Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обеспечение доступа к общедомовому имуществу

Доступ к общему имуществу кондоминиума

В каких случаях может понадобиться доступ к общему имуществу? Имеет ли право собственник помещения отказать в доступе к общему имуществу? Как избежать неправомерных требований о возмещении нанесенного ущерба общему имущества объекта кондоминиума? Что можно сделать при отказе в доступе?

В каких случаях может понадобиться доступ к общему имуществу?

Доступ к общему имуществу собственникам помещений (квартир) может понадобиться в следующих случаях:

  • Проведение проверки состояния общего имущества.
  • Ремонт или замена общего имущества (инженерных коммуникаций, подъездов, крыш, подвалов).
  • Проведение строительных работ, имеющих отношение к общему имуществу.
  • Аварийные случаи и чрезвычайные обстоятельства.

Имеет ли право собственник помещения отказать в доступе к общему имуществу?

Согласно статье 38 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» по получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений (квартир) или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.

В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления.

Таким образом, в случае необходимости собственник квартиры обязан предоставить доступ представителям собственников помещений (квартир) либо другим собственникам к общему имуществу объекта кондоминиума, находящегося в пределах помещения этого собственника.

Имеет ли право орган управления объекта кондоминиума (председатель, правление КСК) отказать в доступе к общему имуществу?

В соответствии с подпунктом 5) пункта 2-1 статьи 42 Закона «О жилищных отношениях» орган управления объектом кондоминиума (кооператив собственников квартир) осуществляет представление интересов собственников помещений (квартир) по вопросам общего имущества объекта кондоминиума.

При осуществлении своей деятельности, орган управления объектом кондоминиума не уполномочен отказывать собственникам помещений в доступе к помещениям общего имущества. Орган управления может только представлять интересы собственников помещений, то есть содействовать реализации прав собственников, в том числе и в части доступа к общему имуществу. Орган управления кондоминиумом не приобретает прав на распоряжение общим имуществом и не может принимать решения по ограничению допуска к этому имуществу собственников помещений или других лиц.

Нужно ли решать вопрос доступа к общему имуществу на общем собрании собственников помещений (квартир)?

В соответствии с пунктом 2 статьи 42-1 Закона «О жилищных отношениях» обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют вопросы:

  • изменения (расширения, модернизации, технического перевооружения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта) жилого дома (жилого здания)
  • связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Изменение жилого дома включает в себя:

  • Расширение части помещения (квартиры), имеющее отношение к общему имуществу, возможно путем дооборудования резервных помещений, путем пристройки к дому дополнительных помещений (присоединение балкона), а так же возможно произведение других изменений в помещении за счет общего имущества объекта кондоминиума (например, расширения лоджии (балкона) или расширения комнат в помещении (квартире)).
  • Модернизация, техническое перевооружение жилого дома включают комплекс мероприятий, а именно ремонт кровли, системы отопления, утепление подвалов, входных дверей подъездов и оконных проемов.
  • Реконструкция жилого дома представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и проведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований.
  • Реставрация, капитальный ремонт жилого дома (восстановление) — комплекс мероприятий, направленный на предотвращение последующих разрушений и достижение оптимальных условий продолжительного сохранения жилого дома (например, восстановление фасада дома, капитальный ремонт подъездов, лестничных пролетов).

Таким образом, если доступ к общему имуществу производится для проведения вышеперечисленных мероприятий, то решение должно приниматься путем созыва общего собрания собственников помещений (квартир) в порядке, установленном Законом РК «О жилищных отношениях» и уставом КСК. В других случаях для решения вопроса о доступе собственника к общему имуществу объекта кондоминиума созыв общего собрания не требуется.

Читать еще:  Перевод земли из промышленного назначения в ижс

Как избежать неправомерных требований о возмещении нанесенного ущерба общему имуществу объекта кондоминиума?

В соответствии со статьей 39 Закона «О жилищных отношениях» если собственник помещения (квартиры) наносит ущерб любой части общего имущества или любому другому помещению, он обязан за свой счет устранить ущерб, либо возместить расходы по его устранению.

Во-избежании неправомерных требований о возмещении нанесенного ущерба общему имуществу, собственнику, получившему доступ к общему имуществу, при проведении ремонтных работ либо осуществлении других необходимых действий лучше произвести проверку состояния части объекта общего имущества до начала проведения работ и зафиксировать данный факт письменным актом, а по завершению произведенных работ вызвать представителя органа управления объектом кондоминиума для составления акта по окончании работ, фиксирующий отсутствие нанесенного ущерба.

В случае отказа представителя органа управления объектом кондоминиума в письменной фиксации отсутствия нанесенного собственником ущерба общему имуществу нужно самостоятельно составить указанный акт с участием других собственников объекта кондоминиума, завизировав его подписями этих собственников, а так же во-избежании спорных случаев, возможно, зафиксировать отсутствие ущерба общего имущества путем применения фото/видео съемки.

Письменный акт и фото/видео материалы будут подтверждать факт того, что по окончании ведения работ общему имуществу не был нанесен ущерб, что обезопасит собственника от возможных неправомерных действий со стороны других собственников либо органа управления.

Что можно сделать при отказе в доступе к общему имуществу?

В случае отказа в доступе к общему имуществу собственник помещений (квартир) может предпринять следующие действия:

  • Обратиться в орган управления объектом кондоминиума с просьбой о представлении интересов и разъяснении другим собственникам помещений (квартир) о наличии равных прав в отношении общего имущества и правомерности поведения каждого собственника помещений (квартир) объекта кондоминиума.
  • Созвать общее собрание собственников помещений (квартир). Согласно пункту 1 статьи 213 Гражданского Кодекса РК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, а при не достижении соглашения в порядке, устанавливаемом судом. В случае отказа в доступе к общему имуществу, возможно, собрать инициативную группу и организовать общее собрание. На повестку собрания нужно вынести вопрос о доступе к общему имуществу. Если уставом кооператива не предусмотрено иное, решение принимается большинством голосов членов кооператива, присутствующих на собрании. В случае принятого решения общим собранием об отказе в доступе к общему имуществу, у собственника помещений (квартир) есть право оспорить принятое решение в судебном порядке.
  • Обратиться в суд. Собственник помещений (квартир) имеет право обратиться с заявлением в суд, в следующих случаях:
    • при отказе в доступе к общему имуществу, находящемся в пределах помещения другого собственника;
    • при отказе органа управления объекта кондоминиума в доступе к общему имуществу;
    • оспорить принятое решение общего собрания собственников помещений (квартир) о доступе к общему имуществу в случаях, если решение было принято с нарушением требований Закона «О жилищных отношениях» если собственник не принимал участия в общем собрании, если собственник голосовал против принятого решения и оспариваемым решением нарушены права и законные интересы собственника.

В заявлении в суд должны быть изложены обстоятельства сложившейся ситуации, а так же приложены документы подтверждающие данные обстоятельства.

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Читать еще:  Как составить объявление о продаже дома образец

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Допуск в арендуемое помещение для ремонта общего имущества

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа напомнил об обязанности собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивать доступ представителям служб для проведения ремонта.

В 2018 году при проверке оборудования жилого дома в Новокузнецке было установлено, что розлив отопления находится в аварийном состоянии. Для устранения неполадки требовалось полностью разобрать потолок и бетонный короб в месте его расположения. Но ситуация осложнялась тем, что розлив отопления находился в помещении первого этажа – в местном продуктовом магазине.

Исполнитель услуг по комплексному обслуживаю дома – ООО «Курск» – на основании заключенного договора с управляющей организацией направил уведомление собственнику помещения для предоставления доступа. Не получив положительного ответа, организация решила получить допуск в судебном порядке.

Общество обратилось в арбитражный суд (дело № А45 – 32461/2019)

В заявлении исполнитель услуг указал такие требования:

  • демонтировать элементы отделки потолка и электрооборудования;
  • обеспечить доступ представителей общества к общедомовому имуществу;
  • обеспечить отсутствие посетителей магазина в период ремонтных работ.

В обоснование общество ссылалось на положения договора:

  • п.2.1.2: исполнитель при обнаружении неисправностей санитарно-технического оборудования обязан немедленно принимать возможные меры к их устранению;
  • п.2.3.6: заказчик обязан допускать в занимаемое помещение представителей исполнителя для проведения работ на системах электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации.

Собственник не соглашался с заявленными требованиями и указывал на отсутствие обязанности обеспечить доступ: помещение находится в аренде. Все присужденные действия может осуществить только арендатор как лицо, которое фактически пользуется и владеет помещением.

Мнение судов

Первая и вторая инстанции сошлись во мнении, что именно собственник обязан предоставить доступ в помещение:
«если инженерные сети располагаются в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ для проведения ремонтных работ.
Потребитель обязан допускать представителей организации, предоставляющей коммунальные услуги, в занимаемое нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время (Правила предоставления коммунальных услуг № 354, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170).

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа подтвердил выводы нижестоящих судов (Постановление от 28.12.2020 № Ф04 – 6249/2020). Предприниматель после передачи помещения в аренду не утратил прав и обязанностей, присущих собственнику вещи:
«суды первой и второй инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для возложения на собственника обязанности обеспечить доступ к общедомовому имуществу для проведения демонтажных, ремонтных и пожароопасных работ и демонтировать элементы отделки потолка и электрооборудование в местах расположения общедомового имущества розлива отопления незамедлительно после вступления решения суда в законную силу».

Система водоснабжения и канализации

Данные системы наиболее часто затрагиваются при проведении ремонтных работ. В большинстве квартир стояки системы водоснабжения и канализации сосредоточены в помещениях санузла и часто располагаются в сантехническом шкафу, смонтированном на этапе строительства дома. В домах более ранней постройки короба не предусмотрены – трубопроводы и стояки располагаются открыто.

В части новостроек, сдаваемых без отделки и сооруженных перегородок сантехнические короба, присутствуют на плане БТИ, но по факту их нет. В данном случае сантехнический короб с соблюдением размеров, указанных в документации, надлежит смонтировать собственнику.

Читать еще:  Возврат нереализованного товара поставщику

Примеры расположения стояков водоснабжения и канализации

Важно помнить, что короба инженерных коммуникаций относятся к общедомовым сооружениям. Уменьшать размеры сантехнического короба или смонтировать в нем инсталляцию для унитаза (то есть передать часть общедомового имущества в частную собственность) теоретически возможно, но только с согласия собрания всех собственников дома.

При проведении ремонтных работ с заменой конструкций или монтажом сантехнического короба действующими нормами предусмотрено обязательное устройство люка для контрольного доступа к инженерным коммуникациям.

Примеры устройства люков для доступа к коммуникациям

Это же требование действует при монтаже душевых поддонов, кабин и иного сантехнического оборудования.

Устройство душа-трапа на основе монолитной конструкции и установка любых душевых поддонов (без смотрового люка) не соответствует действующим требованиям.

Подобные конструкции препятствуют своевременному выявлению и устранению протечек.

Недопустимые варианты конструкции душевых поддонов

Душевой поддон съемной конструкции, при установке на подиум с люком, обеспечивающем возможность контроля за состоянием коммуникаций, соответствует требованию беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям.

Душевые кабины для доступа к коммуникациям как правило, имеют легкосъемные декоративные элементы.

Съемный душевой поддон и подиум с люком

Устройство «теплого пола», использующего воду из системы горячего водоснабжения запрещено сразу по двум причинам:

  • Первая – невозможность доступа к этой системе, расположенной под покрытием полов.
  • Вторая – снижение температуры горячей воды у соседей.

Система вентиляции

Существующие вентиляционные шахты, стояки и короба при проведении ремонтных работ затрагивать запрещено.

При переносе помещений санузла и кухни требуется осуществлять монтаж вентиляционных коробов с подключением к существующей системе.

В некоторых новостройках, как и в случае с сантехническими коробами, если вентиляционный короб присутствует на плане, при проведении ремонта его предстоит смонтировать в строгом в соответствии с документацией БТИ.

Система отопления

При проведении ремонтных работ запрещено замуровывать и закрывать несъемными коробами стояки отопления. Система отопления многоквартирного дома также относится к общедомовому имуществу, что требует строгого соблюдения действующих норм.

В настоящее время есть множество конструкций лёгкосъёмных коробов, отвечающих всем требованиям.

Фото стояка отопления и отопительных коммуникаций в новостройке

Квартиры в монолитных новостройках часто имеют так называемую «лучевую систему разводки отопления» от стояков, расположенных за ее пределами. В этом случае устройство пола, о скрывающего трубы и всех коммуникаций системы отопления чаще всего контролируется управляющей компанией.

По закону собственник обязан предоставить доступ к инженерным коммуникациям представителям управляющей компании и контрольно-надзорных органов.

Газовые коммуникации

В том случае, если дом оборудован газовыми плитами, при проведении ремонтных работ необходимо соблюдать требования норм по доступности газовых коммуникаций.

Трубы газовой подводки запрещено помещать в ниши и короба. Кран, перекрывающий подачу газа, должен быть легкодоступен.

В случае необходимости при ремонте осуществить перенос или иное изменение газовых коммуникаций данный вид работ осуществляется силами компании, эксплуатирующей газовое оборудование.

В домах, оборудованных газовыми водонагревательными колонками, необходимо обеспечивать возможность контроля и обслуживания дымоходов.

Фото газовой подводки

О переносе плиты при проведении перепланировки и/или переустройства газифицированной кухни написано в этой статье.

Ответить на любые вопросы по перепланировке и переустройству, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых/выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Помимо электронной почты, вопросы можно задать на нашем сайте (в форме вопрос – ответ), а также по телефону и в онлайн чате.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector