Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Новое в законодательстве о самовольных постройках

Узаконить самовольную постройку стало сложнее

Самострой на Брянской, 210, неспешно сноясят уже второй год

Сегодня перед владельцем участка, желающим построить на нем дом, открыты два пути: он может начать с получения разрешения на строительство, подготовить проект будущего дома, получить согласование различных инстанций от пожарников до СЭС, а затем, когда дом уже построен, вводить его в эксплуатацию. Или начинать работу еще до сбора всех необходимых разрешений, рассчитывая затем оформить собственность уже на готовый объект в суде. Поскольку на сбор согласований уходило немало времени и требовались серьезные денежные затраты, многие выбирали второй вариант.

При этом их не останавливал тот факт, что объект, на строительство которого предварительно не получалось разрешения, является самовольной постройкой, а значит, по закону не существует. Пока собственность на него не зарегистрирована в Росреестре, собственник участка не имеет права им распоряжаться, продать, подарить или сдать в аренду.

Президентские юристы против упрощения порядка ликвидации самовольных построек

Минстрой предлагает отменить действующую норму Гражданского кодекса, которая позволяла узаконить самострой. В целом в строительном ведомстве, выполняя президентское поручение, хотели бы упростить порядок сноса самовольных построек и расширить полномочия местных властей в этой области. Сегодня, по данным «Ъ», резко против новелл готовятся выступить юристы президентского Совета по кодификации — они указывают на вновь появляющиеся пробелы в законодательстве и риск нестабильности гражданского оборота из-за предлагаемого внесудебного порядка сноса.

Как стало известно «Ъ», сегодня президентский Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства может выступить резко против законопроектов Минстроя, уточняющих нормы о самовольных постройках в Гражданском (ГК) и Градостроительном кодексах (копии законопроектов есть у «Ъ»). Ведомство подготовило их, выполняя широко сформулированное поручение Владимира Путина почти годовой давности — усовершенствовать механизм государственного строительного надзора и порядок сноса самостроя. Напомним, на заседании Госсовета, после которого такое поручение было дано, президент говорил о проблеме недостроенного и брошенного жилья без конкретных оценок ее масштаба. Как отмечала в интервью «Ъ» глава Росреестра Виктория Абрамченко (см. номер от 10 апреля), количество незастроенных земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, превышает 4,5 млн — и часто объекты на земельных участках возведены, но не зарегистрированы либо участки используются не по назначению.

Что глава Росреестра Виктория Абрамченко рассказала «Ъ» об учете и регистрации недвижимости

Минстрой предлагает разработать новый порядок выявления и сноса самовольных построек, что «позволит пресечь наиболее распространенные нарушения». Чиновники предлагают отменить действующие нормы Гражданского кодекса, позволяющие узаконить самовольные постройки, и дать муниципалитетам два полномочия: сносить их или обязывать собственника приводить постройку «в соответствие с требованиями». Проект предполагает, что самострой смогут обязать снести или перестроить по решению суда либо во внесудебном порядке, если объект построен на земельном участке без правоустанавливающих документов или если режим использования территории не разрешает такое строительство. Если собственник откажется снести или перестроить объект, можно будет прекратить право собственности, пользования или аренды на земельный участок и изъять землю, продав ее на торгах. Такие предложения появились впервые, подчеркивает партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марина Краснобаева. Выявлять самострой и сообщать об этом муниципалитетам смогут надзорные органы — Росреестр и Ростехнадзор, говорится в поправках к Гражданскому кодексу.

Исключение Минстрой готов сделать для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), параметры которых не противоречат местным нормам и права на которые зарегистрированы до 2018 года. В поправках к Градостроительному кодексу уточняется, что объект ИЖС не может быть выше трех этажей (или 20 метров) и не должен состоять из квартир или секций.

Чем закончилась дачная амнистия

Президентский Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, который возглавляет советник президента Вениамин Яковлев, подготовил одно из самых резких заключений на законопроект за последние годы.

«Создаются предпосылки для формально законного, но, по сути, грубого и безосновательного нарушения субъективных гражданских прав участников гражданского оборота»,— говорится в проекте документа (есть у «Ъ»). Идеи ведомства приведут лишь к расширению полномочий органов местного самоуправления по внесудебному сносу самовольных построек — а в итоге к «снижению правовой определенности гражданского оборота и ухудшению инвестиционного климата»,— полагают юристы.

Как столичные власти запустили третью волну сносов

Объектами критики совета стало большинство предложений Минстроя. Так, исключение норм, позволяющих узаконить самострой, создаст пробел в правовом регулировании и негативно скажется на уровне гарантий участников оборота, полагают юристы. Предлагаемые поправки «прямо указывают на возможность сноса в административном порядке самовольной постройки, право на которую зарегистрировано в реестре прав на недвижимость»,— это противоречит положениям Гражданского кодекса, устанавливающим судебный порядок для таких споров, отмечают они. Кроме того, муниципалитеты уже вправе инициировать снос по суду или без него — по норме ст. 222 ГК, вступившей в силу в 2015 году. Эта поправка, напомним, ранее позволила инициировать масштабный снос торговых павильонов в Москве в 2016 году — всего ее действием обоснован снос почти 3 тыс. объектов самостроя за несколько лет. «До 2015 года законодательство не разрешало сносить недвижимость без решения суда,— напоминает Марина Краснобаева.— Нынешняя редакция идет еще дальше, процедура сноса существенно упрощается».

«Если у разработчиков есть сильный административный ресурс или политическая воля, проект могут принять и вопреки мнению Совета по кодификации»,— говорит руководитель аналитической службы юрфирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. Как напомнил источник «Ъ», близкий к юристам совета, столь же разгромное заключение те дали в 2014 году на проект ликвидации госкорпорации «Олимпстрой», проделавший дыру в бюджете Внешэкономбанка — тогда, однако, это не помешало его принять.

Читать еще:  Увольнение в последний день отпуска

Что мешает регионам легализовать самовольные постройки

Чтобы понять масштаб и пути решения проблемы самовольных построек, в России создадут единый реестр подобных объектов. А чтобы «приговоры» для самостроев стали более справедливыми, в законодательстве следует отдельно прописать нормы по жилым постройкам, и отдельно — по коммерческим. Об этом говорили участники «круглого стола», посвящённого легализации самовольных построек, который прошёл в «Парламентской газете» 16 декабря.

Жизнь требует внести коррективы

В августе 2018 года вступили в силу поправки в Гражданский и Градостроительный кодексы, изменившие механизм сноса самовольных построек. Теперь такое решение может принять только суд, а не местные власти. При этом впервые гражданам дали возможность привести объект в соответствие с необходимыми требованиями, причём изъятие земли возможно только в случае, если собственник вовремя не устранит выявленные нарушения.

По прошествии года стало ясно, что даже с учётом поправок ситуация с самостроями кардинально не изменилась, констатировали участники «круглого стола».

«Мы анализируем правоприменительную практику, смотрим, как работает закон, все ли аспекты урегулировали. Сейчас мы видим — нет, не все», — сказал «Парламентской газете» зампред Комитета Госдумы по транспорту и строительству Павел Федяев.

Два главных вопроса к законодательству сформулировал в ходе «круглого стола» член Общественной палаты РФ Артём Кирьянов. Первый — это вопрос компенсаций для людей, добросовестных покупателей, чьи дома приговорили к сносу. «Все прекрасно понимают, что после возбуждения уголовного дела любая возможность получить деньги с застройщика превращается в миф», — уточнил он.

Второй момент — необходимость более чёткого регулирования в зависимости от типа строения. Одно дело, когда речь идёт о жилом доме. И совсем другое, когда самовольные строением признают магазин, торговый центр или другой коммерческий объект.

«Если объект не представляет опасности, не создаёт проблем с точки зрения архитектуры и городского хозяйства, то нужно ли его сносить?» — задался вопросом Кирьянов. И уточнил, что, как правило, пострадавшим в подобных ситуациях оказывается малый и средний бизнес, и не всегда справедливо сносить объекты, которые приносят хозяевам прибыль, а люди помогают получать необходимые товары и услуги. Как бы то ни было, заключил он, решение по таким зданиям корректно принимать с учётом мнения общественности, местных жителей.

Самострои любят счёт

Чтобы понять масштаб всей проблемы с самовольными строениями, государству нужно все их выявить и исследовать. «Нам нужно понять, о каком количестве пострадавших граждан мы говорим, — отметил Павел Федяев. — От того, насколько оно велико, будут зависеть меры по решению этой проблемы. Потом уже будем говорить конкретно по каждому объекту».

Работа в этом направлении уже началась: на базе ФАУ «РосКапСтрой», подведомственной Минстрою, разрабатывается единый федеральный реестр объектов самовольного строительства.

«Создание реестра, как информационного ресурса, уже завершается. В январе представим его публике», — сообщил участникам »круглого стола» руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор. По его словам, чтобы объект попал в реестр, предлагается установить минимальный набор критериев: здание должно иметь все признаки многоквартирного дома, где должны проживать люди.

Пока что проектируемый реестр не имеет статуса государственного, пояснил Федяев. Чтобы он таковым стал, Министерство строительства должно разработать и утвердить методику внесения объектов в него.

Регионам мешает «бантик»

В ходе «круглого стола» Александр Моор рассказал, что ВЦНСП исследовал проблему самовольных построек в ряде регионов России. «Основное направление — это юг, потому что больше всего таких объектов сконцентрировано на побережье, это Ростов, Краснодарский край и Крым», — уточнил он геолокацию исследований.

Основной итог: самостроя в регионах — масса. А так как большинство объектов невозможно привести в соответствие с законодательством, то они все — под угрозой сноса. «Местные администрации однозначно говорят, что легализовать такие объекты невозможно, потому что правовых инструментов не существует», — добавил Моор.

Эксперты ВЦНСП также выяснили, что более 80 процентов объектов признаётся самостроем из-за нарушения правил землепользования, например когда на земле под ИЖС строят многоэтажные здания. «При этом часто рядом стоят точно такие же пятиэтажки, которые судами признаны законными, в них живут люди, и муниципалитеты не предъявляют к ним никаких претензий», — отметил Александр Моор. Получается, добавил он, что вопрос стоит не в том, как работает закон, а в том, что местные власти подвержены двойным стандартам.

Между тем председатель РОО «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищного строительства» Константин Иванов возразил: «Существующие нормативные механизмы позволяют решить ситуацию, было бы желание на местах».

По его мнению, проблема в том, что большинство регионов пытается замолчать или игнорировать проблему, вместо того, чтобы пойти на диалог с жителями, проанализировать ситуацию и найти решение.

«Истина посередине», — оценил мнения экспертов Павел Федяев. По его словам, похожая ситуация наблюдается в сфере долевого строительства: в 17 регионах вообще нет проблемы обманутых дольщиков. «Где-то в рамках существующей нормативной базы субъект или муниципалитет работает, а где-то — нет, ему не хватает норм. Как говорится, плохому танцору бантик мешает. И кому-то нужно вот всё по полочкам разложить, чтобы ни влево ни вправо», — считает депутат.

Как бы то ни было, о совершенствовании нормативной базы речь пойдёт только после того, как государство пересчитает все объекты самовольного строительства и поймёт, какие нарушения чаще всего встречаются и почему, резюмировал Федяев.

Важная информация

к.ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса Высшей школы экономики (Санкт-Петербург)

адвокат Адвокатской Палаты Санкт-Петербурга, преподаватель кафедры гражданского права юридического факультета СПбГУ, LL.M (Hamburg)

Читать еще:  Как правильно оформить дарственную на квартиру

Запрет на использование самовольных построек: будет ли он распространяться на храмы?

Юридическая служба Московской Патриархии выступила с комментарием в связи с принятием закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)».

Проблема правового статуса самовольных построек является значимой для религиозных организаций. Не секрет, что несовершенство градостроительного законодательства, а также многочисленные бюрократические препоны при выделении земельных участков под строительство храмов зачастую вынуждают приходы и монастыри строить необходимые здания и сооружения с определенными нарушениями формальной процедуры, при этом результаты строительства автоматически переходят в разряд самовольных построек.

В настоящее время принят Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 339-ФЗ«О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)», внесенный в Госдуму Федерального собрания Российской Федерации Правительством Российской Федерации и вводящий запрет на использование самовольных построек.

На практике такая новелла могла бы привести к запретам осуществлять богослужения в построенном «без учета установленных требований» храме, проживать в «самовольно построенном» келейном корпусе, использовать «самовольную» котельную или иные сооружения вспомогательного использования для обеспечения деятельности приходских и монастырских комплексов.

По существу, введение данного запрета могло повлечь наступление негативных последствий для религиозных организаций в сфере их религиозной деятельности и для верующих, что совершенно недопустимо.

В этой связи, по инициативе Русской Православной Церкви, храмы и иные самовольные постройки религиозного назначения выведены из-под запрета на использование.

Согласно новому закону, религиозные организации вправе использовать данные самовольные постройки в случае соответствия таких построек требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. В случае, если такие самовольные постройки не отвечают установленным требованиям, их использование религиозными организациями допускается до 2030 года.

Важно отметить, что упомянутая поправка охватывает также самовольные постройки, не имеющие религиозного назначения, но предназначенные для обслуживания имущества религиозного назначения и (или) образующие с ним культовый комплекс.

В ближайшее время будет проведена работа по подготовке проекта постановления Правительства Российской Федерации, устанавливающего требования к площади и другим параметрам самовольных построек, которые могут использоваться религиозными организациями независимо от их легализации.

Остальные самовольные постройки, которые не будут удовлетворять установленным Правительством Российской Федерации требованиям, необходимо легализовать в срок до 2030 г. По истечении данного срока религиозные организации лишатся права использовать эти постройки и будут обязаны их снести.

Поэтому епархиям необходимо настроиться на работу по легализации самовольных построек, в том числе в судебном порядке.

Также новый закон открывает для религиозных организаций дополнительные возможности по легализации самовольных построек. С его принятием стало возможным признание права собственности религиозной организации на самовольную постройку, если она расположена на земельном участке, находящемся не только в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании, но также и в безвозмездном пользовании религиозной организации.

Юридическая служба Московской Патриархии/Патриархия.ru

Снести нельзя признать право собственности

Закон принят для того, чтобы появилось понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т. Такая работа потребовала внести целый ряд поправок в Гражданский кодекс основные из них представлены в таблице. По словам Крашенинникова, до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об «особых» зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках.

А перечисленные новеллы позволят сделать механизм признания построек «самовольными» более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству и установить дополнительную защиту прав граждан и юрлиц на недвижимое имущество, уверен депутат.

Действующая редакция ст. Кроме того, существует правовая коллизия между возможностью внесудебного сноса жилого дома, попавшего в зону с особыми условиями использования территорий, и конституционным правом граждан на жилище, добавляет эксперт: «То есть, по сути, сейчас возможна ситуация, при которой гражданина можно без судебного разбирательства лишить единственного жилища, если оно попадает в вышеуказанную зону».

С учетом этого позитивно, что закон существенно ограничивает случаи внесудебного сноса, замечает юрист. В ситуации, когда сведения об ограничении использования участка отсутствовали в публичном доступе на момент выделения земли и выдачи разрешения на строительство либо на момент регистрации права на уже возведённый жилой дом, постройка не должна признаваться самовольной, приветствует это нововведение Литвинов: «Обратное существенно ухудшало бы правовую определенность имущественного оборота».

Еще одно позитивное нововведение — установление защитного механизма для добросовестных приобретателей объектов, которые впоследствии признаются самовольными постройками, говорит Литвинов.

Но с учетом инертности судебной практики достаточны ли такие изменения, покажет только время, резюмирует Некрестьянов. Однако не все эксперты единодушны в позитивной оценке обсуждаемых изменений. Литвинов считает спорной новеллу, которая предлагает изымать участок у собственника, не выполнившего решения о сносе самовольной постройки. Юрист объясняет, что на практике возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой.

Так что в этом случае было бы правильнее говорить об изъятии части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли, полагает Литвинов. Интересен и подход законодателя к самовольным постройкам, которые относятся к имуществу религиозного назначения, обращает внимание юрист: «Эти объекты запретят сносить даже в случаях их прямой угрозы жизни и здоровью граждан в связи с нахождением в зонах с особыми условиями использования».

Обоснованность такого решения вызывает сомнения как с точки зрения конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и с точки зрения безопасности, констатирует Литвинов. Самострой — это проблема, которая связана с беспорядком в сфере административного регулирования выделения земельных участков и строительных согласований.

Читать еще:  Обязать отца общаться с ребенком через суд

И эти сложности являются производными от главного — захлебнувшейся реформы вещных прав. Только наведение порядка в этом вопросе может существенно помочь современному отечественному правопорядку избавиться от пережитков советского прошлого.

А обсуждаемый закон — это типичный пример ситуативного реагирования, паллиативная мера, которая существенно ничего не изменит.

Разве Гражданский кодекс мешает сейчас государству возмещать вред, причиненный действиями представителей Росреестра, которые регистрируют право собственности на объекты самовольного строительства? По её мнению, это может привести к злоупотреблениям при принятии соответствующих решений. Но она надеется, что судебная практика выработает подходы к спорному вопросу. А вот в е годы добиться легализации самовольных построек получалось достаточно легко, по крайней мере, бизнесменам.

О популярной в то время схеме на примере столичного региона рассказывал » Комсомольской правде » глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк: «Город на пять лет выделял предпринимателю землю под установку некапитального нестационарного объекта. Коммерсант ставил павильон, быстренько обкладывал его кирпичом. Все это согласовывал или вообще не согласовывал как какие-то фасадные работы». После этого заказывалось некое экспертное заключение в одном из проектных институтов, в котором писалось, что возведенный объект является капитальным сооружением.

Потом коммерсант получал от специалиста Бюро технической инвентаризации дополнительную документацию. Со всеми перечисленными бумагами приходили в регистрационную палату, где ему выдавали свидетельство на право собственности, поясняет Немерюк. Когда через пять лет город требовал убрать объект, то предприниматель ссылался на полученный документ о праве собственности.

Судиться в такой ситуации властям тоже было бесполезно, говорит глава департамента торговли и услуг Москвы: «Свидетельство выдано три года назад, и срок исковой давности истек, поэтому все свободны». При этом суд подтверждал, что «самострой» появился незаконно, но законодательство того времени не позволяло принимать какие-то меры, подчеркивает Немерюк. Тем не менее постепенно судебная практика стала решать существовавшие проблемы с незаконно построенной «самоволкой».

Вместе с тем в п. У Верховного суда последний объемный обзор на обсуждаемую тему вышел весной года » Судебная практика по делам, связанным с самовольным строительством «.

Во-первых, разъяснил, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им участке, можно признать при определенных условиях. Таковыми являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Во-вторых, действующим законодательством не предусмотрена возможность признать право собственности на часть объекта самовольной постройки. И, в-третьих, в случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости интересы собственника можно защитить, признав право в целом на собственность в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту.

Но наиболее существенно правовые «пробелы» х годов решил законодатель. В году ст. Новелла позволила властям избавляться от самостроев в административном внесудебном порядке. Это возможно в случаях, если объект возвели на земле, которую не предоставили в установленном порядке для этих целей. А постройка расположена «в зоне с особыми условиями использования территорий за исключением зоны охраны объектов культурного наследия памятников истории и культуры народов РФ или на участке общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения».

Руководство столичного региона тут же воспользовалось нововведением и за два года в пять этапов снесло объектов. Владельцы некоторых из этих помещений пытались обжаловать решение московских властей в судебном порядке, но безрезультатно.

А Конституционный суд не нашел нарушений в самой норме, которая допускает внесудебный снос самовольных построек местными властями. Законодательство 7 августа , Иллюстрация: Право. Алексей Малаховский. Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил. Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта.

Снос самовольной постройки: 1 с зарегистрированным правом собственности; 2 которая является жилым домом многоквартирным, садовым ; 3 которая создана до вступления в силу Градостроительного и Земельного кодексов. Нельзя, исключение — если сохранение самовольного строения на частной земле создает угрозу жизни и здоровью граждан. Снос постройки, права на которую оформлены по «дачной амнистии». Механизм принудительного изъятия земли у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок.

Механизм приведения самовольной постройки в соответствие установленным требованиям.

Оплаты пошлины можно избежать

Администрация, которая примет документы для оформления гаражной амнистии, должна принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража и о регистрации права собственности на гараж.

Постановка участка на кадастровый учет и регистрация права на землю и гараж произойдет одновременно и займет около 20 рабочих дней. В итоге собственник должен получить выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию прав на гараж и землю. При самостоятельном обращении в Росреестр госпошлина составит 350 рублей за участок и столько же за гараж.

Новым законом также перечислены и те постройки, которые не попадают под амнистию. Это гаражи-«ракушки», пристройки к другим объектам, гаражи в многоквартирных домах или под землей, а также самовольные постройки под снос.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector