Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Временный кадастровый учет нежилого помещения

Техплан: что это такое, какие документы нужны, особенности составления и порядок действий для его получения

Для того чтобы все объекты недвижимости, расположенные на территории Российской Федерации, были официально зарегистрированы, существует источник информации с достоверными данными, который называется Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Без внесения точных сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, Вы не сможете полноценно им распоряжаться: узаконить свои права и совершать какие-либо юридические сделки и прочее.

Технический план (техплан) является документом, без которого невозможно поставить ОКСы (объекты капитального строительства) на кадастровый учёт и внести сведения об объекте в ЕГРН.

Что же такое технический план (техплан), какие виды техпланов существуют, в каких жизненных ситуациях он нужен, и к кому обращаться, чтобы его подготовить, рассмотрим в данной статье.

  • 1. Что такое технический план (техплан)
  • 2. Кто делает технический план
  • 3. Содержание технического плана
  • 4. Когда нужен технический план
  • 5. Виды технических планов
    • 5.1. Технический план объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2021 году
    • 5.2. Технический план дома в СНТ
    • 5.3. Технический план жилого/нежилого помещения
    • 5.4. Технический план сооружения
    • 5.5. Технический план на многоквартирный дом
  • 6. Куда обращаться за техническим планом

Проблемы идентификации предмета договора аренды

На практике возникают различные правовые противоречия в квалификации договора аренды части нежилого помещения, а также ряд вопросов при государственной регистрации подобного вида договора. Пункт 3 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 53).

При заключении договора аренды части нежилого помещения и дальнейшей его регистрации основную сложность вызывает возможность правильно идентифицировать (описать) объект недвижимости.

До вступления в силу Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» описание части сдаваемого в аренду помещения допускалось путем графического отображения границ и размера арендуемой площади на поэтажном плане технического паспорта, выданного БТИ, чаще всего нанесением штриховки соответствующей части помещения с указанием площади в квадратных метрах. Таким образом, допускалось самостоятельное согласование границ передаваемой части помещения, что свидетельствовало о ее индивидуализации как предмета договора.

Судебная практика поддерживала подобную возможность индивидуализации объекта договора аренды. Так, ФАС ДВО в Постановлении от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009 на основании следующих фактов признал, что договор аренды части помещения был заключен: на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора, часть помещения, передаваемая в аренду, заштрихована красным цветом, что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Отметим, что в середине 2007 г. в области регулирования вопросов заключения договоров аренды части недвижимого помещения произошли существенные изменения, которые касались необходимости прохождения объектом договора аренды кадастрового и технического учета.

Являющийся приложением к договору аренды части нежилого помещения кадастровый паспорт объекта недвижимости, в соответствии с п. 4 ст. 14 Закона о кадастре , представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно п. 5 ст. 1 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в отношении зданий, сооружений, помещений. Форма кадастрового паспорта включает в себя две части:

  • текстовую, которая содержит описание объекта недвижимого имущества (помещения);
  • графическую, представляющую собой план расположения помещения на этаже (ситуационный план).

В соответствии с п. 4 ст. 41 Закона о кадастре для постановки на учет необходимо оформить технический план, где в графической части воспроизводятся сведения кадастровой выписки, указывается местоположение такого здания, сооружения.

Именно при кадастровом и техническом учете описывается реально существующий объект недвижимости. При этом в силу п. 6 ст. 41 Закона о кадастре местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения.

Таким образом, для государственной регистрации кадастровый и технический учет — не только описание объекта недвижимости, но и подтверждение факта его реального существования, то есть с определенными границами той части помещения, которая передается по договору аренды, определенным номером, точным описанием его местонахождения (в частности, путем присвоения порядкового номера), размера площади, границы. Без такой детализации части помещения объект договора аренды будет не определен. Если объект не прошел кадастровый и технический учет, он не существует юридически, поэтому решения о приостановлении государственной регистрации договоров аренды будут правомерными.

Например, в Постановлении ФАС ВВО от 22.04.2009 N А82-3588/2008-38 суд признал договор субаренды части помещения незаключенным, указав на то, что, исходя из смысла ст. 130 ГК РФ, предметом сделки по передаче недвижимости может быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками. Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве объектов гражданского оборота, позволяющим определить его в виде индивидуально-определенной вещи, является проведение государственного кадастрового учета на основании Закона о кадастре. Часть помещения, признаки которой (размер и местонахождение) отражены в договоре субаренды, не является вновь созданным недвижимым имуществом, поскольку физически новый объект недвижимости в установленном законом порядке не сформирован. Поэтому в силу ст. 129 ГК РФ эта часть помещения не способна служить объектом имущественного оборота, и совершение с ней сделок не допускается. Здесь также необходимо отметить, что кадастровый паспорт части нежилого помещения не предусмотрен действующим законодательством, и, соответственно, требования о его предоставлении необоснованны.

Читать еще:  Минимальная госпошлина в суд общей юрисдикции

Обратите внимание! С 1 января 2013 г. предоставление кадастрового паспорта требуется только для тех зданий, сооружений, помещений, сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости (п. 10 ст. 33 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество ).

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

14 Закона о кадастре 1 , представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Понятие нежилое помещение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Регистрация и государственный кадастровый учет объектов недвижимости

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие права на недвижимые объекты имущества подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Росреестра.

Государственной регистрации также подлежит договор аренды, заключенный на срок 1 год и более.

Несмотря на императивные нормы закона, процесс регистрации и оформления прав на недвижимое имущество постоянно совершенствуется и в силу этого претерпевает различные изменения.

Последние изменения в порядке регистрации прав на недвижимое имущество вызваны окончанием переходного периода применения ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.

До 1 января 2013 года кадастровая деятельность не осуществлялась в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

После 1 января 2013 года для регистрации права на объект недвижимости необходимо первоначально поставить такой объект недвижимости на государственный кадастровый учет.

Особенности и документы для постановки на кадастровый учет недвижимого имущества при аренде помещения

Согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в аренду сдаются помещения (или части помещений), с договором аренды недвижимого имущества, который представляется на государственную регистрацию, также должны подаваться кадастровые паспорта здания/помещения с указанием размера арендуемой площади.

Следует отметить, что ранее кадастровые паспорта, необходимые для регистрации договора аренды, можно было заказать в территориальном бюро технической инвентаризации (ТБТИ), с 1 января 2013 года выдачу кадастровых паспортов для регистрации сделок с недвижимостью осуществляет Кадастровая палата.

Для того, чтобы кадастровая палата смогла выдать кадастровый паспорт на объект недвижимости, такой объект должен стоять на кадастровом учете.

Таким образом, для получения кадастрового паспорта, необходимого для регистрации договора аренды, обязательно требуется ставить на временный кадастровый учет арендуемое помещение, являющееся предметом договора аренды.

Необходимо обратить внимание, если предметом договора аренды являются несколько помещений (комнат), принадлежащих одному собственнику, хоть и расположенные отдельно друг от друга – например, на разных этажах здания, в разных концах одного коридора или этажа, такой объект недвижимости признается единым и не делится в Государственном кадастре недвижимости.

Важным моментом является то, что для того, чтобы Кадастровая палата осуществила постановку объекта недвижимости на государственный кадастровый учет необходимо предоставить в кадастровую палату техплан.

Технический план представляет собой сложный технический документ, в котором отображены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. В техплане указаны те сведения о здании/помещении, либо части такого помещения, которые необходимы для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. В техплан также вносятся новые сведения об объекте, без которых постановка на государственный кадастровый учет невозможна.

Таким образом, имея на руках технический паспорт здания, этого будет недостаточно и получать техплан помещения придется в любом случае.

То есть, на каждое помещение или часть такого помещения, сдаваемого в аренду, требуется получения техплана с присвоением отдельного кадастрового номера. Срок изготовления одного техплана составляет 1 месяц.

При этом, стоимость изготовления техплана на объект недвижимости в разы превышает стоимость изготовления технического паспорта здания, чем объясняется увеличение расходов при регистрации договора аренды.

Для совершения регистрации сделки с объектом недвижимости, в том числе, при регистрации договора аренды части помещения, на государственном кадастровом учете должны стоять и здание, в котором находится арендуемое помещение, и само арендуемое помещение.

Таким образом, если ранее здание не ставилось на государственный кадастровый учет и не считается ранее учтенным объектом недвижимости в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», то до подачи договора аренды на регистрацию в Управление Росреестра, требуется постановка на кадастровый учет здания и постановка на кадастровый учет арендуемого помещения с предварительным изготовлением техпланов на каждый объект недвижимости.

Читать еще:  Понятие упрощенного производства в гражданском процессе

Срок постановки на кадастровый учет одного объекта недвижимости составляет 1 месяц.

Сама же процедура регистрации договора аренды составляет от 12 до 20 календарных дней.

Таким образом, в настоящий момент времени, процедура регистрации договора аренды небольшого помещения в среднем по времени занимает 3 месяца. В связи с увеличившимся количеством представляемых документов, процесс постановки на кадастровый учет несет дополнительные расходы для сторон договора, в большей части для арендатора, так как, как правило, регистрация договора необходима именно арендатору, и расходы по такой регистрации стороны также возлагают на арендатора.

Требования при постановке на кадастровый учет объекта аренды помещения

Требования Кадастровой палаты постоянно меняются, даже на протяжении этих нескольких месяцев действия новых правил.

По последним консультациям в Кадастровой палате постановка на кадастровый учет объектов недвижимости имеет ряд особенностей.

Одной из таких является требование о предоставлении доверенности на представителя от собственника (а не арендатора), и предоставление для сверки оригинала свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости.

Такие требование совершенно нелогичны и нецелесообразны ввиду того, что постановка на государственный кадастровый учет зданий или помещений не влечет для собственника никаких правовых последствий, кроме возможности зарегистрировать договор аренды в надлежащем порядке, а предоставление доверенности от арендодателя и оригинала свидетельства о собственности зачастую делает невозможным регистрацию договора аренды в связи с нежеланием собственников в этом участвовать.

Но, к сожалению, пока ситуация не меняется и данные требования Кадастровой палаты таковы.

Стоимость регистрации договора аренды

Начиная с 01 января 2013 года процедура регистрации договоров аренды здания (или его части) стала более сложной, длительной по времени, энергозатратной, а также более «дорогой».

Для регистрации аренды части помещения сторонам договора необходимо пройти ряд последовательных этапов в различных государственных органах, потратив на это ни один месяц работы.

Если ранее при регистрации договора аренды необходимо было оплатить госпошлину в размере 1 000 рублей для физических лиц/15 000 рублей для юридических лиц, то сейчас расходы на сборы и пошлины, установленные государством, могут увеличиться на сумму от 6 000 рублей до 55 000 рублей к ранее уплачиваемым суммам сборов (в зависимости от необходимых документов). Сама постановка объекта на кадастровый учет осуществляется кадастровой палатой на безвозмездной основе.

Специалисты нашей компании, обладающие квалификацией в области постановки на кадастровый учет объектов недвижимости, а также сопровождения регистрации прав и договоров, качественно помогут вам получить все необходимые документы в срок и сократить время на регистрацию.

Стоимость и сроки раздела помещений

Кадастровый учет объекта недвижимости в Росреестре занимает 10-14 дней. Госпошлина за регистрацию прав на каждое вновь образованное помещение в 2019 году составляет 2000 руб для физических лиц и 22 000 руб для юрлиц. Реквизиты для оплаты госпошлины будут отличаться для каждого региона – их можно уточнить через сайт Росреестра.

Стоимость работы проектировщиков и кадастрового инженера определяется, исходя из объема и срочности заказа. Для оформления документов на раздел требуется пройти множество согласований, а любая ошибка повлечет приостановку или отказ в регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости.

В Центральном кадастровом бюро Вам помогут пройти все стадии согласования и регистрации с первого раза. Мы оформим проектную документацию на раздел помещений, выполним необходимые кадастровые работы, изготовим технические планы на созданные вновь объекты недвижимости, поставим их на кадастровый учет и зарегистрируем право собственности.

Три статуса участков: «учтенный», «ранее учтенный», «временный»

Внесенный в ЕГРН объект недвижимости может обладать одним из трех статусов: «учтенный», «ранее учтенный», «временный».

  • Статус «учтенный» означает, что земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет позднее 1 марта 2008 г., права на него зарегистрированы и содержатся в ЕГРН. Собственник такого объекта недвижимости может совершать любые законные действия и сделки с ним.
  • Статус «ранее учтенный» означает, что земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет до 1 марта 2008 г. 1 или на данный участок зарегистрированы права в ЕГРН и присвоен условный номер. Как отмечает Росреестр, в таком случае нужно убедиться, что участок прошел процедуру межевания и его границы зафиксированы на Публичной кадастровой карте. Если нет, то необходимо провести кадастровые работы для внесения сведений о границах.
  • Статус «временный» предполагает, что земельный участок был образован и поставлен на государственный кадастровый учет в период с 1 марта 2008 г. по 1 января 2017 г., при этом права на него не были зарегистрированы. Этот статус влечет ограничения, в частности не допускается раздел таких земельных участков, их объединение, перераспределение или выдел из них новых.

Договор и его образец

Оформление арендного контракта в отношении доли практически не отличается от других ситуаций, которые связаны с передачей территорий во временное пользование.

Существенными условиями признаются:

  1. Предмет контракта.

Под этим имеется в виду полное описание земли, с указанием индивидуализирующих признаков:

  • площадь надела;
  • адрес или место его расположения;
  • кадастровый номер.
  1. Стоимость аренды.

Существенным условием является указание на сумму арендных платежей. Их размер арендодатель устанавливает самостоятельно.

  1. Реквизиты сторон.

Сюда относятся:

  • ФИО или наименования сторон;
  • паспортные данные или информация из учредительных документов;
  • адрес регистрации (для граждан), нахождения (для юрлиц);
  • контактные номера телефонов.
  1. Описание границ сдаваемого в аренду участка.
Читать еще:  Нужно ли платить алименты с продажи квартиры

Поскольку сдается только часть, необходимо приложить графическую или текстовую характеристику границ в виде отдельного приложения.

  1. Срок действия соглашения.

Если условие о сроке отсутствует, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

  1. Цели использования земли.

Арендодатель может ограничить право арендатора на использование территории, перечислив списком лишь ту деятельность, которую возможно осуществлять.

При обращении заинтересованного лица для государственного учета объекта недвижимости необходимо предоставить заявление об учете и приложить к нему следующие документы:

Межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части, изменении его уникальных характеристик).

Технический план (при постановке на учет объектов капитального строительства), а также учете части, изменении уникальных характеристик.

Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта.

Копию документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости.

Копию документа об изменении категории земель, разрешенного использования участка.

Документ, удостоверяющий личность.

Документы можно подавать лично либо через представителя (по доверенности).

Верность копии представленных документов, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа.

В случае представления заявителем документа в подлиннике, соответствующая копия не требуется.

Оригинал документа после его копирования сотрудниками органа его принявшего возвращается заявителю или его представителю при выдаче.

Куда подаются документы

Полномочиями по приему и выдаче документов по результатам осуществления государственного учета на сегодняшний день наделены кадастровые палаты, подведомственные Росреестру.

Информация для жителей Москвы.

С 13 марта 2017 года в 22 центрах госуслуг (МФЦ) города Москвы открыт прием документов от индивидуальных предпринимателей и юридических лиц на регистрацию прав и кадастровый учет недвижимого имущества. Список центров и режим работы мы прилагаем к статье.

Подать документы можно:

Лично (в местах приема заявителей в территориальных отделах кадастровой палаты, либо в многофункциональных центрах).

Заявление представляется в кадастровую палату или многофункциональный центр независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Через Единый портал государственных и муниципальных услуг (www.gosuslugi.ru) или официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.rosreestr.ru).

Заходим на официальный сайт по указанной ссылке и переходим во вкладку «Физическим лицам».

Выбираем «Поставить недвижимость на кадастровый учет.»

Теперь вы сможете выбрать способ получения государственной услуги — в электронном виде.»

Для формирования заявления в электронном виде потребуется электронно-цифровая подпись (ЭП) заявителя и следующий набор документов:

Для постановки на учет земельного участка — межевой план.

Для постановки на учет объекта капитального строительства — технический план в формате XML, подписанный ЭП.

При подаче заявления представителем – образ документа, подтверждающего полномочия, подписанный ЭП.

Предлагаем также вашему вниманию видеоинструкцию по постановке объекта недвижимости на кадастровый учет через интернет.

Заявление о постановке на учет объектов вправе подать собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица, в этой связи за первичным учетом удобно обращаться через портал государственных услуг.

Кто имеет право обратиться с заявлением о внесении изменений объектов недвижимости

С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.

С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), обращаться могут лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Временный статус объекта

Поставленный на учет объект недвижимости имеет временный статус до момента его государственной регистрации права или аренды, если это земельный участок.

Согласно п.7 ст.72 Федерального закона от N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 (ред. от 03.07.2016) «Временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости, но не позднее 1 марта 2022 года».

По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости.

Исключением являются объекты, в которых право возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права.

Сроки проведения кадастрового учета объекта

Постановка на учет, учет изменений, учет части, снятие с учета осуществляется 5 рабочих дней, при межведомственном информационном взаимодействии – 15 дней.

Так как, кроме кадастровой палаты прием документов по всем направлениям ведут многофункциональные центры (далее — МФЦ), срок кадастровых процедур исчисляется со дня передачи МФЦ соответствующих заявлений в орган регистрации права.

Срок передачи не может превышать 2 дня, в рамках соглашений между палатами и МФЦ.

Если вы обращаетесь в МФЦ по вопросам постановки на кадастровый учет, то на учет объекта дается не более 7 дней.

Это самый минимальный срок, предусмотренный Регламентом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector