Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как правильно заплатить налог за сдачу квартиры

Как правильно заплатить налог за сдачу квартиры

Вадим Осадчий

Наши клиенты часто получают доходы от сдачи недвижимости в аренду. В этой статье поговорим о том, что влияет на налоги; когда аренда недвижимости становится бизнесом; когда и какие налоги можно не платить; какие расходы, связанные со сдачей недвижимости в аренду, можно и нужно списать.

Коммерческая недвижимость

Начнем с того, что при сдаче в аренду офисного помещения или других типов коммерческой недвижимости (складов, торговых точек и т.п.) на льготы рассчитывать не приходится, налог придется платить в полном объеме. Но расчет этого “обычного”налога тоже бывает разным. Допустим, если этот доход классифицируется как активный, то он будет считаться по стандартным ступеням прогрессивной шкалы одинаковой и для предпринимателей и для наемных работников. Если же этот доход классифицируется как пассивный (ниже поговорим о том, какими критериями руководствуется налоговая служба Израиля при определении типа дохода от сдачи недвижимости внаем) и владельцу имущества менее 60 лет, то налог будет считаться по той же шкале, но начинаться со ступени 30%.

Критерии определения активного дохода

Существуют набор критериев для определения активного дохода. Это, в частности, активное участие владельца в управлении активами, личное ведение этого бизнеса, профессионализм, внешнее финансирование, количество клиентов/арендаторов, частота сделок/длительность договоров и т.д. Скажем, если человек владеет площадью 300 квадратных метров, разделил ее на 10 офисов по 30 метров каждый и часть сдает долгосрочно (плюс-минус на год), часть — краткосрочно (дни-недели-месяцы), часть сдает врачам на полдня, часть — по часам как переговорные комнаты, то понятно, что это — бизнес. А если владелец сдает эти 300 квадратных метров одному арендатору на длительный срок, то понятно, что для владельца это пассивный доход.

Сдача квартиры: для проживания и не только

Во-первых, нужно помнить, что квартира может сдаваться для бизнес-целей: в ней может быть офис, а если это квартира на первом этаже, то там может быть магазин. Эти ситуации с налоговой точки зрения ничем не отличаются от сдачи в аренду коммерческой недвижимости (см. выше). Отличия заключаются в том, что требуются дополнительные согласования с соседями — владельцами других квартир, а также с муниципалитетом и/или поставщиками услуг, в частности электричества, воды, газа.

Но сегодня чаще всего квартиры все-таки сдают для проживания. Есть два основных варианта сдачи жилья внаем: долгосрочная и краткосрочная аренда.

При долгосрочной аренде объект сдается одному арендатору на срок плюс-минус год. Обычно это “год+”, но если срок 11 месяцев, то это тоже долгосрочная аренда. В такой ситуации владелец квартиры может выбрать любой из нескольких методов налогообложения. Нужно заметить, что можно каждый год менять метод налогообложения в соответствии с обстоятельствами.

Вариант №1 — воспользоваться освобождением от налогов

Но у такого освобождения есть верхний предел — 5090 шекелей, и если вы его превысите, то этот потолок снижается на сумму превышения. Например, если речь идет о месячной арендной плате в размере 5590 шекелей, то “потолок” освобождения от налогов будет 4590 шекелей. Разница 1000 шекелей облагается по “обычной” шкале. Если же арендная плата составляет 10200 шекелей, то никакого освобождения от налога нет и для налогообложения выбирается второй или третий вариант. Естественно, что даже если арендная плата соответствует условиям освобождения от налогов, всегда можно выбрать варианты 2 и 3.

Вариант №2 — налоговая ставка 10%

Налог составляет десять процентов на доходы от аренды квартиры, но в этом случае нельзя списать никакие расходы. И главное условие — доход должен быть пассивным, без ведения бизнеса.

Вариант №3 — “простой налог”

Налогоплательщик, владелец квартиры выбирает отчитаться о своих доходах от сдачи жилья внаем как о простом доходе без всяких льгот, но параллельно с этим списать расходы.

Какие расходы он может списать? Все, которые были непосредственно затрачены для извлечения доходов от сдачи квартиры в аренду. Например:

комиссия квартирного маклера,

гонорар аудитора, который подавал годовой отчет,

можно также списать местный налог (арнону), расходы на ремонт, электричество, воду, свет, газ и т.д.

еще один расход, который можно списать и на который часто не обращают внимания — это амортизация квартиры. Здесь тоже есть несколько ситуаций, которые стоит рассмотреть.

Амортизация квартиры

Начнем с вопроса о проценте амортизации. Есть аудиторы — и я в том числе, — которые придерживаются мнения, что правильная амортизация — это 4% в год. Но налоговая инспекция в большинстве случаев считает, что адекватная амортизация это 2% в год. Кто тут прав — однозначного ответа нет, зависит, в основном, от здания. Но все согласны с тем, что на составляющую земли амортизация не распространяется. Таким образом, если мы говорим про квартиру на периферии, то составляющая земли редко бывает больше 25% от стоимости объекта. Поэтому если мы соглашаемся с позицией налоговой (напомню, что в Израиле с налоговой службой можно спорить в том числе в суде — и выигрывать) и берем амортизацию 2%, учитываем стоимость земли и получаем 1,5% от стоимости объекта. Если речь идет о квартире в Тель-Авиве, то сотрудники налоговой инспекции обычно говорят, что составляющая земли — как минимум 40%, а может быть и до 50%. И они правы. Поэтому если мы будем рассчитывать амортизацию на такую квартиру, то нам возможно придется взять только половину, то есть 1% от стоимости объекта.

Дополнительная опция для расчета амортизации — воспользоваться нормативом, который говорит о том, что можно взять 2% от рыночной стоимости квартиры и учесть это как расход на амортизацию. Мало кто знает про этот норматив прошлого века, но он работает до сих пор. И это, на мой взгляд, самый простой и верный путь, который решает практически все споры с налоговой инспекцией, особенно по отношению к недвижимости, купленной в последнее десятилетие.

Что же выбрать?

Какой из этих трех вариантов налогообложения выгоднее? Универсального ответа на этот вопрос нет, нужно проверять в каждом конкретном случае. По всей видимости, в ситуации, когда можно получить освобождение от налога, этим надо воспользоваться. Взять 10% или отчитаться в полном объеме со списанием расходов? Интуиция часто подводит, выручает только математика: нужно сделать расчеты и принимать решение на основании конкретных цифр. Допустим, мы выбрали вариант — полный отчет и списание расходов. Наши налоги зависят от того, какой вид дохода мы получаем: пассивный или активный. Если это доход пассивный, что обычно и бывает при долгосрочной аренде, то налог будет 30% и выше, при условии, что владелец квартиры младше 60 лет. Если старше — то начиная с первых ступеней прогрессивной шкалы.

Если это доход активный, то расчет идет по прогрессивной шкале, начиная с минимума, вне зависимости от возраста налогоплательщика. Как при долгосрочной аренде может быть активный доход? Очень просто! Когда речь идет о большом количестве квартир (5 квартир и больше), то налоговая инспекция проверяет данную ситуацию и во многих случаях приходит к выводу, что речь идет о ведении бизнеса. Есть внутренние положения этой службы, которые последнее время менялись, но на практике сотрудники налоговой инспекции считают, что если в собственности более 10 квартир, которые сдаются в аренду, то это однозначно бизнес; если меньше пяти — это, вероятно, пассивный доход. Между пятью и десятью — скорее всего бизнес, но решение будет выноситься индивидуально. Помните про 10%? Если у вас больше пяти квартир, то этот вариант скорее всего не пройдет.

Ничего личного, только бизнес

Если вас признали бизнесом, то кроме подоходного налога нужно не забыть про Налог на Добавленную Стоимость и отчисления в Институт национального страхования (Битуах Леуми). Это тоже надо принимать в расчет.

Hotels, Booking и Airbnb

Вы спросите: а что происходит, когда квартира сдается в краткосрочную аренду через различные сайты-агрегаторы: Hotels, Booking и Airbnb и т.п.? Первое, что нужно помнить — это однозначно не попадает под льготное налогообложение. Никаких 10% и, тем более, освобождения от налогов. Только обычная налоговая ставка, с расчетом всех доходов и расходов. Пассивность или активность дохода в этом случае тоже играет роль. Поскольку в одном случае начальная ставка будет 10%, а во втором — 30%. Момент этот особо критичен для не-израильтян (налоговых резидентов). Потому что у израильтян есть льготные налоговые единицы, которые, по существу, перекрывают этот налог на нижних ступеньках или же наоборот — у них есть другие доходы, которые так или иначе “занимают” эти нижние ступени.

Читать еще:  Какими правами обладает собственник имущества

Три веселых буквы: НДС

Следующий параметр, который нужно принять в расчет, когда речь идет о краткосрочной аренде, это НДС. Если мы говорим про сдачу для проживания на долгий срок, то этот доход освобожден от НДС. А краткосрочная аренда предполагает выплату налога на добавленную стоимость. И нет никакой разницы между квартирой в Бат-Яме и в Тель-Авиве или циммером в Верхней Галилее.

С НДС есть тоже несколько вариантов.

Ваш годовой оборот от сдачи квартиры не превышает 100000 шекелей

Вы попадаете под определение “осек патур”, и освобождены от НДС.

Ваш оборот превышает 100000 шекелей

Тут важно выяснить: кому вы сдаете эту квартиру. Дело в том, что проживание иностранца в гостинице освобождено от НДС. Поэтому если ваша квартира сдается иностранцам, не израильтянам, в первом приближении вы можете быть освобождены от НДС.

Неопределенность возникает потому что в этом случае ваша квартира должна соответствовать определению гостиницы. Определение гостиницы можно найти в различных документах, в частности — в нормативах министерства труда, министерства туризма. Но нас интересует определение Закона об НДС и его нормативы, которые определяют гостиницу как место, в котором ночуют обычно больше 4 человек, и на каждого из ночующих приходится определенное количество метров. И они получают набор минимальных гостиничных услуг: то есть если вашу квартиру вы сдаете в основном иностранцам, туда приезжают больше 4 человек, и она соответствует нужному метражу, если вы предоставляете постельное белье, чай, кофе, сахар, то ваша квартира будет соответствовать определению гостиницы при расчете НДС. На практике на сегодняшний день режим щадящий — налоговая служба не слишком обращает внимание на эти детали. Также есть соответствующее внутреннее распоряжение о “щадящих” правилах регистрации в НДС в этих случаях. Но нужно понимать, что это временное явление, и налоговая с какого-то времени будет заставлять открывать папку в НДС и вести полный учет.

Заключение

В заключение этой “оптимистической трагедии” — немного рекламы. Интуиция не лучший советчик при выборе схемы налогообложения. Лучше обратиться к специалистам. Но если все-таки решили действовать самостоятельно, вот три практических совета:

Если вы сдаете объекты недвижимости в долгосрочную аренду, не стоит подписываться под 10%. Потому что вариант “обычного налога” может привести к неожиданно лучшим финансовым результатам, вплоть до полного отсутствия налога. Вариант освобождения от налогов — единственный, на который можно соглашаться спокойно. Но нужно проверить, есть ли у вас такая опция.

Если у вас много квартир, и вы сдаете их на длительный срок, то стоит заранее определиться с типом доходов, чтобы избежать ненужных споров с налоговой инспекцией.

Ну и в случае сдачи недвижимости в краткосрочную аренду — не пытайтесь заплатить 10% — это не работает..

Как уменьшить сумму налога

Существуют законные способы, как уменьшить или не платить налог на доход.

Получить налоговый вычет

Если в течение года вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили жилье, открыли индивидуальный инвестиционный счет — у вас есть право вернуть средства из бюджета и возместить затраты на оплату 13% НДФЛ на доход от сдачи жилья.

Зарегистрировать ИП

Второй вариант — сдавать квартиру не как физическое лицо, а как юридическое. Для этого нужно открыть ИП и разобраться с режимами налогообложения.

Три примера наиболее подходящих налоговых режимов для сдачи квартиры:

  • ИП на упрощенной системе налогообложения с методом расчета налога 6% от дохода.
  • ИП на упрощенной системе налогообложения с методом расчета «доходы-расходы» платит 15% налога с разницы, но затраты должны быть подтверждены документально.
  • ИП на патентной системе вместо налога оплачивает патент.

Индивидуальный предприниматель дополнительно перечисляет взносы на пенсионное и медицинское страхование, но освобождается от налога на имущество, если сдает несколько квартир в аренду. Об этом нужно уведомить ФНС.

Оцените количество квартир, которые будете сдавать, стоимость аренды жилья, размер коммунальных расходов, планируемые затраты на ремонт и любые другие, которые сможете предъявить налоговой и выбирайте оптимальный вариант.

Получите налоговый вычет в течение недели с услугой Быстровычет!

Подробная инструкция, как платить налог с аренды квартиры

Для наглядности делим на шаги, следуя которым вы точно обеспечите законность аренды и своевременную оплату налогового обязательства.

  1. Заключаем договор аренды или найма, к которому обязательно прикладывается акт сдачи-приема квартиры с полным описанием состояния помещения на момент передачи ключей. В Росреестре регистрируются только те документы, которые заключены на срок больше одного года! По закону на регистрацию договора отводится не больше 1 месяца, начиная от даты подписания.
  2. Самый важный пункт – это подача налоговой декларации. Её можно заполнить от руки или через электронный сервис. В первом случае мы относим документ лично, а во втором сдаём через личный кабинет на сайте федеральной налоговой службы. Сейчас всё чаще пользуются последним способом, не тратя время на поездки. Подать декларацию нужно строго до 3 апреля текущего года за прошлый расчётный период. То есть, в этом году мы уплачиваем налоги с доходов за предыдущий. Нарушение сроков влечёт неминуемый штраф в 5% от суммы начисленного налогового платежа. НДФЛ начисляется исходя из поданной декларации, поэтому заполняйте её внимательно.
  3. Оплачиваете НДФЛ, для чего скачиваете квитанцию на сайте ФСН, заполняете, вносите платёж в ближайшем отделении банка. Более простой способ – онлайн-сервис через личный кабинет без каких-либо очередей в любое время суток.

Помните, если не подать вовремя налоговую декларацию, то сумма штрафа составляет 30% от неоплаченных взносов в бюджет, но не меньше 1000 рублей.

Какие документы требует ФНС?

Собирается небольшой пакет документов:

  1. Паспорт;
  2. Договор аренды помещения;
  3. 3-НДФЛ;
  4. Документы, устанавливающие право распоряжаться объектом недвижимости, сдающегося в аренду. Например, это может быть оформленное отдельным документом свидетельство о регистрации права (бумажная версия после 2016 года была упразднена в связи с глобальным переводом на электронный документооборот), выписка из ЕГРН или договор соц. найма.

Выписку рекомендуется заказывать через сервис «Госуслуги», сэкономив время на поездки и очереди. Остальные документы, как правило, уже есть на руках, а заполнение декларации по форме 3-НДФЛ можно отдать в руки специалистов.

Сколько налогов платит человек, сдающий квартиру в России, но живущий за рубежом?

Итоговая сумма зависит от статуса резидента или нерезидента. Как определить статус? Очень просто! Если человек живёт на территории Российской Федерации меньше 183 дней в году, то он платит повышенную ставку в 30% с дохода, если больше – то 13%.

Статус налогового резидента подтверждается через ФНС РФ. Для этого необходимо написать заявление и для подтверждения статуса резидента прикладываются копии всех документов, которые свидетельствуют о пребывании в течение последних 12 месяцев на российской территории. Хорошим аргументом считается предъявление загранпаспорта, где проставляются отметки обо всех законных пересечениях границы. Для ФНС снимаются ксерокопии.

Есть ли выгода в оформлении ИП для аренды жилья?

Чтобы сдавать недвижимость в аренду, необязательно регистрировать себя как ИП. Налог на доходы физического лица составляет 13%, но для ИП по УПН (упрощённая система налогообложения, больше известная в народе как «упрощёнка») процент снижается до 6. Необходимо просчитать, возможно, регистрация ИП станет шагом по оптимизации налоговых сборов.

Но помимо налога ИП платят обязательные взносы на пенсионное и медицинское страхование. И следует учитывать, что помимо снижения процентной ставки, предприниматель получает в нагрузку обязательный платёж 36 238 рублей за год, а если его дела идут хорошо, и прибыль составит за год больше 300 000 рублей, то сверху прибавляется ещё 1% со сверхдохода.

ИП на УСН имеют право на вычет. Если у него нет работников, то можно списать полностью весь налоговый сбор. Если же есть штат сотрудников, то можно уменьшить до 50%. Претендовать на вычет в конце года могут те предприниматели, кто переводит каждый квартал страховые взносы.

Из хороших новостей для ИП отметим, что с 1 января 2019 г. они больше не платят налог с продажи арендной недвижимости. Теперь НДФЛ с продажи уплачивается так:

  • квартира куплена или получена в дар, наследство до 1 января 2016 года – продажа до того, как пройдёт срок в 3 года;
  • после 1 января 2016 года – 5 лет.
Читать еще:  Фссп проверка автомобиля на запрет регистрационных действий

Если выждать указанные сроки, то ничего платить не придётся.

Существует определённый нюанс. ИП не имеет право распоряжаться недвижимостью, полученной по договору социального найма. Такую квартиру сдаёт в наём только физическое лицо, обладающее соответствующим правом. Договор соц. найма не является освобождением от налогового бремени.

Стоит ли оформлять патент?

Патентная система относится к ещё одному способу легальной сдачи жилья. Она доступна только зарегистрированным ИП. Цена патента выставляется на государственном уровне, составляя 6% от средних показателей прибыли с аренды конкретного жилья за один год. Патент покупается на определённый срок, исчисляемый в месяцах, максимум, на который можно его приобрести – 12 месяцев. Из преимуществ эксперты отмечают, что наличие патента освобождает от уплаты налога на имущество и НДФЛ. Получается, что гражданин уже выплатил государству процент со своего дохода, поэтому переплачивать и дополнительно платить налоги не нужно.

В крупных городах, таких как Москва и др., цена патента на квартиру в наём высчитывается на основании её площади и местоположения. Получается, что здесь учитывается, что большая квартира в центре или рядом с метро приносит больше прибыли, чем студия на окраине. В иных регионах России сумма за патент фиксирована и сильно отличается в меньшую сторону. Стоимость рассчитывается на сайте, а налоговые сборы подлежат оплате двумя частями: половина вносится в течение 90 дней после начала действия патента, а потом остаток выплачивается в любое время, пока он не закончился.

Заявка на ПСН подаётся лично или через сайт налоговой службы. Обращаться лучше заранее, его выдают в течение 5 дней, а его действие начинается сразу после получение на руки заявителю.

ПСН не уменьшает суммы страховых взносов, что негативно влияет на количество выданных патентов. Перед тем, как его покупать, необходимо просчитать все варианты, возможно, он не станет оптимальным решением.

Насколько выгоден режим самозанятости?

Пока налоговый режим доступен в пробном варианте лишь для 4 субъектов Российской Федерации. Пилот для сбора обратной связи и обкатки всей системы запущен в таких регионах, как:

  • Москва;
  • Московская область;
  • Калужская область;

Их жители могут пользоваться новым сервисом и регистрироваться через мобильное приложение Мой налог». При указании иного региона оно выдаёт ошибку доступа. Но это временно явление, с 2020 года планируется ввод данной программы на территории всей страны.

Его суть в том, чтобы упростить уплату налогов и вывести из тени мелких предпринимателей. Для физических лиц, работающих по этой системе, налог на доход составит 4% в месяц, а для юридических – 6%. Если вы зарабатываете с аренды помещений меньше 200 000 в месяц, то такой режим вам точно подходит. Дело все в том, что по программе установлена верхняя планка в 2,4 миллиона в год. Зарабатывая больше этой суммы в год, гражданин не может регистрироваться в системе и пользоваться её льготами.

Самозанятость доступна к совмещению с ИП и обычной работой. Она не подразумевает внесение обязательных взносов для ПФР и ОМС. Закон всё равно гарантирует пенсию и медицинскую помощь.

Вставая на учёт через мобильное приложение под названием «Мой налог», человек получает 10 000 рублей компенсации для сокращения нагрузки в первые месяцы ведения бизнеса. Стимулирующий бонус призван активнее пользоваться сервисом и платить налоги. Через приложение регистрируются все проводимые денежные операции, получение взносов по аренде за недвижимость. Автоматически все данные попадают в ФНС, где считают налог к оплате.

Если статус самозанятого гражданина получить в момент, когда уже действует договор аренды, перезаключать ничего не требуется, исключение: сдача квартиры для компании, которая удерживает НДФЛ, вот тогда обязательно вносите изменения.

Важно помнить

Граждане Российской Федерации должны соблюдать действующее законодательство, незнание закона не освобождает от ответственности. Чтобы не попасть в списки должников, не уплачивать огромные штрафы и не объясняться перед сотрудниками налоговой службы, каждый год подавайте декларацию и уплачивайте налог от сдачи квартиры за прошлый год до 15 июля этого расчётного периода. Для уменьшения налоговой нагрузки всегда есть варианты, главное, всё просчитать.

Какие права может потерять владелец квартиры после сдачи ее в аренду?

Как только договор о передаче квартиры в аренду подписан, владелец теряет некоторые права на свою собственность. Теоретически квартира остается принадлежать ему, но уже не полностью. Сложно? Обсудим подробнее.

Какое здание может считаться новостройкой?

На сегодняшний день рынок недвижимости считается переполненным, ведь предложения гораздо больше, чем спроса. Покупатели стремятся приобрести жилье в новострое, избегая покупки вторичного фонда. Так какое же здание является новостройкой?

12 «за» в пользу маленькой квартиры

Стоит ли покупать маленькую квартиру или лучше взять ипотеку, копить несколько лет на большее по площади жилье, ограничивая себя во многом? Однозначно, не нужно впадать в крайности и сильно экономить. Лучше потратить деньги на полноценный отдых и образование. Тем более современные средства, .

9 лучших способов незаметно накопить круглую сумму

Деньги — это очень странный предмет. Если они есть, то их сразу нет. Винни-Пух так говорил про мед, но эта поговорка отлично подходит и для финансов. Как справиться с такой ситуацией и накопить хорошую сумму даже тем, кто совершенно не умеет этого делать?

Советы по хранению продуктов в холодильнике. Раскладываем по полочкам

Делимся лайфхаками, как правильно хранить продукты в холодильнике. Дельные советы от продвинутой хозяйки.

Потоп в квартире. Устранение последствий, решение конфликтов

Потоп в квартире – страшнейшая бытовая катастрофа. Часто люди начинают паниковать, подсчитывать ущерб, искать виновного. Сохранение хладного ума, анализ положения, сбор доказательств вины или отсутствия таковой – полезные действия, которые спасут ситуацию.

Как снять квартиру, если у вас собака или кот

Не секрет, что с питомцем арендовать квартиру – очень непросто. Рассказываем, как подыскать жильё с четвероногим другом.

Закрытая дверь будет снята с петель, или кого стоит впустить добровольно?

Незваный гость хуже татарина. А если он является государственным служащим и настаивает на том, чтобы вы открыли дверь, спровадить его еще сложнее. Таким гостем может оказаться участковый, задающий вопросы о соседях-алкоголиках, военком с повесткой или сотрудники управляющей компании, .

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Сколько платить?

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Читать еще:  Срок действия отчета об оценке имущества должника

Когда платить?

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Сводная таблица расходов за аренду квартиры

Для примера возьмем арендную плату 30 000 ₽ в месяц, всего в год 360 000 ₽. Арендатор — физическое лицо.

Тип налогаНалогСумма налогаСтраховые взносыВсего налогов
Для физических лиц
НДФЛ для проживающих в России13%46 800₽46 800₽
НДФЛ для проживающих за границей30%108 000₽108 000₽
Налог на самозанятых4%14 400₽14 400₽
Для индивидуальных предпринимателей
Общая система налогообложения13%46 800₽41 474₽88 274₽
Упрощенная система налогообложения6%21 600₽41 474₽63 074₽
Патентное налогообложение20 000₽41 474₽61 474₽

Самые большие выплаты совершают физические лица, проживающие за рубежом. Выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятый и платить 4%, но для этого нужно соответствовать установленным требованиям. На втором месте по выгоде — НФДЛ. Регистрироваться в качестве предпринимателя стоит только в том случае, если вы сдаете несколько квартир и не имеете другого источника дохода. Так вы не платите НФДЛ и обеспечиваете себе пенсионные накопления. Среди систем налогообложения для ИП самая выгодная — патентная.

Оплата налога

Со сдачи квартиры в аренду необходимо выплачивать подоходный налог. От того, кто сдает жилье, зависит форма оплаты.

Выплата НДФЛ

Такая форма выплаты на сдачу жилого объекта элементарна, потому что от арендодателя не требуется регистрации в налоговых организациях и сбора каких-либо справок. Владелец жилья составляет только декларацию 3-НДФЛ и отдает ее в ИФНС. Форму декларации берут следующими способами:

  • посещают местную налоговую службу и заполняют форму там согласно требованиям фискального органа;
  • скачивают форму на странице ИФНС и заполняют ее лично (скачать форму 3-НДФЛ);
  • на странице налоговой службы регистрируются в «Личном кабинете», вносят все необходимые сведения и пересылают заявление по Е-мэйл.

Заполнение декларации не займет много времени. Необходимо отправлять ее в рекомендуемые сроки – до 30 апреля текущего года, а налоги с аренды квартиры выплачивать до 15 июля текущего года.

Расчет НДФЛ

Налог за сдачу квартиры обязан платить собственник даже в случае, когда договор найма не заключен. Ведь он получает доход, за который необходимо вносить налоги в государственный бюджет. 3-НДФЛ декларация подается ежегодно, а арендодатель выплачивает определенную сумму, которая составляет 13 процентов от доходов за сдачу жилья. Если декларация не подается, то налоговая инспекция вправе потребовать выплату штрафа, который значительно ударит по кошельку владельца квартиры. Несколько слов о том, как платить налог.

Форму декларации арендодатель заполняет сам, при этом следует иметь в виду следующие нюансы:

  • когда арендодатель получает оплату за жилищно-коммунальные услуги, то он выплачивает 13 процентов с полученной за ЖКУ суммы (если наниматель сам не оплачивает коммунальные услуги по условию договора аренды);
  • в декларацию входят все сдаваемые квартиры, которые принадлежат собственнику, вознаграждения, выплаты по различным соглашениям и т. д.;
  • если арендодатель числится на какой-либо работе, то он вносит в декларацию подоходный налог с заработка, который платит его работодатель;
  • когда владелец квартир постоянно сдает ее внаем, то он является по закону индивидуальным предпринимателем, к которому применяют другие правила.

Сумму уплаты налога подсчитывают так:

Н = П х М х 13%,

Нсумма налога;

Пплата за аренду;

Мколичество месяцев (которые прописаны в договоре найма);

13%арендная ставка.

Должны ли платить налог наниматели?

Наниматели платить налог не обязаны. Они оплачивают жилье в установленный срок арендодателю. Когда в соглашении прописана обязательность взносов за коммунальные услуги, то он вносит деньги и за это. Если арендодатель хочет, чтобы налог за аренду жилья оплачивал наниматель, то понадобится внести такой пункт в соглашение.

Такие случаи бывают, когда арендодателем является юридическим лицом. Например, организация, которая предоставляет своему работнику служебное жилье. Работодатель и будет налоговым агентом, оплачивающим налоговый сбор в ИФНС. На практике сумму взноса предприятие вносит в арендную плату за квартиру.

ИП на УСН

Выгодно сдавать квартиру и не вносить большие суммы сбора можно, оформившись индивидуальным предпринимателем, при этом платит арендодатель по упрощенной схеме налогообложения (УСН). Такая форма имеет как преимущества, так и недостатки. При регистрации ИП размер вносимого налогового сбора состоит из 6 процентов и единоразовый ежегодный взнос в пенсионный фонд (28 000 рублей). Для этого требуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя:

  • заплатить пошлину (800 рублей);
  • отдать паспорт и заявление в налоговую службу, к которой относится владелец квартиры (для этого посещают офис фискального органа, пересылают их в почтовом отделении или на официальной странице ФНС);
  • ежеквартально вносить аванс в 6 процентов от размера выплат за квартиру.

После отсылки документов, через трое суток можно получить свидетельство о регистрации ИП и сведения о записи в Росреестре. Заполнение декларации аналогично заполнению таковой от физических лиц, только размер налога будет шесть процентов, и подавать ее нужно ежеквартально. Также придется платить и фиксированную сумму во внебюджетные фонды, которая равна 28 000 рублей. Ее перечисляют до конца текущего года. На практике регистрация ИП не всегда невыгодна собственнику и зависит от таких факторов, как количество сдаваемых квартир, стоимость аренды и т. д.

Патентная система налогооблажения

Это еще один выгодный способ сократить налог за аренду. Для получения патента требуется уплатить 15 000 рублей за один объект (стоимость патента зависит от региона и площади сдаваемого объекта). За 2-5 квартиры размер патента составляет 45 000 рублей, а за более чем пять жилых помещений – 90 000 рублей. К таким выплатам добавляется взнос в Пенсионный фонд. Покупка патента сэкономит деньги при сдаче дорогостоящего жилья, которая облагается налогообложением.

К примеру, квартира сдавалась за 100 000 рублей ежемесячно, то по УСН собственник заплатит – 100 000 х 12 месяцев х 6% = 72 000 рублей фискального сбора. А если он выкупит патент, то сумма сбора составит лишь 43 000 рублей.

Патент заказывают в налоговом органе по месту проживания на несколько месяцев или год. Можно приобрести и патент на полгода, он стоит 7 500 рублей.

Статус самозанятого не подойдет

С первого января 2019 года в Москве у арендодателей появился еще один способ честного заработка — налог на профессиональный доход, или статус самозанятого. В этом случае арендодатель платит налог с дохода за сдачу жилья всего 4%. Он освобожден от дополнительных взносов, бумажной волокиты, составления отчетов и деклараций. Увы, если вы сдаете жилплощадь посуточно, то эта схема вам не подходит. Придется воспользоваться вариантом с НДФЛ или платить 6% в качестве ИП.

Москвичи, занимающиеся бизнесом в сфере краткосрочной аренды жилья, утверждают: если правильно организовать работу и не вступать в «контры» с налоговым законодательством, за пару лет можно заработать еще на одну квартиру и расширить свой проект.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector