Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Договор доверительного управления имуществом составляется в случаях, когда хозяин передает свое имущество лицу, которое будет им управлять в интересах собственника либо иного субъекта. Обычно имущество переходит в управление для более эффективного его использования и извлечения наибольшей выгоды. Иногда объект поступает в доверительное управление, если временно отсутствуют лица, обязанные о нем заботиться (например, до момента вступления наследников в наследственные права нотариус вправе заключить договор доверительного управления имуществом).

В число участников договора входят:

  1. Учредитель управления — хозяин объекта.
  2. Доверительный управляющий — субъект, принимающий на себя обязанность по управлению имуществом.
  3. Выгодоприобретатель (факультативная фигура) — лицо, в интересах которого осуществляется использование объекта. В ситуации, когда в договоре он не указан, прибыль от использования объекта получает учредитель управления.

По общему правилу доверительным управляющим может быть физлицо, имеющее статус ИП, либо коммерческая организация. Это правило вполне логично, так как деятельность управляющего является предпринимательской. Если же договор доверительного управления имуществом заключается по основаниям, указанным в законе, то подобного ограничения нет.

Для желающих оформить договор доверительного управления имуществом образец данного соглашения размещен на нашем сайте.

Право доверительного управления

Доверительное управление недвижимым объектом предусматривает следующие функции доверительного управляющего:

  • поиск и выбор арендаторов, отвечающих требованиям и пожеланиям выгодополучателя, включая готовность платить максимальный размер арендной платы;
  • контроль состояния арендуемого имущества;
  • подписание документов об аренде (договора, акта приема-передачи). Как правильно составить договор аренды квартиры и образец документа смотрите здесь;
  • своевременное получение арендной платы;
  • обеспечение 100% оплаты коммунальных услуг;
  • бытовые услуги арендаторам (если предусмотрены договором аренды);
  • урегулирование спорных ситуаций с арендаторами;
  • страхование недвижимого объекта и имущества, находящегося внутри;
  • выполнение других обязанностей, прописанных в договоре доверительного управления.

К особенностям договора доверительного управления имуществом относятся следующие:

  • Заключение договора допускается исключительно собственником. Игнорирование этого требования порождает ничтожность сделки, за исключением случаев, указанных в ст. 1026 ГК РФ (постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2011 № Ф09-1569/11-С5).
  • Характер правоотношений длящийся, разовая сделка как цель деятельности управляющего исключается (постановление ФАС Московского округа от 30.01.2001 № КГ-А41/112-01).
  • Обособленность имущества: учет производится на отдельном балансе, а для расчетов по ДУ используется отдельный банковский счет, открытый управляющими с пометкой «Доверительное управление» (постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2011 № Ф09-5496/11).
  • Возможно заключение в пользу 3-го лица — выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
  • Срок действия договора доверительного управления имуществом ограничен 5 годами (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).
  • Управляющий правомочен на осуществление действий юридического и фактического характера с имуществом; ограничение его прав исключительно фактической деятельностью приводит к тому, что договор доверительного управления имуществом квалифицируется в суде как оказание услуг (постановление ФАС Поволжского округа от 14.11.2000 № А12-2240/2000-с24).
  • Задолженность, ставшая итогом управления имуществом, покрывается из его стоимости (п. 3 ст. 1022 ГК РФ).

ВАЖНО! На предмет доверительного управления нельзя обратить взыскание в рамках исполнительного производства.

Однако из этого положения существует ряд исключений:

  • банкротство учредителя доверительного имущества — в этом случае указанное имущество составляет конкурсную массу наравне с остальной собственностью (п. 2 ст. 1018 ГК РФ);
  • передача в доверительное имущество залогового имущества — залогодержатель в такой ситуации не лишается возможности истребовать его в порядке взыскания (ст. 1019 ГК РФ).
Читать еще:  Как обманывают риэлторы при сдаче квартиры

Однако, когда процедура исполнительного производства уже инициирована и/или имущество должника арестовано, передача в управление будет расценена как злоупотребление правом, а сделка признана ничтожной (п. 10 Информационного письма президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127).

Как оформить договор

Как и любой документ, договор оформляется в строго письменной форме, поскольку устная договоренность не имеет никакой правовой подоплеки, потому не может осуществляться законными методами. А вот составление письменного документа возможно, только если знать правильную форму. Посмотреть, как именно составляется подобный документ, можно, если скачать образец договора доверительного управления недвижимым имуществом. Для этого не надо идти к нотариусу или юристу, которые проконсультируют по данному вопросу, а просто ознакомятся с содержанием и уточнят, какие именно реквизиты нужно знать. Также, важно выяснить, какие документы стоит подготовить.

Оформление сделки имеет свои особенности, ведь на кону стоят права на недвижимость, а это не самый доступный товар, который может купить каждый желающий. Даже, наоборот – на покупку недвижимости приходится копить всей семьей половину жизни. Естественно, что переоформление прав на неё вызывает массу вполне разумных опасений. Но есть общее правило, заключающееся в том, что договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, если дело касается жилого помещения или предприятия. Кроме того, важно знать условия, которые считаются существенными. К ним относится:

  • Информация об объектах, которые передаются в управление. Особенно это касается сложносоставного имущества, которое должно передаваться по описи, чтобы ничего не пропустить;
  • Информация о субъекте, который является стороной, в пользу которой составляется договор;
  • Информация о размере вознаграждения, которое выплачивается управляющему за его работу. Если же работа ведется безвозмездно, то в тексте документа об этом следует прямо заявить;
  • Важным пунктом является описание прав и обязанностей сторон;
  • Также указывается срок действия соглашения, причем в этом случае максимальный срок – пять лет;
  • Какую ответственность понесут стороны, если условия договора будут нарушены

Что касается остальных условий, то в тексте документа их можно и не указывать, так как данные характеристики не носят обязательный порядок. Тем не менее желательно чтобы в тексте доверенности на управление были указаны следующие сведения:

  • Есть ли на недвижимости ограничения: залог, запрет на отчуждение и другие важные нюансы;
  • Рамки, в которых может действовать управляющий;
  • Когда и в каком виде управляющий будет представлять владельцу отчет о проделанной работе;
  • Можно ли управляющему поручать часть своих обязанностей другому субъекту;
  • Какие причины могут выступить катализатором досрочного расторжения договора;
  • В каком порядке будут компенсироваться затраты управляющего, что он был вынужден понести в связи со своей работой, и будут ли эти выплаты компенсированы.

Как видите, пунктов много, но именно они отвечают за правильное оформление документа и его нормальную работу.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом, обременённого залогом

Договор доверительного управления недвижимым имуществом, обременённого залогом

город____________________ «___» ______________ _______ г.

Читать еще:  Выездная налоговая проверка при ликвидации ооо

________________________________________ в лице ________________________________________, действующего на основании ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Учредитель», с одной стороны, и ________________________________________ в лице ________________________________________, действующего на основании ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Доверительный Управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ДРУГИЕ ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Согласно настоящему Договору Учредитель передает Доверительному Управляющему на срок, установленный в настоящем Договоре, имущество в доверительное управление, а Доверительный Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления.

1.2. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному Управляющему.

1.3. Доверительный Управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Учредителя.

1.4. Сделки с переданным в управление имуществом Управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Доверительного Управляющего «Д.У.».

1.5. Объектом доверительного управления является ________________________________________, именуемое в дальнейшем «Имущество». Указанное имущество принадлежит Учредителю управления на праве собственности, что подтверждается Свидетельством №_______, выданным ________________________________________ «___»______________ _______ года. Указанное имущество обременено залогом по договору залога №_______ от «___»______________ _______ года, заключенному с Учредителем управления с ______________. Залог выдан в обеспечение исполнения обязательств по Договору №_______ от «___»______________ _______ года Договор залога не запрещает Учредителю управления передавать имущество в доверительное управление.

1.6. Размер вознаграждения Доверительного Управляющего составляет: ________________________________________ рублей.

1.6.1 Вознаграждение Доверительного Управляющего в размере, указанном в п.1.6 настоящего Договора, оплачивается ежемесячно не позднее _______ числа каждого месяца.

1.6.2. Не позднее _______ дней с момента заключения настоящего Договора Учредитель управления оплачивает задаток в размере ________________________________________ рублей.

1.7. Имущество, переданное в доверительное управление, отражается у Доверительного Управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

1.8. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

1.9. Имущество передается Учредителем управления Доверительному Управляющему в течение ______________ дней после заключения настоящего Договора путем подписания акта приема-передачи, подписываемого уполномоченными представителями сторон.

1.10. Передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО

2.1. Доверительный Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

2.2. Права, приобретенные Доверительным Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного Управляющего, исполняются за счет этого имущества.

2.3. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Доверительный Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со ст. ст. 301, 302, 304 и 305 ГК РФ.

2.4. Доверительный Управляющий представляет Учредителю управления отчет о своей деятельности не позднее _______ числа каждого месяца по почте (заказным письмом с уведомлением о вручении) или вручением под роспись представителю Учредителя управления при условии подтверждения им своих полномочий.

Читать еще:  Передача имущества при увольнении материально ответственного лица

2.5. Доверительный Управляющий имеет право на возмещение понесенных им расходов за счет доходов от использования имущества.

2.6. Доверительный Управляющий обязан осуществлять свои обязанности по настоящему Договору лично.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО

3.1. Доверительный Управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Учредителя управления, возмещает Учредителю убытки, причиненные утратой или повреждением имущества с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

3.2. Доверительный Управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Учредителя управления.

3.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества – на имущество Учредителя, не переданное в доверительное управление.

3.4. При отсутствии указания о действии Доверительного Управляющего в этом качестве он обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

4.1. Настоящий Договор заключен сроком до «___»______________ _______ года.

4.2. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении настоящего Договора по окончании срока его действия, он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4.3. Если неисполнение Договора произошло по вине Учредителя управления, то задаток не возвращается. Если неисполнение Договора произошло по вине Доверительного управляющего, он обязан уплатить Учредителю управления двойную сумму задатка.

4.4. При отказе одной стороны от настоящего Договора другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения Договора.

4.5. При прекращении настоящего Договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается Учредителю управления в течение _______ дней после прекращения действия настоящего Договора с составлением акта приема-передачи, подписываемого уполномоченными представителями сторон.

4.6. Договор составлен в 3 экземплярах, по одному для каждой из сторон, а третий – для ______________. Расходы по государственной регистрации несет ______________.

5. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
  • Юридический адрес: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • ИНН/КПП: ______________________________
  • Расчетный счет: ______________________________
  • Банк: ______________________________
  • Корреспондентский счет: ______________________________
  • БИК: ______________________________
  • Подпись: ______________________________
  • Юридический адрес: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • ИНН/КПП: ______________________________
  • Расчетный счет: ______________________________
  • Банк: ______________________________
  • Корреспондентский счет: ______________________________
  • БИК: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

3. Права доверительного управляющего

В права управляющего включают:

  • требовать от УУ документы;
  • контролировать работу контрагентов;
  • проводить переговоры с контрагентами;
  • заключать и расторгать с ними договора;
  • представлять интересы УУ в суде по искам, связанным с недвижимостью или имуществом.

Все эти права должны быть прописаны в договоре, чтобы защитить интересы УУ и ДУ.

Цель доверительного управления

Целью передачи объекта недвижимости в доверительное управление может быть:

  1. получение прибыли от сдачи недвижимости в аренду;
  2. сокращение издержек на эксплуатацию объекта;
  3. увеличение конкурентоспособности недвижимости на рынке;
  4. повышение лояльности сотрудников компании, занимающейся управлением объектом недвижимости;
  5. профессиональное сопровождение процессов управления недвижимостью – бухгалтерское, юридическое, кадровое.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector