Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной

Количество просмотров: 1101

Оспаривание кадастровой стоимости онлайн

Кадастровая стоимость объекта недвижимости влияет на размер налоговой базы, судебных пошлин, нотариальных тарифов. В некоторых случаях она превышает рыночную стоимость и при этом используется для исчисления налогов и сборов, что влечёт нарушение прав собственников и иных заинтересованных лиц. Как изменить размер кадастровой стоимости квартиры или земельного участка и защитить свои права — в нашей статье.

Алгоритм действий

Если собственник намерен пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, ему следует сделать следующее:

  • собрать документы, необходимые для проведения оценки (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, паспортные данные заказчика и собственника недвижимости, документы из БТИ, иные документы);
  • заключить договор на проведение оценки с независимым оценщиком, который составит отчёт об определении рыночной стоимости квартиры/земельного участка;
  • получить отчёт оценщика.

Оспорить кадастровую стоимость можно в специальной комиссии либо в суде.

Оспаривание в комиссии

Собственник подаёт заявление лично, почтой или онлайн.
К заявлению об оспаривании прилагаются:

  1. выписка из ЕГРН;
  2. копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа (например, договор купли-продажи);
  3. отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
  4. иные документы.

Комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней и либо удовлетворяет заявление собственника, либо отклоняет его заявление. Решение комиссии об отклонении заявления об оспаривании может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Оспаривание в суде

В суде может быть оспорено следующее:

  1. результаты определения кадастровой стоимости (то есть собственник подаёт заявление об оспаривании сразу в суд, минуя комиссию);
  2. решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (то есть собственник не согласен с решением комиссии и обжалует его);
  3. действия (бездействие) данной комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности заявителя.

Для оспаривания в суде необходимо подать административное исковое заявление с приложениями в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа того региона, в котором находится недвижимое имущество. Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости подаётся лично в суд, почтовым отправлением либо онлайн.

Перед подачей административного иска необходимо:

  1. оплатить государственную пошлину в размере для физических лиц — 300 рублей, для организаций — 2 000 рублей;
  2. направить лицам, участвующим в деле (например, Управление Росреестра, уполномоченный орган субъекта РФ, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости) копии административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют.

Преимущества подачи административного иска в электронном виде

ГАС Правосудие позволяет:

  1. экономить время на отправку и приём документов;
  2. не оплачивать почтовые расходы;
  3. подавать документы 24 часа в сутки;
  4. соблюдать требования, установленные в связи с санитарно-эпидемиологической ситуацией;
  5. отслеживать ход судебного разбирательства.

Требуемые средства

Административное исковое заявление, поданное в форме электронного документа и не имеющее оригинала на бумажном носителе, должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью. Для подписания электронного административного иска необходимо приобрести:

  1. криптопровайдер СКЗИ КриптоПро CSP версии 5.0;
  2. приложение для подписи файлов КриптоАРМ ГОСТ;
  3. сертификат квалифицированной электронной подписи.

Как подать иск в электронном виде — см. Инструкцию. Как подписать документ электронной подписью с помощью КриптоАРМ ГОСТ — см. Инструкцию.

«КриптоАРМ ГОСТ» — программа для создания и проверки электронной подписи, а также защиты данных посредством шифрования. Программа поддерживает стандарты для электронной подписи и хеширования ГОСТ Р 34.10-2012 и ГОСТ Р 34.11-2012. Для корректной работы с ГОСТ алгоритмами требуется установка криптопровайдера КриптоПро CSP. В приложении осуществляется поддержка КриптоПро CSP версии 4.0 и выше.

Читать еще:  Что покрывает страховка в квитанции за квартиру

Методы оценки

Главными способами оценивания являются обозначенные далее методы:

  • сравнения продаж;
  • распределения;
  • выделения;
  • капитализации земельной ренты;
  • остатка для земли;
  • возможного использования.

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки. Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

  • Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

  • Сравнительный (рыночный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

  • Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земли представляет собой величину, расчет которой осуществляется в процессе проведения государством кадастровой оценки земель, при этом они обязательно разделяются по целевому назначению на классы. «Правилами проведения кадастровой оценки земель» предписано, что кадастровая стоимость земель базируется на данных по уровням цен на рынке, ставкам платы за аренду территорий в границах поселений.

Кадастровая стоимость земли служит базовым показателем при расчете налогов, так как определение земельного налога сегодня зависит именно от кадастровой стоимости. Она же служит в качестве основания для ограничений по распоряжению земельными наделами. Земельный кодекс включает в свой состав целую совокупность процедур, ссылающихся на показатель кадастровой стоимости. Получается, что это ориентир, который предписан самим государством в качестве расчетного показателя для определения выкупной стоимости участка земли и прочих нормативов.

Рыночная стоимость представляет собой показатель цены, который чаще всего можно видеть на открытом рынке. По сути это наиболее вероятная цена, по которой объект отчуждается в условиях открытого рынка с наличием здоровой конкуренции. Если говорить о том, в чем состоит разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли, то стоит иметь ввиду, что последняя характерна для вторичного рынка. Для первичного рынка используется нормативная стоимость, по которой осуществляется выкуп участков из собственности государства и муниципалитетов частными лицами. Получается, что определить рыночную стоимость невозможно без наличия развитого рынка. Лишь в результате анализа совершенных сделок при учете необходимых поправок можно определить для любого земельного участка наиболее вероятный уровень цены.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земли состоит в довольно значительных показателях, соизмеримых с разницей рыночной и инвентаризационной стоимости сооружений и зданий. Довольно часто собственники или арендаторы земель могут высказываться в пользу того, что налоговые платежи за них высоки без особого оснований. Тут все дело состоит в том, что эти две цифры могут сильно различаться. К примеру, показатель кадастровой стоимости земли, используемой под размещение доходных объектов недвижимости в наиболее значимых частях города, может оказаться ниже показателей рыночной стоимости. А земли, которые служат местом размещения для промышленных объектов, довольно часто характеризуются большей кадастровой стоимостью в сравнении с рыночной. В последнем случае вполне естественно, что арендные платежи и налоги на землю будут восприниматься в качестве завышенных.

Читать еще:  Как перевести долевую собственность в индивидуальную

Особенности рыночной стоимости

Она зависит лишь от реалий рынка. Иными словами, рыночная стоимость – это сумма денег, которую готов предложить потенциальный покупатель. На неё оказывает влияние большое количество факторов. Самые важные из них:

  • сезонность;
  • экономическое состояние местности;
  • политические события;
  • перспективы роста цены;
  • курсы валют.

Отталкиваясь от этого, эта величина может как сильно расти, так и заметно падать. Но ориентироваться лишь на рыночные параметры рискованно. Часто бывает так, что человек продает свою квартиру или земельный участок и начинает копить на что-то более интересное. А приобрести ничего не получается, так как цена 1 м 2 только увеличивается. Этот процесс может продолжаться годами. При этом, цены могут меняться на несколько процентов в месяц. Именно поэтому столь популярны консультации специалистов по недвижимости, которые могут посоветовать, когда выгоднее продать, а когда лучше купить.

В каких случаях может понадобиться реальная цена?

  1. При заключении оговоренного документа купли-продажи.
  2. При выставлении недвижимости в качестве залога.
  3. При оформлении обмена или же дарения, наследования.

Как уже отмечалось, рыночная цена зависит от большого количества факторов. Вряд ли кто-то будет платить лишние деньги за недвижимость. Обязательно учитываются строительные характеристики, износ жилья, район и многое другое. Серьёзное внимание при выявлении цены уделяется наличию ремонта, нормальной сантехники. Если есть хорошая техника и мебель, то это существенно увеличивает шансы продать квартиру дороже.

Важно! Самый часто используемый способ выявления рыночного показателя – анализ аналогичных вариантов. При этом, бывают ситуации, когда её необходимо подтверждать документально

В таком случае требуется обратиться к экспертам, обладающим специальной лицензией. Будьте готовы к тому, что срок действия данной справки небольшой. Но это можно объяснить тем, что реалии на рынке недвижимости постоянно меняются. Даже стоимость земельного участка меняется крайне быстро. Поблизости могут начать появляться многоэтажки и земля начнёт в перспективе стоить гораздо больше. А на кадастровых ведомостях и коэффициентах это никоим образом не отразится.

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет. Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов. По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Читать еще:  Пакет документов для страховой компании после дтп

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта.
Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Что выше — кадастровая стоимость или рыночная?

Как ранее было отмечено, кадастровая цена намного меньше рыночной в большинстве случаев. Однако, можно встретить и обратную ситуацию.

Особенностью подобного момента назовем следующие моменты:

  1. Чаще всего рассматриваемая ситуация встречается при строительстве элитной квартиры в новом доме, который возводился при применении инновационных технологий. Они могут использоваться при создании новых районов, за счет чего расположение объекта считается невыгодным, но стоимость недвижимость весьма высокая.
  2. При отсутствии износа сооружения также можно встретить подобную ситуацию. Это связано с тем, что себестоимостьматериалов остается высокой.
  3. Подобная разница встречается в случае расположения элитной недвижимости в новом районе, где нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное движение. Эти моменты учитываются при расчете рыночной цены, при кадастровой в меньшей степени.

В заключение отметим, что оба документа требуются при проведении самых различных сделок, связанных с недвижимостью. Для получения адекватной оценки рекомендуют обратиться в коммерческие организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector