Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как наказать арендодателя квартиры

Налоговая облава на арендодателей — куда бежать?

Последний квартал года — «страда» для налоговых инспекторов. Именно в этот период они бросают все силы, чтобы все-таки выполнить планы по наполнению госбюджета.

В том числе активно проводят рейды по сдаваемым в аренду квартирам, пытаясь выявить уклоняющихся от уплаты налогов арендодателей. Таких, как известно, большинство. Что же делать тем, кто стал жертвой «облавы»? И главное — как минимизировать издержки при сдаче жилья в аренду?

«Несколько недель назад мне позвонил человек, который снимает у меня квартиру. Он сообщил, что к нему пришли из налоговой инспекции и требуют рассказать, за сколько и как давно он арендует жилье. Мой горе-арендатор все им выболтал, и они ушли. А через месяц мне пришло письмо с приглашением явиться в налоговую администрацию по месту жительства. Теперь не знаю что делать…», — рассказывает художник Николай Ярмоленко, который уже не первый год сдает квартиру, оставшуюся ему в наследство от родителей.

Подобные ситуации — не редкость. Как объяснил директор департамента налогообложения физических лиц ГНАУ Степан Дусяк, налоговики сейчас активно проводят работу по привлечению к налогообложению физлиц-арендодателей. Ведь по Закону «О налогах на доходы физлиц», налог с дохода, полученного от сдачи жилья внаем, оплачивается по ставке 15%. Уплата налога должна осуществляться поквартально в течение сорока дней после завершения очередных трех месяцев. Однако кто из арендодателей всем этим занимается? Единицы.

В связи с этим недосчитавшиеся поступлений налоговики и начали проводить рейды по квартирам. «Мы находим арендодателей через объявления, которые публикуются в СМИ и наклеиваются на заборы, используем информацию от нотариусов и ЖЭКов, которые регистрируют договоры аренды жилья», — рассказывает Степан Дусяк. В рамках этой работы ГНАУ сотрудничает также с участковыми инспекторами МВД, органами местного самоуправления, паспортной и миграционной службами. Ну, и конечно, для выявления уклонистов, как и в старые добрые времена, используется информация, которая поступает от «доброжелателей» (стукачей-соседей ).

Лови уклонистов!

Выявляют арендодателей, «забывших» уплатить подоходный налог, следующим образом. С одной стороны, начинается обработка тех, кому пришло в голову составить договоры аренды и заверить их у нотариуса. С другой — «обрабатываются» сами арендаторы, которых выявили через сообщения бдительных бабушек и по объявлениям в газетах.

«Обычно мы действуем следующим образом: получаем направление на проверку и с участковым обходим квартиры, которые предположительно сдаются в аренду», — рассказывает сотрудник одной из киевских районных налоговых администраций, пожелавший остаться неназванным.

«Если жильцы квартиры согласятся открыть дверь по требованию милиции, мы проверяем их документы, прописку, а потом снимаем показания о сроке аренды и ее стоимости», -рассказывает инспектор.

Заметьте, ключевое слово в рассказе налоговика — «если». «Согласно Конституции Украины, частная собственность граждан является неприкосновенной, и войти в нее можно только по решению суда или с санкции прокурора. В некоторых случаях возможен взлом жилья, но только если оно представляет угрозу окружающим (затопление, пожар и прочее)», — говорит юрисконсульт Олег Кравченко.

Поэтому, возможно, имеет смысл предупредить своих арендаторов, чтобы они не открывали двери людям, которые представляются работниками ГНАУ или милиции. «Можно пообщаться через цепочку, сообщить, что вы друзья хозяина квартиры и не платите за аренду. После этого можно смело захлопывать дверь — ломать ее никто не будет», — советуют юристы (см. «Разрешите войти?»).

Однако если арендаторы оказались морально неустойчивыми и уступили требованиям милиционеров и налоговиков впустить их в квартиру, а затем выболтали всю информацию о сроке и стоимости аренды, то хозяина жилья ждут неприятности. На основании протокола, который составит участковый инспектор, на арендодателя будет заведено дело об административном правонарушении.

Согласно статье 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях, первичное уклонение от уплаты налогов (несвоевременная подача декларации, искажение данных) грозит предупреждением либо штрафом в размере 51—136 грн. (на сегодняшний день). Если в течение года сдающего жилье опять поймали на том же правонарушении, тогда сумма штрафа увеличивается до 85-136 грн. Кроме штрафных санкций придется выплатить сумму насчитанного налога, а также пеню за несвоевременную его уплату.

Согласно Закону Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетом и государственными целевыми фондами», задержка с уплатой налогов на 30 календарных дней после предельного срока оплаты (на оплату налогов за квартал государство дает 40 дней) будет означать пеню в 10% суммы налогового долга. Если обязательства просрочены на 30—90 дней — пеня составит 20% налогового долга. Если же угораздило забыть о своей обязанности платить налоги на 90 дней — пеня составит 50% задолженности перед бюджетом.

Разрешите войти?

Что делать, если в гости никого не звали

Из Конституции Украины:
Стаття 30. Каждому гарантируется неприкосновенность жилища. Не допускается проникновение в жилище или в иное владение лица, проведение в них осмотра или обыска иначе как по мотивированному решению суда.

В неотложных случаях, связанных со спасением жизни людей и имущества либо с непосредственным преследованием лиц, подозреваемых в совершении преступления, возможен иной, установленный законом, порядок проникновения в жилище или в иное владение лица, проведение в них осмотра и обыска.

Из Закона Украины «О милиции»:
Стаття 11. Милиции для выполнения возложенных на нее обязанностей предоставляется право:
входить беспрепятственно в любое время года:
а) на территорию и в помещения предприятий, учреждений и организаций, в том числе таможни, и осматривать их с целью прекращения преступлений, преследования лиц, подозреваемых в совершении преступления, при стихийном бедствии и других чрезвычайных обстоятельствах;

б) на земельные участки, в жилые и прочие помещения граждан в случае преследования преступника или пресечения преступления, которое угрожает жизни жителей, а также при стихийном бедствии и других чрезвычайных обстоятельствах;

в) в жилье или в другое владение лица, которое находится под административным надзором, с целью проверки выполнения установленных судом ограничений.

В случае сопротивления, совершения противодействия работник милиции может принять меры к их пресечению, предусмотренных этим Законом.

А если платить?

Впрочем, «облав» налоговиков, а также сопутствующих им штрафов можно избежать. Конечно, если сдавать жилье легально и платить налог с дохода. этого арендодатель должен заполнить декларацию о доходах, внести туда расчетную сумму полученной прибыли, рассчитать налог и оплатить его через банк. При этом для подачи декларации и квитанции об уплате налога совсем не обязательно каждый квартал идти в ГНАУ. Достаточно купить один бланк декларации, сделать нужное число копий, а потом регулярно заполнять их и отправлять в налоговую администрацию по почте.

Читать еще:  Ответственность за распространение персональных данных без согласия

У арендодателя есть и другой способ уплатить налог на доходы — пользуясь Указом Президента «Об упрощенной системе налогообложения субъектов предпринимательской деятельности». Для этого нужно зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности — физлица (частного предпринимателя) и платить единый налог (обычно до 200 грн. в месяц).

Для того чтобы рассчитать, какой именно вариант лучше для честного плательщика, возьмем простой пример: средняя цена аренды однокомнатной квартиры в «спальных» районах Киева составляет $450 в месяц плюс коммунальные услуги и телефон. За год доход арендодателя, соответственно, составит $450 * 12 = $5400. Если остаться на обычном подоходном налоге, то государству из этой суммы придется отдать $5400 * 0,15 = $810, или 4090,5 грн.

Если же зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и в перечень предоставляемых услуг ЧП внести сдачу недвижимости внаем, то государству придется ежегодно платить 2400 грн. (200 грн. * 12 месяцев). Так что единый налог для честного плательщика явно предпочтительней.

Нужно только иметь в виду, что регистрация ЧП заберет у будущего предпринимателя немало времени (регистрация в местной администрации, уплата пошлин в банке, регистрация в ГНАУ, регистрация в Пенсионном фонде и так далее). К тому же штрафы для ЧП, не уплативших налог, гораздо выше. Если арендодатель является субъектом предпринимательской деятельности, то штрафы «за уклонение» составят уже 340-680 грн. (за «рецидив» в течение года — 510-1020 грн.).

Теневой бизнес

«А можно и налогов не платить, и штрафов избежать?» — наверняка спросит придирчивый читатель. Было бы несправедливо ответить, что нельзя. Для этого придется не составлять договор аренды с жильцами. Это возможно, если и сдающие, и снимающие жилье доверяют друг другу и не ждут подвоха. Жильцы — не опасаются внезапного выселения из квартиры или повышения цены аренды, а арендодатель — не боится нечаянного поджога, затопления соседей или порчи имущества.

Однако стороны редко соглашаются сдавать/снимать квартиры без заключения соответствующего договора. Поэтому, чтобы избежать необходимости платить налоги, частенько договор составляют, но не удостоверяют его нотариально. Впрочем, делается так не только во имя избежания налогов, но и просто потому, что такое допускается законами. «При составлении договора найма (аренды) стороны свободны в оформлении сделки.

Согласно Гражданскому кодексу Украины, такой договор можно и не удостоверять нотариально», — говорит юрисконсульт Олег Кравченко. По его словам, обязанность одной из сторон договора аренды выполнять его условия легко можно доказать в суде. Кстати, именно поэтому в договор нельзя вносить фиктивную цену аренды — иначе жилец через суд может заставить брать с него, к примеру, не $450, а 450 грн.

Но всегда надо помнить, что отсутствие государственной нотариальной регистрации договора аренды не гарантирует того, что арендодатель не попадет в поле зрения налоговиков. 🙁 «Если арендодатель все-таки сомневается в своих арендаторах, он в некоторых ситуациях идет на составление договора. Но на срок в три месяца — чтобы минимизировать возможные штрафные санкции», — описывает один из случаев юрист Олег Кравченко. По его словам, в таких случаях к основному договору прилагается дополнительное соглашение о неизменности цены аренды на ближайшие 12 месяцев — чтобы арендаторы не волновались.

Но все равно самой безопасной и гуманной для арендодателя является честная уплата единого налога в качестве частного предпринимателя. Главное — соблюдать платежную дисциплину. И все будет в порядке. Особенно если в аренду сдается не одна квартира, а несколько.

Объединяемся!

Какой налог выгодней при сдаче жилья в аренду?

1-комнатная квартира в Киеве сдается за $450 в месяц

Годовой доход арендодателя — $5400

Налог на доходы — 15%, $810 за год

Единый налог (после регистрации ЧП) — $475 за год

Итого

Повестка из налоговой — отнюдь не повод для арендодателя «сушить сухари». Штраф заплатить все же придется. И потом, скорее всего, нужно будет стать ЧП на едином налоге.

Приходить без предупреждения

Как уже говорилось выше, сдав жилье в аренду, вы не сможете прийти туда в любой момент — частота посещений прописывается в договоре найма. Чаще всего визиты к квартирантам ограничиваются одним разом в месяц, и о времени придется договариваться заранее. В противном случае — особенно, когда арендаторов нет дома, — заходить в квартиру нельзя. За это собственника могут наказать штрафом до 40 тысяч рублей, испытательными работами сроком до 1 года или арестом на срок до 3 месяцев — за нарушение неприкосновенности жилища. Другой, более лояльный вариант — наниматели могут расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить неустойку.

Читать еще:  Как правильно вступать в наследство на квартиру

Но существует и обратная сторона медали: квартирант обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, поэтому во время визита владелец может проверить, в каком состоянии находится его недвижимость. Так, в квартире могут быть грязные полы и разбросанные вещи, но если речь идет об ободранных обоях или плесени на плитке — квартирантам придется отвечать по закону, то есть возместить ущерб. И в таком случае расторгнуть договор может уже сам собственник.

Что будет, если не заплатить

В ФНС попала информация, что Марина Витальевна, владелица подмосковной недвижимости, сдавала свой коттедж в аренду за 50 000 рублей в месяц. При этом налоги арендодатель не платила 10 месяцев.

После проверки надзорный орган обязал Марину Витальевну не только заплатить налоги в размере 65 000 рублей, но и внести штраф — 26 000 рублей.

По закону с недобросовестного арендодателя взыскивают сумму неуплаченных налогов и штраф в размере 40% от задолженности. При обращении ФНС в суд и в дальнейшем к судебным приставам злостных неплательщиков могут лишить возможности выезда из страны.

Если арендодатель сдает не одну жилую площадь, а несколько, его могут привлечь к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Наказание, предусмотренное законом — 5 лет лишения свободы.

○ Взыскание на досудебной стадии.

До того, как инициировать судебное разбирательство, сторонам необходимо попытаться решить конфликт мирным путем. Для этого арендодателю нужно направить в адрес квартиранта претензию, в котором указана следующая информация:

  • Данные участников арендного договора.
  • Дата заключения соглашения, его реквизиты.
  • Реквизиты акта-приема предмета договора.
  • Дата возникновения задолженности, ее сумма к моменту написания претензии, требование ее погашения.
  • Ссылки на нормы закона.

К претензии следует приложить:

  • Копию соглашения.
  • Копию акта-приема сдачи.
  • Подробный расчет долга.

Должник после получения претензии может:

  • Проигнорировать ее.
  • Прислать письменную просьбу об отсрочке оплаты на конкретный период.

Если ответа на претензию нет, а в установленный срок деньги не поступили, можно обращаться в суд. Если поступила просьба об отсрочке, разумно дать арендатору дополнительное время для решения возникшей проблемы.

Как честно сдать квартиру – три способа заплатить налоги за доходы от аренды

21 ноября 2018 года

Владельцев столичных квартир, которые нелегально сдают жилье с целью получения дохода, будут выявлять с помощью big data , анализа больших данных. Об этом летом 2018 года сообщили в столичном правительстве. Какую ответственность несут собственники и как выйти в белую зону?

Это не первое предупреждение для арендодателей в Москве, где объем черного и серого рынка сдачи жилья в аренду оценивается в 4 миллиарда рублей. В других российских городах цифры ниже, но в целом ситуация аналогичная – большинство владельцев квартир не сообщают в налоговую о своих доходах. Уголовный кодекс РФ оценивает такую «забывчивость» в срок тюремного заключения до года. Впрочем, наказать владельца могут и арендаторы, которые вполне способны отказаться покинуть квартиру – выселять их в таком случае придется по суду. Легальный договор несет массу преимуществ и самим жильцам, так как определяет не только обязанности, но их права – всегда можно быть уверенным в том, что не собственник не попросит вернуть ключи и съехать через несколько дней.

Развитием цивилизованного рынка жилья занимается государственная компания ДОМ.РФ — первый арендный дом компании на Ходынском поле заселен почти на 100%, есть несколько перспективных проектов, в том числе, в регионах, узнать о них можно на сайте www.аренда.дом.рф. Новые стандарты, которые компания реализует через эти проекты, должны помочь всем. Что нужно знать тем, кто хочет стать полноправным участником рынка и сдавать свое жилье легально?

Согласно российскому законодательству, при сдаче жилья собственник должен раз в год подавать налоговую декларацию. Государство позаботилось о том, чтобы у собственника была выбор: его обеспечивают три формы уплаты налогов. Для наглядности рассчитаем суммы налоговых поступлений для каждого конкретного случая для двух московских квартир – однокомнатной и двухкомнатной. Условимся, что собственник получает за аренду 30 тыс. и 60 тыс. рублей. соответственно. Итак, варианты:

·Платить обычный налог на доходы как физическое лицо в размере 13%. Считается, что это самый «дорогой» способ стать «белым» арендодателем, зато самый простой: нужно лишь раз в год подавать декларацию в форме 3-НДФЛ. Вот что говорят факты: сумма налогов за год составит 46.8 за однокомнатную квартиру и 93.6 тыс. рублей за двухкомнатную.

·Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в удобной для себя форме. Самой выгодной и комфортной для арендодателей является упрощенная система налогообложения со ставкой 6% — не нужно вести бухгалтерский учет, низкая ставка. При этом следует учитывать, что индивидуальный предприниматель обязан оплачивать взносы на пенсионное и медицинское страхование в Федеральную налоговую службу. В 2019 году их сумма составит более 36.2 тысячи рублей. Если сумма доходов превысит 300 тыс. рублей (а в нашем случае превысит), придется также заплатить дополнительный взнос на пенсионное страхование в размере 1% от общей суммы доходов. Общая сумма выплат составит 61.4 и 86.6 тыс. рублей в год.

Доверяй, но проверяй

Быть предельно осторожным при сдаче и съеме квартиры лучше сразу, чтобы не оказаться у разбитого корыта. Бывает, что квартиру доверчивым гражданам пересдают проходимцы, которые арендовали жилье, чтобы заработать легких денег.

Читать еще:  Как оформить имущественный вычет при покупке квартиры

Навести справки можно на официальных государственных порталах различных ведомств – МВД, Федеральной службы судебных приставов, а также на сайтах судов. Юрист рекомендует обязательно заключать договор. Он должен содержать именно те условия, которые вы обсуждали, чтобы у недобросовестного партнера потом не было возможности к вам придраться. К слову, аренда жилья сроком до 11 месяцев включительно не регистрируется.

Договор защитит и квартиранта, которого хозяин жилья раньше времени выставляет на улицу или безосновательно обвиняет в краже своего добра.

«Любые обвинения в краже и порче имущества должны быть доказаны. Арендатор не обязан доказывать свою невиновность. Если договором не предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, то выгонять жильцов раньше времени хозяин не имеет права. Подобные действия незаконны, их можно игнорировать, а желательно фиксировать на видео или аудио и вызывать органы правопорядка», – отмечает юрист. Если же владелец квадратных метров физически выставил квартиранта за дверь и препятствует доступу в жилище, то его действия можно будет оспорить в суде и взыскать компенсацию.

Когда квартиранты могут оспорить требования собственника

Арендаторы могут не согласиться с таким суждением, если они считают, что клопы появились в квартире до их вселения, а потому ответственность за это должны нести хозяева. Если это так, то тогда уже арендатор выступает в роли пострадавшего.

На это можно было бы возразить, что претензии по санитарному состоянию жилья предъявляются на этапе осмотра и подписания договора, а не после этого. Но загвоздка в том, что чаще всего обнаружить заражение квартиры клопами при осмотре могут только специалисты. Люди, которые раньше с клопами не сталкивались, даже при появлении укусов на теле, не сразу понимают, в чем дело. Это значит, что квартиранты смогут выявить наличие клопов только спустя какое-то время после вселения.

Но с другой стороны, за это время арендаторы могли и сами занести в дом паразитов или даже привезти их с вещами из предыдущей квартиры. Доподлинно установить, а тем более доказать, при каких обстоятельствах в квартире появились клопы, возможно в редких случаях.

Как разрешить эту ситуацию? Оптимальным вариантом было бы подробно прописать в договоре аренды, как должны регулироваться санитарно-бытовые вопросы. Но заранее всего не учтешь, и если вы раньше с клопами не имели дело, то вряд ли вам придет в голову включать в договор найма подобный пункт.

Если в договоре ничего не сказано, то для разрешения спора между арендатором и собственником разумнее всего учесть сроки обнаружения клопов с момента вселения. Конечно, в Гражданском и Жилищном Кодексе все подробности не оговариваются, и никаких сроков мы там не найдем. Но в данном случае можно сослаться на утвержденные санитарные нормы для жилых помещений.

Срок в 1 месяц, хотя и не полностью учитывает биологические особенности постельных клопов (при низких температурах и отсутствии хозяина клопы могут голодать до нескольких месяцев, вплоть до года), все же имеет под собой практическое основание. На деле, если квартира изначально заражена клопами, заселившиеся в нее квартиранты почувствуют это (по укусам или другим признакам) уже в первую или вторую неделю, и им следует сразу сообщить об этом арендодателю. Если же клопы были обнаружены спустя месяц или позже, то у арендатора не остается юридических оснований предъявлять претензии собственнику. В таком случае он должен вывести паразитов своими силами и за свой счет.

Возможен также вариант, когда причиной заражения клопами стала соседняя квартира (или квартиры). В этой ситуации не будет виновна ни одна из сторон, и тогда им придется договориться между собой о том, как поделить расходы на дезинсекцию.

Кто «сливает» арендодателя

Президент Гильдии риелторов РТ опроверг вероятность передачи информации от риелторов, которые действительно участвуют в сделках . По его словам, риелторы обязаны сообщать лишь об арендных договорах стоимостью свыше 600 тысяч рублей, а это уже коммерческая недвижимость.

«На самом деле, источники передачи сведений абсолютно другие, — утверждает он. — Во-первых, это данные Росреестра, если арендодатель регистрирует договор аренды квартиры. Во-вторых, ваши добрые соседи. В-третьих, ими действительно являются управляющие компании ЖКХ, которые получают запросы от налоговиков», — полагает Савельев.

Он считает, что фискальная работа в этом сегменте бизнеса будет активизироваться, поэтому советует встать на учет в качестве самозанятого и уплачивать 4%. «Вам обойдется примерно в 500 рублей в месяц, если вы сдаете квартиру по 15—20 тысяч рублей. Это просто и безопасно. Многие татарстанские чиновники читают лекции в университетах, ради чего также пополнили армию самозанятых. Госслужба — не помеха участию в эксперименте», — уверен он.

Глава АН «Мегалит» Адель Хасбиуллин заметил, что ставки на арендном рынке Казани не падают , как в Москве или в зарубежных мегаполисах: «Например, в Канаде закрыли учебные кампусы, закрыли перелеты, поэтому ставки на аренду выросли в три раза. В Москве, наоборот, арендодатели идут на снижение до 50 процентов. У нас можно получить уступку в пределах 20—30 процентов, но только до сентября. И все зависит от площади и месторасположения жилья».

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector