утверждение в отношении недвижимости условно разрешенных видов требует проведения публичных слушаний и больших затрат сил и времени. Важно, чтобы конкретный ВРИ максимально соответствовал целям использования объекта. И все виды должны быть установлены в соответствии с утвержденным Классификатором ВРИ.

Чтобы определить, можно ли присвоить несколько видов использования в вашем случае:

  • изучите ПЗЗ и определите территориальную зону участка;
  • узнайте, какая деятельность запланирована в объекте недвижимости;
  • выясните текущий вид использования и желаемый.

После этого станет понятно, есть ли возможность утверждения более одного ВРИ. Либо обратитесь за помощью к земельным юристам Геобюро. Эксперты компании проведут процедуру за вас, дав определенный ответ по нескольким видам использования.

Средняя стоимость

В 2020 году действуют следующие примерные цены на переустройство нежилых помещений:

Название этапа процедурыЦена в рублях
Техническое заключение25 тыс.
Архитектурно-строительные решения15 тыс.
Конструктивные решения15 тыс.
Электропроект15 тыс.
Водопровод и канализация15 тыс.
Отопление и вентиляция15 тыс.
Кондиционирование15 тыс.
Реконструктивные работы15 тыс.
Технология25 тыс.

Конкретная стоимость работ зависит от конкретных городов России Московской области и учреждений.

Как изменить целевое назначение нежилого помещения?

Предпринимателям, которые являются собственниками или арендаторами помещений, нередко приходится сталкиваться с тем, что целевое назначение помещения совсем не совпадает с родом их деятельности, а выбирать месторасположение, например, офиса в зависимости от назначения помещения – не всегда удобно.

Если же Вы планируете использовать квартиру как офис или какое-либо производственное помещение, то Вам просто необходимо перевести её из жилого фонда в нежилой.

Изменение целевого назначения нежилого помещения для открытия продовольственного магазина

Помещение переводилось в нежилой фонд с назначением: магазин непродовольственных товаров.

В свидетельстве, в назначение помещения указано: нежилое В экспликации указан тип: Торговое Требуется ли вносить изменения при открытии продовольственного магазина, аптеки, детского центра? И какие разрешения требуются для открытия продовольственного магазина?

Читать еще:  Алименты на двоих детей условия и размер выплаты

Спасибо. 03 Июня 2016, 01:14, вопрос №1273126 Дмитрий, г.

600 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (4) получен гонорар 20% 9931 ответ 4322 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Самара Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте, Дмитрий!Чтобы использовать помещение в коммерческих целей, главное чтобы оно являлось нежилым, то что указано в экспликации, имеет второстепенное

Вид разрешенного использования капитальных объектов

Под видом разрешенного использования объектов капитального строительства понимается его допустимое функциональное назначение (индивидуальный жилой дом, торговый центр, объект производственного назначения и т.д.).

В настоящее время самостоятельное регулирование порядка установления или изменения вида разрешенного использования отсутствует. При этом сведения о конкретном функциональном назначении нежилых зданий не отображаются в едином государственном реестре недвижимости. В соответствии с текущей судебной практикой, вид разрешенного использования объекта капитального строительства определяется ВРИ земельного участка , на территории которого расположен данный объект капстроительства.

В связи с данными обстоятельствами следует сделать вывод, что в настоящее время самостоятельная система учета и классификации видов разрешенного использования объектов капитального строительства отсутствует.

Ответственность за нарушение разрешенного использования объекта капитального строительства законодательно не предусмотрена.

Соответственно изменение разрешенного использования объектов капитального строительства осуществляется в рамках изменения разрешённого использования земельного участка . Для которого, в свою очередь, может потребоваться изменение правил землепользования и застройки , получения разрешения на условно разрешённый вид использования и т.д.

Для оценки возможности изменения ПЗЗ, получения разрешения на условно разрешённые виды и т.д. мы осуществляем градостроительный аудит земельного участка – оценку возможности обосновать внесение в ПЗЗ тех или иных параметров. Для этого определить какие изменения соответствуют актуальной градостроительной политике в населённом пункте, а какие явно противоречат действующим нормативам и стратегическим планам развития населенного пункта в связи с чем будут отклонены. С этой целью мы производим осмотр участка и прилежащей территории, изучение всей имеющейся градостроительной документации. Перспективы пересмотра градостроительного регламента участка оцениваются исходя из его местоположения, окружения (застройки, фактического и планируемого использования смежных территорий их градостроительного регламента), транспортного развития, обеспеченности инфраструктурой различных видов, вхождения в зоны с особыми условиями использования, иных фактических обстоятельств. Также учитываются стратегические планов развития населённого пункта в целом, отраженные в генплане и иной документации.

При этом в г. Москве принят классификатор видов функционального назначения капитальных объектов, который, по существу, уточняет классификатор видов разрешенного использования земельных участков применительно к объектам капстроительства.

Органы власти г. Москвы по собственной инициативе присваивают функциональное назначение расположенным на земельном участке объектам капитального строительства при подготовке ГПЗУ , проектов планировки территории , выдаче разрешения на строительство , формировании адресной инвестиционной программы и в иных случаях.

Получить сведения о присвоенном функциональном назначении правообладатель участка может по итогам соответствующих госуслуг (т.е. из выданного ГПЗУ или принятого проекта планировки территории) либо путем направления соответствующего запроса в Информационно-аналитическую систему управления градостроительной деятельностью г. Москвы.

Вместе с тем, порядка изменения функционального назначения капитальных объектов, равно как и ответственности за нарушение функционального назначения капитального объекта законодательство г. Москвы не устанавливает.

Юристы Правового центра ДВА М обладают обширным опытом сопровождения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства. Мы проведем грамотный анализ перспектив изменения вида разрешенного использования капитального объекта, подготовим обоснованную правовую позицию и представим Ваши интересы в органах государственной власти и в суде. Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector