Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое договор цессии на квартиру

Подрядные квартиры приобретаются 2 способами.

Вариант 1.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав собственности — наиболее популярный вариант.Сделка купли-продажи проходит до завершения строительства дома и называется цессией.

Вариант 2.

При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется по договору цессии. Если продавцец субподрядчик или подрядная организация, продажа оформляется договором переуступки прав.

Застройщик передает квартиру подрядчику по Договору долевого участия (ДДУ) между сторонами и подлежит государственной регистрации.

5 шагов оформления покупки подрядной квартиры:

  • Поиск подходящего предложения, проверка объекта на обременения.
  • Изучение ДДУ между строительной и подрядной компаниями. Проверка регистрации подрядчика в Регистрационной палате. Изучение текста договора на отсутствие запрета передачи прав, ограничений и выплаты вознаграждения застройщику.
  • Заключение соглашения. Если квартира строится, будет заключен договор цессии. Готовые квартиры передаются по договору купли-продажи.
  • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
  • Приемка у подрядчика готовой квартиры с ключами через акт Приема-передачи.

Как продать квартиру по договору переуступки

Обычно договор цессии между физическими лицами заключается, если владелец недвижимости в строящемся доме решил отказаться от покупки. Причины могут быть разными: нужно жилье в другом районе, срочно потребовались деньги, нашелся более подходящий вариант и т. д. В любом случае заключить такую сделку можно только до подписания акта приема-передачи.

Простой алгоритм, по которому оформляется продажа:

  1. Проверяем, нет ли в договоре участия в долевом строительстве пункта о запрете на уступку права требования. Если есть, то придется искать другие способы.
  2. Собираем базовый пакет документов. Туда входят первоначальные договоры долевого участия, платежные документы, подтверждающие оплату по ДДУ, письменное согласие застройщика (если оно требуется по договору), нотариально заверенное согласие супруга, согласие органов опеки, если один из участников сделки — несовершеннолетний.
  3. Находим покупателя и заключаем с ним договор переуступки. Важно, чтобы он не изменял условий первоначального ДДУ.
  4. Регистрируем переуступку согласно ст. 4 и 17 № 214-ФЗ и получаем от покупателя деньги.

Обратите внимание, что налоги при продаже квартиры по договору цессии необходимо заплатить обязательно. Базой для расчета налога в этом случае является доход. К примеру, если вы купили квартиру за 2,1 млн, а продали за 2,5 млн, налог необходимо заплатить с 400 тысяч дохода.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде. Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу. Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно. Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Читать еще:  Расписка между физическим и юридическим лицом

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Читать еще:  Какой процент надо заплатить с продажи квартиры

3aкoнoдaтeльнaя бaзa для пpoвeдeния пpoцeдypы цeccии дoлгa

Пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy peглaмeнтиpyeтcя cтaтьями 382 – 390 ГК PФ.

Coглacнo 382 cтaтьe ycтyпкa пpaв бeз coглacия дoлжникa пpизнaeтcя зaкoннoй. Bмecтe c этим, дoлжникy дoлжны выcлaть пиcьмeннoe yвeдoмлeниe o cмeнe кpeдитopa. Ecли тaкoe yвeдoмлeниe нe былo oтпpaвлeнo вмecтe c кoпиeй дoгoвopa цeccии или выдepжки из нeгo, дoлжник имeeт зaкoннoe пpaвo нe выпoлнять тpeбoвaния нoвoгo кpeдитopa. Этo пpaвo дoлжникa пpoпиcaнo в cтaтьe 385 ГК PФ.

Cтaтья 384 фикcиpyeт нeизмeнный oбъeм пpaв тpeбoвaния, кoтopыe пepeдaютcя oт пepвoнaчaльнoгo кpeдитopa пpи цeccии. Дpyгими cлoвaми, cyммa дoлгa c yчeтoм пpoцeнтoв нe мeняeтcя, дoпoлнитeльныe нaчиcлeния нa дoлжникa — штpaфы, пeня — являютcя нeзaкoнными. Ecли дoлжник нe coглaceн c пpeдъявляeмыми eмy тpeбoвaниями, coглacнo cтaтьe 386 oн имeeт пoлнoe пpaвo выдвинyть вoзpaжeния нoвoмy кpeдитopy.

Пpoцeдypa цeccии тaкжe peглaмeнтиpyeтcя coглacнo нoвoмy зaкoнy o кoллeктopax. B нoвoй peдaкции зaкoнa гocyдapcтвo yжecтoчилo тpeбoвaния к кoллeктopcким opгaнизaциям и кoнтpoль зa иx paбoтoй. Нaпpимep, кoллeктopcкaя кoмпaния дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa в гocyдapcтвeннoм peecтpe, пoэтoмy пpи взaимoдeйcтвии c кoллeктopaми тpeбyйтe пpeдъявить нoмep гocpeгиcтpaции. Taкжe, нoвый зaкoнoпpoeкт oгpaничивaeт любыe взaимoдeйcтвия кoллeктopoв c дoлжникoм, пoэтoмy caм пpoцecc тpeбoвaния вoзвpaтa дoлгa пepexoдит в бoлee пpaвoвoe pycлo.

Квартира по переуступке: как избежать рисков

Договор переуступки, на первый взгляд, таит в себе много рисков. Но, если следовать рекомендациям экспертов, то такая сделка окажется вполне безопасной. А квартиру можно приобрести со значительной скидкой.

Купить квартиру в уже практически готовом доме не так-то просто – на завершающей стадии строительства застройщик, как правило, успевает распродать самые привлекательные варианты. Но если очень понравился жилой комплекс, квартиру в нем найти, все же, можно. Правда, продаваться она будет, скорее всего, по договору переуступке.

Многие опасаются, что подобный договор таит в себе множество рисков, и отказываются от покупки понравившейся квартиры в новостройке, предлагаемой по договору переуступки. Однако если учесть все нюансы, такой вариант покупки может стать выгодным и позволит стать обладателем той самой идеальной квартиры.

Плюсы и минусы договора переуступки

Договор переуступки можно заключить только лишь до момента подписания акта приемки-передачи квартиры. После этого следует период оформления жилья в собственность, который иногда растягивается на месяцы. В течение этого времени любые сделки с квартирой невозможны. Поэтому, если дольщик по каким-то причинам хочет продать квартиру в недостроенном доме, он будет делать это как можно скорее, пока не подойдет время приемки жилья. Срочность, как правило, предполагает скидки. Так что, покупая квартиру в недостроенном доме, можно рассчитывать на дисконт, в некоторых случаях на значительный.

Кроме того, квартира в практически готовом доме – это тот самый вариант, когда новоселья ждать совсем недолго. А если покупка предполагается в ипотеку, то повышенный процент, который банки применяют до получения документов о собственности, придется платить недолго

Однако не стоит забывать и о минусах. Основной недостаток договора цессии – довольно высокие риски. В первую очередь, это возможность признания договора недействительным. Чтобы этого не произошло, важно чтобы квартира была приобретена первым владельцем по ДДУ, предусмотренным 214 – ФЗ.

Также, стоит обратить внимание на сам жилой комплекс, в котором предлагается квартира по договору переуступки. Важно изучить мотивы продавца – не является ли продажа квартиры способом избавится от сомнительного жилья. Возможно, застройщик испытывает какие-то финансовые трудности, и стройка «зависла», или сам объект не вызывает доверия – строительство ведется с нарушениями технологий. Все это может побудить дольщика как можно скорее избавиться от квартиры, продав ее по переуступке.

Все по порядку

Итак, выбрав понравившуюся квартиру, необходимо, в первую очередь, изучить документы продавца на жилье. Как было сказано выше, наиболее безопасный вариант – это договор долевого участия, заключенный между продавцом – дольщиком и застройщиком. В нем должен быть пункт о возможности перепродажи не построенной квартиры по договору цессии. Необходимо изучить условия, т.к. они будут определять порядок заключения договора переуступки. Например, в ДДУ может быть включен пункт об обязательной комиссии застройщика за перепродажу квартиры. Она может составлять 1-5% от суммы сделки. Кроме того, скорее всего, в ДДУ прописано об обязательном уведомлении строительной компании о намерении перепродать квартиру.

Читать еще:  Факты не подлежащие доказыванию в гражданском процессе

Безусловно, не стоит пропускать и другие пункты ДДУ продавца. В нем должны быть отражены характеристики квартиры и другие сведения об объекте, а на самом договоре стоят пометка Росреестра о регистрации.

Не лишним будет узнать и о взаимоотношениях продавца и строительной компании. Поэтому следующий шаг – визит к застройщику. Перед продажей квартиры, все расчеты по ДДУ должны быть произведены, иначе долги перейдут к новому владельцу не построенной квартиры. Кроме того, у застройщика можно будет выяснить все нюансы по документации на объект – разрешения на строительство, проектная декларация и другую информацию, касающуюся строительства. Ведь, если в последующем у строительной компании возникнуть проблемы с достройкой дома, продавец не будет нести никакой ответственности. После подписания договора переуступки, все претензии покупатель сможет предъявить только лишь застройщику.

Заключаем договор переуступки

Перед заключением договора переуступки необходимо запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. Благодаря ей, можно будет узнать, всю информацию по ДДУ, на кого он оформлен, кто является правообладателем, нет ли каких-либо обременений в виде, например, ипотеки или судебных арестов.

Если и этот документ показал, что информация по квартире, предоставленная продавцом, верна и не вызывает сомнений, можно переходит на следующий этап – заключение договора переуступки (цессии).

Так как, скорее всего, в ДДУ есть пункт об обязательном участие в сделке и застройщика, то договор цессии будет трехсторонним – между покупателем, продавцом и застройщиком.

В договоре, в первую очередь, прописывается информация об участниках сделки: паспортные данные продавца и покупателя, пол, возраст, место регистрации и т.д. Кроме того, важно получить нотариально заверенное согласие супруга, если продавец состоит в браке. Отсутствие этого документа может стать причиной признания сделки недействительной. К таким же последствиям может привести и отсутствие письменного согласия застройщика на совершение сделки. Все эти бумаги должны быть у продавца. Он же должен передать покупателю и документы, подтверждающие уже осуществленные платежи застройщику. А покупатель, в свою очередь, обязан оплатить сумму договора. Важно, чтобы в договоре переуступки была прописана реальная цена сделки. Иначе, при признании договора недействительным, получить оплаченную сумму будет невозможно.

Договор переуступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после отметки регистрирующего органа договор вступает в силу.

Тонкости расчетов

Последний шаг – расчеты с продавцом. Основные мошеннические схемы проворачиваются именно на этом этапе. Ни в коем случае нельзя поддаваться на уговоры продавца рассчитаться с ним наличными или перевести деньги на счет до возвращения документов из Росреестра. Продавец в любой момент может отозвать поданный в регистрирующий орган договор и испариться вместе с вашими деньгами.

Для расчетов лучше всего использовать банковскую ячейку или аккредитив. Забрать деньги из банка продавец сможет только после получения зарегистрированного договора переуступки покупателем.

Свести риски до минимума

Покупка квартиры по договору переуступки требует от покупателя, прежде всего, внимательности к деталям. Важно изучить прежний договор между продавцом и застройщиком, тщательно проверить саму строительную компанию – документы на объект, земельный участок, финансовое положение компании. А главное, не идти на поводу у покупателя, стремящегося уменьшить сумму договора, а прописывать реальную стоимость квартиры. Соблюдая все эти условия, можно смело покупать квартиру мечты, пусть и по договору переуступки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector