Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Самозанятые граждане сдача жилья в аренду патент

На патенте вы платите, помимо стоимости патента, страховые взносы. С 1 января 2021 года ИП на патенте вправе уменьшать стоимость патента на страховые взносы (38 038 руб. в год в 2020 году, и 40 884 руб. в 2021 году.) за себя и работников. Ранее такой возможности не было. При этом предприниматели с наемными работниками смогут уменьшать налог на взносы и на пособия не более, чем на 50%. При отсутствии работников работников патент разрешили уменьшить на всю сумму уплаченных за себя взносов.

Если у вас будут простои квартиры, уплаченные за патент деньги и взносы не вернут.

Самозанятые платят только по факту и нет страх взносов.

Для примера, патент на сдачу квартиры площадью брал 40-45 квм., в 2020 г., в зависимости от района, стоит:

В Москве — 42 000 — 90 000 руб.
В Санкт-Петербурге — 36 000 — 40 500 руб.

Страховые взносы при аренде, например, в 25 800 руб в мес. составят около 41 000 руб. в год.

Чтобы сравниться по выгодности с самозанятыми, годовая аренда должна превышать 2.2 млн. рублей!

Плюс, вы заплатите за патент авансом! А это недозаработанные деньги на том же депозите.

Сдача в аренду жилой недвижимости

Сдача в аренду или наем жилой недвижимости попадает под действие нововведения, об этом свидетельствует статья 6 часть 1 Федерального Закона №422 от 27.11.2018.

Зарегистрироваться самозанятым для сдачи в аренду своего жилого имущества можно в приложении «Мой налог» или в личном кабинете на сайте ФНС. Для регистрации будет достаточно паспорта и фото.

Налоговая ставка для самозанятого будет зависеть от того, с кем ведется трудовая деятельность. Сотрудничество с физическими лицами подразумевает отчисление 4% от личного дохода, а с юридическими лицами — 6%. Учет всех налоговых ставок и начисление налога ведется автоматически ФНС. Чтобы расчеты проводились безошибочно, нужно формировать чек по каждому поступлению денежных средств.

В жизни это будет выглядеть так: самозанятый каждый месяц получает 20 000 рублей от клиентов за сдачу в аренду квартиры. В момент оплаты арендодателю необходимо в приложении «Мой налог» сформировать чек, указать в нем сумму полученного дохода от аренды квартиры и отправить данные в ФНС. Чек необходимо распечатать или выслать арендатору в электронном варианте с помощью SMS, e-mail или QR-кода. Платежи можно принимать как на карту, так и наличными.

Самозанятые арендодатели могут использовать личный счет для получения денег от сдачи в аренду своей недвижимости. Но иногда банки блокируют личные карты из-за подозрительных поступлений на счет граждан.

Чтобы карта не попала под подозрение банковских программ, лучше открыть отдельный счет для ведения бизнеса. В дальнейшем счет можно использовать для уплаты НПД.

ИП воспользоваться личным счетом для ведения бизнеса не сможет. Таким гражданам необходимо открывать расчетный счет.

Когда данные о получении денег поступили, происходит автоматический расчет и начисление налога в ФНС. Один раз в месяц служба будет оповещать сообщением о начислении суммы налога к уплате. Уплачивать налог необходимо до 25 числа каждого месяца. Предоставлять декларацию в ФНС самозанятому не нужно.

Часто владельцы квартир размещают в интернете объявления о сдаче своей жилой недвижимости в аренду. С этого года такие объявления слишком рискованны для граждан, которые не зарегистрировали свой доход от аренды. Так как за подобной рекламой может последовать протокол, а затем — штраф.

Налоги при продаже и сдаче в аренду недвижимости Версия для печати

Известно, что бизнес, связанный с недвижимостью, является одним из наиболее прибыльных. Особую «привлекательность» составляют сделки, связанные с арендой недвижимости. Однако, возможно, не все участники этих сделок знакомы с принципами налогообложения при аренде объектов недвижимости. Также в этой статье рассмотрим налоги при продаже недвижимости.

Если вы решили продать недвижимое имущество и/или транспортное средство нужно ли вам платить налог?

Если вы реализуете имущество и/или транспортное средство, которое находится на праве собственности более 1 года с даты регистрации права собственности, то имущественный доход не возникает, соответственно представление декларации по индивидуальному подоходному налогу не требуется.

Но, если вы реализуете имущество и/или транспортное средство, которое находится на праве собственности менее 1 года с даты регистрации права собственности, возникает имущественный доход, который определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения. При возникновении такого дохода Вам необходимо представить декларацию по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00) в срок не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором получен такой доход и уплатить индивидуальный подоходный налог в размере 10 % от такого дохода не позднее 10 апреля года, следующего за годом, в котором получен такой доход.

Читать еще:  Фиктивная регистрация иностранных граждан судебная практика

Необязательно быть ИП, чтобы «сдавать» в аренду недвижимость

В первую очередь стоит отметить, что «сдавать» в аренду недвижимость имеют право как физические лица, в том числе без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, так и юридические лица. Форма регистрации – ИП по патенту, ИП по упрощенной декларации или юридическое лицо – влияет на размер налога, который подлежит уплате.

Рассмотрим первый случай, когда недвижимость сдает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индвидуального предпринимателя.

В соответствии статьи 35 Предпринимательского кодекса РК государственная регистрация физических лиц, осуществляющих частное предпринимательство без образования юридического лица, заключается в постановке на учет в качестве индивидуального предпринимателя в органе государственных доходов по месту нахождения, заявленному при государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В свою очередь, доход, полученный от сдачи в аренду имущества, относится к имущественному доходу физического лица. Сумма налога составляет 10% от суммы дохода. Главное в этом случае вовремя оплачивать налог не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу, то есть 31 марта следующего года.

В каких случаях обязательна регистрация в качестве ИП?

Согласно Закону обязательной государственной регистрации подлежат индивидуальные предприниматели, которые используют труд наемных работников на постоянной основе, имеют от частного предпринимательства совокупный годовой доход в размере, превышающем не облагаемый налогом размер совокупного годового дохода, установленный для физических лиц законами РК.

Согласно статье 35 Предпринимательского кодекса РК, если размер дохода за календарный год для физического лица составляет 12-кратный законом о республиканском бюджете и действующий на 1 января соответствующего финансового года, необходимо регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, если вы используете труд наемных работников, ваш доход выше 12 МЗП, вам необходимо зарегистрироваться в качестве ИП.

Индивидуальный предприниматель при сдаче имущества в аренду может выбрать один из режимов исчисления и уплаты налогов – специальный налоговый режим на основе патента либо специальный режим на основе упрощенной декларации.

Если вы выбрали режим патента, наличие кассового аппарата необязательно. Для тех, кто работает по упрощенной декларации, наличие кассового аппарата и выдача кассового чека обязательно.

Согласно Налоговому кодексу индивидуальный предприниматель, работающий на основе упрощенной декларации, уплачивает налог в 3 % от суммы дохода. При выборе режима по патенту – отчисляемая налоговая сумма составляет 1 %.

Если юридическое лицо арендодатель или арендатор

Если же физическое лицо сдает в аренду имущество юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, то доход, полученный от сдачи в аренду имущества, относится к доходу физического лица от налогового агента и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом у источника выплаты. При этом обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налога у источника выплаты возлагается на юридическое лицо или индивидуального предпринимателя. Ставка налога также составляет 10% от суммы дохода.

Если арендодателем является юридическое лицо, работающее по упрощенному режиму, то согласно Налоговому кодексу (Ст.687) выплаты от дохода будут исчисляться в размере 3 %. Для юр.лица, работающему в общеустановленном порядке, налог на доходы от аренды будет составлять 20%.

Как проверить статус самозанятого

Попросите у него справку о постановке на учет физического лица в качестве налогоплательщика налога на профессиональный доход по форме КНД 1122035 или проверьте сами на сайте налоговой . Второй вариант понадёжнее, потому что показывает положение дел на текущий момент. А вот справку можно сделать и через пару дней сняться с учёта. Правда сейчас сайт ещё не работает.

На деле даже чек от самозанятого подтвердит его особый статус: там будет, кроме прочего, ФИО, регистрационный номер продавца и упоминание о том, что он плательщик налога на профессиональный доход.

Если вы — самозанятое лицо

Ну вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Если ваш съемщик – физическое лицо, ставка налога, который называется налог на профессиональный доход — НПД, составит всего 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (это такой «подарок» тем, кто решился легализоваться как самозанятый) – всего 3%. Но это до момента, пока вычет не будет исчерпан. То есть, с 300 тыс. годовой выручки (как в первых двух случаях), — это 9 тыс. руб.

Дальнейшие расчеты и исходные данные (они те же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в год, или 16,75 в месяц.

А что, так тоже можно? Да, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в список разрешенных видов деятельности. Точнее, такого списка на самом деле нет. В законе перечислено только то, что нельзя.

Читать еще:  Как найти собственника авто по гос номеру

Да, аренда жилья с точки зрения закона о самозанятости – законный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — просто находка. Потому что 3-4% — это намного гуманнее, чем 13.

Кто может стать самозанятым? С 1 января 2020 года любой человек, ведущий предпринимательскую деятельность в одном из 24 регионов, входящих в зону действия эксперимента (Петербург и Ленинградская область – в их числе). Даже если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.

Как сдать квартиру самозанятому

Рассмотрим, каковы действия собственника жилья, решившего стать самозанятым и сдать квартиру в аренду.

Сначала гражданин должен зарегистрироваться в качестве плательщика НПД в приложении «Мой налог» (также это можно сделать в «Личном кабинете налогоплательщика» на сайте ФНС или обратившись в любой уполномоченный банк). ИП дополнительно потребуется подать заявление об отказе от применения иных спецрежимов, если он их применял до перехода на НПД. Если налоговики не найдут никаких несоответствий, регистрация подтверждается сообщением в приложении «Мой налог» и по СМС.

Все что необходимо самозанятым при аренде квартиры далее – вносить информацию о получении дохода, выдавая на бумаге или пересылая электронно чек арендатору (формируется в приложении «Мой налог»), и перечислять НПД в бюджет не позже 25 числа каждого месяца, следующего за отчетным. Расчет налога самозанятому делать не нужно – он рассчитывается автоматически по каждой введенной сумме дохода. До 12 числа следующего за отчетным месяца, на основе введенных в приложение данных, налоговики направят уведомление о сумме налога к уплате.

Для самозанятых (аренда в том числе) предусмотрено применение налогового вычета в сумме 10 тыс. руб. Он дается один раз за все время применения НПД. Налог по доходам, полученным от физлиц, автоматически уменьшается ежемесячно на 1% от налоговой базы, а по доходам от ИП и организаций – на 2%, до тех пор, пока весь вычет не будет исчерпан.

Мы разобрались с вопросом «можно ли сдавать квартиру как самозанятый?», но нужно учесть еще некоторые особенности налогообложения арендных доходов.

СДАЕМ КВАРТИРУ В АРЕНДУ: все о налогах в 2020

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года ). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Читать еще:  Как рассчитывают размер алиментов на четверых детей

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%. За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб., а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб. ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector