Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Незаконная постройка на земельном участке в собственности

Незаконная постройка на земле, находящейся в общей долевой собственности

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в мае этого года разъяснил, какие нормы Гражданского кодекса РФ подлежат применению в случае возникновения хозяйственного спора по поводу незаконной постройки на земле, находящейся в общей долевой собственности. Вся соль вопроса заключается в том, что одним из собственников земельного участка, который пытался обязать другого собственника снести самовольную постройку, выступал орган местного самоуправления. Но обо всем по порядку.

Ни для кого не секрет, что органы государственной власти различных уровней имеют обыкновение менять свое мнение относительно ранее рассмотренных ими вопросов, выданных разрешений и принятых решений. Особенно ярко эта тенденция проявляется при смене руководителей регионов (местных органов власти). В строительной отрасли эта проблема заключается в том, что ранее выданные разрешительные документы новая власть отзывает или признает недействительными. При этом те многомиллионные убытки, которые несут застройщики, чиновников не особо заботят.

Теперь же государственным органам отчасти придется считаться с добросовестными инвесторами. Кроме того, принятые разъяснения разрешат некоторые противоречия владельцев земельных участков, находящихся в долевой собственности, по поводу их использования.

Прежде всего, кратко изложим историю взаимодействия участников строительного процесса.

Предположим, застройщик совместно с субъектом Российской Федерации (администрацией муниципального образования) владеет на праве общей долевой собственности земельным участком. Между застройщиком и администрацией имеется соглашение о строительстве на этом участке объекта капитального строительства; орган, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, выдал в соответствии с законодательством разрешение на строительство; земельный участок отведен для целей капитального строительства. Застройщик подготавливает проектно-сметную документацию и на основании разрешения начинает строительство.

Впоследствии орган государственной власти субъекта РФ (администрация муниципального образования) меняет свое решение: отзывает или признает недействительным разрешение на строительство, а также подает в суд для признания постройки (незавершенного строительства) самовольной.

Читать еще:  Можно ли оформить в собственность незавершенное строительство

Раньше такие действия чиновников были существенным аргументом в спорах со строителями. Действительно, когда в проект вложены значительные средства, проще пойти на уступки, нежели доводить дело до суда. Такие действия чиновников соответствовали трактовке гражданского законодательства о самовольной постройке.

Давайте разберемся, что такое самовольная постройка и каков порядок отнесения объектов капитального строительства к «самоволке».

Для признания постройки самовольной необходимо наличие определенных условий, а точнее, хотя бы одного из них:

    1. земельный участок не отведен для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
    2. объект создан без получения на это необходимых разрешений;
    3. создание объекта произошло (происходит) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Кроме того, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правда, п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Однако право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанные нормы были подтверждены и судебной практикой. В п. 22 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленумов «О судебной практике по защите прав собственности») разъяснено: применяя ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам необходимо учитывать, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Читать еще:  Зачет времени в сизо второе чтение

По логике следует: раз постройка находится на земельном участке, находящемся в долевой собственности, в том числе местного органа власти, то она (постройка) нарушает законные права и интересы этого органа.

Самовольной является постройка, возведенная или созданная:

1) на земельном участке:

  • который не предоставлен в установленном порядке;
  • разрешенное использование которого не допускало ее возведения;

2) без необходимых согласований и (или) разрешений;

3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Законодательно самовольная постройка должна быть снесена! Для признания ее таковой и принятия решения о сносе достаточно лишь одного из вышеуказанных нарушений.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки) и пользоваться ею.

В практике есть случаи, в которых самовольная постройка не может быть снесена:

  1. Постройка уже легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
  2. Постройка возведена с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, при этом собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка;
  3. Постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия:
  • права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
  • постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.

Данное правило применяется и при переходе прав на названные постройки после 01.09.2018. Но надо учитывать, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector