Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию

Перевод категории земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в федеральной собственности, в земли промышленности для целей добычи полезных ископаемых.

Многие недропользователи сталкиваются с необходимостью добычи полезных ископаемых, которые находятся в пределах границ земельных участков, находящихся в федеральной собственности, категории — земли сельскохозяйственного назначения.

А.В. Вакуленко — партнер Юридической компании
«Шаповалов Петров», кандидат юридических наук, член Общества экспертов России по недропользованию

Очевидно, что для того, чтобы начать добывать полезное ископаемое, необходимо иметь на руках лицензию на добычу полезного ископаемого, утверждённый проект разработки месторождения, горный отвод и договор аренды земельного участка (ст. 25.1 Закон РФ от 21.02.1992 г. № 2395-I «О недрах»).

Но договор аренды земельного участка с видом разрешённого использования — недропользование (код ВРИ 6.1) можно заключить только в отношении земельного участка категории земли промышленности.
А для этого нужно предварительно перевести земельный участок, находящийся в федеральной собственности, из категории земли сельскохозяйственного назначения в категорию земли промышленности (п. 10 ст. 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации).

Потери сельхозпроизводства

Требование об уплате таких потерь содержится в ч. 2 ст. 207 ЗКУ. В ней прямо указано, что субъекты хозяйствования должны возместить потерю сельхозугодий (пашни, многолетних насаждений, залежей, сенокосов, пастбищ), лесных земель и кустарников как основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве в результате изъятия (выкупа) их для нужд, не связанных с сельскохозяйственным и лесохозяйственным производством, а также в результате использования для строительства, размещения и эксплуатации объектов нефтегазодобычи и обустройства месторождения.

Размер потерь, которые подлежат возмещению, рассчитывают в соответствии с Порядком № 1279*. Им определено, что возмещение потерь осуществляется юрлицами и физлицами в двухмесячный срок после утверждения проекта отведения им земучастков, а в случаях поэтапного освоения отведенных земучастков для добычи полезных ископаемых открытым способом — по мере их фактического предоставления (п. 4 Порядка № 1279).

Узнать размер возмещения потерь, которые следует уплатить в местный бюджет, предприятие должно у хозсубъекта, занимавшегося разработкой проекта землеустройства. Дело в том, что операция по расчету размера потерь является одной из составляющих проекта землеустройства относительно отведения земельного участка (п. 4 Порядка № 1279).

Читать еще:  Наследование предполагает сингулярное правопреемство

К сведению! Контролировать соблюдение предприятием обязанности по возмещению потерь сельхозпроизводства будут Госгеокадастр и его территориальные органы.

Итак, предприятие, которое изменило целевое назначение земли сельхозназначения, должно уплатить сумму возмещения потерь в срок, установленный в Порядке № 1279 (ср. 025069200).

Если этого не сделать, то такую задолженность с предприятия взыщут через суд. Отстаивать государственные интересы относительно взыскания в бюджет надлежащих средств обычно берется прокуратура (см. решение Новомосковского горрайонного суда Днепропетровской обл. от 04.04.2016 г. по делу № 183/696/16 и Хозяйственного суда Днепропетровской обл. от 07.05.2015 г. по делу № 904/2392/15**).

Чтобы не уплачивать сумму возмещения потерь, собственник трансформируемой земли должен быть освобожден от этой обязанности.

Под освобождение от уплаты возмещения потерь подпадают любые собственники, если цель ее трансформации перечислена в ст. 208 ЗКУ

Например, освобождение получают лица, которые выводят земли из состава сельхозугодий для строительства на ней школ, дошкольных заведений, жилых домов и хозяйственных зданий, для размещения внутрихозяйственных объектов сельскохозяйственных, рыбохозяйственных и лесохозяйственных предприятий, организаций и учреждений, для размещения инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции и т. п.

Если причины трансформации совсем другие, то избежать уплаты возмещения потерь не удастся. Это подчеркивают и слуги Фемиды (см. постановление ВСУ от 22.10.2013 г. по делу 21-313а13***).

Если сельский совет выставил вам счет с возмещением потерь сельхозпроизводства, то наверняка предприятие не подпадает под освобождение. А потому придется уплатить сумму возмещения в течение двух месяцев со дня утверждения проекта землеустройства об изменении целевого назначения земли.

Какие бывают ВРИ

Чтобы узнать о виде разрешенного использования надела, нужно получить выписку из ЕГРН. Это Единый государственный реестр недвижимости, куда вноситься информация обо всех объектах. В документе будет указан один из вариантов эксплуатации участка:

  • основной;
  • условно-разрешенный;
  • дополнительный.

Переход от первого к второму варианту возможен только при условии отсутствия явных противопоказаний. Решение принимает комиссия по вопросам землепользования. Чтобы инициировать публичное слушание (именно так решается вопрос об изменении ВРИ), владельцу надела нужно подать заявление в муниципалитет. После рассмотрения заявления чиновники готовят заключение. Если результат положительный, о нем сообщают в Росреестр и вносят изменения в ЕГРН.

Читать еще:  Инструкции о регистрации прав собственности на гараж

Почему стоит обратиться в «КБ – Недвижимость»?

Важно понимать, что для успешного перевода категории земель сельхозназначения в ИЖС должны быть особые обстоятельства и основания. Некоторые собственники, упуская тонкости актуальной законодательной базы, получают отрицательный ответ от государственных органов, при этом потратив на всю процедуру немало времени, сил и, конечно, средств. Поэтому, прежде чем приступать к ней, обязательно стоит обратиться к специалистам.

Эксперты «КБ – Недвижимость» детально рассмотрят ваш случай, предоставят все необходимые консультации и рекомендации, а также профессионально оценят, существуют ли объективные и весомые обстоятельства и основания для перевода сельхоз земель в ИЖС. Такой подход позволит вам быть полностью уверенным в получении положительного ответа, а значит, исключить вероятность нецелесообразной траты времени и средств!

Появились вопросы или хотите подробнее узнать о том, как осуществляется перевод сельхоз земель в ИЖС, сколько стоит данная услуга? Тогда свяжитесь с представителем «Кадастрового Бюро – Недвижимость» по телефону: 8 (800) 300-60-51.

Что делать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

  • подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
  • наличия ошибок в тексте прошения;
  • подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
  • предоставления не в полном объеме пакета документов;
  • обращения не в ту инстанцию;
  • получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
  • возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
  • распространения запрета на данную категорию земли.

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Можно ли изменить категорию земель?

Главное, что нужно помнить: ИЖС – это не категория земель, а вид разрешенного использования. То есть прежде, чем переводить дачный или садоводческий участок в ИЖС, надо сперва изменить категорию земель из сельхозназначения на земли населенных пунктов. И здесь возникает сложность, во многих случаях непреодолимая. Земли населенных пунктов существуют исключительно в границах населенных пунктов, а перевод в эту категорию осуществляется исключительно путем расширения границ населенного пункта. Так что если Ваш участок не примыкает к какому-либо поселению, перевод невозможен. В этом случае Вы можете только зарегистрировать свой дом как объект ИЖС – это возможно, если ВРИ Вашего участка – для дачного строительства. Главное помните, что дом должен соответствовать определенным требованиям, иначе комиссия не признает его пригодным для жизни, то есть жилым.

Читать еще:  Куда идет налог на имущество физических лиц

Лучшим вариантом для тех, кто желает воспользоваться преимуществами ИЖС все-таки будет покупка земли, которая изначально имеет нужную Вам категорию и ВРИ.

Особенности перевода

В промышленную категорию

Согласно закону, с/х земли можно перевести в промышленные, если нет других вариантов размещения промышленных объектов и если кадастровая стоимость надела не выше средних значений по району.

Когда участок соответствует заявленным требованиям, обращаются в местную администрацию с заявлением и перечнем необходимой документации.

В дачное строительство

В ходе преобразований сельскохозяйственным угодьям присваивают категории для строительства дачных домов с правом регистрации или без возможностей регистрации постройки.

В правоустанавливающей и кадастровой документации обозначают целевые характеристики УЗ.

Если участок записан, как садовый, необходимо провести его преобразование в дачный. Для этого обращаются с ходатайством в территориальный орган местного самоуправления с комплектом документов.

ВАЖНО! Для изменения целевого назначения особо плодородных земель нужно провести экологическую экспертизу.

Обязательным условием для преобразования сельскохозяйственного угодья под дачное строительство является получение разрешения собственника участка.

Необходимые документы

К ходатайству о переводе сельскохозяйственного участка заявителю необходимо приложить следующий набор документов:

  • Копию паспорта для физического лица.
  • Выдержку из Росреестра индивидуальных предпринимателей для юридического лица.
  • Документы на владение земельным участком.
  • Заключение экологической экспертизы при её назначении.
  • Выписку из ЕГРП.
  • Согласование с исполнительным органом.
  • Выписку из земельного кадастра со сведениями об участке земли.
  • Схему территориальной планировки и местонахождения территории с обозначением адреса.

Заявление будет рассмотрено при указании веских оснований для преобразования земли.

Таким образом, российское законодательство разрешает перевод земель сельхозназначения в другую категорию. Прошение рассматривается в течение 2-3 месяцев. Оформление преобразованного УЗ заключается во внесении его в единый кадастровый реестр земельных участков. Переоформление осуществляется за счёт средств инициатора.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector