Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Стоит ли покупать апартаменты а не квартиру

Для тех, кто хочет приобрести новое жилье, но стеснен в средствах, приобретение апартаментов кажется идеальным выходом сэкономить 1-2 миллиона на покупке. Почему это может быть ошибкой?

Когда читаешь рекламные проспекты фирм-застройщиков, складывается впечатление, что новый вид жилья, т.н. «апартаменты» — чуть ли не лучшее, что придумано человечеством за последние годы в области обеспечения собственным жильем. И дешевле они, и находятся в новых, красивых домах, и много одно — двух комнатных вариантов, и . На этом, пожалуй, все преимущества апартаментов и заканчиваются.

Для сведения упомянем, что жилых помещений с таким названием, как апартаменты в законодательстве НЕТ!

Минусы приобретения апартаментов, связанные с пропиской

Апартаменты располагаются в современных жилых комплексах, бизнесс-центрах, в лофтах, созданных на территории заброшенных или действующих промышленных объектов. Апарт-отели могут быть 1, 2, 3, 4 -х комнатными или студией. Визуально они не отличаются от обычных квартир.
Тогда в чем минус покупки апартаментов? В апартаментах можно постоянно проживать в комфортных условиях, но при этом там нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Даже если вы собственник данного помещения. Невозможность прописки — не единственный, но самый главный минус приобретения апартаментов в качестве жилья. И этот нюанс может привести к целому ряду других сложностей.

Вот некоторые минусы покупки апартаментов в Москве и в других городах, связанные с невозможностью прописки:

  • Проблемы со вливанием в социальную инфраструктуру: детей могут не взять в детский сад или школу по месту жительства
  • Многие документы необходимо получать по месту прописки, а не по месту проживания
  • Нельзя встать на биржу труда по месту проживания
  • Пенсию можно получать только по месту прописки
  • Апартаменты могут конфисковать, если суд постановит взыскать материальное наказание, даже если собственнику больше негде жить.. «Обычную» квартиру конфисковать не могут, если она является единственным жильем

Здесь есть один нюанс. В апартаментах гостиничного типа (если такая формулировка официально обозначена в проектной декларации) могут на 5 лет зарегистрироваться совершеннолетние. Дальше этот срок можно продлевать. А вот детей нельзя прописать даже временно, и даже в апартаменты гостиничного типа.

Жить или не жить: что будет, если купить апартаменты вместо квартиры

Если вы интересуетесь недвижимостью, то наверняка видели объявления, где продают апартаменты — относительно новый тип жилья (даже не совсем жилья) на российском рынке. При этом апартаменты ассоциируются с роскошью и дороговизной, но на деле часто стоят дешевле квартиры. Давайте разберёмся, чем они отличаются от обычных квартир, стоит ли их покупать и какие плюсы и минусы есть у апартов.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Если коротко, то апартаменты это помещение для временного проживания людей, где есть одна или несколько комнат, санузел и кухня. Пока звучит почти как квартира. Но апартаменты это вид коммерческой недвижимости, а не жилой. Это значит, что у апартаментов есть как очевидные преимущества, так и недостатки.

Преимущества

  • Апартаменты стоят на 10-30 % дешевле квартиры с аналогичным метражом из-за своего нежилого статуса;
  • апартаменты можно строить там, где по закону не получится возвести жилое помещение, например в самом центре города или, наоборот, на кромке леса;
  • не надо вносить взносы на капремонт.

Недостатки

  • Получить постоянную регистрацию в апартаментах, как в квартире, не получится. Только временную по месту пребывания как в обычной гостинице;
  • за покупку апартаментов нельзя получить налоговый вычет от государства. Также нельзя воспользоваться материнским капиталом и другими льготами на жильё;
  • за коммунальные услуги придётся платить по тарифу нежилых помещений, как будто вы содержите офис, это на 10-30 % дороже ЖКУ.

Перед вами два 2-комнатных жилых помещения одинакового метража. Оба в новых зданиях и с ремонтом. Однако апартаменты стоят на 550 тысяч дешевле, даже несмотря на то, что дом расположен ближе к центру города: всё благодаря нежилому статусу. Если вам не нужно жильё с пропиской, уютным двором и прочими привычными атрибутами жилья, то покупать апартаменты выгоднее.

Вывод: недостатки апартаментов сводятся к неудобствам и рискам при самостоятельной долгосрочной жизни в них. А если сдавать такое жильё в аренду, оно, наоборот, может окупиться быстрее квартиры.

Нормативное отличие апартаментов от квартир:

КвартираАпартаменты
ОпределениеКвартира это «. структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд». (из Жилищного кодекса РФ)В Жилищном кодексе РФ понятие апартаментов всё ещё не прописано. Апартаменты указаны в приказе Mинистерства культуры РФ, в части, посвящённой туризму: «этo нoмep для paзмeщeния плoщaдью oт 40 квaдpaтныx мeтpoв из двyx и бoлee кoмнaт c кyxoнным yгoлкoм».
Требования при возведенииЧтобы построить многоквартирный дом, застройщику нужно получить участок под жилищное строительство. Дом с жилыми помещениями должен отвечать большому списку требований.Возводить здание под апартаменты застройщик может на участке под гостиницу или офисное здание. Строительные нормы мягче: можно не учитывать, например, нормативы по количеству парковочных мест или иной инфраструктуре (детские площадки и пр.). Также застройщик не несёт никаких обязательств по вложению в социальную инфраструктуру (детские сады, школы).

Почему застройщики не любят слово «апартаменты», и чем это может грозить

Обычно застройщики не акцентируют внимание на том, что строят здание с апартаментами. Им кажется, что это может отпугнуть потенциальных покупателей. Важно: приобретая недвижимость, вы должны понимать, что застройщик не продаёт апартаменты под видом квартир, иначе это может иметь неприятные последствия.

Например, строительная компания «СтройПанельКомплект» в Перми возводит гостиницу квартирного типа возле реки Уинки. Жильё на этой земле строить нельзя, а коммерческую недвижимость можно. В результате по документам застройщик строит гостиницу для временного пребывания, а по сути 18-этажное многоквартирное здание. Сейчас органы власти пытаются оспорить право на эту стройку. Разбирательства могут затянуться, а собственники, уже вложившие деньги в такую недвижимость, возможно, получат своё очень нескоро.

Читать еще:  Поворот исполнения решения суда в гражданском процессе

Попросите у застройщика кадастровый паспорт объекта или свидетельство о государственной регистрации права. Если он строит апартаменты, в них будет указано «для размещения зданий гостиничного типа» или «для объектов общественно-делового значения».

Зачем покупать апартаменты собственнику

Представьте: вы отдали деньги застройщику, подписали бумаги и получили апартаменты в своё распоряжение. Что делать дальше? Давайте разберёмся, какие варианты у вас есть и в чём преимущества и недостатки каждого способа.

Жить самому. Если у вас уже есть постоянная прописка и вас не смущает высокая плата за коммунальные услуги, в апартаментах можно жить на постоянной основе. Некоторые застройщики, помимо самого жилья, заботятся о сервисе в таких домах «гостиничного типа» есть ресепшн, можно заказать еду или уборку в номере и жить с комфортом, как в отеле.

Сдавать в аренду. Апартаменты стоят дешевле квартир аналогичного типа в среднем на 10-30 %. Сдавать их при этом можно по цене обычного жилья, а иногда и выше, если они находятся в удачном месте с развитой инфраструктурой. Это значит, что при вложении одной и той же суммы апартаменты окупятся быстрее.

Например, в одном из Пермских комплексов можно купить апартаменты с 3-метровыми потолками, приватной охраняемой территорией и просторным холлом. Рядом 2 гектара хвойных лесов. Стоят такие апартаменты от 3,5 млн рублей, но за счёт перечисленных преимуществ сдавать их можно по цене выше рыночной.

Участвовать в доходной программе застройщика. Недавно на рынке недвижимости появилась новая схема заработка инвестиция в апарт-отель. Вы покупаете апартаменты, а затем сдаёте их в распоряжение управляющей компании. Она самостоятельно сдаёт вашу недвижимость, а вы получаете доходность в среднем 8-10 % годовых от стоимости квартиры. Например, если купить жильё в апарт-отеле за 2,7 млн рублей, можно получать 20 тысяч на карточку ежемесячно. Сравните: если положить эти же деньги на депозит в банке под стандартные 4 %, вы получите всего 9 тысяч за месяц. В итоге покупка апартаментов превращается в выгодное вложение.

Выводы

Покупка апартаментов ответственное решение. Наша редакция информирует, но никого не призывает к приобретению этого или любого другого жилья. Перед покупкой лучше обратиться за советом к профессионалам. Вот три шага, которые помогут взвесить «за» и «против»:

  • определитесь с целью приобретения. Если вы планируете жить в апартаментах, учтите, что прописаться в них не получится, а ЖКУ будут стоить дороже;
  • внимательно проверьте надёжность застройщика. Может оказаться, что на выделенной земле возводить такие здания по закону нельзя, и тогда строительство затянется или даже остановится. Или рядом с апартами не построят магазинов, детсадов и школ, и сдать такое жильё будет сложнее;
  • помните, что сдавать апарты можно по цене квартиры или даже выше: они ничуть не хуже подходят для временного проживания, а иногда имеют ещё и более выгодное расположение. Так ваша инвестиция в недвижимость окупится быстрее.

Чем отличается студия от апартаментов

Знак равенства между этими типами недвижимости ставить нельзя, хотя нередко застройщики позиционируют их именно так. Студии — это полноценные квартиры, только с особой, открытой планировкой. В них нет коридоров, а жилые комнаты могут составлять единое большое пространство. Но в остальном отличий от жилого фонда нет никаких.

В студии можно и прописаться, и купить ее с привлечением средств государственной поддержки. Можно воспользоваться налоговым вычетом через три года после покупки. Можно использовать льготы при оплате коммунальных услуг.

Факт. Покупка студии выгодна, так как стоимость по сравнению с обычной квартирой обычно ниже на 30%. По ценовой категории студия действительно близка к апартаментам, но владельцы такой недвижимости куда лучше защищены с юридической точки зрения.

Мнение бизнеса

Дискуссии по юридическому статусу апартаментов ведутся не первый год. Тем не менее спрос на данный формат недвижимости растет, несмотря на то что они относятся к нежилым помещениям и покупатель об этом знает, говорит директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. Сейчас на рынке существует много разных форматов апартаментов. Например, есть апартаменты, которые строились как гостиницы или в составе многофункциональных комплексов (МФК), как в Москва-Сити. Некоторые апартаменты появились в результате реконструкции зданий. «Нельзя сказать, что готовящаяся инициатива отразится на всех этих проектах одинаково. В данной ситуации важно, чтобы законодатель описал эту типологию и уточнил детали законопроекта», — сказала она.

Что касается решения, покупать сейчас апартаменты или нет, то здесь нужно в первую очередь ориентироваться на цели покупки (например, кто-то рассматривает сервисные апартаменты для сдачи в аренду) и смотреть историю компании, ее проекты и концепцию апартаментов. В любом случае интересы всех сторон должны быть учтены.

Директор по маркетингу ГК «Пионер» Юрий Коган в свою очередь рекомендует дождаться детальных комментариев и расшифровки со стороны регулятора по поводу законопроекта — какие типы апартаментов он выделяет и какие собирается запретить. По его мнению, самое главное, чтобы все это было четко и понятно прописано. «Очень важно, чтобы законодатель выделил классификацию апартаментов, обратил внимание на уже существующие типы, например сервисные апартаменты, а не запрещал все подряд», — отметил Юрий Коган.

По его словам, например, сервисные апартаменты, которые ориентированы на туризм и служат альтернативой арендному жилью, сейчас интересны поколению Z и миллениалам. В Санкт-Петербурге на такой формат приходится до 70% от общего объема предложения апартаментов. Поэтому важно, чтобы регулятор прописал типологию апартаментов и что конкретно он будет приравнивать к жилью, добавил топ-менеджер.

Гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин, наоборот, считает, что сейчас подходящее время для покупки апартаментов. По его мнению, с точки зрения инвестиций данный законопроект — максимально выгодная история для владельцев апартаментов. По его словам, здесь особый акцент нужно сделать на комплексы, строящиеся за пределами ТТК. «Сейчас разница в ценах между обычным жильем и апартаментами порядка 20%. После принятия этого законопроекта стоимость двух видов сравняется. То есть возможности приобрести жилье с таким дисконтом может уже и не быть» — отметил он.

Читать еще:  Ответственность за копание с металлоискателем

Типология апартаментов

Сейчас к проблеме правого статуса апартаментов эксперты также относят вопрос типологии такого типа жилья. Условно апартаменты делят на несколько типов. Первая группа — это проекты апартаментов, расположенные в зданиях реконструкции бывших отелей или построенные в составе новой гостиницы. Данный тип недвижимости называют сервисными (или управляемыми) апартаментами, так как чаще всего в такой недвижимости используется дополнительный набор услуг отеля, которые распространяются и на жителей апартаментов. Вторая группа — апартаменты в составе многофункциональных центров. В таких объектах часто можно встретить помещения, которые могут быть использованы как под офис, так и под проживание. Третья группа — апартаменты, которые появились в ходе реконструкции старинных особняков, бывших фабрик. Нередко их переделывают в лофты, помещения с высокими потолками. Обычно они относятся к дорогому сегменту. Четвертая группа — здания, построенные на земельных участках, на которых из-за градостроительных ограничений нельзя согласовать квартиры — и в итоге строятся комплексы апартаментов.

Как изменились цены на новостройки с начала 2021 года?

В России продолжается рост стоимости метров на рынке первичной недвижимости, к такому выводу пришли аналитики, зафиксировавшие средний прирост ценника за «квадрат» на 8% до 107 тыс. руб. по итогам первого квартала 2021 года. При этом годовая динамика — плюс 26%, такой показатель был рассчитан в ходе оценки рынка новостроек в 33 городах с максимальным предожением, говорится в отчете Авито.

ГородСредняя стоимость кв. м I кв. 2021, руб.Прирост к I кв. 2020Прирост к IV кв. 2020
Среднее106 99826%8%
Барнаул60 98023%8%
Брянск51 20850%12%
Волгоград58 77121%1%
Воронеж60 34221%4%
Екатеринбург86 50019%6%
Ижевск63 46113%4%
Иркутск83 00031%6%
Казань103 24129%11%
Калининград75 00050%8%
Киров53 50019%5%
Краснодар63 76536%16%
Красноярск67 39521%5%
Москва221 96717%9%
Нижний Новгород93 99732%6%
Новосибирск77 12822%3%
Омск59 67739%30%
Пермь74 84321%7%
Ростов-на-Дону59 01413%4%
Рязань55 55624%7%
Самара56 7899%9%
Санкт-Петербург150 38634%7%
Саратов39 36326%8%
Севастополь103 18837%10%
Симферополь85 00019%12%
Сочи166 66550%18%
Ставрополь49 49612%3%
Томск73 42033%12%
Тула70 64528%4%
Тюмень81 07425%9%
Ульяновск52 82622%7%
Уфа76 84320%7%
Челябинск50 00032%4%
Ярославль56 97817%7%

Данные: «Авито Недвижимость»

Отмечается, что в ближайшем будущем темпы прироста ценника будут ослабевать, среди причин: постепенное увеличение предложения новостроек на фоне уменьшения спроса.

Стоит ли покупать апартаменты с целью инвестиций?

Еще несколько лет назад апартаменты отпугивали потенциальных покупателей, поэтому и цены на этот формат были очень привлекательные. Сейчас многие инвесторы посмотрев на то, сколько заработали рискнувшие «первопокупатели» такого формата, стали относиться к апартам с бОльшим доверием, хотя при прочих равных всё равно предпочитают вкладывать средства в жилые комплексы. Сегодня интернет-портал «НовостройСити» решил разобраться можно ли заработать на апартаментах и какие риски ждут при их покупке.

Меньше «вход», надежно и разнообразно

Лично мне очень нравится этот сегмент недвижимости. Во-первых, стоимость такого объекта ниже, во-вторых, расположение часто даже лучше, чем у ЖК, а в-третьих, есть многообразие планировочных решений. Но обратимся за мнением непосредственно к участникам рынка.

У многих потенциальных покупателей недвижимости было предвзятое отношение к апартаментам, так как они неверно считали, что такой объект менее защищен законом и есть возможность «вписаться» в недострой. Но, как поясняет Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век», с 1 июля 2019 г. застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. «Девелопер не может привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования, это определенная гарантия для инвестора, которая регулируется законодательно», — утверждает она. Так что на стадии покупки апартов никаких отличий с квартирами нет. Инвестор также защищен законом. Но, конечно, если вы нашли объект, который продаётся по другой схеме, откажитесь от покупки.

Еще одно преимущество — локация. Откуда вообще появился формат апартаментов — из статуса земли. В Москве столько привлекательных площадок, на которых нельзя построить жильё, вот и стали строить апартаменты. «Специально созданные под сдачу в аренду проекты – располагаются в удобных локациях, в непосредственной близости от метро. Многие жилые проекты разместить таким образом, в принципе, невозможно — по градостроительным нормам, а к апартаментам, как ко временному жилью, градостроительные требования ниже. В результате этот тип недвижимости обладает хорошей ликвидностью и, благодаря высокой арендной плате, приносит инвестору доход больший, чем квартиры», — замечает Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестиционной группы «РВМ Капитал».



Сколько можно заработать?

Главное преимущество апартаментов перед квартирами — цена. «В среднем разница в стоимости составляет от 20 до 40% в зависимости от класса проекта и его местонахождения», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Апартаменты стоят существенно дешевле, а это значит, что и первоначальный взнос на такую покупку будет ниже. При этом, как подчеркивает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», апартаменты и квартиры в среднем показывают одинаковые темпы роста, поэтому разница в стоимости сохраняется в течение всего строительства: со старта продаж и до введения объекта в эксплуатацию.

Однако инвестиционный рост зависит как и всегда: от локации и характеристик самого проекта, не важно квартира это или апартамент. «В некоторых комплексах стоимость апартаментов с момента выхода на рынок и после ввода в эксплуатацию может возрасти на 20-25% и выше. Так, на старте продаж RED7 в конце 2018 года, например, минимальная стоимость апартаментов составляла 10,86 млн рублей, сегодня, спустя 2 года, она начинается уже от 14,9 млн рублей. А минимальная сумма за 1 квадратный метр сегодня составляет 620 000 рублей», — приводит пример Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

Отсутствует разница в форматах и при сдаче объекта в аренду. «Покупка апартаментов для сдачи в аренду – достаточно интересный и выгодный инструмент для вложения денег — считает Сергей Ковров, руководитель департамента отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Продаются они на 15-20% дешевле аналогичной квартиры в окружающей застройке, а сдаются по такой же цене». По его мнению, арендатору не важен статус помещения – жилое/не жилое. С равной долей вероятности он может выбрать для съема, как апартаменты, так и квартиру. «В любом случае он получит равнозначный либо более высокий класс жилья – по планировкам, техническому и инженерному оснащению, инсоляции, освещению и многому другому. Таким образом, если нормальный срок окупаемости квартиры при сдаче ее в аренду составляет 15-17 лет, то по сегменту апартаментов этот срок может быть 8-10 лет», — отмечает эксперт.

«Есть ряд инвестпродуктов – апарт-отели и сервисные апартаменты, которые могут обеспечить до 8-15% годового пассивного дохода, например, наш новый бутик-отель Vertical BW Signature Collection или сервисные апартаменты Yes от ГК «Пионер», — отмечает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management. В апарт-комплексе «Движение. Тушино», который тоже является апарт-отелем с управляющей компанией, по оценке Ольги Тумайкиной, доходность составляет до 13% годовых.


Нет прописки, выше налог, ипотечная ставка и коммуналка

Прочитав всё выше сказанное, не торопись бежать оформлять сделку покупки апартаментов. Есть и другая сторона такой инвестиции, которую обязательно нужно знать. «Основной минус в том, что в юридическом смысле это не квартира. В правовом поле апартаменты считаются самостоятельным объектом недвижимости, который относится к нежилым помещениям, но пригодных для временного проживания», — рассказывает Ольга Тумайкина. В целом для вас как для инвестора это не должно иметь большого значения, но если вы решите апартаменты продать, а не сдавать в аренду, то такой фактор может отпугнуть часть потенциальных покупателей.

Статус нежилого помещения тянет за собой целую вереницу последствий: коммунальные платежи выше, ипотечная ставка тоже, нельзя использовать материнский капитал, выше налог на имущество. Впрочем, с повышенным налогом нужно еще разобраться. Апартаменты бывают нескольких типов: в составе офисных центров и гостиничного типа. Как поясняет Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании ТОП Идея, если это комплекс апартаментов в составе офисных центров, собственник оплачивает 2% от кадастровой стоимости. Выходит существенная сумма и покупатели часто отказываются от покупки таких апартаментов именно по этой причине. «Если же мы говорим об апартаментах гостиничного типа, ежегодный налог на них составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Принимая внимание тот факт, что кадастровая стоимость апартамента оценивается значительно ниже кадастровой стоимости квартиры – выходят те же затраты, что и на квартиру», — заключает он.

Как объясняет Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент», еще один повод волноваться — для нежилой недвижимости нет утвержденных единых тарифов на водоснабжение и электроэнергию. «Поставщики имеют возможность продавать энергоресурсы в этом сегменте по высоким рыночным ценам, и для апартаментов стоимость начисляется по такому же тарифу. Точные цифры указать сложно, так как каждый объект подписывает индивидуальный договор с компаниями-поставщиками. В среднем можно сказать, что владельцы апартаментов переплачивают по сравнению с собственниками квартир в 2 – 2,5 раза», — говорит она. Кроме того,
на этот вид собственности не распространяются льготы. «То есть и пенсионеры, и инвалиды, и многодетные семьи будут платить полную стоимость налогов и обслуживания», — уточняет эксперт.

Застройщики апартаментов не обременены строительством инфраструктуры. Однако если обратиться к конкретным проектам станет ясно, что девелоперы понимают, что для повышения интереса к своим проектам без инфраструктуры не обойтись. В каких-то комплексах вариативность даже выше, чем в жилых. В составе апарт-комплекса HILL 8 апартаменты, два этажа помещений для офисов и стрит-ритейла, монобрендовый ресторан, салон красоты, фитнес-клуб, услуги консьерж сервиса 24/7. На первых этажах MainStreet запроектированы некоммерческие помещения под обширную инфраструктуру: ресторан и винотеку, зал для занятий йогой и спортом, кафе и салоны красоты и проч. А так как многие проекты являются «точечной» застройкой то, как правило, мест в детских садах и школах всё равно хватает. Платные детские сады и другие образовательные центры для детей в апартах не редкость, а школ, конечно, не предусмотрено.

Сейчас постоянно ходят разговоры о том, что апартаменты станут жильём, а это значит стоимость апартов повысится после изменения статуса. Однако точно неизвестно произойдет ли это и каких именно проектов коснется, если вдруг изменения в законодательстве всё-таки примут, поэтому на этот фактор лучше во внимание не принимать.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector