Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности

Выкупать арендуемые площади стало проще

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности

Об имущественной поддержке

Имущественная поддержка субъектов МСП и организаций поддержки предпринимательства предусмотрена Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства». Она осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления, которые передают во владение или в пользование государственное или муниципальное имущество, в том числе:

  • земельные участки
  • здания, строения, сооружения
  • нежилые помещения
  • оборудование, машины, механизмы, установки
  • транспортных средства
  • инвентарь, инструменты

на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с государственными программами (подпрограммами) Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальными программами.

О формировании перечней имущества

Для этого федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления утверждают перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства).

Перечни имущества подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети «Интернет» на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Порядок формирования, ведения, обязательного опубликования перечней имущества устанавливаются соответственно нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами

Ежегодно, до 1 ноября текущего года, такие перечни должны дополняться государственным и муниципальным имуществом.

Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, используется в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Аренда земельных участков

Участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства.

Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, заявители декларируют свою принадлежность к субъектам малого и среднего предпринимательства путем представления в форме документа на бумажном носителе или в форме электронного документа сведений из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, ведение которого осуществляется в соответствии с указанным Федеральным законом, либо заявляют о своем соответствии условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 5 статьи 4 указанного Федерального закона.

Аренда муниципального или государственного имущества считается выгодной альтернативой коммерческой аренде. Предпринимателей привлекают более низкие по сравнению с коммерческими арендные ставки, а также то, что договор, основанный на торгах, более легитимный. К тому же, он продолжительный (более года) и регистрируется в реестре сделок с недвижимостью. Привлекательными факторами являются неизменность арендной платы, стабильность арендодателя и длительность срока аренды.

Договор аренды муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения торгов на право аренды определяется в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Читать еще:  Штраф за непредоставление бухгалтерской отчетности в налоговую

В соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды имущества, включенного в перечень, осуществляется:

  • по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (торги);
  • без проведения торгов в случаях, предусмотренных законодательством, в том числе по государственной или муниципальной преференции.

Аренда по результатам торгов

Извещение о проведении конкурса размещается не менее чем за 30 дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе, извещение о проведении аукциона — не менее чем за 20 дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе. Информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров размещается на официальном сайте РФ в сети интернет.

По истечении срока договора аренды, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении определенных условий:

Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

Минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Аренда без проведения торгов

Без проведения торгов имущество, включенное в перечень, может быть предоставлено:

  • медицинским и образовательным организациям;
  • для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
  • взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям;
  • в случае, если имущество является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем 20 кв. м. и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона;
  • на срок не более 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;
  • в виде государственной или муниципальной преференции;
  • в других случаях, указанных в статье 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ.

Имущество, включенное в Перечни, может предоставляться во владение и(или) в пользование субъектам МСП на долгосрочной основе по льготным ставкам арендной платы с учетом условий:

  • Срок договора аренды составляет не менее 5 лет;
  • Арендная плата вносится в следующем порядке:
    • В первый год аренды — 40 процентов размера арендной платы;
    • Во второй год аренды — 60 процентов размера арендной платы;
    • В третий год аренды — 80 процентов размера арендной платы.
    • С четвертый год аренды и далее — 100 процентов размера арендной платы.

Помимо аренды государственного и муниципального имущества существуют договоры безвозмездного пользования и договоры на доверительное управление собственностью. В рамках подобных соглашений федеральная или муниципальная собственность передается малому предприятию на неопределенный срок. В свою очередь, другая сторона должна управлять полученной собственностью в интересах ее владельца или иного выгодоприобретателя.

В соответствии с Федеральным законом № 209-ФЗ обращение субъектов малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки, в том числе имущественной, носит заявительный характер.

В Ленинградской области распространена практика по предоставлению государственных или муниципальных услуг через многофункциональные центры.

В каждом Муниципальном образовании Ленинградской области утверждены следующие административные регламенты предоставления государственной или муниципальной услуги:

Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Организация предоставления во владение и (или) в пользование объектов имущества, включенных в перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления во владение и (или пользование) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»

Читать еще:  Кадастровый учет земельного участка проверить

Административный регламент «Предоставление сведений об объектах имущества, включенных в перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»

Административный регламент «Приватизация имущества, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

О приобретении имущества

Кроме того имущество, включенное в перечни, может быть отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества.

О преимущественном праве субъектов МСП

О предоставлении сведений об имуществе

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.04.2016г. № 264 утвержден порядок предоставления сведений в Акционерное общество «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства», включая форму, состав и сроки предоставления сведений.

В целях реализации Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации № 264 Распоряжением Правительства Ленинградской области от 25.07.2016 № 540-р уполномоченным органом исполнительной власти Ленинградской области, осуществляющим взаимодействие с Корпорацией, определен Комитет по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка Ленинградской области.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 264 органы местного самоуправления, наделенные полномочиями по распоряжению муниципальным имуществом Ленинградской области, обязаны представлять в Комитет по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка Ленинградской области сведения об утвержденных перечнях муниципального имущества, а также об изменениях, внесенных в перечни муниципального имущества, в течение 10 рабочих дней со дня их утверждения.

Какие вопросы, связанные с выкупом арендуемой муниципальной собственности по 159 ФЗ, мы решаем?

  • Арендодатель продает муниципальную недвижимость по завышенной цене – оспорим в суде выкупную стоимость объекта.
  • Вас не устраивают положения договора купли продажи по 159 ФЗ муниципальной собственности, например, большая неустойка – оспорим в арбитраже договор и добьемся лучших условий.
  • Арендодатель затягивает сроки продажи имущества – через суд компенсируем арендную плату за указанный период и взыщем иные убытки.
  • Арендодатель отказывает в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения – оспорим в арбитраже отказ и обяжем заключить договор купли продажи по 159 ФЗ.
  • Администрация отказывается предоставлять отсрочку платежей по выкупу муниципального имущества по 159 ФЗ в связи с коронавирусом — оспорим отказ и обяжем заключить дополнительное соглашение к договору об отсрочке выкупа арендуемых помещений.

Выкуп квартиры

Хотя квартира, находящаяся в социальном найме, и передается в пользование на длительный срок, прав на нее арендатор не имеет. Помещение нельзя завещать, дарить, продавать. При необходимости арендатора могут попросить освободить жилплощадь, например, если съемщик потеряет работу, захочет переехать и так далее. Поэтому многие хотят выкупить квартиру у государства.

Для начала нужно собрать пакет документов:

  1. Паспорт.
  2. Трудовой договор.
  3. Договор социального найма.
  4. Заявление о реализации преимущественного права на выкуп жилого помещения в муниципалитет.
  5. Документы из БТИ .
  6. Справка о составе семьи.
  7. Квитанции об оплате услуг ЖКХ .

В заявлении указываются причины, по которым требуется выкуп: последующая приватизация, право на которую не было реализовано ранее. Если выкуп оформляется на нескольких членов семьи, они должны прийти в органы управления, иначе потребуется их отказ от приватизации.

Далее в муниципалитете рассматриваются поступившее заявление и документы и выносится решение. В случае положительного исхода квартира передается в собственность по кадастровой стоимости. На завершающем этапе нужно получить документы о собственности, которые дают право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Кто вправе рассчитывать на льготный выкуп имущества у города?

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право на приватизацию государственного или муниципального арендуемого помещения имеет арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства.

Читать еще:  Как закрыть ооо с долгами по налогам

У арендатора преимущественное право возникает только при соблюдении ряда условий, перечисленных в указанной статье, а именно:

  • Помещение по состоянию на 01.07.2015 г. должно находиться в аренде непрерывно в течение двух и более лет;
  • Отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи;
  • Помещение не было включено в перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли интересующий вас объект в указанный перечень можно на сайте Департамента городского имущества

Как действовать арендатору, пожелавшему выкупить имущество у города?

В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП. Указанный Административный регламент определяет порядок отчуждения недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно положениям административного регламента, арендатор для выкупа помещения должен представить в Департамент городского имущества следующие документы:

  1. Заявление по форме, утвержденной Правительством Москвы;
  2. Выписка из ЕГРН на выкупаемое недвижимое имущество;
  3. Документы кадастрового и технического учета;
  4. Кадастровый паспорт земельного участка (в случае, если объектом приватизации является отдельно стоящее здание, являющееся собственностью города Москвы);
  5. Охранное обязательство (в случае, если нежилое помещение является объектом культурного наследия или расположено в нем);
  6. Акт технического состояния (в случае, если нежилое помещение является объектом культурного наследия, выявленным объектом культурного наследия или расположено в нем);
  7. Копии учредительных документов (для юридических лиц);
  8. Организации предоставляют выписку из ЕГРЮЛ (индивидуальные предприниматели – выписку из ЕГРИП).

По какой цене можно выкупить имущество и как производится оплата?

Цена помещения, приобретаемого в порядке закона № 159-ФЗ, определяется независимым оценщиком в соответствии с правилами, установленными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так, после получения заявления Департамент городского имущества осуществляет следующие действия:

  • привлекает оценщика для установления рыночной стоимости арендуемого имущества;
  • принимает решение об условиях приватизации недвижимости;
  • направляет арендатору проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (в соответствии с решением субъекта предпринимательства). Согласно ч. 3 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими недвижимого имущества города Москвы не может превышать трех лет.

Можно ли оспорить оценку и снизить стоимость помещения при выкупе?

В случае несогласия с условиями договора купли-продажи, предложенного Департаментом, арендатор вправе обратиться в суд с иском об обязании заключить договор на предложенных условиях и по приемлемой цене. Однако до обращения в суд следует выполнить ряд подготовительных процедур:

  1. Привлечь оценщика для подготовки альтернативного заключения о рыночной стоимости спорного объекта;
  2. В срок, не превышающий тридцати дней с момента получения проекта договора, направить протокол разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок арендатор вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В таких спорах суд, как правило, проводит судебную оценочную экспертизу спорного объекта недвижимости, целью которой является определение рыночной стоимости спорного объекта на дату подачи заявления о его выкупе.

Что делать, если Департамент отказал в заключении договора купли-продажи?

Отказ департамента в оказании услуги может быть обжалован в Арбитражном суде города Москвы в срок, не превышающий трех месяцев с момента, когда арендатору стало известно о нарушении его права.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в оказании услуги содержится в разделе 2.10 административного регламента. Этот перечень содержит отсылочные нормы, и для оценки правомерности отказа требует глубокого знания профильного законодательства. Поэтому прежде, чем обращаться в суд, проконсультируйтесь с квалифицированным адвокатом. Следует четко определить, имеются ли законные основания требовать от Департамента заключения с Вами договора.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector