Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Кто имеет право проживать в долевой квартире

Как осуществляется пользование квартирой, находящейся в долевой собственности

Пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия порядок пользования может быть определен в судебном порядке. Размер долей участников долевой собственности может быть изменен в зависимости от вклада каждого из них в образование общего имущества по соглашению или по решению суда.

Пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия порядок пользования может быть определен в судебном порядке. Размер долей участников долевой собственности может быть изменен в зависимости от вклада каждого из них в образование общего имущества по соглашению или по решению суда.

Понятие прописки

Хотя термин «прописка» не используется в нормативно-правовых документах российского законодательства, многие по привычке употребляют его в значении «постановка на регистрационный учет». И хотя между этими понятиями существует принципиальная разница, в современных реалиях они выступают аналогами друг друга.

Согласно действующему законодательству, регистрация гражданина по конкретному адресу носит уведомительный характер, но является обязательной ( Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 ).

Игнорирование данного требования влечет за собой штрафные санкции. У нарушителя будут проблемы с трудоустройством, обращением за медицинской помощью, определением ребенка в детский сад и прочими насущными вопросами.

Процедура прописки в жилище, которое имеет одного владельца, более проста, чем порядок регистрации в недвижимости в долевой собственности.

Долевое строительство в 2020 году: вопросы и ответы

Сегодня участие в долевом строительстве – главная, а в некоторых случаях и единственная возможность для миллионов россиян существенно сэкономить при приобретении нового жилья. Что необходимо знать при подготовке к участию в долевом строительстве?

На вопросы читателей «СЧ» отвечает начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Чувашии Эльби Николаева.

Предварительный договор? Не стоит…

— Эльби Михайловна, житель Канаша Геннадий Сидоров решил приобрести квартиру в строящемся доме. Застройщик предлагает ему подписать предварительный договор. Будущего дольщика смущает такой документ. Стоит ли его подписывать?

— Вступая в долевое строительство, необходимо понимать, что в гражданско-правовых отношениях предусмотрены предварительные договоры. Но нужно иметь в виду, что такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре. В этом случае дольщик не защищен от возможной «двойной» продажи квартиры и рискует оказаться, что называется, у разбитого корыта. Помимо «Предварительного договора» иногда застройщики предлагают подписать «Договор об инвестировании строительства». Такой договор тоже не пройдет регистрацию. По закону государственной регистрации подлежат только договоры участия в долевом строительстве или договоры переуступки права требования. Только они дают дольщику гарантии, прописанные в федеральном законе об участии в долевом строительстве.

Сначала квартиру получите

— Хочу заключить договор долевого участия в строительстве квартиры. И в связи с этим меня интересует оплата «коммуналки» за будущую квартиру, с какого момента я должен вносить платежи? – интересуется житель Чебоксар Иван Петров.

— Пункт об оплате коммунальных услуг должен быть прописан в договоре, — пояснила Эльби Михайловна. — Вас должно смутить, если в нем указано, что дольщик должен вносить взносы за коммуналку с момента сдачи дома в эксплуатацию. По закону обязанность по оплате коммунальных услуг должна возникнуть с момента передачи квартиры. Подписав договор с первым условием, можете попасть на дополнительные траты.

Недостроенное жилье продать нельзя

— Переехать в другой регион надумал новочебоксарец Сергей, поэтому решил отказаться от участия в долевом строительстве. Он слышал, что можно «как-то» продать еще недостроенную квартиру и спрашивает, как правильно это сделать.

— Вы, как участник долевого строительства, не можете продать квартиру. Но вправе переуступить еще недостроенное жилье, полностью расплатившись с застройщиком, либо с переводом долга на нового покупателя. В случае проведения полной оплаты согласие застройщика на уступку не требуется. Договор уступки может быть заключен только на основании прошедшего государственную регистрацию договора долевого участия. И может быть оформлен до момента подписания передаточного акта с застройщиком.

Читать еще:  Кадастровый номер земельного участка пример

Чем больше информации, тем меньше рисков

— А вот Павел Конев из Цивильска узнал от знакомых, что продается квартира в недостроенном доме. И ее предлагают купить по доступной цене по договору уступки. Его беспокоят риски при такой сделке.

— Риски есть всегда. Но чтобы обезопасить себя при покупке жилья в недостроенном доме, прежде всего необходимо удостовериться, что квартира «чистая», то есть не имеет никаких ограничений в виде запретов и арестов. Для этого необходимо заказать через МФЦ выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Причем информацию надо запрашивать не на квартиру, поскольку как объект недвижимости она еще не существует (строительство не завершено), а на земельный участок, на котором строится многоквартирный дом. Именно в этой выписке отражаются сведения о наличии обременений.

Кроме того, если вы собираетесь приобрести квартиру по договору уступки права требования, следует убедиться, что первый покупатель имеет на руках зарегистрированный в Росреестре договор участия в долевом строительстве. Для этого следует также заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия.

Если дом уже достроен, следует убедиться, что первоначальным участником долевого строительства не оформлен с застройщиком акт приема-передачи. Получить эту информацию можно, обратившись непосредственно к застройщику. Если такой акт оформлен, заключить договор уступки не получится. Здесь уже надо будет подписывать обычный договор купли-продажи.

Прежде чем приступить к сделке, полезно выяснить, не относится ли строящийся многоквартирный дом к числу проблемных объектов. Узнать это можно на сайте Наш.дом.рф. Вполне допустимо, что люди хотят побыстрее избавиться от долгостроя и предлагают привлекательную цену, надеясь на то, что покупателя можно будет ввести в заблуждение.

Проверьте строительную компанию

— Есть какие-нибудь общие рекомендации, что необходимо предпринять гражданам, желающим вступить в долевое строительство?

— Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на ее репутацию. Эту информацию можно найти в свободном доступе в интернете. Изучите сайт застройщика. Добросовестные строительные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные декларации, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства, обустройство придомовой территории. Кроме того, на сайте можно найти сведения о социальной инфраструктуре и экологическом состоянии района, транспортной доступности.

Перед тем, как вложиться в долевое участие, любой человек может проверить застройщика и новостройку в Единой информационной системе жилищного строительства в интернете на сайте Наш.дом.рф. В системе опубликованы актуальные и подробные данные о застройщиках и строящихся объектах. ЕИЖС полезна также тем, что дольщики могут следить за ходом строительства и отчетностью застройщика. Кроме того, можно подобрать себе жилье в разных городах России.

При встрече с представителем застройщика нужно выяснить, есть ли документ, подтверждающий право компании на земельный участок, на котором будут идти строительные работы. Это может быть либо право собственности на землю, либо договор аренды земельного участка, который должен быть зарегистрирован в Росреестре. Также необходимо удостовериться, что у строительной компании есть действующее разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона об участии в долевом строительстве, которое должно быть выдано контролирующим органом. На территории Чувашии – это Минстрой. Не поленитесь ознакомиться с содержанием проектной декларации по строительству МКД. Если представитель скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

Иван купил долю в квартире. В его собственности была треть ее площади. Однако семейная пара, которая уже проживала в жилье, не давала ему заселиться и не пускала внутрь.

Поскольку для прохода в комнату, которая принадлежала Ивану, было необходимо пересечь площадь, где жила семейная пара. Других вариантов там не было.

Иван подал в суд и выиграл его при апелляции. Суд решил, что если у гражданина есть право собственности, оно должно соблюдаться. Однако затем дело оказалось в Верховном Суде, где по этому вопросу было совершенно противоположное мнение.

Читать еще:  Кто может взять ипотеку на покупку квартиры

Верховный Суд сослался на ст. 288 Гражданского кодекса РФ о том, что собственник жилого помещения имеет право им распоряжаться: «‎Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением».

Про это же говорит и ст. 17 Жилищного кодекса РФ: «‎Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти».

Верховный Суд вспомнил также ст. 247 Гражданского кодекса РФ:

«1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации».

Семья, которая владела большей частью квартиры, конечно же не хотела, чтобы Иван проходил к себе в комнату через их жилое помещение – для них это был совершенно чужой человек. Пройти в ванную или кухню, не пересекая пространство супружеской пары, было невозможно. Так, Верховный Суд пришел к мнению, что вселение Ивана нарушит эту норму закона.

В подобных вопросах суд обычно придерживается такой же позиции. Поэтому вполне вероятно, что даже купив долю в квартире, вы вряд ли сможете в ней проживать.

На что стоит обратить внимание, если вы покупаете долю в квартире

Прежде, чем покупать часть жилья, обратите внимание, есть ли в квартире отдельный проход в вашу комнату. Если пройти туда можно, только через чужие комнаты, суд встанет на сторону владельцев.

Важен и размер доли, которую вы приобретаете. Собственник незначительной доли, безусловно, может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению: продать, подарить, сдать в аренду и другое, даже если это 0,2 квадратного метра. А вот с проживанием могут возникнуть проблемы. На практике суды часто отказывают владельцу небольшой доли в проживании в квартире. Особенно если размер его доли не позволяет ему выделить отдельную комнату. Когда собственник мизерной доли не является родственником владельцев, он может рассчитывать только на то, что его долю выкупят другие жильцы.

По иску основного собственника суд в принципе может лишить владельца небольшой доли права собственности против его воли. Это возможно, когда его доля значительно меньше, чем у остальных собственников, ему нельзя выделить изолированную комнату, которая будет соразмерна его доле или у него есть другое жилье, а в этом он не проживает.

В законе существует понятие незначительной доли, однако в законе нет определения и конкретных чисел того, как определяется такая доля. Таким образом, является ли доля владения значительной или несущественной, решает суд. Обычно при этом суд использует следующий критерий – возможно ли выделить соответствующую доле изолированное помещение.

Однако известны и судебные прецеденты, когда суд отказывал во вселении владельцу двух трети квартиры. В одном из таких случаев в однокомнатной квартире жила семья, у которой была только треть жилплощади. Суд решил, что покупатель двух трети не сможет использовать жилье соразмерно своей доле, поскольку другие владельцы не являются его родственниками. Выделить отдельную комнату в однушке невозможно. Доказать свою необходимость проживать именно в этой квартире основной собственник тоже не смог.

Суд решил, что действия собственника являются злоупотреблением им права. Приобретая две трети в квартире, он не мог ни знать, о том, что в ней уже есть собственники ее третьей части. Он также не мог ни догадываться о том, что однокомнатная квартира вряд ли будет пригодна для проживания двух неродственных семей. Поэтому, приобретая часть квартиры, он действовал заведомо недобросовестно.

Когда купить долю в чужой квартире – скорее сомнительная идея?

Не стоит верить сказкам риелтора о том, что вы спокойно сможете вселиться в подобную квартиру. Включите здравый смысл. В квартире уже проживают чужие вам люди, вселиться в нее скорее всего не получится. Размер вашей доли и планировка квартиры вряд ли позволит вам вселиться в нее и выделить вам отдельную комнату, которая будет соразмерна вашей доле.

Читать еще:  Оплата судебной экспертизы в гражданском процессе

Кто из жильцов сможет проживать на данной площади, решает суд. Важным критерием здесь будет факт того, кто дольше живет в квартире. Так, если вы купили половину доли в однокомнатной квартире, не зная, что там проживает семья, родственником которой вы не являетесь, суд вероятнее встанет на сторону тех жильцов.

Даже если вы правильно оформите сделку, подумайте, сможете ли вы жить на купленных метрах. Какая из комнат в квартире сможет достаться вам, зависит от многих факторов. Если собственники не могут договориться самостоятельно, придется идти в суд. Именно он определит комнату для каждого.

Помните, что делить придется не только метры, но и расходы на коммунальные услуги. Обычно управляющая компания присылает квитанцию на всю квартиру, расходы по которой жильцы делят между собой. Однако в судебном порядке можно разделить и такие платежи. Тогда ДУК будет присылать отдельную квитанцию на каждого собственника.

Если в общих комнатах квартиры придется провести ремонт, а кто-то из жильцов не сможет или не захочет на него складываться, то один из собственников может сделать его за свой счет, а затем в суде принудительно разделить расходы.

Не стоит забывать и про человеческий фактор и регулярные конфликты. Например, кто-то из жильцов может сменить замки, пока других не будет дома и не пустить вас в квартиру. Тогда придется обращаться в суд, чтобы вам не мешали пользоваться жильем.

Что делать, если вас не пускают в жилье, где у вас есть доля?

Если вселиться не получается, то вы можете требовать у собственника денежную компенсацию. Вашу долю владений должны оценить эксперты по рыночной стоимости. С заключением экспертизы необходимо пойти в суд, чтобы взыскать денежные средства с остальных жильцов.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Как распределяется налоговый вычет при долевой собственности

Долевая собственность предполагает владение жилой площадью несколькими лицами по заранее выделенным долям. Каждый дольщик может распоряжаться недвижимостью только с согласия второго или остальных дольщиков, имеющих аналогичные права на жилплощадь. Если доли в жилой недвижимости не оговорены заранее, они считаются равными.

При покупке долевой собственности получение налогового вычета имеет свои нюансы. Правила распределения налогового вычета определяется по сумме расходов каждого дольщика, затраченных на покупку недвижимости. Максимальная сумма, с которой можно получить возврат в счет вычета, 2 млн. рублей. При долевой собственности вычет выплачивается каждому собственнику.

Что делать, если покупка жилья оплачена одним из собственников

Если по документам оплату за недвижимость произвел один из дольщиков, а остальные передали ему деньги за свои доли и также понесли расходы, им нужно предоставить документ, подтверждающий этот факт.

Этим документом является нотариально заверенная доверенность на передачу денежных средств дольщику, оплатившему приобретенное жилье. В документе указывается факт доверия передачи денежных средств в счет оплаты за долю в приобретаемой недвижимости. Но если такой документ не был оформлен сразу, рассчитывать на оформление доверенности задним числом нельзя, так как ни один нотариус не сделает такое оформление.

Имущественный вычет при долевой собственности супругов

Если супруги приобретают жилье вместе, не указывая в условиях брачного контракта или в договоре купли-продажи конкретных долевых частей на каждого супруга, приобретенная недвижимость считается совместной собственностью и делится на 2 равные доли. За такую сделку также можно получить имущественный вычет на общих основаниях. Например, супруг может получить налоговый вычет за долю жены и наоборот, то есть с 4 млн. руб.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector