Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренда магазина от собственника

Любая аренда – это всегда риск. В том случае, если речь идет об аренде коммерческой недвижимости – риски возрастают. Соглашение заключается, как правило, не частными лицами, а компаниями. Документов в таких случаях требуется намного больше, чем при аренде квартиры или жилого дома.

Рискуют обе стороны, но мы сегодня поговорим о том, какие подводные камни могут встретиться на пути арендатора.

Зачастую коммерческие помещения снимают начинающие предприниматели, не располагающие достаточным опытом, знаниями и юридической поддержкой. А собственники помещений иногда этим пользуются.

Особенности

От того, насколько правильно будет выбрано помещение для ведения предпринимательской деятельности, будет зависеть конечная прибыль.

Ведь чем больше проходимость в выбранном месте, чем светлее, просторнее и шире здание, тем больше будет покупателей, а значит – и выручки. Уютный, хорошо оборудованный магазин будет сам притягивать посетителей, как магнит.

То же самое касается и офисов промышленных, сбытовых и поставляющих компаний. У каждой крупной и авторитетной фирмы, так или иначе взаимодействующей с контрагентами, должен быть собственный офис для работы и приема клиентов.

И даже если реализация товара происходит через интернет-магазин, нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также для решения спорных моментов с покупателями.

Понятно, что помещение можно купить и стать полноправным собственником не только бизнеса, но и коммерческой недвижимости.

Однако у аренды есть неоспоримые плюсы перед собственностью:

  • относительно невысокие материальные издержки;
  • более простая процедура оформления документов (по сравнению с куплей-продажей);
  • возможность в любое время переехать в другое здание и/или сменить арендодателя;
  • огромный выбор сдаваемых в аренду объектов, особенно в крупных городах.

Разделите подсобные помещения

Разделять торговые и подсобные помещения важно еще и потому, что некоторые арендаторы взимают плату за пользование общими подсобными помещениями: туалетами, парковкой.

Сумма аренды рассчитывается пропорционально площади торговых помещений, которые он снимает. Поэтому если вы не отделите торговую площадь от площади подсобных помещений, вы будете переплачивать.

В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».
Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

В договоре: «торговое помещение 28 кв. метров и подсобное помещение 7 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».
Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Обратная ситуация: арендодатель не прав

Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?

Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.

Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.

(Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка – ответы на эти и другие вопросы арендаторов вы найдете в статье «Защита от рисков при найме квартиры»).

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Читать еще:  Алименты на обучение можно ли получить алименты на студента

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Читать еще:  Не приняли декларацию по ндс что делать

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Читать еще:  Пример апелляционной жалобы в арбитражный суд

Главные пункты

В согласованном договоре присутствуют:

1 — Реквизиты участников соглашения (собственника и съемщика).

2 — Информация о недвижимости в полном объеме: как называется, месторасположение, площадь, на каком этаже расположен объект и т.д.

3 — Часто требуют прикладывать КП (кадастровый паспорт) объекта.

4 — Сумма арендной платы (общая или помесячно). Этот обязательный подраздел, иначе (статья 654 ГК РФ) договор считается не заключенным.

5 — На какой срок предоставляется объект (чаще всего это неопределенный промежуток времени).

Важно присутствие и других позиции. В документе описывается: порядок предоставления недвижимости, обязанность и ответственность участников сделки, при каких обстоятельствах договор продлевается или расторгается. Это главные позиции, возможные дополнения обсуждаются и фиксируются в допсоглашении или в приложениях. Бланк готового договора размещен ниже, можно скачать.

Какое имущество оформляется в аренду

Согласно законодательству РФ договор аренды нежилого помещения предоставляет право передавать в пользование помещения, здания или сооружения. Здания используются в качестве жилья или работы, сооружения для выполнения всевозможных техработ, это: вышки электропередач, телекоммуникационные вышки, электроподстанции и т.п. Помещения же являются составной частью здания или сооружения.

Отдельные элементы сооружения или здания (подвальное помещение, чердак и т.д.) не относятся к жилой (нежилой) недвижимости, соответственно заключенный по ним юридический договор не имеет отношения к договору аренды (письмо ВАС РФ № 66). Недвижимость передается согласно передаточному акту, арендатор получает ключи и все необходимые бумаги. Если арендодатель не передаст указанных бумаг и ключей, то у арендатора появляется право расторгнуть соглашение без уплаты арендной платы, так как владелец (взгляните на цены на помещения от собственников) имущества не создал необходимых для эксплуатации условий.

Документы для регистрации

Регистрация производится в управлении регистрационной службой (УРС), подаются следующие бумаги:

A — Оригиналы подписанных соглашений.

B — Документы, подтверждающие личность участников сделки (паспорт).

C — Заявления от собственника и съемщика.

D — Бумага подтверждающие право собственности.

E — Учредительные бумаги.

F — Описание недвижимости и поэтажный план.

G — Иные бумаги, зависящие от конкретной ситуации и случая.

H — Цена услуги зависит от площади объекта и варьируется в диапазоне 2000-3000 рублей/

Обратите также внимание на полезную статью об оформлении договора купли-продажи помещения и прочие наши статьи.

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

Стоит отдельно отметить, что мы прилагаем большие усилия к тому, чтобы аренда нежилых помещений была не только недорогой, но и максимально привлекательной для клиентов. Наши квалифицированные специалисты готовы оказать помощь при переезде, провести электромонтажные и сантехнические работы, выполнить отделку объекта перед сдачей с учетом личных запросов и пожеланий клиента. Помимо этого, мы предлагаем помощь в организации и проведении рекламной кампании.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector