Admmokrassovet.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ рынка нежилой недвижимости

Движение складов и офисов

Наиболее заметно влияние локдауна в категориях офисов и помещений свободного назначения (ПСН). За последний квартал предложение в этой категории в столице Черноземья увеличилось более чем на восемь процентов, что подкрепило и годовой рост. Если по ПСН он оказался умеренным, на уровне пяти процентов, то количество объявлений о продаже офисов в Воронеже в июле — сентябре оказалось на 26 процентов больше, чем в аналогичный период 2019-го. Эпидемия здесь лишь усилила старую тенденцию.

Довольно активно выставляют на продажу и различные склады. В третьем квартале количество таких объявлений выросло на 10 процентов в сравнении с сопоставимым промежутком прошлого года.

Число предложений о продаже нежилых помещений снизилось лишь по объектам торговли и общепита. В соотношении год к году падение в этих категориях составило 15 и семь процентов соответственно. Собственные площади воронежский предприниматель крепко держит в руках.

— Торговле и общепиту в целом удалось избежать серьезных последствий локдауна: даже если один бизнес обанкротился, на его место приходит другой, — пояснил руководитель направления коммерческой недвижимости в «Авито Недвижимости» Тимур Зайцев. — Вместе с тем количество объявлений о сдаче помещений для общепита, офисов и ПСН значительно увеличилось как за последний квартал, так и по сравнению с III кварталом 2019 года. Особенно высокий показатель зафиксирован в сегменте объектов общественного питания. За год число таких помещений, доступных для аренды, выросло в Воронеже более чем в два раза, а за квартал — на 36 процентов. Это говорит о том, что в течение года кафе и рестораны часто съезжали, освобождая арендованные площади.

Такая текучка была характерна и для арендаторов офисных помещений и ПСН.

А вот вакантных производственных помещений на рынке стало меньше. В годовом выражении число объектов, доступных для аренды, уменьшилось на 10 процентов. Во-первых, производственный бизнес не такой мобильный, во-вторых, владельцы некоторых объектов могли выставить их уже не для аренды, а на продажу.

— Количество свободных торговых помещений по итогам года увеличилось совсем незначительно. Вероятно, основная ротация арендаторов произошла в стрит-ритейле, а не в торговых центрах, где в случае преждевременного освобождения площадей были предусмотрены высокие штрафные санкции, — добавил Зайцев.

Обзор рынка коммерческой недвижимости Сочи

Проведение Зимней Олимпиады 2014 года в Сочи спровоцировало активный рост инвестиций в инфраструктуру местных поселений. Здания, сооружения и земельные угодья города Сочи – лакомый кусок для дельцов, желающих эффективно нарастить активы для получения выгоды в курортный сезон. Подробный обзор рынка коммерческой недвижимости Сочи помогает изучить специфику местных бизнес-процессов и заключить выгодные сделки, направленные на долговременный рост.

Особенности коммерческого рынка

Рынок коммерческой недвижимости в Сочи до 2014 года отличался хаотичностью. Выбор Сочи столицей Олимпийских игр способствовал увеличению площадей, используемых для коммерческой деятельности с целью получения прибыли. За 5 лет Сочи превратился в роскошный курорт европейского уровня, и объекты местной недвижимости стали представлять особый интерес для инвесторов.

После завершения Олимпиады на рынке коммерческой недвижимости Сочи наступил период тотального пересмотра ценностей. Наиболее эффективными проектами оказались мероприятия, изначально ориентированные не на разовый доход, а на долговременную и закономерную прибыль. К самым выгодным предложениям современного Сочи можно отнести гостиничные комплексы и помещения формата «стрит-ритэйл». Офисные и торговые пространства в Сочи переживают кризис, так как при развитии региона основная ставка делается на туризм.

Коммерческие условия на рынке недвижимости Сочи

Для населённых пунктов Большого Сочи характерно развитие сезонного бизнеса: с февраля по май отмечается самый низкий уровень деловой активности. Во время Олимпиады 2014 года на рынке коммерческой недвижимости Сочи наблюдалось приятное оживление, привлекающее как федеральных инвесторов, так и частных застройщиков. Но в следующие годы ситуация стабилизировалась, и на торговой арене Сочи вновь обнажились процессы, свидетельствующие о противоречивых тенденциях местного рынка.

Рынок местной недвижимости имеет парадоксальный характер. Сочи обладает инвестиционной привлекательностью, но структуру городской недвижимости сложно назвать цивилизованной. По оценкам экспертов и аналитиков, городу потребуется ещё много времени, чтобы стабилизировать бизнес-процессы, касающиеся продажи коммерческих построек. Успешность предложений в постолимпийском Сочи во многом будет зависеть от потока туристов.

Гостиничная недвижимость

Собственники и застройщики обоснованно делают ставки на стабильный доход от туристических потоков. Сегмент гостиничной недвижимости Сочи представляет собой наиболее перспективную область развития: в летний период в городе наблюдается наибольшая деловая активность. Самыми востребованными вариантами коммерческих построек в Сочи считаются гостиницы среднего ценового сегмента. Некоторые туристы также охотно соглашаются с предложениями люкс-класса: отдыхающие готовы платить за долговременное проживание в роскошных отелях.

Анализ местного рынка недвижимости демонстрирует высокий спрос на отели, гостиницы и хостелы. Этот факт указывает на перспективные возможности для продолжения строительства в сфере гостиничного бизнеса. Многие аналитики пророчат Сочи судьбу семейного курорта для российского среднего класса: скорее всего, именно этот сектор недвижимости и будет развиваться в дальнейшем.

Объекты общественного питания

Рынок ресторанных услуг Сочи является перспективной областью, развитием которой охотно занимаются мелкие предприниматели и крупные застройщики. Основной доход местного населения зависит от объёма туристических потоков, а качественные объекты общественного питания удовлетворяют запросы отдыхающих.

На данный момент в Сочи функционирует более 1000 ресторанов, кафе и баров, предлагающих клиентам достойный сервис. В городе прогнозируется дальнейший прирост заведений, связанных с обслуживанием курортников. За удачное месторасположение объектов общественного питания арендаторы готовы платить большие деньги: этот раздел коммерческой недвижимости особенно популярен в районе Большого Сочи.

Помещения под торговые предприятия

Большой интерес для предпринимателей также представляют торговые объекты, расположенные в Центральном районе Сочи. За последние 3 года прирост арендуемых площадей в данном сегменте составил более 1 млн м2. В 2018 году уменьшилось количество крупных торговых центров из-за ужесточения стандартов безопасности. На местном рынке коммерческой недвижимости отмечается востребованность небольших площадей, предназначенных для реализации торговых услуг.

Объекты недвижимости элитного стрит-ритейла подразумевают фешенебельные бутики, роскошные магазины, SPA-центры и туристические фирмы. Современный сочинский рынок стрит-ритейла также включает помещения, расположенные в тихих и нелюдимых районах города. Различные магазины, сувенирные лавки и салоны красоты, представленные в данном сегменте, предлагают товары более низкого ценового диапазона, что привлекает посетителей.

Офисы и бизнес-центры

Офисный сегмент коммерческой недвижимости в Сочи включает как помещения старого фонда, так и новые бизнес-центры. В период проведения Олимпийских игр офисная недвижимость города переживала период ренессанса: московские фирмы занялись строительством новых объектов.

Наибольший объём предложения зафиксирован в Центральном районе Сочи. Здесь функционируют перспективные объекты:

  • торгово-офисный центр «Александрия» (класс А);
  • торгово-офисный центр «Даниэль»;
  • бизнес-центр «Панорама» (класс B);
  • бизнес-центр «Олимпийский (класс В);
  • «Gorky-центр».

В офисном сегменте недвижимости отмечается несоответствие спроса и предложения – наиболее популярны небольшие помещения, а основной массив составляют объекты с крупной площадью. Также отмечается противостояние между помещениями класса А и В: ценовая доступность первой категории составляет значительную конкуренцию постройкам второй группы.

Общая динамика развития

Немногие аналитики берутся за прогнозирование развития постолимпийского Сочи. После проведения масштабных мероприятий 2014 года город подвергся массовому осуждению, связанному с неоправданным повышением цен на недвижимость. Стоимость строительства коммерческих объектов в Сочи завышена, и крупные ритейлеры не спешат выходить на местный рынок.

Положительные изменения ожидаются в Центральном районе, где планируется введение в эксплуатацию новых построек. Вложения в коммерческую недвижимость Сочи – безусловно прибыльное дело, требующее предварительного анализа и изучения особенностей рынка. Самыми востребованными пунктами в районе Большого Сочи считаются гостиничные комплексы, курортные объекты и торговые помещения.

Несмотря на некоторые противоречия, образовавшиеся в структуре местной коммерческой недвижимости, Сочи по-прежнему считается перспективным и в целом благоприятным районом для инвестирования. В ближайшее время инфраструктура города будет усовершенствована, увеличатся туристические потоки и возникнет необходимость в организации крупных бизнес-центров.

Читать еще:  Можно ли заменить взыскателя алиментов

Тренды рынка торговой недвижимости в 2021 году

Спрос зависит от площади

По данным сервиса «Авито Недвижимость», на рынке купли-продажи торговых помещений объекты с большой площадью — от 50 м² до 100 м² и от 200 м² до 400 м², стали более востребованы у пользователей. В сегменте аренды наблюдается обратный тренд — потенциальные арендаторы чаще рассматривают торговые площади до 25 м².

Таким образом, спрос на арендном рынке смещен в сторону малогабаритных вариантов, в то время как в продажах более ликвидны крупные помещения. В результате на рынке складывается следующая ситуация: покупателям торговых помещений выгодно приобрести объект с большим метражом, затем сделать перепланировку и зонировать его, разбив на небольшие пространства.

Тем самым не только увеличивается арендная ставка, но и становится возможным хеджирование рисков — наличие одновременно нескольких арендаторов снижает вероятность убытков.

Спрос на торговую недвижимость в зависимости от типа сделки и площади объекта

Крупные игроки выходят на классифайды

Крупные собственники и агентства недвижимости стали активнее выходить на классифайды напрямую, меняя соотношение частных лиц и организаций среди арендодателей и продавцов. В частности, на «Авито Недвижимости» по итогам I квартала 2021 года на 23% выросло количество крупных агентств и на 32% — крупных собственников (год к году). Данное явление обусловлено консолидацией рынка: у частных игроков происходит так называемое «вымывание контента», они все чаще обращаются за экспертизой к агентствам. В результате количество частных собственников на платформе в I квартале уменьшилось на 15% относительно аналогичных показателей в прошлом году. В то же время у крупных владельцев коммерческой недвижимости увеличивается число свободных помещений, и они продолжают приобретать новые площади.

Стоимость аренды и покупки выросла

Трансформация рынка аренды торговой недвижимости способствует повышению ставок.

По данным компании «Авито Недвижимость», несмотря на кризисный год, средняя стоимость аренды торговых площадей в России в I квартале 2021 года выросла на 7% год к году.

Увеличение стоимости спровоцировали как макроэкономические факторы в виде ослабления курса рубля и колебаний валют, так и увеличение спроса на ранее невостребованные объекты — к примеру, расположенные в спальных районах или представленные в виде новых форматов (dark store, dark kitchen, пункты выдачи).

В Москве обстановка развивалась несколько иначе: арендные ставки снижались в течение всего 2020 года, но восстановились до докризисных отметок в феврале 2021 года.

В то же время средняя цена продажи торговых площадей в России в первом квартале 2021 года выросла на 12% год к году.

Повышение стоимости спровоцировало снижение ставок по банковским депозитам и выгодные ипотечные предложения, в результате которых бизнесу стало проще приобрести помещение в собственность.

В Москве, напротив, за I квартал 2021 цены снизились на 11% относительно уровня I квартала 2020 года, так как перемещение спроса в спальные районы уменьшает среднюю ставку. Кроме того, в столице часть объектов переходит из категории аренды в продажу, а стоимость в текущих условиях сильно зависит от локации и трафика.

Мы — эксперты в своём деле

  • 217 сотрудников превращают желания наших заказчиков в реальность
  • 7 офисов по всей России
  • 100% гарантия финансовой безопасности закрепленная договором
  • 15 000+ довольных клиентов которые воспользовались нашими услугами
  • 15 лет успешной работы

Социальные сети основателя ГК «Бизнес Гарант» Ильи Руднева:

Первая неделя каждого месяца – неделя бесплатных консультаций в «Бизнес-Гарант»!

Каждую первую неделю месяца все направления экосистемы «Бизнес-Гарант» проводят день бесплатных консультации по вопросам юридических и бухгалтерских услуг, налогового консалтинга, жилой и коммерческой недвижимости, перепланировки недвижимости и межевания земель, покупке и продаже готового бизнеса.

Вторник – день бесплатных консультации по жилой и коммерческой недвижимости, услугам кадастрового инженера и проектировщика, а также по вопросам покупки и продажи готового бизнеса

Мы ждем вас по адресу Мичурина,21А
С 10:00 до 17:00

Увидимся!

У вас есть старое помещение, доход от которого позволяет только покрывать коммунальные расходы и не уходить совсем в минус? Помещение, которое не спасет косметический ремонт, а на нормальный нет сил, времени и средств? Но вы давно на рынке, и понимаете, что ваша недвижимость – это надежный актив и подушка безопасности, и расставаться с ней вы не намерены!

Тогда у нас есть для вас деловое предложение! Мы меняем ваше старое помещение на наше новое.

В чем разница и преимущество такого обмена?

У нас есть, что предложить! В базе объектов коммерческой недвижимости Бизнес-Гаранта широкий выбор как по площади, так и по месту расположения.

— Мы можем предложить вам помещение большей площадью, в месте с более высокой проходимостью.

— Можем поменять торговое помещение на офисное, а также возможен обмен с нашей доплатой.

— В коммерческих помещениях Бизнес-Гаранта уже сделан качественный ремонт, который отвечает последним требованиям на рынке коммерческой недвижимости.

— У помещений собран весь пакет документов с полной гарантией юридической чистоты.

— От вас не требуется никаких дополнительных вложений. Вы сможете переехать сразу после получения прав собственности.

Что нужно сделать для участия в программе ТРЕЙД-ИН от Бизнес-Гаранта?

  1. Оставить заявку по телефону
  2. Менеджер свяжется с вами в рабочее время, чтобы ознакомиться с помещением в любом удобном для вас формате
  3. Специалисты Центра Коммерческой Недвижимости Бизнес-Гарант оценят ваше помещение, исходя из его текущей рыночной стоимости
  4. Мы предложим вам варианты обмена вашего старого помещения на наше новое
  5. Юридическое заключение всех договоренностей и передача прав собственности

Хотите узнать больше или сразу оставить заявку?
Звоните!
8 (846) 250-22-22

За 15 лет безупречной работы нашими услугами воспользовались более 14 000 клиентов, у которых есть множество запросов на услуги, которые можете оказывать Вы. И мы готовы предоставить Вам возможность оказывать услуги по своему направлению для наших клиентов!

Заполните форму ниже, для того, чтобы участвовать в отборе компаний для пополнения экосистемы для бизнеса от компании Бизнес-Гарант.

Коронавирус уронил рынок коммерческой недвижимости

Российские и региональные власти продолжают постепенно снимать введённые из-за коронавируса ограничения, но это мало влияет на улучшение экономической ситуации. Оценивать потери на рынке коммерческой недвижимости пока рано, но уже сейчас заметно высвобождение площадей. Из-за падения доходов арендаторов собственники торговых и офисных помещений вынуждены пересматривать свои концепции развития и менять условия взаимоотношений с предпринимателями, снижая арендную плату. При этом эксперты готовят игроков рынка к переменам и долгому периоду восстановления.

«Длинный выход из кризиса»

Руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Денис Соколов на Байкальском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) заметил уникальность нынешней ситуации по сравнению с другими кризисами: российский рынок недвижимости, по сути, «оказался в одной лодке» с мировым. «Это не санкции, не падение цен на нефть, везде – локдаун », — пояснил он.

По его словам, есть три сценария восстановления мировой экономики, первый из которых – «упали – отскочили» — уже не сбылся. Второй – базовый, предполагающий возвращение экономики к «доковидным» показателям уже в 2021 году. Третий – негативный, по которому период восстановления продлится до конца 2022 года. При этом базовый прогноз Министерства экономического развития РФ почти соответствует третьему варианту – достижение «доковидного» уровня в третьем квартале 2022 года. «То есть всем нужно готовиться к длинной экономической рецессии», — подчёркнул Соколов.

По его словам, обозначилось несколько трендов кризисного времени: это «смерть слабого бизнеса» и ориентация собственников недвижимости на устойчивые отрасли, бум центров обработки данных, изменение поведения потребителей, а также переориентация на удалённый формат работы, что может дать импульс к развитию городов-субмиллионников. По мнению Соколова, бенефициаром этого процесса может стать Иркутск. Плюсом к этому прибавляется специфический тренд – огосударствление экономики. «Для России это данность на следующие 5 лет, что отразится на спросе на офисные помещения и промышленные площадки», — подчеркнул эксперт.

Читать еще:  Код доступа арбитражный суд где указывается

Председатель комитета по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Гайк Папоян оказался довольно оптимистичен в прогнозах. По его мнению, экономика восстановится до января—марта 2021-го, а к концу следующего года бизнес сможет войти в привычный ритм работы.

«Есть сомнения в том, что первая волна коронавируса закончилась, некоторые говорят, что будет и вторая, готовятся к новому этапу ограничений этой осенью, поэтому не стоит расслабляться. Но, как показали первые месяцы ограничений, и арендаторы, и арендодатели понимают ситуацию и не пытаются ни за чей счёт отыграться. Ставки, конечно, упали, наиболее продвинутые собственники освободили арендаторов от платы на 3-4 месяца, большинство — дало 50%-ю скидку. Но оптимизма я не чувствую, потому что непонятно, как экономика будет возрождаться», — подчеркнул эксперт.

Одним из наиболее пострадавших сегментов на рынке коммерческой недвижимости стал ритейл. Как пояснила исполнительный директор концерна SRV Ольга Болотникова, с марта снижается рентабельность, фиксируется рост вакантных площадей и неустойчивый трафик в торговых центрах. По её словам, часть арендаторов перепрофилируют свои магазины в пункты выдачи товаров. Большие опасения вызывает поведение покупателей, которые всё больше переходят к онлайн-покупкам, и это нужно будет учитывать при корректировке стратегий развития.

«Мы понимаем, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих, но мы будем рады, если будет какая-то господдержка, например, отсрочки или скидки по налогам. Так или иначе, собственники торговой недвижимости уже с марта пытаются работать с кредитной нагрузкой и оптимизируют свои расходы. При этом доходы снизились до уровня 20-30% к докризисным показателям», — заметила Болотникова.

По её оценкам, для торговли период восстановления может занять от года до 3 лет, «если понимать, как ситуация будет развиваться дальше». При этом она подчёркивает, что изменится лизинговая стратегия: если до марта она заключалась в ротации предпринимателей, привлечении наиболее интересных компаний, то теперь её смысл — в сохранении текущих арендаторов.

«Нерыночная ситуация»

Руководитель консалтинговой компании «Новация», глава комитета по коммерческой недвижимости Байкальского представительства РГУД Илона Толстоухова заметила, что Иркутск отреагировал на введение ограничительных мер из-за коронавируса так же, как и другие российские города.

«Мы с коллегами из разных городов постоянно на связи, и никто не понимает, что больше влияет: коронавирус или экономика. Ведь та ситуация, которая у нас сейчас сложилась, абсолютно не рыночная. Если сравнивать с кризисами 2008-го и 2014-го, то в отличие от сегодняшней ситуации, тогда мы знали, как с этим работать, какие механизмы и инструменты использовать. Тогда, что самое важное, в стране были наличные, сейчас – сложнее: доллар вырос, цены на нефть упали, плюс ввели режим самоизоляции», — пояснила эксперт.

Она подчеркнула, что в кризис 2008 года краткосрочные скидки составляли от 30 до 100%, 2014-го – от 20 до 40%. В результате сокращались сроки договоров, появлялись риски расторжения, пересматривалась политика арендных отношений. В нынешней обстановке, по словам Илоны Толстоуховой, разобраться сложно как арендаторам, так и арендодателям. Более того, она заметила, что введённый режим ограничений стал неожиданным и закрыл рынку возможности принять какие-то меры для выживания.

«На сегодняшний день период дисконтирования сложно прогнозировать, и каждой стороне непонятно, насколько и сколько согласовывать и договариваться. Вал взаимных писем-претензий захлестнул всех, и локаут уже никого не удивляет, к сожалению. Выход: договариваться о скидках, исходя из ситуации «сегодня», то есть заключаем дополнительные соглашения о снижении на месяц и каждый месяц мониторим ситуацию», — подчёркивает эксперт.

Илона Толстоухова подчёркивает, что на протяжении 4 лет прогнозирует перестройку всех процессов и неизбежную эволюцию потребительской среды. «Мы в процессе третьей промышленной революции, и этот процесс необратим. Безусловно, на фоне цифровизации и тренда на «безопасность» и «удалёнку» нас ждёт трансформация бизнеса и изменения рынка коммерческой недвижимости в целом», — поясняет эксперт.

«Отложенный эффект»

Управляющий объектами недвижимости Юрий Винников зафиксировал, что на рынке произошло высвобождение площадей – количество таких точек больше, чем полгода назад. Причём и федеральные сети, и мелкие предприниматели во время действия самых жёстких ограничений ощутили серьёзный спад продаж. «Те, кто не смог уйти в онлайн-торговлю, или смог, но это, к сожалению, не помогло, вынуждены закрывать магазины, сокращать персонал. Это даже произошло с некоторыми ювелирными сетями и сотовыми операторами, которые раньше считались самыми надёжными и платёжеспособными арендаторами», — пояснил эксперт.

Он подчеркнул, что до сих пор не заработали полностью торговые центры: закрыты развлекательные зоны, ограниченно работают фудкорты, часть арендаторов ушла. По его словам, сильно пострадал стрит-ритейл, особенно связанный с ресторанным бизнесом, который сейчас работает с доставкой или в формате летних площадок. А вот офисный сегмент пока держится. «У меня нет примеров, чтобы компании массово отказывались от офисов, сокращали персонал, возможно, им было проще перестроить работу», — пояснил Винников.

Он подчеркнул, что переход на удалённый формат может впоследствии ударить и по офисам: если бизнес сможет адаптироваться и перестроить работу, то постепенно он начнёт сокращать свои площади. Так как некоторые компании уже почувствовали плюсы работы на «удалёнке»: сотрудники не теряют время на дорогу в офис, а фирма может сократить арендные площади.

Складской сегмент, по мнению эксперта, в этой ситуации самый перспективный для развития в будущем, особенно для Иркутска, где не хватает хороших складских комплексов.

«Если покупательский спрос будет смещаться в формат онлайн-покупок, то фирмам понадобятся хорошие логистические площадки. То, что есть сейчас, — это наследие советского союза. Также происходило с бизнес-центрами и ТРЦ, под которые сначала перепрофилировались различные НИИ и заводы, а затем пришли инвесторы, которые начали строить качественные объекты. Так что, я думаю, что в скором времени мы дождёмся появления складского комплекса не хуже, чем в Москве или Санкт-Петербурге», — пояснил эксперт. Он добавил, что это потребует больших инвестиций и наличия площадки с развитой логистикой.

По мнению Винникова, рассуждать о последствиях пока рано: «Ситуация будет иметь отложенный эффект. Те фирмы, которые сейчас запустились, например, фитнес-центры или летние площадки, на каком-то накопленном эффекте продолжат свою работу, но если не произойдёт восстановления и роста экономики, то и им придётся закрыться, соответственно, высвободятся ещё большие площади».

По его словам, не все собственники адекватно восприняли ситуацию, и многие ставки по аренде близки к тем, что были до кризиса. Юрий Винников считает, что если собственник хочет сохранить арендатора, который пострадал от ограничительных мер, то он должен будет пойти ему навстречу. Если этого не произойдёт, то предприниматель расторгнет контракт и, если потребуется, найдёт площадку на более выгодных условиях.

«Раньше в торговых центрах была распространена такая практика – привязка арендной платы к продажам. Сейчас, считаю, что об этом формате стоит задуматься всем собственникам, в том числе и в стрит-ритейле. Ведь если ситуация выправляется, это видно по выручке, а если она остаётся напряжённой и магазин работает только на выплату зарплаты персоналу, зачем его ещё сильнее «душить»?» — подчеркнул эксперт.

Время покупать

Эксперты считают, что сейчас самое удобное время для покупки офисной недвижимости. Ахмеров отметил, что до ухода на карантин выгодной считалась сделка с 10-летней окупаемостью за помещения площадью 50—100 метров на первом этаже либо 300—500 метров с арендатором.

— Диапазон, который сейчас инвесторы рассматривают, — это 10—12% годовых, это 8—10 лет окупаемости. Если сравнивать с банковскими депозитами в 5—6% годовых, то получается, что коммерческая недвижимость дает в моменте в 2 раза больше дохода на вложенный капитал. А так как у недвижимости есть свойство повышаться как минимум на рост инфляции, то получается двойной доход. На депозите мы зарабатываем, но деньги обесценивает инфляция, а коммерческая недвижимость растет по стоимости и дает арендный доход, — подсчитал глава «А-Девелопмента».

Читать еще:  Понятие и классификация земельных споров

Эльвира Галяутдинова добавила, что сейчас в лучшую сторону изменились условия выдачи кредитов банками.

— Сейчас они кредитуют под 10% годовых, это практически эквивалентно тому, что происходит на рынке вторичного жилья. Максимальный срок кредитования — до 30 лет, что очень интересно, если сравнивать с началом расцвета сделок по коммерческой недвижимости. И есть предложения, когда размер первоначального взноса 0%.

Эксперты отметили, что недвижимость всегда востребована. Особенно офисы от 20 до 50 кв. м или небольшие объекты до 10 млн рублей (по 100 тыс. за «квадрат»).

— Если у людей есть деньги, а недвижимость расположена в хорошем месте, с хорошим трафиком, с хорошей видимостью, парковкой, витринами, рядом с многоэтажными жилыми комплексами, я не вижу каких-то причин ее не покупать. Более того, мы говорим о том, что непонятно, что будет с инфляцией, а если она будет, то цены будут расти. Если у людей было намерение покупать, то откладывать покупку я не вижу причин, — отмечает Ахмеров.

Эксперты отметили, что недвижимость всегда востребована. Особенно офисы от 20 до 50 кв. м или небольшие объекты до 10 млн рублей (по 100 тыс. за «квадрат»). Фото cre.ru

С ним согласна и Галяутдинова.

— Я тоже могу отметить такую тенденцию. Потому что прогнозные значения к концу мая у нас сохраняются примерно в том же объеме, как и в 2019 году. Это предпосылка того, что выгодно вкладываться в недвижимость. Это стабильный источник инвестиций. А наличие разных интересных программ позволяет выгодно приобрести объект недвижимости.

Апартаменты – чемпион по инвестициям

Особый интерес как объект вложений в недвижимость представляют апартаменты, так как сейчас они заметно дешевле квартир, примерно на 18%. Такие данные озвучила на круглом столе Виктория Кирюхина и провела ликбез по самому популярному среди инвесторов виду недвижимости.

Больше всего апартаментов построено в Москве – здесь на них приходится около 14% от общего объема предложения жилья, в других городах их доля существенно ниже. Сейчас апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости и формально не считаются жилыми помещениями. С этим связан их главный недостаток – невозможность оформить постоянную регистрацию, что отталкивает часть потребителей. Покупают апартаменты чаще всего для сдачи в аренду. Практика показывает, что наибольшим спросом пользуются апартаменты бизнес-класса, поскольку для их арендаторов менее значимы вопросы регистрации, подчеркнула Виктория Кирюхина.

Более низкая, чем на квартиру, цена означает, что при покупке апартаментов для инвестора ниже порог входа и короче срок окупаемости, так как арендная плата одинакова, что за квартиру, что за апартаменты. Это очевидные преимущества для инвестора.

В конце 2020 году прошел слух о возможном разрешении переводить апартаменты в разряд жилья. Пока обсуждается, по каким критериям апартаменты приравняют к жилью, ожидается, что в них позволят оформлять постоянную регистрацию по месту жительства, сейчас можно оформить только временную регистрацию на срок не более 5 лет. Если это произойдет, застройщики, несомненно, повысят цены на апартаменты до уровня квартир, уверены участники конференции, и об инвестиционной привлекательности апартаментов можно будет забыть. Зато успевшие купить апартаменты по низким ценам получат серьезный выигрыш в стоимости.

Для инвесторов есть еще один интересный формат для инвестиций – это апарт-отели с сервисной составляющей. «В рамках нашего апарт-комплекса «Движение.Тушино», который возводим на Волоколамском шоссе, присутствует этот формат недвижимости. Он будет работать в режиме отеля. Номера в отеле будут продавать с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетних план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой. Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах. Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом – 9–13%. Этот инструмент для инвестиций позволит сохранить и приумножить капитал и легко выйти из актива в случае необходимости, имея отчет о доходности от отельного оператора. По нашим подсчетам срок окупаемости оставит в среднем порядка 9 лет», – резюмирует Ольга Тумайкина.

Анализ мошеннических схем с недвижимостью

Покупка жилой и коммерческой недвижимости всегда связана с рисками. Один из участников сделки может оказаться мошенником, в результате чего потерпевшая сторона понесет убытки. Знание основных схем, используемых недобросовестными продавцами, минимизирует шансы преступников и предотвращает потерю.

Появление наследников

Продажа жилых объектов, перешедших по наследству – не редкость. Часто хозяин такой недвижимости готов сделать хорошую скидку, чтобы быстрее получить деньги. Квартира или дом меняет владельца, а через некоторое время объявляется очередной наследник. Он утверждает, что недавно узнал о смерти бывшего собственника, обращается к нотариусу и «случайно» узнает о смене правообладателя.

Покупатель предъявляет полученные в законном порядке документы на право собственности, но при этом у оппонента тоже есть веское основание претендовать на имущество. В подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону «внезапного» наследника. Срок принятия наследства подлежит восстановлению, а сделка считается недействительной.

Недееспособность продавца

Это одна из популярнейших махинаций на рынке недвижимости. Владелец получает деньги за проданную квартиру или дом, а через некоторое время заявляет о своей недееспособности. При этом он ссылается на заболевания нервной системы, психические отклонения, опьянение или стресс.

Суд может признать сделку недействительной. В таком случае объект возвращается бывшему владельцу, а несостоявшемуся покупателю полагаются потраченные деньги. В действительности у продавца, как правило, не оказывается на руках нужной суммы, и потерпевший вынужден годами взыскивать огромный долг.

Потеря задатка

Нередко продавец квартиры или дома предлагает заключить предварительный договор и просит внести задаток. В одном из пунктов такого соглашения указано, что будущий хозяин не будет требовать аванс, если сам откажется от покупки. На встрече владелец предъявляет подлинные документы, и стороны подписывают контракт.

В процессе оформления сделки всплывают нюансы, из-за которых покупатель решает отказаться от своего намерения. Деньги остаются у мошенника, а потерпевшей стороне приходится искать на рынке недвижимости новые варианты.

Обман и подделка документов

Мошенники встречаются и в предпринимательской сфере. Самый популярный вариант – продажа коммерческой недвижимости по доверенности. Собственник объекта находится в отъезде, а договор вместо него подписывает доверенное лицо.

По возвращении владелец с удивлением узнает о продаже своего имущества. Оказывается, что арендатор помещения подделал подпись и продал объект по генеральной доверенности. Суд признает ничтожность сделки, а покупатель теряет свои деньги.

Сговор акционеров

Реализация активов организации с целью экономии бюджета – довольно распространенная ситуация. Компания решает избавиться от лишнего имущества и выставляет на продажу свои объекты по привлекательной цене. При этом в протоколе об одобрении предстоящей сделки стоят подписи только председателя и секретаря.

Спустя некоторое другие акционеры предприятия объявляют, что не принимали участие в обсуждении решения. Сделка оспаривается, и собственность возвращается к предыдущему владельцу. Несостоявшийся покупатель получает обратно вложенные деньги с выплатой процентов по ставке рефинансирования, а за время разбирательства фирма успевает решить свои финансовые проблемы.

Это лишь малая часть схем, используемых мошенниками для получения выгоды. Продажа жилой и коммерческой недвижимости всегда связана с огромными рисками. Минимизировать финансовые потери помогут максимальная бдительность и работа в связке с профессиональным юристом, который внимательно изучит документы и проанализирует все аспекты предстоящей сделки.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector