Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Гражданский кодекс рф аренда нежилых помещений

Сдача имущества по новому стандарту «Аренда»: трудности бухгалтера и пути их решения

эксперт Контур.Школы по учету в учреждениях бюджетной сферы

По новому стандарту «Аренда» вести учет объектов аренды стало сложнее. Бухгалтерам пришлось разбираться в новых терминах и правилах учета. Внимание к деталям! Ведь информация об учете объектов аренды отражается в отчетности учреждения, в том числе годовой.

Разложим по полочкам учет имущества у арендодателя. И предложим решение в сложных ситуациях трактовки стандарта.

Существенные условия и другие особенности

К существенным условиям договора аренды нежилого помещения относят объект аренды, плату и иное, что стороны посчитает нужным указать как существенное, то есть данные, которые позволяют определить и оценить передаваемой в аренду имущество.

Объектом, или предметом договора, является то, что будет передано в аренду, согласно статьям 432 и 606 ГК РФ. К основным характеристикам относится адрес, по которому находится арендуемое помещение, этаж, инвентарный номер офиса, помещения или комнаты, площадь, назначение сдаваемого помещения. Все эти данные могут быть указаны как в тексте соглашения, так и в приложениях к нему.

В случае отсутствия данных сведений соглашение может быть расторгнуто. Для их подтверждения и в целях безопасности следует запросить информацию из БТИ и Росреестра.

Арендная плата обязательно должна быть согласована сторонами соглашения, может проводится как наличными средствами, так и безналичным расчетом, а также проводится следующими действиями:

  • взаимозачет;
  • оказываемые услуги;
  • доля от доходов;
  • услуги по улучшению помещения;
  • смешанный вариант;
  • амортизация;
  • эксплуатационные расходы.

Арендодатели часто требуют, чтобы аренда включала соглашение арендатора о том, чтобы действие договора не прекращалось в случае, если помещение разрушено или сильно повреждено.

Аренда на неопределенные сроки может быть прекращена по уведомлению, предоставленному либо арендодателем, либо арендатором по какой-либо причине, если стороны не смогли решить проблему мирным путем.

Договор аренды на определенный срок может быть расторгнут в нескольких случаях: по истечению срока выплаты арендной платы (задержка более чем на 1 месяц, не смотря на письменное уведомление), при субаренде без предварительного разрешения, по взаимному согласию. Любой из способов разрешен Гражданским кодексом Российской Федерации.

Почему квартиру выгодно купить в ЖК Гагаринский?

Одной из главных причин покупки жилья в ЖК «Гагаринский» будет являться непосредственная близость к Москве. Только представьте, вы будете жить всего в 30 минутах езды от столицы нашей родины! А это значит, что вы сможете также быстро добираться до работы, учебы, московских торговых центров и кинотеатров, как и любой житель столицы. Близкое расположение от железнодорожной платформы, посредством которой вы сможете доехать до Москвы и обратно, так же является непосредственным плюсом в расположении жилого комплекса.

Достаточно развитая инфраструктура станет второй причиной, по которой вы захотите жить в ЖК «Гагаринский». В микрорайоне в шаговой доступности есть все необходимое для проживания : ж/д станция Гагаринская, детский сад, магазины Пятерочка и Дикси, Сбербанк, Хозтовары, аптека, Торговая Галерея. Все это можно будет сделать в считанные минуты, благодаря близкому расположению детского сада и торгового комплекса, которые планируется планируется построить в ближайшее время. С подробным расположением объектов вы можете ознакомиться в разделе схема микрорайона Гагаринский.

ЖК Гагаринский предоставляет отличную возможность приобрести собственное жилье в новом доме недалеко от Москвы за сравнительно небольшую стоимость. Цены на новостройки в Щелково от застройщика отличаются своей демократичностью и доступностью. Покупать новостройку у застройщика выгоднее, чем в агентствах недвижимости, благодаря отсутствию дополнительной агентской комиссии. К тому же, компания застройщика предоставляет отличную возможность ипотечного кредитования с довольно низкой процентной ставкой. Вы сможете выбрать из восьми крупнейших банков Москвы тот, который по условиям кредитования подходит вам больше всего. Информацию о банках, сотрудничающих с нами, вы можете посмотреть ниже. В разделе акции, вы также можете ознакомиться с информацией по специальным условиям ипотечного кредитования от Сбербанка.

Мы аккредитованы в банках:

Партнеры

Строим качественно!

Дома в ЖК Гагаринский построены и спроектированы в соответствии со всеми строительными нормами и ГОСТами, только из качественных и экологически чистых материалов. Со всеми документами и проектными декларациями вы можете ознакомиться в разделе документация.

Строительство жилого комплекса осуществляется только профессиональными строителями, имеющими большой опыт работы в данной сфере, с использованием всей необходимой техники и качественных материалов.

В разделе описание проектов есть подробный план каждого этажа, где вы можете подробно рассмотреть расположение квартир в новостройках и их площадь.

Читать еще:  Нет ответа на жалобу что делать

Коммерческая недвижимость в ЖК «Гагаринский»

Помимо новостроек эконом класса от застройщика в Щёлково, компания «ВЕКАСТРОЙ» предлагает аренду объектов коммерческой недвижимости под открытие магазина, салона красоты или любого другого бизнес проекта.

Помещения, предназначенные для коммерческой деятельности, имеют площадь от 8 до 900 кв.м., все помещения имеют чистовую отделку.

Все объекты коммерческой недвижимости оснащены системой центрального пожаротушения, а так же имеется центральное отопление и электрическая проводка. За более подробной информацией вы можете обратиться к сотрудникам нашей компании по телефону +7(495)223-23-40.

О застройщике

Компания «ВЕКАСТРОЙ» занимается строительством монолитно-кирпичных домов на территории Московской области с 2008 года, за это время, обеспечив множество семей собственным жильем. ЖК «Гагаринский» это новый проект компании «ВЕКАСТРОЙ», который представляет собой жилой комплекс с развитой инфраструктурой, удобным расположением, и, конечно же, качественным и недорогим жильем. В планах компании возвести десять многоэтажных домов, а так же детский сад и торгово-развлекательный комплекс.

Можно со смелостью заявить, что покупка жилья в ЖК «Гагаринский» — это ваш шанс стать счастливым обладателем собственной квартиры по очень выгодным условиям. Квартира недалеко от Москвы позволит вам пользоваться всеми услугами и возможностями столицы в полном объеме.

Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки

  • У единственного поставщика

Проще всего закупать аренду нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93) у единственного поставщика, если общая сумма сделки не выходит за пределы разрешенных лимитов.

Все эти закупки также в обязательном порядке должны быть отражены в плане-графике. При заключении договора с единственным поставщиком не требуется публиковать извещение. Но заказчик обязан отдельно обосновать свой выбор поставщика и невозможность проведения закупки конкурентным методом. Помимо этого, в контракт включается информация с расчетом стоимости объекта закупки и ее обоснование.

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ предполагает использование коммунальных услуг. Следовательно, в договоре необходимо прописать, в каком порядке будут производиться расчеты за них. Если же вопрос компенсации затрат арендодателя на коммунальные услуги не будет урегулирован в основном контракте, то стороны обязаны составить дополнительное соглашение, как того требует п. 10 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ. Лучше всего издержки на коммунальные услуги включать в общую сумму контракта на аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды помещений длительностью от 12 месяцев должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

  • Электронный аукцион

Электронный аукцион всегда проводится по единому регламенту, независимо от объекта закупки. Эта процедура подходит в том числе для размещения заказа на покупку услуги аренды нежилых помещений и прочей недвижимости, оборудования и транспорта (ст. 59 44-ФЗ).

Закупка аренды нежилых помещений по 44-ФЗ осуществляется в следующем порядке:

  • Эта позиция прописывается в плане-графике.
  • Составляется документация для аукциона.
  • Весь пакет документов (извещение, аукционная документация и проект контракта) публикуется в Единой информационной системе.
  • Проводится аукцион в электронной форме.
  • Выявляется победитель, с ним подписывается контракт на аренду, после этого в течение 5 рабочих дней информация заносится в реестр (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).

Победителем аукциона становится тот субъект, который предлагает самую низкую стоимость на услугу. При этом он должен полностью удовлетворять требованиям, изложенным заказчиком в аукционной документации.

  • Запрос котировок

Данная отборочная процедура проводится при одновременном наличии следующих двух обстоятельств:

  • НМЦК в пределах 500 тысяч рублей;
  • соблюден лимит, установленный ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ на годовой объем закупок, проведенных в форме электронного запроса котировок: 10 % от СГОЗ или 100 млн рублей.

Других ограничений закон не устанавливает. Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ вполне может закупаться посредством данной процедуры. Заказчик в данном случае должен придерживаться того же регламента, что и в предыдущем случае. Закупка планируется, готовится документация и размещается в ЕИС, собираются заявки потенциальных поставщиков, выбирается наименьшая стоимость и подписывается контракт с предложившим ее субъектом, который в том числе удовлетворяет всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ).

Заключительным моментом становится занесение сведений в реестр контрактов на протяжении 5 рабочих дней после его подписания.

Самостоятельно

Перед оформление сделки по аренде нежилой недвижимости следует сначала разобраться, для чего она будет применяться арендатором (нанимателем), с какой целью будет использоваться.

Возможные варианты целевого назначения при аренде нежилых помещений:

  • под склад;
  • в качестве производственного цеха;
  • использования помещения как офис;
  • торговая площадь (точка);
  • для оказания услуг (торговля услугами);
  • как гараж;
  • для содержания животных, птиц, выращивания растений;
  • для личного пользования (например, в качестве кладовой для хранения разных вещей, инструментов, оборудования) и другое.
Читать еще:  Иск об установлении отцовства и взыскании алиментов как написать, куда подать и все, что нужно об эт

Кроме целевого назначения, обращают внимание на площадь, размеры и планировку нежилого помещения. На формирование стоимости арендной платы существенно влияет квадратура площадей, сдающихся в наем арендатору.

Место расположения объекта влияет на удобство производственных решений, планов, графиков и прочего. Поэтому искать будущего нанимателя следует согласно тому, какого типа и назначения является объект недвижимости.

Если это, к примеру, гараж, то производственники вряд ли согласятся на использование такого помещения.

В целом порядок самостоятельной сдачи в аренду нежилого помещения или здания, сооружения заключается в следующем алгоритме действий:

  1. Подготовка и приведение в порядок документов собственника и бумаг на саму недвижимость.
  2. Предварительный расчет стоимости аренды.
  3. Создание рекламной акции.
  4. Подача объявлений в интернете или самостоятельная расклейка на досках объявлений по городу.
  5. Прием звонков от потенциальных арендаторов.
  6. Назначение встреч и устный договор о сделке.
  7. Назначение встречи у нотариуса.
  8. Заключение сделки.
  9. Регистрация договора в Регпалате (если это предусматривается законом в конкретно отдельном случае).
  10. Выдача ключей от нежилого помещения арендатору и сопутствующей документации (например, акта приема-передачи имущества, находящего в помещении).

Для расчета стоимости аренды можно пригласить специального экспертного оценщика, который сможет все посчитать с учетом современных рыночных условий и даже с учетом прогнозов на год вперед.

Такие услуги, конечно же, не бесплатные, поэтому решиться на них может не каждый собственник недвижимости. Зато такая оценка позволяет владельцу недвижимости иметь на руках отчеты проведения расчетов эксперта.

Эти отчеты официальны, так как экспертные оценщики имеют право выдавать результирующую документацию, а также имеют соответствующую лицензию на проведение своей деятельности.

С такой бумагой собственнику легче будет торговаться с будущими нанимателями при выставлении цены за арендные услуги.

Какова бы ни была сдача в аренду нежилого помещения – через риэлтора или индивидуально, всегда следует сначала проконсультироваться у юриста, или нотариуса о полном пакете бумаг для совершения сделки.

Такие консультации обычно бесплатны, их можно получить, либо по телефону, либо на сайте юридических услуг. Следует обращаться внимание на цели использования помещения, тогда легче будет отыскать арендатора.

Немаловажным является необходимость платить налог – здесь неважно, физ. лицом или юр. лицом является собственник помещения – 13% от дохода он обязан внести в государственную казну через налоговую инспекцию.

Про оформление договора аренды нежилого помещения на срок более года читайте здесь.

Регистрация договора аренды нежилого помещения рассматривается на этой странице.

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес.

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Читать еще:  Как и где оформить удостоверение многодетной семьи

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector