Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как происходит процесс покупки квартиры

Сначала попробуем оценить преимущества и недостатки покупки готовой недвижимости в уже сданном доме.

  1. Здание уже построено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки не может быть таких неприятных сюрпризов, как затягивание строительства, приемка дома уже произведена;
  2. жилье можно реально осмотреть, оценить качество выполненных работ, исключить споры с застройщиком, а это самое распространенное явление при покупке квартиры по договору долевого участия;
  3. квартира по-прежнему является новой, а это значит, что вы не столкнётесь с проблемой выселения предыдущих жильцов, сюрпризами по коммунальным платежам, а также правами на собственность третьих лиц.

Преимущества вполне очевидны, однако стоит отметить, что застройщику на этапе готовности нет смысла снижать цену для покупателя, так как средства на строительство уже изысканы. К тому же на этапе строительства проще найти свободные для продажи площади, выбрать подходящий для себя этаж и планировку, пока не раскуплено все жилье.

По этому появилась возможность выбрать и бесплатно забронировать за собой квартиру. А покупку осуществить после сдачи дома. Эти действия можно выполнить, связавшись с нашим менеджером либо придя в к нам в офис.

. Все сделки купли-продажи, а также бронирование мгновенно отображаются на сайте в виде свободных или занятых площадей в разделе выбора квартир. Данная мера призвана обеспечить максимальную прозрачность действий застройщика и исключить двойную продажу квартир. Теперь бронируя или приобретая недвижимость вы сами, также как и любой посетитель сайта, увидите статус проданной вам квартиры как «занято».

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

  1. Жилье первичное, от застройщика.
  2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

  • квартиру продали с обременением;
  • на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
  • жилье находится в залоге у банка;
  • на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

  1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
  2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
  3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
  4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
  6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
  7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
  8. Согласие супруга продавца на сделку.
  9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на первичном рынке предполагает расчеты по безналичному расчету или расчет через банковскую кассу

Оформить ипотеку для покупки также можно, но если в сданном доме квартира физически уже существует в качестве будущего залога, то получить кредит для покупки жилья в строящемся доме будет более сложным. Банк в таком случае может оперировать только документацией застройщика. При положительном решении, банк может предлагать ипотечные кредиты по более высокому проценту, так как такая сделка будет сопряжена с большими рисками.

Читать еще:  Что самое главное при покупке квартиры

Вторичный рынок квартир самый многочисленный и разнообразный, на котором и происходит основная часть покупок и продаж жилья. В данном случае покупатель приобретает имущество у физического лица, чаще всего за наличный расчет. Чтобы обезопасить сделку, покупателю следует тщательно проверять документы, как на жилье, так и самого продавца, делать сверки оригиналов с копиями, если такие предлагает продавец. В большинстве случаев расчеты по сделкам происходят с помощью банковских ячеек, что также позволяет снизить риски взаиморасчетов. Таким образом, то, как происходит процесс покупки квартиры зависит от того, на каком рынке приобретается жилье. Покупатель должен быть внимательным к документам и лучше в таких случаях воспользоваться помощью юридически грамотных консультантов.

К слову, в отделах продаж Андрея, конечно, консультировали. Но попутно предупреждали — понравившаяся ему квартира уже почти забронирована и вот-вот, с минуты на минуту, будет выкуплена. Потому Андрей должен внести аванс вот прямо сегодня. Ну, максимум завтра до обеда. А то уйдет квартира и подходящих вариантов в доме больше нет.

Так, потратив на все про все два месяца, Андрей оказался там же, где и был — без какого-то определенного варианта на примете. Только с массой информации, распечаток, листов, буклетов, планировок и вариантов оплат на руках. Выбирать ему стало еще сложнее и он решил брать квартиру, у которой было меньше минусов и приветливые менеджеры в отделе продаж.

Распространенные ошибки при проведении расчетов

Непроверенная подлинность и качество купюр

Наличная передача денег при продаже жилья до сих пор самый популярный способ расчета в Беларуси. Купюры нужно проверить у специалиста. Порванные или пораженные грибком купюры подлежат замене. За замену банк возьмет комиссию. Процедура замены длится от дней до месяцев.

Подлинность купюр проверяют с помощью специального оборудования — детекторов. Проверить купюры можно в банке или в агентстве недвижимости. Если сделка проходит через агентство, заранее уточните, как будут проверять купюры.

Проведение расчетов в небезопасном месте

Случайный выбор места расчета — грубая ошибка многих продавцов и покупателей. Часто расчет происходит в продаваемой квартире без свидетелей, или в салоне автомобиля возле БТИ или нотариальной конторы.

Запомните правило — не проводите расчеты в месте с большим количеством людей. Для этих целей категорически не подходят: торговые центры, рестораны и кафе, парковки и т.д.

Никому не сообщайте о запланированной сделке, кроме самых доверенных лиц. Сообщите им о предполагаемом времени завершения сделки. Так ваши близкие смогут поднять тревогу, если вы перестанете выходить на связь.

В день передачи денег откажитесь от передвижения на общественном транспорте. Если планируете пользоваться такси, вызывайте машину не на адрес БТИ или нотариальной конторы, а на адреса ближайших домов.

Мы рекомендуем проводить сделку в безопасном месте с привлечением специалиста, например, риэлтора или банковского работника. Для подписания документов и дальнейшего расчета подойдет переговорная комната вашего агентства недвижимости или банка. В кабинете регистратора или нотариуса расчеты формально запрещены.

Передача аванса или задатка в большом объеме

Внесение аванса или задатка в крупном размере, даже подтвержденное распиской, связано с серьезными рисками. Сделка еще не совершена и право собственности на квартиру не передано, а крупная сумма внесена. Не стоит передавать более 5% от стоимости объекта в качестве задатка или аванса. Взыскать с продавца сумму аванса при его отказе от сделки может быть очень непросто.Особенно сложно добиться возврата денег, если продаваемая квартира — единственное имущества продавца и у него нет официального дохода.

Передача денег без расписки

В договоре купли-продажи либо в акте приема-передачи недвижимости есть пункт о том, что расчеты произведены полностью. Не лишней будет расписка о передаче всей суммы, написанная от руки получателем денежной суммы. Она может быть использована, как письменное доказательство при необходимости. Если вы вносите деньги частями – каждая из них должна быть подтверждена распиской от получателя.

Передача денег без свидетелей

Если в сделке не участвуют представители агентства недвижимости, то необходимо найти нескольких свидетелей. Мы советуем найти 2 свидетелей, которые подпишут расписку о передаче денег. Эти люди смогут подтвердить в случае спора, что сделка совершена и расчет произведен в полном объеме. А расписка послужит письменным доказательством именно факта передачи денег, а не факта заключения сделки.

Читать еще:  Досрочный выкуп лизингового имущества на балансе лизингополучателя

Расчет в валюте

Законодательство предусматривает расчеты между гражданами только в белорусских рублях. В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что оплата по нему может быть эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае сумма к оплате в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или курсу, установленному соглашением сторон.

Желание рассчитаться в валюте один из главных мотивов расчета наличными для многих продавцов и покупателей. Неустойчивость курса рубля давно приучила белорусов хранить крупные суммы в твердой валюте. Чтобы рассчитаться рублями, покупатель должен оплатить конверсию валюты. Продавец тоже заинтересован хранить крупную сумму в валюте, и также несет расходы на конверсию рублей. Для суммы 100 000 долларов США две такие конверсии могут обойтись и в 1000 долларов.

Так рождается мотив. В договоре участники сделки указывают рубли, а по факту передают валюту минуя конверсию. Доказать фактический расчет в валюте крайне сложно, чем и пользуются предприимчивые граждане.

В худшем случае при расчете в валюте, деньги за квартиру конфискуют, и наложат штраф от 50 до 100 базовых величин. Это предусмотрено п. 1.2. Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 года № 49. Саму сделку потенциально могут признать ничтожной как не соответствующую законодательству согласно ст. 169 Гражданского кодекса РБ.

Совершать безналичный расчет в валюте при покупке квартир также запрещено. Правоохранительные органы легко смогут вычислить такой расчет. Последствия вам уже известны.

Распространенные ошибки покупателей недвижимости

Как выглядит процесс «купли-продажи» недвижимости в Грузии?

В Грузии можно получить резидентство при покупке недвижимости. Но вот грузинские продавцы неохотно работают с иностранными покупателями, особенно если это граждане западноевропейских стран или американцы. Яркий пример этому – повышение в разы заявленной стоимости объекта после встречи с потенциальным покупателем-иностранцем.

О нюансах покупки и выбора недвижимости в Грузии можете узнать из статьи: «Как купить недвижимость в Грузии в 2019 году?».

Процесс покупки недвижимости проходит путем заключения соответствующего договора между продавцом и покупателем в 3 экземплярах на 2-х языках – обязательно на грузинском и выбранном покупателем-нерезидентом (английском, русском, украинском и т. д.). Одна его копия остается у покупателя, одна – у продавца и одна потребуется для регистрации прав собственности. Для его подписания не обязательно даже личное присутствие покупателя – заключить договор может его представитель. Для этого потребуется нотариально заверенная доверенность и загранпаспорт представителя. К договору прикрепляется в качестве приложения копия паспортов участников сделки, а в сам договор вносится ФИО инвестора, паспортные данные, место прописки и его гражданство.

Сам договор «купли-продажи» регистрируется и оформляется через территориальное подразделение Дома Юстиций. После его заключения оплата за приобретенную недвижимость передается продавцу. Собственники жилья предпочитают получать оплату наличными (чаще всего – в долларах), девелоперы – банковским переводом в национальной грузинской валюте. Способы оплаты, сроки и сумма платежа прописываются в договоре «купле-продажи» недвижимости в Грузии.

Еще до заключения договора, инвестор может проверить всю информацию о недвижимости из публичного реестра. Выписку можно получить в электронном виде, обратившись с заявлением и копией удостоверяющего личность документа в Дом Юстиции. Стоимость получения выписки в день обращения составляет 50 лари, в течение 1 рабочего дня – 15 лари.

В полученном документе будет указано:

  • Информация о владельце недвижимости.
  • Была или находится недвижимость под арестом.
  • Есть ли по представленной недвижимости ипотека.
  • Информация об отягощении, обременениях или отчуждениях.

Выписка из реестра имеет уникальный штрих-код международного образца, который гарантирует подлинность информации. Благодаря этому такой документ не нуждается в нотариальном заверении. Это стало возможным с 2017 года после внедрения в кадастровую систему технологии блокчейна, которая свела к минимуму возможности с махинациями и подделками документов на недвижимость.

Процесс регистрации прав собственности на недвижимость в Грузии

Оформление (как и заключение договора «купли-продажи») недвижимости в Грузии происходит по загранпаспорту – других документов не потребуется. Процесс регистрации прав собственности на нее занимает 1-4 дня, проходит быстро и прозрачно.

Читать еще:  Оплата транспортного налога через госуслуги

Купленная недвижимость в Грузии может быть оформлена и на физическое, и на юридическое лицо. Регистрация прав собственности проходит в территориальном Доме Юстиций на основании договора «купли-продажи» и подтверждения оплаты продавцу. Если вместо покупателя выступает его представитель, дополнительно необходимо предоставить номер телефона нотариуса, заверявшего доверенность на представительство. Данная информация нужна для подтверждения законности представительства.

Размер стоимости регистрации прав собственности зависит от сроков:

  • День в день – 200 лари.
  • В течение 1 рабочего дня – 150 лари.
  • В течение 4 рабочих дней – 50 лари.

Какие документы нужны для регистрации прав собственности

Для строящейся квартиры.

Документ, подтверждающий право владения недвижимостью (заверенное свидетельство о наследстве, дарении, выигрыше на аукционе)

Инвентаризационный план или справка из архива (если объект зарегистрирован в Архиве технического учета).

Кадастровый измерительный чертеж вместе с его электронной версией.

Документ, подтверждающий право владения недвижимостью.

Строительную документацию: разрешение на строительство, проект и указ о соглашении.

Поэтажная схема расположения помещений.

Кадастровый измерительный чертеж вместе с его электронной версией.

Покупка и регистрация прав собственности на недвижимость в Грузии – быстро, надежно и просто

Сам процесс покупки и регистрации недвижимости в Грузии для иностранного инвестора не представляет сложности. Как показывает практика, купить понравившийся объект можно быстро, а для заключения сделки потребуется всего один документ – загранпаспорт. Также обстоят дела и с регистрацией прав собственности – оформить все можно в течение одного дня с минимальным количеством документов и низким регистрационным сбором. Учитывая, что весь этот процесс может вместо покупателя-нерезидента пройти доверенное лицо, чтобы стать обладателям недвижимости в Грузии можно даже не посещать страну.

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Выбор юрисдикции для длительного проживания вместе с правами нового гражданина/резидента во многом зависит от перспектив, которые иностранец получает при наличии временного ВНЖ, ПМЖ либо гражданства.…

Грузинское правительство большое внимание уделяет развитию информационных технологий и предоставлению услуг для населения и юридических лиц дистанционно. На сегодняшний день уже более 150 услуг, среди…

Недвижимость – один из самых популярных активов для инвестиций. Ведь она может не только приносить доход, а и быть своеобразным способом сохранения сбережений. Например, жилье…

Просторные апартаменты в Тбилиси могут стать отличным местом для личного проживания или выгодным активом для сдачи в аренду. Первый вариант выгоден иностранцам, желающим на время…

Элитные апартаменты в элитном жилом комплексе в Батуми станут вашим выгодным инвестиционным вложением. Ведь они находятся не просто прямо у моря, а в центральной части…

Купить недвижимость в Грузии в Батуми – одно из самым популярным направлений инвестирования средств. Ведь жилье, особенно комфортабельное в новостройках, на берегу моря может не…

Купить недвижимость в Грузии на берегу моря – одно из наиболее выгодных направлений для инвестирования, особенно если дом еще строится. Инвестор, сделав покупку апартаментов в…

Покупка недвижимости в исторической части Тбилиси – очень привлекательная инвестиция. Ведь иметь жилье в таком районе не только выгодно, но и еще и престижно. Квартира,…

А если девальвация?

Так, в свете последних событий с курсом валют и тенге возникают определенные риски. Если сделка совершается одномоментно (сегодня оформляем — сегодня платим), то указывается курс тенге на сегодняшний день и по нему же делается оплата. Однако если жилье приобретается с продолжением платежей, то могут быть проблемы. По закону, ни в каком договоре нельзя сделать привязку «эквивалентно доллару». Что нужно сделать на случай такой ситуации? Нотариус может сделать пометку о девальвации как форс-мажора с возможностью внесения корректив.

О практике работы в новых условиях с курсом валют рассказывает Марина Грушина: «На практике мы делаем так: люди подписывают договор, а затем мы подписываем соглашение собственноручно каждой из сторон, что люди договорились производить оплату по договору в тенге, но по курсу к такому-то на день оплаты в эквиваленте такой-то сумме долларов. Для того чтобы у людей не было трений, передергивания ситуаций в свою пользу. Но этот документ очень шаткий, в суде его в расчет не возьмут, так как никакой привязки к курсу доллара по закону нет».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector